بازار مسکن، یکی از پرطرفدارترین بازارهای سرمایه‌گذاری است. هر ساله خریداران و سرمایه گذاران زیادی به این بازار وارد میشوند. در این مقاله، به پیش بینی قیمت مسکن در سال 1402 می‌پردازیم.
این بازار تحت تاثیر عوامل بسیاری است. آگاهی از این عوامل برای فعالیت در این حوزه ضروری است و می‌تواند سود و زیان شما را تعیین کند. در این مقاله، این عوامل را بررسی می‌کنیم و به میزان اهمیت هر مورد می‌پردازیم. با مطالعه این مقاله، به پیش‌بینی قیمت حدودی ملک مورد نظر خود نزدیک می‌شوید.
قیمت مسکن تحت تاثیر عوامل مختلفی مانند قیمت مصالح، زمین و سایر هزینه‌ها مانند پروانه ساختمانی و مواردی از این دست است. قیمت مصالح تا حدود 60 درصد، زمین تا 30 درصد و سایر هزینه‌ها تا 10 درصد، می‌تواند بر قیمت مسکن تاثیر بگذارد. از سوی دیگر این امر، تحت تاثیر نرخ ارز و دلار نیز هست. با افزایش قیمت دلار، قیمت مسکن نیز بالا می‌رود. از سوی دیگر با افزایش قیمت دلار، تقاضا برای خرید مسکن نیز افزایش می یابد.
بنابراین، در سال جدید پیش بینی میشود با توجه به افزایش قیمت مصالح، قیمت مسکن نیز افزایش یابد. از سوی دیگر تورم، منجر به کاهش دائمی ارزش ریال شده است. با توجه به وعده دولت مبنی بر ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، این احتمال وجود دارد که بازار این موضوع را مثبت ببیند و قیمتها کاهش یابد. متوسط قیمت 1 متر مربع زیربنای مسکونی در تهران، در پایان سال 1400، به بالای 33 میلیون تومان رسید و جالب است بدانید که این رقم در ابتدای سال 1391 حدود 2 میلیون تومان بوده است!
عوامل تاثیر گذار در پیش بینی قیمت مسکن در سال 1402
الف) تحولات ناشی از بازارهای موازی
ب) تحولات سیاسی بین المللی
ج) تحولات سیاست داخلی
د) افزایش هزینه‌های ساخت
ه) محدودیت عرضه مسکن
و) تغییرات در قدرت خرید جامعه
این عوامل در کنار هم می‌توانند رونق یا رکود را در بازار مسکن، ایجاد کنند. از طرفی، یکی از موارد مهمی که می‌تواند تاثیر زیادی بر قیمت ملک داشته باشد، قیمت دلار و طلا است. در برخی موارد، ممکن است قیمت جهانی نفت نیز درگیر این مسائل باشد و با جا به جایی برخی قیمتها، به راحتی در این زمینه شاهد انفجار ناگهانی قیمت ملک و ساختمان باشید.
بازار مسکن
توسعه صنعت ساختمان در سال 1401، بر خلاف سایر بازارهای موازی، از تغییرات لحظه‌ای متغیرها ایجاد نشده است. این امر، نتیجه تغییر و تحولاتی است که در دهه 90 در بازار مسکن وجود داشت. در سال 96 شاهد اوج اثرات این تغییرات در بازار مسکن بودیم. ماهیت این بازار، بر اقتصاد کلان و خانوارها تاثیرات زیادی دارد. این رکود عمیق و تورم بی‌سابقه بازار مسکن، بالاخره در پاییز 1399 در بخش تقاضای مسکن، شکسته شد.
در اقتصاد کلان، حدود هشت درصد از تولید ناخالص ملی و ۱۶ درصد از هزینه‌های ناخالص ملی از صنعت ساختمان تامین میشود. این صنعت ۱۰ تا ۱۶ درصد از اشتغال کشور را به خود اختصاص داده است و البته مهمترین عامل (1/34 درصد) در شاخص دارای تورم است.
در اقتصاد خانوار بیش از 80 درصد ثروت خانوارها مربوط به مسکن (ساختمان) است و در کلان شهرها حدود 60 درصد از هزینه خانوارها صرف مسکن میشود.
با وجود اهمیت فراوان صنعت و بازار مسکن، در پایان دولت دوازدهم برنامه خاصی برای احیای این بازار اجرا نشد. اما در ماه‌های پایانی سال 1399، روند معاملات با ورود سرمایه‌های سرگردان متعلق به بخش مسکن شروع به بهبود کرد. از دلایل آن می‌توان به ریسک پایین سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، رونق معاملات مسکن و خروج سرمایه‌ها از بازار سهام، اشاره کرد. در ابتدا سرعت این تغییرات پایین بود. اما با کاهش نوسانات قیمت ارز در نیمه دوم سال 1400 و افزایش ماهانه کمتر از سه درصدی قیمت مسکن، نوع تقاضای غالب تغییر کرد. تقاضای مصرف کنندگان به ویژه گروهی که مشتاق بودند تا ملک خود را به واحدی بهتر تبدیل کنند، در این شش ماه، سهم بیشتری از معاملات را به خود اختصاص داد.
سریع‌ترین راه برای دانستن قیمت آپارتمان در تهران
تحولات حوزه عرضه را نمی‌توان به صورت کلی تحلیل کرد همچنین نحوه سرمایه گذاری در استان‌ها و حتی استفاده و کاربری آن متفاوت است.
به طور کلی روند ساخت و ساز در کشور نسبت به سالهای گذشته مثبت پیش می‌رود. به طوری که در سال 1399 حدود 174,000 پروانه ساختمانی در کشور صادر شده که نسبت به سال قبل، حدود هشت درصد افزایش داشته است.
در بهار سال 1400، روند سرمایه گذاری در صنعت ساختمان تشدید شد و نسبت به مدت مشابه سال قبل 32 درصد افزایش یافت. در حالی که در شهر تهران روند صدور مجوز رو به کاهش است، در سال 1399 تعداد مجوزهای دریافتی 23 درصد و در بهار 1400 نسبت به مدت مشابه سال قبل، صدور مجوز حدود 17 درصد کاهش داشته است.
در سال 1401 بازار مسکن چگونه بوده است؟
با توجه به وضعیت کشور در ماه‌های اخیر و تغییر شرایط اقتصادی طی سال 1401، شاهد نوسانات بازار مسکن و سرعت معاملات بوده‌ایم. با تغییر قیمت دلار و کاهش ارزش پول ملی، تلاش مردم برای حفظ ارزش سرمایه خود باعث شد تا تعداد معاملات در بازار مسکن و همچنین سایر بازارها افزایش یابد.
بنابراین با افزایش قیمت دلار در ماه‌های ابتدایی سال و به دنبال آن افزایش قیمت مصالح ساختمانی، قیمت ملک و حجم فروش در کلان شهرهای کشور دستخوش تغییرات زیادی شده است.
افزایش قیمت ملک به دلیل تغییرات در اقتصاد کشور باعث شده است که این موضوع به شدت بر تقاضای بازار تأثیر بگذارد. بنابراین با افزایش قیمتها و کاهش قدرت خرید مردم، تقاضای مصرف کننده از بازار مسکن خارج شد و تنها افرادی که قصد سرمایه گذاری یا تغییر ملک خود را داشتند، در این بازار به فعالیت خود ادامه دادند.
با وجود نوسانات بازار مسکن، نرخ ارز کاهش یافت و پس از آن انتظار می‌رفت قیمت مسکن و مستغلات نیز متناسب با این کاهش قیمت روند نزولی در پیش بگیرد. اما با توجه به ماهیت بازار مسکن، تحت تاثیر شرایط اقتصادی و مقاومت مالکان در برابر کاهش قیمتها، شاهد تغییرات قابل توجهی برای این بازار نبوده‌ایم. حال با همین روند می‌توانیم پیش بینی قیمت مسکن در سال 1402 را شفاف‌تر بررسی کنیم.
در حال حاضر با توجه به افزایش قیمتها و کاهش قدرت خرید مردم در کلان شهرها، شاهد حرکت مردم به مناطق اطراف شهرهای بزرگ هستیم که به نوعی، باعث کاهش بیشتر تقاضای مصرف کننده شد.
در همین راستا می‌توان به این نکته اشاره کرد که نوسانات و اتفاقاتی که در بازار مسکن رخ داده است، تنها به تورم داخلی و سیاستهای غلط مربوط نمیشود. بلکه این نوسانات، به تاثیر رویدادهای سیاسی بین کشورها نیز مربوط میشود. به همین دلیل شاهد افزایش قیمتها هستیم.
با تاثیر این عوامل بر بازار مسکن و افزایش قیمت، از تعداد معاملات کاسته میشود و به عبارتی شاهد افت رونق بازار مسکن هستیم.
پیش بینی بازار مسکن در سال 1402 به چه شکل است؟
با توجه به تغییرات و نوسانات بازار مسکن در ماه‌های اخیر، احتمال ورود تقاضای مصرفی به بازار مسکن کم است و شاهد سفته بازی و حضور دلالان در بازار خواهیم بود. البته باید توجه داشت که با توجه به شرایط مساعدتر در حاشیه شهرهای بزرگ، احتمال افزایش معاملات در این مناطق بیشتر خواهد بود. نکته‌ای که تقریبا در این بازار اثبات شده، این است که امکان کاهش قیمتها بعید به نظر میرسد.
با توجه به روند بازار و تحولات سیاسی پیش رو، پیش بینی میشود بازار مسکن در ماه‌های آینده و سه ماهه اول سال 1402 روندی ثابت را دنبال کند. بنابراین قیمتها تغییر چندانی نکرده و معاملات کاهش می‌یابد. در صورتی که در ماه‌های آینده تغییرات قابل توجهی در بازار ارز رخ ندهد، احتمال تحقق چنین پیش بینی‌ای وجود دارد، اما در صورت کاهش یا افزایش نوسانات در بازار ارز، این امر می‌تواند هیجانی را به بازار مسکن نیز منتقل کند. در این صورت، بسته به نرخ ارز می‌توانید سرمایه گذاری خوبی انجام دهید.
برای اینکه از سرمایه گذاری خود مطمئن شوید، از یک مشاور امین مشورت بگیرید.
کاهش قیمتها در سال 1402 محال است
با توجه به اتفاقات و افزایش شدید دلار قبل از پایان سال 1401، قیمت املاک نیز افزایش یافت و حداقل 14 درصد افزایش قیمت را تجربه کردیم. این در حالی است که هنوز وارد سال جدید نشده بودیم. نرخ تورمی مسکنی که در سال 1402 پیش بینی می‌شد را در انتهای سال 1401 مشاهده کردیم. بر این اساس در سال 1402 شاهد افزایش چشمگیر قیمت مسکن خواهیم بود و ممکن است این افزایش از نرخ تورم اعلامی 30 تا 35 درصد (به صورت غیررسمی) نیز، فراتر رود.
از طرفی با افزایش مکرر قیمت دلار، قیمت طلا و سکه، قیمت مصالح ساختمانی و غیره، سایت خبری تجارت نیوز، با عنوان مسکن در پیچ و خم تورم 50 درصدی، آب پاکی را روی دست همه خریداران ریخت.
به گفته برخی کارشناسان فضای مجازی؛ متوسط قیمت هر مترمربع ملک در سال 1402 (در تهران) از 47 میلیون تومان به 65 میلیون تومان رسید. همچنین متوسط قیمت تمام شده ساخت و ساز هر مترمربع ساختمان از 14 میلیون تومان به 18 تا 22 میلیون تومان افزایش یافت. این نسبت، افزایش قیمت خانه‌های شهرهای دیگر ایران را نیز تحت تاثیر قرار میدهد.
جنگ و تاثیرات آن بر بازار مسکن
شاید در نگاه اول تاثیر وقوع جنگ در کشورهای دیگر بی اهمیت بیاید. شاید تاثیر جنگ، بر بازار مسکن کاملا مشهود نباشد، اما وقوع آن بی تاثیر هم نیست. در سال کنونی، جنگ روسیه و اوکراین، همچنین جنگ اسرائیل و فلسطین که یکی درون خاورمیانه و دیگری درون آسیا اتفاق افتاده تاثیرات بسیاری بر بازار کشور ما نیز داشته است. ارتباط سیاسی و تجاری بین ایران و این کشورها تاثیرات مثبت و منفی‌ای در این حوزه خواهد داشت. خطر وقوع جنگ، کمبود منابع، احساس خطر جوامع و افراد را به دنبال خواهد داشت. به همین دلیل می‌تواند در کوتاه مدت، بازار خانه را رونق بخشد و قیمتها را افزایش دهد. مسکن یکی از سرمایه‌گذاری‌های کم ریسک است که از خطرات وقوع جنگ کمترین خطر را دارد.
همچنین جنگ در بلند مدت، باعث رکود در بازار مسکن میشود. چرا که همان احساس خطر مردم، آنها را از رفتارهایی مثل معامله خانه و نقل و انتقال‌های سنگین پولی، دور میکند.
علاوه بر این‌ها، جنگ می‌تواند منجر به کاهش واردات کالاها، در نتیجه افزایش قیمت برخی از مواد اولیه گردد. هزینه ساخت و ساز نیز با توجه به موارد قبلی بالا رفته و موجب افزایش قیمت خانه در این برهه زمانی میشود.
رکود نسبی بازار مسکن کنونی، می‌تواند یکی از پیامدهای دو جنگ امسال باشد.
نتیجه گیری 1:
پیش بینی میشود قیمت مسکن تا پایان سال 1402 افزایش یابد، با این حال شدت آن به متغیرهای داخلی و خارجی بستگی دارد. بنابراین با توجه به وضعیت سایر بازارهای سرمایه، سفته‌بازانی که قصد دارند در کوتاه‌مدت در این بازار سرمایه‌گذاری کنند، این بازار را ترک میکنند.
اما گروه مصرف کننده و سرمایه گذارانی که قصد سرمایه گذاری بلندمدت را دارند در این بازار فعال‌تر خواهند بود و در شرایط فعلی، احتمال افزایش تعداد معاملات وجود دارد.
در صورت افزایش مستقیم نرخ ارز به دلیل افزایش قیمت مواد و غیرمستقیم، انتظار می‌رود ثبات قیمت در بازار مسکن مختل شود؛ با وجود عدم کشش بازار، قیمتها در سال آینده افزایش یابد و پیش بینی قیمت مسکن در سال 1402 ناپایدار باشد.
مهمترین نکته در این رابطه، میزان ثبات و پایداری در بازار مسکن است. این عامل به افزایش قدرت خرید جامعه، ثبات اقتصاد کلان، ثبات در بازارهای موازی، تولید و عرضه کارآمد مسکن وابسته است. همچنین میزان تقاضا، قانون گذاری و اعمال سیاستهای حمایتی از تقاضای مصرف کننده به ویژه در دهک‌های با درآمد متوسط، تاثیرات به سزایی در این ثبات دارند.
نتیجه گیری 2:
با مطالعه موارد بالا از برخی عوامل که بر قیمت خانه تاثیر می‌گذارند آگاه شدید. اما همه این‌ها در هر منطقه، بسته به شرایط موجود، متفاوت است. این شمایید که در هر منطقه عوامل مختلف محیطی را می‌سنجید. قیمت‌های بازار را ارزیابی می‌کنید، در جریان اخبار قرار می‌گیرید، امکانات شهری رو به رشد یا نکات منفی شهرها را مشاهده می‌کنید. با ارزیابی دقیق تمام این‌هاست که می‌توان پیش بینی کرد که در منطقه‌ای خاص، قیمت مسکن در سال آینده چگونه خواهد بود. چرا که هیچ قانون کلی‌ای در این زمینه وجود ندارد و کسی نمی‌تواند چنین ادعایی داشته باشد که از قیمت هر روزه املاک خبر دارد. به این دلیل که قیمت‌های هر منطقه از هر استان یا هر شهر، بسته به عوامل متعددی تغییر میکند.
امیدواریم شما با خواندن این مطلب به نتیجه مد نظرتان رسیده باشید.
10 پاسخ
قیمت مسکن در تهران وارد رکود بی سابقه ای خواهد شد نه به سیاستهای درست اقتصادی بلکه به دلیل سیاست های بسیار مخرب که باعث رشد بی ربط مسکن شده به طوری که قیمتها به حدی بالا رفته
که باید ماهها به انتظار یک مشتری نشست.
مردم چون میدانن بعداز انتخابات قیمت مسکن اضافه ویا جهش دارد از بهمن میرن خرید تا قیمت گرانتر نخرن همین افزایش خریدار در بهمن امسال حتما باعث افزایش قیمت خواهد شد یعنی استارت افزایش قیمت مسکن از بهمن ۴۰۲ زده خواهد شد
با این وضع مردم درخیابان زندگی خواهند کرد تاعده ای به سود خود ادامه دهند آخه۲۰برابرش کردید کجای دنیا هست
به نظرم اعلام آمار جواز ساختمانی صادره بر اساس تعداد بسیار اشتباه است. این آمار می بایست بر اساس زیر بنای مفید اعلام گردد.
ضمناً به خریداران مسکن پیشنهاد میکنم از خرید خانه های قدیمی بازسازی شده تا حد ممکن خودداری نمایند زیرا این املاک توسط دلالان خریداری شده و قیمت آنان بیش از قیمت واقعی میباشد که یکی از دلایل افزایش قیمت میباشد.
مهندس ظفریاری مدیریت املاک سعادت مشهد
سلام آینده بازار مسکن در مشهد و سایر شهرهای چگونه خواهد بود و سرمایه گذاری در کدام بخش بازده مالی بهتری دارد آیا برنامه و اهدافی در بازار مسکن وجود دارد و اینکه توان مردم عادی برای کدام از بخش مسکن میرسد؟
سلام و عرض ادب انچه طی سالها از سال 97 تا 1402 هر سال با نزدیک شده به شش ماه دوم پبش بینی و نظر صریح خودم را با دلایل علمی و نیازها جامعه و درخواست مردم و وضعیت واقعیت مجود بازار بیان کردم که می توانید نظرات قبلی طی سالها قبل را جستجو و مطاله کنید.
ولی برای سال نیم سال 1402 وسال 1403 باید گفت متاسفانه سیاست های و برنامه ریزی اشتباه و در بحث تولید مسکن و مدیریت بازار و عدم توان مالی مردم باعث شده مسکن مناسب زندگی افراد بسیار کم باشد و هیچ خانواده به جرائت از منزل و خانه ای که دارد زندگی و اجاره می کند راضی نیست و این وسط هم ثبات دستوری قیمت دلار در بازده شش ماه اول بازار ارز باعث شده قیمت املاک در شهر مخصوص مشهد نزدیک به 10 تا 30 درصد کاهش قیمت داشته باشد ولی واقعیت تلخ بازار مسکن این است حجم زیادی از مردم ایران و قشر جوان و مخصوص کارگران وکارمندان مستاجر هستند و توان خرید خانه و حتی خرید یک خودرو رو ندارد چرا که دستمزدهای آنها مخصوص طی 5 سال گذشته به شدت کاهش پیدا کرده یعنی قدرت خریدشان کم شده و هزینه تمام اجناس و خدمات روز به روز در حال افزیش است و این وسط با روش های اشتباه در بخش مسکن سعی در رساندان توان مردم به نیازشان نشده مثلا بحث وام های ودیعه مستاجران و یا بخصوص تعیین درصد افزایش و یا حتی بحث ساماندهی مشاوران املاک کشور و انواع سامانه ثبت قرار داد رایگان و یا سامانه اسکان و یا نرم افزارتعیین اجاربها در مشهد و… تمام این موارد فقط مثل یک قرص آرامش بخش موقت عمل کرده است ولی واقعیت بازار مسکن بسیار وحشتناک تر است، افزایش چند ده برابری املاک در مدت فقط 5 سال که تمام این موارد به بحث کاهش ارزش ریال از سالها قبل در مقابل دلار است، که در بخش های مثل طلا و سایر موارد تاثیر سریع و کمتر از یک ماه تا یک سال نشان می دهد ولی در بازار مسکن این افزایش قیمت و تاثیرات از یکسال تا 5 سال اثرات جهشی و مخربش را نشان میدهد در نهایت این کاهش قیمت و حتی بحث قیمت اجاربها موقتی است چرا اولین دلیل اینکه بحث قیمت گذاری درایران هیچ نظارتئ مسئولی وجود ندارد و حتی همیشه تخمینی و اصول یکسان و قانون مندنی ندارد در نهایت جای برای جهش بسیار ازاد است دوم دلیل افزایش جمعت افراد متقاضی مسکن در بازار مسکن است، یعنی خودمان جای برای زندگی مردمان نداریم حالا مهمان هم دعوت کردم و خارجی و مهاجرت و تقاضا خرید املاک درایران بهشت خرید اتباع خارجی از سراسر دنیا است که متاسفانه در این بخش هم هیج برنامه ریزی ، نظاراتی و ساماندهی و مدیریت وجود ندارد و سوم دلیل هم عدم ساماندهی و مدیریت قرار دادهای املاک و خرید فروش و اجاره است یعنی 90 درصد قرار داد معاملاتی به صورت دست نویس انجام میشود که قیمت های چند ده برابری قرار های سیستمی دارد دلیل هم واضح است بحث 5 درصد مالیات فروشنده است و این خود باعث اشتباه محاسباتی تمام سامانه نقل و انتقال و حتی بحث مالیات و برنامه ریزی کلان کشور در بخش مسکن میشود در نهایت ترس مردم عادی از مالیات نقل انتقال باعث انجام 98 درصد قراردادهای به صورت دست نویس است که تا زمان بروز مشکل اصلا وجود این قرار داد مشخص نمیشود و دلیل چهارم عدم تولید مسکن انبوه است در همه جای دنیا تولید مسکن با صرفه اقتصادی و ارزان و سریع و گسترده با انبوه سازی انجام میشود ، یعنی امروز انبوه سازی نیازمند بودجه بسیار زیادی نقدی است و اون هم در بازاری که ریسک جهشی قیمت مصالح و موارد و حتی مسکن آمده بسیار زیاد است و حتی امروز و طی چندماه گذشته بسیاری از سازندگان در بحث نقدی و پرداختی به نیروهای خود به مشکل خوردن چون وقتی فروشی نیست در یک مدت باعث زیان و مشکلات مالی میشود و خود عامل افزایش قیمت در آیند است خلاصه امروز امروز توان مردم عادی به املاک ویلای با قیمت های چند ده میلیاری نمیرسد و حتی آپارتمانهای در منطقه شهری با قیمت های خرید 3تا 12 میلیاردی و بیشتر برای یک اپارتمان 100 متری نمی رسد و چه برای اجاره خانه یک 100 متری با رهن های 400 تا 1 میلیارد و بیشتر یک آپارتمان 100 متری هم نمی رسد با حقوق قانون کار در هر شهری در نهایت مردم عادی مجبور هستند به اطراف شهر های وروستاهای حاشیه شهر های جهت اقامت مهاجرت کنند تا بتوانند برای زندگی و بقاء خود توان مالی داشته باشند ، در نهایت امروز در تمام شهرها مخصوص مشهد و تهران مشاهد میشود که یک واحد مسکونی چه برای خرید و یا اجاره در منطقه که با توان مالی قشر عادی و متوسط به پایین هماهنگ تر است بهتر و سریعتر خرید و فروش واجاره داده میشود و حتی در بحث بازارها و مغازه تجاری و بحث فروش اجناس هم در منطقه که تراکم جمعیتی و قیمت اجاره متناسب تر است تعداد انگشت شماری مغازه خالی است ولی در منطقه و مغازه تجاری گران بسیاری حتی سالهای خالی هستند چون هر شغلی و هرچه هوش مالی هم داشته باشی مگر یک بقالی و لباس فروشی چقدر می توان اجاره بها 40 تا 100 میلیون در ماه را روی اجناس خوداضافه کند و مگر چه تعداد فروش و افزایش فروش داد در صورتی که همون جنس و کیفیت در بسیاری منطقه متوسط با یک دهم قیمت هم وجود دارد ولی در مورد بحث خرید فروش و متقاضیان املاک و مغازه با قیمت های نجومی باید گفت یا افراد با در امدهای دلاری و یا افرادی خارجی توان این موارد را دارند و همان طور که گفتم بهشت خرید املاک در منطقه خاورمیانه تهران و مشهد و… است، برای اتباع حال قانونی و یا با شگردهای قانونی متاسفانه جذب سرمایه خارجی بسیار خوب است در تمام دنیا همه برای جذب سرمایه و ارتقا و پیشرفت زیر ساختهای اساسی و افزایش تکنولوژی و رفاه مردم کشورشان تلاش میکنند ، ولی جذب سرمایه خارجی دلاری بدون برنامه ریزی و ساماندهی و مدیریت و مثلا در بازار مسکن باید جذب سرمایه خارجی در بخش تولیدات و ارتقاء مسکن شود نه املاک مصرفی و قدیمی و دلالی و… که باعث نابودی بازار مسکن شود برای همه مردم با درآمدهای ریالی و هر سال نیز باعث افزایش قیمت مسکن و پیامد بعدی افزایش اجاره بها و در نهایت فشار اقتصادی و روانی روی قشر متوسط جامعه میشود و بحث ششم و پنهان موضوع بازار مسکن تغییرات جمعیتی خانواده و نسل ایرانیان است ، که امروز جمعیت خانواده ایران در حال کاهش است یعنی بسیاری از جوان ایرانی ده 60 و 70 و 80 هنوز مجرد هستند چون منبع در امدی که توان اداره زندگی را داشته باشند ندارند و حتی توان هزینه خودشان ندارند و هر چقدر هم کار کنند حتی دو نفر زوج با قانون کار فعلی هیچ وسیله و خانه نوو جدید نمی توان با قیمت های و دستمزدهای ریالی بخرند، در نهایت بیشتر خانواده یک زن و دو یا یک فرزند و با جمعیت حداکثر 4 فرزند ، ولی جالب استک ه جمعیت خانواده و مهمان ایران و اتباع که معمولا یک زن و یا حتی گاهی چند همسر دارند بسرعت در حال افزایش است ، چرا که گفتم ایران بهشت سرمایه گذاری خارجی و بهترین بازار دلالی و پولشویی است و تولید و افزایش نسل است یعنی افراد خارجی در هر کشوری خارجی و خانواده با توان عادی اگر سرمایه مالی خود را بفروشند و به ایران بیایند برای خود صاحب مال و املاک چند ده برابری میشوند و اگر هم سرمایه ندارند و با جیب خالی و بدون هر نوع استعدادی و تخصص به ایران بیاند می توانند بدون نیاز به هر گونه مدرک نظارتی با استفاده امکانات ایران که برای انها بسیار مطلوب است به سرعت کمتر از یک روز جذب مشاغل کارگری شده و حتی مسکن و مغازه و مدارک بانکی و جواز و هر مجوزی و… تهیه کنند و برای خود منبع درامدی حداقل داشته باشند و با منابع مردم ایران خانواده تشکیل دهند و به فرزند آوری سریع و زیاد و بعد از رسیدن فرزندان به سن کار و 18 و 20 فرزندان خود را راهی کشورهای اروپایی و… متقاضی نیروی جوان کنند و این چرخ ادامه دارد …. متاسفانه هیچ طرح ساماندهی و برنامه ریزی جهت استفاده از توان نسل های فعلی و بعدی ایرانیان وحتی مدیریتی جهت درجه بندی اتباع خارجی وجود ندارد و در نهایت بافت جمعیتی ایران در آینده حدودا 10 تا 20 سال تغییر پیدا میکند و در نهایت تغییرات جمعیتی باعت تغییرات بزرگ دیگر نیز میشود و جالب اینکه تمام این موارد از سالها پیش در حال انجام است که بارها این موارد بیان کردم ،ولی امروز این تاثیرات بیشتر در دید و زندگی و رفاه و کار و اقتصاد مردم ایران نمایان است و در بحث مسکن تمام موارد راهکار دارد ولی اجرای چنین موارد سخت است نیاز به مدیریت قویی و دلسوز دارد حالا پیشنهاد من جهت خانه دار شده افراد عادی خرید زمین در محدود شهری و اطراف شهرها و حتی بافت روستای و ساخت مسکن شخصی است ،در اینده نیز خانه ویلایی در هر جای شهر بسیار ارزشمند از خانه آپارتمانی شیک میشود و مغازه های حاشیه خیابان های اصلی بسیار ارزشمند تراز مغازه در پاساژها شیک میشود چرا که انتخاب و تقاضا مردم و توان مالی و بازده مالی خود دلیل ایجاد و استفاده از خانه و مغازه شهرها هستند، نا اینکه خانه و مغازه متقاضیان خود را انتخاب کنند ،
متاسفانه طی این سالها گذشته مسکن و مغازه و خودور متقاضیان خود را انتخاب میکنند چون مردم توان مالی ندارند وگرنه اگر مردم توان مالی داشته باشند چنین موارد رو انتخاب نمیکنند و مردم باید انتخاب گر باشند حالا به جرئت اگر اتفاقاتی مثل زلزله و سایر حوادث در کشور بیوفته اون وقت بالای 90 دردصد اپارتمانهای در کشورر فاقد استحکام و سازه مقاوم هسند مخصوص اینکه طی ساله رسوده شدن و افزایش مصالح نیز خود باعث کاهش کیفیت ساخت و تولید مسکن بوده مخصوص درحوزه املاک و آپارتمانها یک نمونه این موارد در منطقه 19 تهران و بسیاری از این موارد حتی در منطقه مرفه افزایش چند سقف و ارپارتمان مازد و بارهای اضافه به سازه قدیمی است در در بیشتر منطقه مشهد که مثلا بجای 4 سقف 6 و 7 سقف یعنی چند سقف غیر مجاز که با پرداخت ماده 100 و چند امضاء پیر مردان حل میشود و تهران در منطقه عیان نشین و گران قیمت از نمای این املاک و نوع سازه کامل مشخص است که این تخلافات وجود دارد و این شگرد افزایش بازده مالی دربخش اپارتمان سازی که با شیوه پرداخت های غیر قانونی و خارج از دید و حق امضاهای طلایی خود علت اصلی ضعف این سازه در مقابل زلزله و سایر حوادث است که حتی با قیمت های نجومی و باعنوان عجیب و تعاریف زیاد به مردم فروخته میشود و علت اصلی این کاهش کیفیت ساختمان و آپارتمان ها عدم صرفه اقتصادی و جهش قیمت مصالح و دستمزدر و تعرفه و کاهش ریال است که باعث میشود سرمایه گذار از این موارد و شگردهای اقتصادی استفاده کند در نهایت ساختمان ایمن و مقاوم در ایران بسیار کم وجود دارد و با این موارد فوق و در صورت ایجاد حوادث نیاز مسکن در کشور بسیار بیشتر از تخمین ها و تولیدات است
امیداوارم مطلب مفید باشد 1402.7.9
سلام
البته در این چند سال گذشته کیفیت و نظارت بر ساخت و ساز خیلی بهتر شده، و این امر موجب کاهش خسارات و تلفات در زلزله های اخیر در کشور هستیم،
قیمت مسکن چه ثابت بمونه و یا بالاتر بره دیگه مردم توان خرید ندارند.. ای کاش حقوق کارگران هم مورد توجه قرار می‌گرفت که امروز بازار این چنین آشفته نمیشد..
واسه دلال زمین و خانه شدن باید دروغگو و بی شرف باشی تا حسابی پول پارو کنی ، متاسفانه در مملکت اسلامی ایران هیچ نظارتی و هیچ احساس مسئولیتی از طرف مسئولین وجود نداره و این دزد بازار و نون حرام خوری در بازار مسکن دقیقا بعد از انقلاب اسلامی ایران در سال 57 شروع شد و هنوز ادامه داره .
واسه دلال زمین و خانه شدن باید دروغگو و بی شرف باشی تا حسابی پول پارو کنی ، متاسفانه در مملکت اسلامی ایران هیچ نظارتی و هیچ احساس مسئولیتی از طرف مسئولین وجود نداره و این دزد بازار و نون حرام خوری در بازار مسکن دقیقا بعد از انقلاب سال 57 شروع شد و هنوز ادامه داره .
پیش بینی تون برای پایان ۱۴۰۲وسه ماهه اول ۱۴۰۳چطوره؟