نوع و میزان تأثیر بنگاه های معاملات ملکی بر شعله ور شدن بازار مسکن و افزایش قیمت ها به دلیل تضاد منافع در این نوع سامانه معاملاتی موضوعی است که باید به طور جدی مورد توجه قرار گیرد و سامانه جدیدی جایگزین آن شود.
نظریه کارکردگرایی می‌گوید که هر نهاد، هر ارگان و سازمان و هر بخش از کل نظام جامعه برای هدفی و برای چیزی ایجاد شده است و همه مؤلفه‌ها انجام شده و وظایف خود را انجام میدهند که یکی از اهداف و رسالت ها، کمک به حفظ تعادل کل جامعه است.
اگرچه انتقادات زیادی به این نظریه کلان جامعه‌شناختی وارد است، اما ماهیت آن و اینکه هر نهادی کارکرد خاصی دارد، انتقادی نیست. بالاخره هر نهادی برای رسیدن به یک هدف و ارضای یک نیاز ایجاد شده است.
اگر موسسه ای کارکرد خود را از دست بدهد و بر خلاف هدف اصلی از فعالیت، تعادل کلی را به هم بزند، زمان تغییر یا جایگزینی آن فرا رسیده است، حال فرقی نمی کند این نهاد اقتصادی باشد یا اجتماعی، فرهنگی و سیاسی.
به عنوان مثال، زمانی اقتصاد کشاورزی رایج ترین شیوه تولید بود و چون متکی بر نیروی انسانی بود، نهاد خانواده بزرگ بود، به این معنی که تعداد فرزندان بیشتر بود و فرزندان پسر با خانواده خود در یک خانه زندگی می کردند تا به صورت گروهی کار کشاورزی را پیش ببرند.
اما به مرور زمان تحت سلطه اقتصاد صنعتی از یک سو و مکانیزه شدن کشاورزی از سوی دیگر، نهاد خانواده از داشتن فرزند زیاد به خانواده هستهای تبدیل شد. یعنی هر یک از زوجین با فرزندان خود به خانه ای جداگانه نقل مکان کردند و این تغییر باعث تغییرات دیگری در سبک زندگی افراد شد.
اتفاقاً یکی از پیامدهای اجتماعی این تغییر، افزایش مهاجرت به شهرها و افزایش نیاز و تقاضا برای خانه‌های جدید، هرچند کوچک‌تر از خانه‌های بزرگتر خانواده بود، که یکی از تغییرات عملکردی خانواده ها بود.
البته هدف از این مثال بررسی علل رشد تقاضا برای مسکن نیست، بلکه تنها با ذکر مثالی مشخص از تغییر کارکرد یک نهاد اجتماعی، وارد بحثی از نهاد اقتصادی به نام بنگاه معاملات مسکن و بررسی موقعیت عملکردی آن در شرایط امروز اقتصاد کشور است.
بدون شک پیدایش صنفی به نام بنگاه املاک و مشاوران املاک فعال در این صنف پاسخی به یک نیاز بود و زمانی پدید آمد که حضور آن در جامعه ضروری شد.
اما سوال اینجاست که آیا در شرایط فعلی نیاز کارکردی به این نهاد اقتصادی وجود دارد یا زمان تغییر یا انحلال آن فرا رسیده است؟
به چند دلیل ساده پاسخ به این سوال این است که دیگر بنگاه املاک کارکرد اصلی خود یعنی کمک به ایجاد تعادل در نظام اقتصادی در بخش مسکن را از دست داده و برخلاف این تعادل عمل می کند.
تعادل یکی از دلایل آن تضاد منافع است که در ذات سازوکار این نهاد وجود دارد. تضاد منافع زمانی اتفاق می افتد که افراد در موقعیتی قرار می گیرند که باید بین کار و منافع شخصی یکی را انتخاب کنند.
وظیفه یک مشاور املاک برقراری ارتباط بین عرضه کنندگان (فروشندگان و اجاره دهندگان املاک) و متقاضیان (خریداران و مستاجران املاک) و تسهیل شرایط معامله بین آنها است.در عین حال، چنین معامله ای در چارچوب یک بنگاه املاک با نوشتن و امضای قرارداد و صدور کد رهگیری انجام می شود.
اما تضاد منافع در این فرایند از کجا به وجود می آید؟
در زمان تعیین قیمت معامله. هر چه ارزش ملک بیشتر و قیمت معامله بیشتر باشد، مشاور املاک سود بیشتری دریافت می کند.
مشکل زمانی بزرگتر و پیچیده تر می شود که عامل اصلی تعیین کننده قیمت، مالک ملک نباشد، مشاور املاک باشد. مشاوران املاک به ویژه در افزایش قیمت مسکن و اجاره بها نقش اساسی دارند. به این دلیل ساده که هر چه قیمت یا اجاره ملک بیشتر باشد، سهم آنها در معامله بیشتر است.
بنابراین طبیعی است که قیمت ها را افزایش دهند. زمانی که این تضاد منافع با پدیده تورم مورد انتظار ترکیب شود، نقش مخرب بنگاه در بازار مسکن آشکارتر می شود. در حالی که تورم پدیده ای غیرقابل انکار است و بخش مسکن تحت تاثیر تورم ماهانه، نقطه ای و سالانه است، اما همه تورم ها واقعی نیستند.
علاوه بر تورم واقعی، اقتصاددانان از تورم مورد انتظار نیز صحبت می کنند. گفته می شود حدود نیمی از تورم مورد انتظار ایران است.
این نوع تورم عمدتاً ناشی از عوامل غیر اقتصادی است و عمدتاً به عوامل اجتماعی، فرهنگی، سیاسی و روانی بستگی دارد. مردم انتظار دارند در شرایط خاصی قیمت برخی کالاها از جمله مسکن افزایش یابد.
این شرایط انتظار توسط رسانه ها، فضای مجازی، فعالان بازار مسکن و… ایجاد می شود. در مورد قیمت مسکن و اجاره بها به زبان ساده به این معناست که شرایط بازار مسکن را طوری جلوه میدهند که در ذهن ذینفعان این بازار انتظار افزایش قیمت ایجاد می‌کنند، به عبارتی دیگر گرانی قیمت مسکن و اجاره بها را بیشتر از آنچه واقعا هست نشان میدهند.
چه کسانی از این تورم مورد انتظار سود خواهند برد؟
مشاوران املاک، فروشندگان و بساز بفروش ها و کسانی که دارایی مازاد برای فروش دارند.
در این فرآیند کسانی که خانه دارند و در آن زندگی می کنند سودی نمی برند زیرا اگر بخواهند خانه خود را با ملک دیگری جایگزین کنند باید هزینه بیشتری بپردازند و بسیاری حتی نمی توانند خانه فرسوده یا کوچک خود را به دلیل گرانی تعویض کنند.
بنابراین مشاوران املاک و صاحبان چند واحد منطقه یکه تاز میدان تورم انتظاری هستند. یعنی بدون انجام کار مفید و بدون ایجاد ارزش افزوده فقط در بازار مسکن ارتزاق می‌کنند تا تورم مورد انتظار درآمد کسب می کنند و سود کلانی ببرند.
نکته دیگر این است که با گسترش و عمیق تر شدن فناوری های اطلاعات و ارتباطات و رشد سریع و بسیار سریع اقتصاد دیجیتال در بستر این فناوری، آیا نیازی به ادامه سیستم فعلی املاک و مستغلات و سیستم فعلی اجاره داری وجود دارد؟
آیا زمان اخراج مشاوران املاک فرا رسیده است؟ بدون شک با وجود فناوری های جدید و تغییر این وضعیت، نه تنها دست نیافتنی نیست، بلکه بسیار ساده است.
واقعیت این است که توسعه روزافزون اقتصاد دیجیتال، همراه با ایجاد شرکت های جدید، بسیاری از شرکت های قدیمی و سنتی را به چالش کشیده، دگرگون کرده یا نابود کرده است.
به عنوان مثال، با ظهور تاکسی های اینترنتی، خدمات تاکسی سنتی در کمتر از یکی دو سال حذف شد. مفهوم، شکل و روش بستن برای همیشه تغییر کرده است. تاکسی های اینترنتی با تفکر مدرن و شفاف به سیستم آژانس تاکسیرانی ناعادلانه و غیرمنصفانه پایان دادند
چنین سیستم املاک و مستغلات مدرن، شفاف و قابل مدیریتی را می توان ایجاد کرد و با یک سیستم کارآمد جایگزین سیستم کنونی کرد.
اگر می‌خواهیم بازار مسکن را ساماندهی کنیم، اگر شفاف‌سازی و حاکمیت شفاف این بازار را می‌خواهیم، باید همان نسخه تاکسی اینترنتی اجرا شود، اما زیر نظر دولت و زیر نظر وزارت مسکن در این حوزه فعالیت شود که به دلیل زیرساخت های سخت افزاری و نرم افزاری کار چندان سختی نخواهد بود.
کافی است یک سیستم سراسری ایجاد شود که در آن هر کسی بتواند با بارگذاری اسناد ملک خود و مناقصه، ملک خود را برای فروش یا اجاره در این سامانه تبلیغ کند.
سپس خریدار یا متقاضی اجاره ملک با مشاهده مشخصات و قیمت ملک مورد نظر در صورت تمایل مدارک هویتی معتبر خود را بارگذاری و پس از تماس با فروشنده و توافق طرفین، از طریق سامانه مذکور به نزدیکترین دفتر اسناد رسمی معرفی شوند و در آنجا قرارداد می بندد و کد رهگیری صادر می کنند.
البته سازوکار سامانه مذکور و فرآیند معاملات ملکی بسیار پیچیده تر خواهد بود، اما یک چیز مسلم است و آن اینکه همه چیز در بازار مسکن شفاف، منطقی و قابل کنترل خواهد بود.
دیگر نیازی به واسطه های غیر ضروری از طرف املاک نیست. توسعه چنین سیستمی نشان خواهد داد که صنف مشاوران املاک کارکرد و خواص خود را از دست داده اند و نیازی به بقا و ماندگاریشان وجود ندارد.
منبع: خبرگزاری جمهوری اسلامی . ایرنا
