مسکن و ساخت و ساز حتی در صنعتی ترین کشورهای جهان مانند ایالات متحده آمریکا، ستون فقرات ثروت و موتور محرکه اقتصاد است و با وجود بحران هایی که در دهه های گذشته در بخش های مهم اقتصادی و صنعتی وجود داشته است. در برخی کشورها هنوز هم جایگاه ویژه ای دارند.
بخش مسکن و ساخت و ساز به دلیل گردش مالی عظیم آن (چه در فروش و چه در اجاره) و به دلیل صنایع زیادی که در تولید آن مشارکت دارند، دارای اهمیت است. در ایران با توجه به اینکه مسکن یک کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود، اثری دوگانه دارد، یعنی تأثیر تغییرات قیمت مسکن در تمامی بازارهای مرتبط با دارایی‌های سرمایه‌ای مالی و غیر مالی مشهود است. البته در سال های اخیر با توجه به افزایش قیمت مسکن و کاهش توان اقتصادی خانوارهای مختلف، یک بعد امنیتی نیز سوار بر ابعاد متعدد و متنوع آن شده و اهمیت سیاستگذاری مسکن و پیش بینی شرایط آینده را با مشکل مواجه شده است.
مهم ترین پیشران درآمدی مسکن چیست؟
اجاره و در واقع اجاره داری مهم ترین منبع درآمد و مهمترین پیشران درآمدی مسکن است و به منظور تعیین ارزش املاک و ساختمان های مسکونی، اداری و تجاری مانند هر نوع دارایی دیگری از ارزش اقتصادی برخوردار است.
یکی از روش‌هایی که برای مدل‌سازی درآمد بالقوه و جریان‌های نقدی آتی مورد استفاده قرار میگیرد، تخمین ارزش فعلی آن است که در مورد ساختمان‌های مسکونی و غیره، همانطور که قبلاً گفته شد، منبع اصلی درآمد حاصل از اجاره یک ملک است.
امروزه با شروع تدریجی فصل اجاره، واقعیت تورم در اقتصاد مسکن و ساختمان، به ویژه در بخش اجاره چهره ترسناک خود را نشان می دهد و دولت ها را مجبور به اتخاذ تصمیمات غیراقتصادی از جمله محدود کردن رشد اجاره بها می کند، همچنین 25 درصد افزایش شدید نرخ اجاره بها از بهار 1400 نشان می دهد که از این به بعد سوخت تقریباً کافی برای افزایش قیمت مسکن و دارایی های ملکی وجود دارد.
در حالی که در شرایط کنونی به دلیل جهش های پی در پی قیمت مسکن، به دلیل بر هم خوردن رابطه تاریخی قیمت ملک و اجاره بهای سالانه که پیش از این در حدود 20 بود، این مشوق ها دیگر مانند ده تا بیست سال پیش نیست، در برخی نقاط کشور در شرایط فعلی و به علت جهش های پی در پی قیمت مسکن به ارقامی فراتر از 30، 40 و حتی 50 رسیده است.
در خرداد 1401 قیمت ها نسبت به ماه قبل 2.5 درصد افزایش یافته است. طی سه سال گذشته یعنی از اردیبهشت 1399 تا 1401، تورم سالانه مسکن در کل کشور به ترتیب 22.7 درصد، 28.5 درصد و 27.2 درصد بوده است. در بازار اجاره نیز در مدت یاد شده نرخ ها به ترتیب 22.6 درصد، 28.3 درصد و 26.9 درصد افزایش یافته است.
قیمت مسکن در 12 ماه منتهی به اردیبهشت امسال 27.2 درصد افزایش یافت که تورم کل 38.7 درصد اعلام شد. به این ترتیب افزایش سالانه قیمت مسکن 11.5 درصد کمتر از رقم شاخص کل بوده است.
از سوی دیگر بررسی تورم ماهانه مسکن در دومین ماه از سه سال اخیر نشان می دهد که در اردیبهشت 1399 افزایش ماهانه مسکن 2.5 درصد، در اردیبهشت 1400 این رقم 0.9 درصد و در سال 1401 به 2.5 درصد رسیده است.
آمارهای مبتنی بر شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی ارائه شده توسط مرکز آمار نشان می دهد که پس از یک دوره کاهش رشد اجاره بها در سال گذشته، قیمت ها در سال جاری افزایش یافته است.
ماه گذشته بازار مسکن در کل کشور طبق آمارهای رسمی با تغییرات قیمتی مواجه شد. گزارش مرکز آمار حاکی از آن است که تورم مسکن خانوارهای کشور نسبت به ماه قبل، ماه مشابه سال قبل و دوازده ماه منتهی به اردیبهشت ماه امسال به ترتیب 2.5، 30.5 و 27.2 درصد افزایش داشته است.
در عمل رابطه منطقی بین قیمت ملک و نرخ اجاره به هم می خورد و برای معدود افرادی که می خواهند فقط از املاک مسکونی و تجاری خود درآمد ماهانه داشته باشند و از معامله سود نبرند، بازار املاک تا حدودی جذاب است. خود به طور کلی، محرک های افزایش قیمت مسکن در این منطقه کافی است، اما در مجموع نسبت به دهه 1980 و اوایل دهه 1990 نوسانات بیشتری دارد.
قیمت تمام شده و تاثیر آن بر رشد قیمت در آینده
در سال های اخیر، تورم همه جانبه به دلیل افزایش شدید نقدینگی، تحریم ها و کاهش درآمدهای ارزی منجر به کاهش قیمت تمام کالاها و خدمات اعم از منشاء صرفاً داخلی و ریالی یا منشاء خارجی، ارزی یا نظام قیمت گذاری بین المللی شده است، (مثلاً آهن و فولاد) که مدام شاهد افزایش قیمت آنها هستیم و هیچ چشم اندازی برای ثبات قیمتشان نداریم.
از یک سو، به دلیل افزایش قیمت ها، شکاف بین ارزش ساختمان های شهری و قیمت های معامله شده در بازار عملاً وجود ندارد. بنابراین کاهش قیمت عملا غیرممکن است یا به بیان ساده تنها راه پیشرو رشد قیمت است.
از سوی دیگر، چشم‌انداز تداوم تورم در ماه‌ها و حتی سال‌های آینده در نهایت منجر به افزایش قیمت ملک می‌شود که فعالان بازار و سایرین برای همگامی با موج تورمی و خریداران احتمالی با همین روند مواجه می‌شوند. با همین چشم انداز خریداران بالقوه نیز در صورت داشتن منابع مالی کافی حاضر به پذیرش این قیمت ها هستند.
هرگونه تلاش، اقدام و موقعیتی که موجب کاهش رکود فعلی در بازار مسکن شود می تواند مسیر کاهش قیمت مسکن را مسدود کند و به دلایل فوق شاهد افزایش چشمگیر قیمت ها در این بخش باشیم. با وجود کاهش شدید قدرت خرید اموال اقشار متوسط و پایین جامعه، تورم در این بخش و افزایش قیمت ها همچنان باید به عنوان یک واقعیت اقتصادی تلقی شود.
منابع: ایمنا . دنیای اقتصاد
