سپر مسکن

چشم انداز بازار مسکن چیست؟

وقتی در مورد بازار املاک بحث می کنیم، چیزی که واقعاً می خواهیم در مورد آن صحبت کنیم، ثروت بیش از 80 درصد از مردم ایران است. سهامداران و ذی‌نفعان با رویکردهای متفاوت در این بازار حضور و فعالیت دارند. 

بازار املاک و مستغلات، مانند کل اقتصاد، غیرخطی و بسیار پیچیده است که با نظر سیاستمدارانی که تمایل دارند بازار را خطی، ساده و البته دستوری ارزیابی کنند، در تضاد است.

مکانیزم های بسیار جالب و پرتکرار در بازار املاک وجود دارد. اگر بخواهیم تحلیلی از بازار املاک داشته باشیم باید از این زاویه به موضوع نگاه کنیم که نمی توانیم زمین، املاک و مستغلات را وارد کشور کنیم یا نمی توانیم با اعمال سیاست تعرفه ای، بر تقاضا و عرضه ملک، زمین و مستغلات آن تاثیر بگذاریم.

این یکی از ویژگی های این بازار است که مصالح مورد نیاز آن هم در داخل موجود است.

به عبارت دیگر، تحریم ها یا مقاومت در برابر تحریم ها در بازار مسکن بسیار بیشتر از سایر حوزه های دیگر است.

فعالان بازار مسکن چه کسانی هستند؟

البته در زمینه بازار املاک و ارائه نسخه های تجویزی باید بدانیم چه نوع تقاضا یا خریدار در این بازار وجود دارد که به طور کلی به چهار نوع مقتصد و صرفه جو، ثروت گرا، تاجر و سوداگر و سرمایه گذار تقسیم می شود. هر یک از این دسته ها یا خریداران با نگرش ها، ترس ها و علایق متفاوتی وارد بازار می شوند.

مقتصد و صرفه جو، خریداری است که می خواهد به قصد سرپناه داشتن خانه ای بخرد و در آن زندگی کند. استراتژی این نوع خریدار قطعا با استراتژی افراد مرفهی که می خواهند ملکی برای استفاده شخصی یا ویلا بخرند متفاوت است.

تیپ سوداگر و معامله گر نیز فردی است که به منابع خوبی دسترسی دارد و در اسرع وقت برای کسب سود وارد بازار می شود و پس از کسب سود در کوتاه مدت، سعی می کند سریع از آن خارج شود.

سرمایه گذاران نیز به صورت حرفه ای در ساخت و ساز کار می کنند و درآمد سالانه آنها حدود 500 هزار دلار به بالاست.

وقتی بحث تحلیل املاک و مستغلات را مطرح می کنیم، از سال 1374 تاکنون، پنج رونق و رکود را تجربه کرده ایم (البته هنوز وارد پنجمین سال رکود خود نشده‌ایم). 

دوره های رکود و رونق در بازار املاک مشابه هم نیستند. این دوره ها لزوماً با یکدیگر مطابقت ندارند. بنابراین گاهی اوقات دوره های رونق طولانی و دوره های افول آرام بوده است و بر همین اساس شاهد روندهای متفاوتی هستیم.

حلقه اصلی

مهم این است که پس از هر دوره شکوفایی و رونق، دوره ای از انحطاط نیز فرا می رسد. چرخه اصلی و ساختار اساسی بازار ملک اولاً در چرخه ایجاد پس‌انداز، ثانیاً انباشت ثروت، سوم خرید با روش رهن و ایجاد بدهی و چرخه بعدی مجدداً در دوره رکود، بازتعریف و تجمیع درآمد و حرکت به سمت سرمایه گذاری مولد برای سال های آینده دیگر است.
برای ارزیابی بازار املاک و مستغلات باید به یک نقطه از اقتصاد ایران زیر ذره بین نگاه کرد، یعنی به نرخ سود واقعی در اقتصاد ایران در 30 سال گذشته توجه کرد.

بررسی ها نشان می دهد که پس از 10 سال نرخ سود واقعی در اقتصاد ایران مثبت بوده است و پس از حدود 20 سال نرخ سود واقعی منفی و به شدت منفی بوده است. اما سوال اینجاست که نرخ سود واقعی مرتبط با بازار املاک چقدر است؟

بازار املاک به خوبی به نرخ بهره واقعی (تفاوت نرخ بدون ریسک و تورم سالانه در کشور) کاملا واکنش نشان می دهد. این بدان معناست که هر زمان که نرخ سود واقعی در اقتصاد ایران مثبت بود، مانند سال های 92 تا 95، بازار مسکن دچار رکود شد.

به همین دلیل، یکی از راه هایی که می دانیم به سمت رکود املاک و مستغلات پیش می رویم، تغییرات نرخ بهره واقعی در اقتصاد ایران است که باید مراقب آن باشیم و آن را رصد کنیم.

تابع نرخ دلار

نکته بعدی در ارزیابی بازار مسکن، پیش بینی دلار و دلار برای مسکن است. بر اساس پیش بینی که ما انجام دادیم و اگر اتفاق خاصی نیفتد و سیاستمدار تا حدودی نرخ تورم را کنترل کند، نقطه تعادل نرخ تورم در سال 1401 در محدوده 32 هزار تومان باقی می ماند و در سال 1402 در محدوده 40 هزار تومان، در سال 1403 به محدوده 48 هزار تومان و در سال 1404 به محدوده 63 هزار تومان میرسد. 

بازار املاک و مستغلات به شدت به نرخ دلار واکنش نشان می دهد و آن را دنبال می کند. بنابراین گاهی از دلار جلوتر است و گاهی پشت سر آن و این مورد‌ها به ما سیگنال  و نشانه می دهند. همانطور که در سال 1397، زمانی که نمودار دلار مسکن به زیر خط روند پایین رسید. به طوری که از تیرماه 97 شروع شد و دلار در دی ماه از 13 هزار تومان به 18 هزار تومان رسید. 

تاکید کرد که زمان فروش دلار، زمان خرید ملک است و این اتفاق افتاد. قیمت دلار تا خرداد 1399 به 18 هزار تومان برنگشت، اما ارزش املاک 100 درصد افزایش یافت. به همین دلیل باید به تقدم ها و تاخرها توجه شود.

اگر بخواهیم بازار املاک را به صورت جزئی ارزیابی کنیم، بهتر است به دور از پیشگویی ها، آن را بر اساس سناریوها و سناریوهای فردی و متاثر از مولفه هایی مانند نقدینگی، رشد اقتصادی و تورم تحلیل کنیم.

اولین ریسکی که در بازار املاک سال 1401 در دوره رونق با آن مواجه می شود، افزایش نرخ سود است که نرخ بهره حقیقی منفی را به صفر برساند و متعاقب آن بازار مسکن وارد رکود می شود. با نرخ بهره حدود 3.25 درصد در ماه (مانند سال 1400)، رشد اقتصادی زیر پنج درصد، و معادل 50 درصد تورم یا بیشتر (که می تواند اثر رشد داشته باشد)، بازار املاک و مستغلات با هم به رشد خود ادامه می دهد.

حفاظت از تورم

نکته مهم در مورد بازار املاک در سال های 1397-1400 این نبود که رشد بازار ملک لزوماً با نرخ تورم همخوانی داشته باشد. البته بازار رشد کرده است، اما ارزش افزوده اقتصادی سال هاست که مثبت یا بالا نبوده است. یعنی در سال 1397 افزایش 100 درصدی قیمت ملک داشتیم اما تورم هم داشتیم. بر اساس محاسبات ما، اگر تورم را کاهش دهیم یا حذف کنیم، بازار مسکن بدون توجه به تورم، 120 درصد ارزش افزوده اقتصادی خواهد داشت.

یعنی وجود املاک در ساختار سرمایه‌گذاری ایرانی‌ها با کمترین ریسک و نقدینگی کمتر آنها را از تورم مصون می‌دارد، اما در ساختار سرمایه توصیه می‌شود مسکن به‌عنوان ابزار پوشش‌دهنده ریسک باشد. البته نقاط ورود و خروج از بازار مسکن برای انواع خریدار یا تقاضا متفاوت خواهد بود.