نکات حقوقی هنگام خرید خانه

خرید خانه هرچند که تجربه‌ای شیرین است و همیشه حس خوب همراه دارد، اما سهل انگاری و اعتماد بی‌مورد ممکن است دردسر‌های جبران ناپذیری به همراه داشته باشد. برای پیشگیری از این وقایع باید نکات حقوقی را بررسی کنید و نسبت به همه جنبه‌های معامله آگاهی کامل داشته باشید. معامله املاک اقسام مختلفی دارد که در این مقاله به بررسی نکات حقوقی هنگام خرید خانه خواهیم پرداخت.

 

 

قبل از خرید حتما باید خانه مورد نظر و شخص معامله کننده را از جنبه حقوقی بررسی کنید. حال این جنبه‌های حقوقی چیست و چگونه می‌توان از آنها برای انجام یک معامله رضایت بخش و بی دردسر استفاده کرد را با هم بررسی می‌کنیم.

 

 

تحقیق کامل راجع به فروشنده و شخص مسئول معامله

بسیاری برای انجام تحقیق راجع به فروشنده و ملک، به پرس و جو از افراد اهل محل، کسبه و همسایه‌ها اکتفا می‌کنند. بله این کار تا حدودی اطلاعات راجع به مالک و خانه به شما می‌دهد، اما باید قبول کنیم که خرید ملک یک موضوع حقوقی است و تحقیقات آن هم باید از روش‌های حقوقی پیگیری شود.

بعد از بررسی مدارک کامل فروشنده، اطمینان پیدا کنید، فردی که مسئول انجام معامله است (فروشنده یا وکیل و نماینده از سمت فروشنده) اختیار فروش خانه مورد نظر شما را داشته باشد. امکان دارد که فروشنده از نظر قانونی ممنوع‌المعامله باشد. در اینصورت اختیار معامله ملک از او سلب شده است.

اگر برایتان سوال است که از کجا باید این موضوع را بفهمید، اصلا نگران نباشید! استعلام این موارد از طریق دفاتر ثبت اسناد قابل انجام است. از طرف دیگر اگر فرد امضا کننده وکیل یا نماینده از سمت فروشنده است، حتما وکالت و اختیارات ذکر شده در وکالت نامه را کامل و دقیق بررسی کنید. پیشنهاد می‌کنیم برای این کار از یک وکیل رسمی مشاوره بگیرید.

 

وضعیت حال حاضر ملک و سند

بعد از آنکه خیالتان از فروشنده راحت شد، باید خیالتان از وضعیت ملک هم راحت شود. برای ملک خیلی شرایط و گزاره های مختلفی امکان پذیر است، پس این کار را با وسواس بیشتری انجام دهید و زمان لازم را برای استعلام و تحقیقات صرف کنید.

حال بپردازیم به:

نکات مهم در تحقیق وضعیت سند ملک

-کسب اطمینان در مورد فروشنده ملک

اطمینان حاصل کنید که شخصی که قصد دارد ملک را به شما بفروشد دارای اختیار قانونی برای معامله ملک است. شخصی که مالک ملک است یا وکالتنامه رسمی برای فروش ملک از طرف مالک دارد می‌تواند ملک را به شما بفروشد. بنابراین بررسی سند مالکیت ضروری است. اگر سند رسمی به نام فروشنده وجود ندارد، مبایعه نامه ای را که نام و مالکیت فروشنده را ذکر می‌کند، بررسی کنید. سعی کنید تمام اطلاعات را بررسی کنید. مالک ممکن است نامی مشابه با کسی داشته باشد. پس خودتان را به نام و نام خانوادگی محدود نکنید. حتما مدارک هویتی فروشنده را بخواهید و مشخصات او را با مدارک مطابقت دهید.

 

– تطبیق مشخصات ملک با اطلاعات درج شده در سند

هر ملکی که قصد خرید آن را داشته باشید، دارای اطلاعاتی ثبت شده در سند هستند. این اطلاعات شامل؛ کد پستی، پلاک ثبتی، آدرس ملک، متراژ و حدود اربعه، کاربری و دیگر مشخصات ملک است. کاری که باید انجام دهید، انطباق این اطلاعات با ملک مورد نظر است.

 

 

–آیا خانه ای که قصد خرید آن را دارید در رهن بانک است؟

فهمیدن این موضوع اصلا کار سختی نیست و پیچیدگی خاصی ندارد. اگر از اصل بودن سند اطمینان حاصل کردید، با نگاه به قسمت نقل و انتقالات در سند میتوانید بفهمید، سند رهن بانک است یا خیر.

بانک ها برای دادن وام به شخص وام گیرنده، سند ملک را تا زمان پرداخت اقساط آن، به نام آن بانک می‌زنند تا در صورت عدم پرداخت، توانایی وصول وجه را داشته باشند. پس برای فهمیدن این قضیه فقط به سند مراجعه کنید.

اگر هم قصد خرید چنین خانه ای را دارید، باید توجه داشته باشید که این املاک امکان خرید و فروش دارند اما امکان تنظیم سند رسمی برای آنها وجود ندارد. پس بهتر است قبل از انجام معامله با بانک مورد نظر تسویه کنید.

 

 

–بررسی وضعیت مستاجر

خرید و فروش خانه‌هایی که مستاجر در آنها زندگی می‌کند، بسیار رایج است. هیچ مانع قانونی برای این کار وجود ندارد و با خیال راحت قادر به انجام چنین معامله‌ای هستید.

فقط قبل از خرید، اجاره نامه را کامل بررسی کنید و از وضعیت توافقات و مبالغ ذکر شده در آن آگاه شوید.

 

–انشعابات در سند

درست است که آب، برق و گاز جزو ملک محسوب می‌شوند، اما بهتر است برای جلوگیری از بروز مشکلات بعدی، در سند آنها را قید کنید.

نکته مهم دیگر؛ از قانونی بودن انشعابات آب برق و گاز نیز باید مطمئن گردید.

 

 

–ملک بازداشت مراجع قضایی است یا خیر؟

در بعضی موارد ملک، به نام شخص است، اما روی ملک دستور توقیف قضایی وجود دارد. در این صورت هرگونه نقل و انتقال در آن سند، از نظر قانون بدون اعتبار و باطل است.

از آن مهمتر، انجام معامله، روی چنین ملکی از نظر قانونی جرم است و هر دو طرف معامله را در برمی‌گیرد. برای فهمیدن این نکته، هم در سند می‌توانید آن را پیدا کنید و هم از طریق دفاتر ثبت اسناد رسمی.

 

–وضعیت پارکینگ و انباری

حتما این موضوع باید به صورت شفاف و دقیق در سند ذکر شود. موضوعاتی که بررسی میکنیم و در این مقاله ذکر شده اند، قرار نیست در هر معامله ملکی گریبان گیر شما شوند، این موضوعات برای جلوگیری از اتفاقات است. قید کردن پارکینگ و انباری هم به همین دلیل در سند اهمیت دارد.

از سوی دیگر نبود آن در سند، هیچ مسئولیت حقوقی‌ای روی دوش فروشنده نمی‌گذارد.

 

برای فسخ قرارداد هم شرایطی در نظر بگیرید

بعضی مشکلات ممکن است روز اول مشخص نباشد و در حین استفاده از منزل برای شما نمایان شود. ممکن است خانه دارای خرابی هایی باشد که از دید شما دور باشد و فروشنده هنگام معامله آنها را نمایان نکرده باشد. پس راهی برای رهایی از این مشکلات، برای خود باقی بگذارید.

 

 

بخشی از مبلغ را پرداخت کنید نه همه آن را !

قبل از تحویل کامل ملک، تمام بهای آن را پرداخت نکنید. هم تحویل خود ملک و هم سند و مدارک ثبتی آن مدنظر است. درست است که قولنامه محضری و کدرهگیری دار از اعتبار بالایی برخوردار است. اما با عدم پرداخت کل مبلغ، از خریدن دردسر برای خودتان جلوگیری کنید و در خانه جدید، سرتان را با خیال راحت روی بالشت بگذارید!

 

مبایعه نامه حتما باید کد رهگیری داشته باشد.

کد رهگیری برای از بین بردن این نگرانی که ملک به غیر از شما به کس دیگری واگذار نشده است جلوگیری می‌کند. اگر قولنامه کدرهگیری داشته باشد، فروشنده نمی‌تواند ملک را به فرد دیگری بفروشد، اگر هم این کار را انجام دهد، معامله های بعدی فاقد اعتبار و باطل هستند.

دیگر فایده کد رهگیری، استعلام بدهی های مالیاتی و بانکی ملک از طریق آن است. و تمام اطلاعات مبایعه نامه را در خود ذخیره می‌کند. این کار از جعل مبایعه نامه و دخل و تصرف در متن آن جلوگیری می‌کند.

 

 

خرید املاک با شرایط خاص

نکات گفته شده در بالا در خرید تمام املاک باید در نظر شما باشد. اما ممکن است شما ملکی را در نظر داشته باشید که شرایط خاص و خارج از عرف داشته باشد.

شرایطی که باید نسبت به آنها آگاهی پیدا کنید شامل: خرید املاک ورثه ای، خرید خانه و املاک مصادره‌ای، خانه هایی که مشمول طرح های شهرداری می‌شوند، خانه های وام دار، املاک وکالتی و املاک تجاری، می‌شود.

خرید هر کدام از این املاک ضوابط خاص خود را دارد. ما سعی کردیم با توجه به ظرفیت این مقاله، نکات مهم راجع به هر مورد را ذکر کنیم.

 

–موقوفی

دلیل محبوبیت املاک موقوفه قیمت مناسب و پایین تر آنها است. اما شرایطی دارند که باید آنها را در نظر بگیرید. در خرید خانه و املاک وقفی، شما فقط مالک بنای ساخته شده روی آن زمین (اعیان) هستید. مالک عرصه آن اداره اوقاف یا شخص وقف کننده هستند. موقوفی بودن یا نبودن ملک هم در سند آن قید می‌شود.

 

–ورثه ای

در خرید املاک ورثه ای چند شرط هنگام عقد قرارداد و انتقال خانه مهم توجه است.

در این معاملات یا تمام وراث باید زیر معامله را امضا کنند، یا شخصی به نمایندگی از همه آنها و با داشتن وکالتنامه معتبر، مسئول امضای معامله باشد.

قبل از آن حتما به گواهی انحصار ورثه نگاه کنید و از صحت آن مطمئن شوید. اگر به بقیه وراث هم دسترسی دارید، بهتر است از آنها نیز پرس و جو کنید.

 

 

–مصادره‌ای

املاک مصادره‌‌ای معمولا به دلیل ارتکاب جرم مالک، یا جرم در محل ملک، به مالکیت ارگان های دولتی درمی‌آیند.(ارگان هایی مثل بنیاد مستضعفین، ستاد اجرایی فرمان امام، کمیته امداد و …). به همین دلیل خرید و فروش این املاک تا قبل از صدور حکم قطعی به هیچ عنوان توصیه نمی‌شود.

از طرفی در صورت صدور حکم هم، ممکن است بعد از خرید با مشکلاتی مواجه گردید. پس یا سمت خرید این املاک نروید، یا با وکیل متخصص این حوزه مشورت کنید و بعد اقدام به خرید کنید.

 

–املاک پیش فروشی

اگر قصد پیش خرید خانه‌ای را دارید، باید بسیار محتاط و دست به عصا اقدام کنید. چرا که اشتباه در قولنامه، جبران پذیر نیست. خانه‌های پیش خرید به دلیل نیمه کار بودن آنها، فاقد سند هستند و تا بعد از گرفتن پایان کار، اخذ سند امکان پذیر نیست.

پس برای این املاک اولین نکته پرداخت بهای خانه در چند قسمت است. نحوه پرداخت توافقی است که بین طرفین انجام میگیرد. اما معمولا پرداخت با توجه به پیشرفت ساخت صورت می‌گیرد و بقیه آن بعد از تنظیم سند قطعی ملک است.

نکته مهم بعدی، حتما در قرارداد پلان داخلی، متریال مورد استفاده (سنگ، کف، کابینت، شیرآلات و …) به صورت دقیق و با جزئیات کامل قید شود.

 

 

–املاک تجاری

انتقال املاک تجاری شامل سه قسمت است.

• انتقال مالکیت ملک

• انتقال اجازه کسب و کار در ملک (سرقفلی)

• انتقال حق کسب و تجارت

انتقال هرکدام به صورت مجزا وجود دارد. اما اگر قصد خرید کامل را دارید، باید این نکته را در نظر بگیرید. اگر هم مالک هر کدام متفاوت باشد، هنگام عقد قرارداد امضای همه مالکین لازم است. پرداخت مالیات های ملکی و گواهی های پرداختی مالیات بر درآمد ملک قبل از معاملات املاک تجاری الزامی است.

 

سخن پایانی:

هدف از نوشتن این مقاله این بود که، شما را از خطرات ناشی از معامله غیر اصولی و نکات قانونی آگاه کنیم. ممکن است شما با هیچ کدام از این مشکلات مواجه نشوید، اما شرط عقل در هر معامله‌ای رعایت اصول معامله است. املاک هم از این قاعده مستثنا نیستند. قرارداد های ملکی دارای نکات اساسی هستند که از ارکان این گونه معاملات محسوب می‌شوند. لازم است است اطلاعات خود را در این زمینه بالا و ببرید و قبل از قطعی شدن نیز از کارشناس ملک کمک بگیرید.