بی‌تردید یکی از متداول‌ترین و پرطرف‌دارترین سرمایه‌گذاری‌ها در بازار مسکن، خرید زمین مسکونی است. در حقیقت برای بسیاری از افراد، اولین گام و تصمیم بزرگ برای خانه‌دار شدن، خرید یک قطعه زمین مناسب در منطقه‌ای آینده‌دار خواهد بود. علاوه بر این، با داشتن زمین می‌توانید بر تمام مراحل طراحی و ساخت خانه رویایی‌تان نظارت کنید.
در سال‌های اخیر به دلیل توسعه شهر‌ها و رشد روزافزون جمعیت، زمین‌های حومه کلان‌شهرها به گزینه‌ای مطلوب برای سرمایهگذاری تبدیل شده‌اند؛ البته قیمت مناسب‌تر نسبت به زمین‌های داخل بافت شهری و پتانسیل رشد سرمایه در این انتخاب بی‌تأثیر نبوده‌اند. با این حال چه با هدف سرمایهگذاری بلندمدت و چه به قصد ساخت خانه، یافتن زمین ارزشمند نیازمند دانش و آگاهی کافی است.
از همین رو تصمیم داریم در این مقاله به تفصیل چارچوبی روشن و مشخص برای خرید زمین به ویژه در حومه شهر را برای شما ترسیم کنیم تا با اطمینان خاطر در این راه قدم بردارید، پس تا انتها همراه ما باشید.
همواره انتخاب زمین به عنوان اولین قدم و زمینه‌ساز شروع ساخت و ساز مسکن از اهمیت بالایی برخوردار بوده است. در حقیقت افراد بسیاری که بودجه کافی برای خرید خانه ندارند، ابتدا به دنبال خرید زمین رفته، سپس در طول زمان، متناسب با سلیقه و نیاز خود به فکر ساخت آن می‌افتند.
البته علاوه بر کاربری سکونت، این نوع زمین‌ها می‌توانند نوعی سرمایهگذاری با سودآوری قابل توجهی در بلندمدت نیز محسوب شوند، به شرطی که در موقعیتی مناسب قرار گرفته باشند. با این وجود، به دلیل اشباع شهر‌ها، دیگر همچون گذشته ممکن است زمین مناسبی برای خرید پیدا نشود، از سوی دیگر متأسفانه یا خوشبختانه قیمت زمین روز به روز در حال افزایش بوده و اکثر افراد توان خرید آن را در داخل شهر ندارند.
به همین دلیل، در این سال‌ها نگاه خریداران زمین و سرمایه‌گذاران به سمت حومه شهر‌ها به ویژه کلان‌شهرهایی همچون تهران جلب شده است. به عنوان مثال حومه تهران به دلیل نزدیکی به پایتخت، توسعه زیرساخت‌ها و اجرای پروژه‌های عمرانی همچون مترو و نمایشگاه‌های بین‌المللی، همچنین هزینه‌های پایین‌تر ساخت‌وساز و در نهایت طبیعت و آب‌وهوای بهتر، مقصدی ایده‌آل برای سرمایهگذاری و خرید زمین مسکونی محسوب می‌شود.
در کنار تمامی این عوامل، مهم‌ترین معیار، یعنی اختلاف قیمت زمین در حومه شهر نسبت به داخل شهر، سبب شده تا خرید زمین در این مناطق بیش از پیش طرف‌دار داشته باشد. با این حال، نباید بی‌گدار به آب زده و در هر منطقه‌ای به فکر خرید باشید، چرا که شاید برای اجرای طرح‌های آبادانی در آن نقطه، سال‌ها زمان لازم باشد. از همین رو بهتر است سری به ادارات مربوطه بزنید و از پروژه‌های توسعه منطقه با خبر شوید یا از تجربه یک راهنما و کارشناس در این حوزه بهره برده تا اطلاعات کافی در اختیارتان قرار دهد.
یافتن زمین مناسب به خصوص در حومه شهر که هم ارزش ساخت داشته باشد و هم با رشد قیمت در آینده، بازدهی خوبی نصیب سرمایه‌گذاران کند، ممکن است کمی دشوار به نظر برسد. برای همین در ادامه تلاش کردیم به صورت مرحله به مرحله اطلاعات کاملی را در اختیارتان قرار دهیم تا با اطمینان خاطر بیشتری برای خرید زمین اطراف کلان‌شهرها اقدام کنید.
در ابتدا بد نیست بدانید که زمین را برای سکونت و ساخت خانه می‌خواهید یا برای سرمایهگذاری به دنبال خرید هستید. در حقیقت برای هر کدام از این اهداف ممکن است معیار‌های متفاوتی نیاز باشد. به عنوان مثال اگر قصد ساخت سریع خانه در زمین موردنظرتان را دارید، باید منطقه‌ای را در حومه شهر انتخاب کنید که دسترسی خوبی به امکانات رفاهی، آموزشی و درمانی، همچنین راه‌های اصلی داشته باشد. از سوی دیگر، اگر به دنبال سرمایهگذاری کوتاه‌مدت یا بلندمدت هستید، بهتر است در محدوده‌ای زمین بخرید که در آینده طرح‌های مختلف عمرانی و توسعه شهری در آنجا اجرا می‌شود.
در این مرحله باید شرایط زمین را از نظر عوامل مختلفی همچون قیمت، امکانات، طرح‌های توسعه شهری، محدودیت‌ها و الزامات قانونی، همچنین امکان دریافت تسهیلات برای ساخت و ساز بررسی کنید. برای اطمینان از قیمت زمین، بهتر است در مناطق مختلف حومه شهر، به مقایسه قیمت‌ها بپردازید. در این بین بد نیست به نرخ تورم، نوسانات نرخ ارز و افزایش احتمالی قیمت‌ها در آینده توجه داشته باشید تا بتوانید از فرصت‌های پیش رو نهایت استفاده را ببرید.
از طرفی، یکی دیگر از عواملی که منجر به افزایش ارزش زمین برای سکونت یا سرمایهگذاری می‌شود، دسترسی ملک به امکانات رفاهی و ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی است، پس موقعیت جغرافیایی آن را از این نظر بررسی کنید. اگر قصد شما ساخت و ساز است، قبل از خرید زمین مسکونی، باید از کاربری آن و همچنین تراکم ساختمانی مجاز مطلع شوید. در نهایت نیز برای اطمینان از عدم وجود هرگونه مشکل حقوقی یا الزام قانونی از مراجع ذی‌ربط همچون اداره ثبت اسناد و املاک، شهرداری و جهاد کشاورزی استعلامات لازم خرید خانه یا زمین را بگیرید.
اکنون که زمین موردنظرتان را پیدا کرده و بررسی‌های لازم را انجام داده‌اید، زمان مذاکره با فروشنده و عقد قرارداد رسیده است. بر اساس تحقیقاتی که انجام داده‌اید، برای رسیدن به توافقی عادلانه و منصفانه بر سر قیمت زمین با فروشنده گفتگو کنید. برای انجام معامله خرید زمین مسکونی، باید به دنبال یک مشاور املاک معتبر و دارای مجوز رسمی باشید تا بتوانید پس از انجام معامله، کد رهگیری که تضمین‌کننده صحت معامله زمین است، دریافت کنید.
با این حال این موضوع را از یاد نبرید که قولنامه نوشته شده در بنگاه املاک، از اسناد رسمی محسوب نشده و تنها ضامن قول و قرار با فروشنده خواهد بود، از همین رو پرداخت نهایی مبلغ زمین را پس از انجام امور انتقال سند در دفترخانه اسناد رسمی انجام دهید. از طرفی اگر زمین را از یک نهاد حقوقی یا شرکت خریداری می‌کنید، باید مدارک شرکت مورد نظر را بررسی کرده وکالت‌نامه فروش را از نماینده آن‌ها بخواهید.
به طور کلی همواره پیش از انجام هر گونه معامله بهتر است با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کرده تا از هرگونه سوءاستفاده یا کلاهبرداری جلوگیری شود. در هنگام نوشتن قرارداد نیز باید شرایطی را برای بروز هرگونه مشکل، همچون عدم تطابق مفاد سند با واقعیت، وجود مشکل حقوقی و... در نظر بگیرید.
کنون شاید این سؤال برایتان مطرح شود که بهترین مناطق حومه تهران برای خرید زمین مسکونی کجاست؟ به طور کلی تنش‌های سیاسی و منطقه‌ای اخیر (جنگ 12 روزه ایران و اسرائیل)، در چند ماه گذشته تقاضا برای خرید زمین در حومه شهر‌ها را تحت تأثیر قرار داده است. بازار مسکن در حومه تهران نیز از این امر مستثنی نبوده و شاهد افزایش تقاضا بوده است. با این وجود، قیمت زمین در اطراف تهران برای سال 1404 بین ۵ تا ۵۰ میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع در نوسان بود، در حالی که برای مناطق شهری، این نوسانات از ۸۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان رقم خورده است.
از همین رو در ادامه تصمیم داریم بر اساس گزارش‌ها و تحلیل بازار در سال 1404، مناطقی را در حومه پایتخت معرفی کنیم که علاوه بر مکانی مناسب برای ساخت و ساز و سکونت، پتانسیل بالایی برای سرمایهگذاری و رشد قیمت دارند.
این محله در 33 کیلومتری جنوب غربی تهران در رباط کریم قرار گرفته است. پرند دارای 7 فاز بوده و به دلیل نزدیکی به فرودگاه امام خمینی، اجرای پروژه‌های عمرانی همچون سرزمین ایرانیان و نمایشگاه بین‌المللی، به سرعت در حال طی کردن مراحل توسعه خواهد بود. در کنار املاک مسکن مهر، پروژه‌های در حال ساخت زیادی در این شهر وجود داشته که آن را به گزینه ایده‌آلی برای خرید زمین مسکونی به ویژه برای سرمایهگذاری با بودجه محدودتر تبدیل می‌کند.
تحلیل قیمت زمین پرند: قیمت زمین‌های این منطقه بین ۵ تا ۲۰ میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع متغیر خواهد بود.
این منطقه در 17 کیلومتری شمال شرق تهران قرار گرفته که به عنوان حومه شهر، فاصله چندانی با پایتخت ندارد. از سوی دیگر به دلیل دسترسی آسان به جاده‌های اصلی (اتوبان تهران-پردیس) و اتصال آتی به متروی تهران، گزینه مطلوبی برای افرادی است که در تهران شاغل هستند. این شهرستان خوش آب و هوا بوده و امکانات رفاهی و خدماتی مختلفی همچون مدارس، دانشگاه‌ها، بیمارستان‌ها و اماکن ورزشی را در خود جای داده است. پردیس با توجه به اجرای پروژه‌های مسکن مهر، زمین‌های مناسبی برای سرمایهگذاری بلندمدت و ساخت واحد‌های مسکونی دارد.
تحلیل قیمت زمین پردیس: قیمت خرید زمین در این منطقه از ۱۰ تا ۳۰ میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع متغیر است.
این منطقه حومه شهر در غرب تهران و شهرستان شهریار بوده و به دلیل دسترسی آسان به پایتخت و شهرستان کرج، همواره مورد توجه سرمایه‌گذاران بازار مسکن قرار داشته است. اندیشه دارای فاز‌های مختلفی است که در این میان، خرید زمین مسکونی در فاز‌های 2،3،4 و 5 آن با توجه به داشتن امکانات شهری و فضای آرام برای ساخت و ساز‌های مدرن آپارتمانی و ویلایی گزینه مناسبی هستند. اگر به دنبال ساخت سنتی هستید، بد نیست به فاز یک آن سری بزنید.
تحلیل قیمت زمین اندیشه: قیمت زمین در اندیشه بین ۸ تا ۲۵ میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع متغیر است.
این منطقه در نزدیکی شهر کرج قرار داشته و به عنوان منطقه‌ای سرسبز، علاوه بر اینکه گزینه مناسبی برای سرمایهگذاری در حوزه کشاورزی به شمار می‌رود، می‌توان به دید بلندمدت برای خرید زمین و ساخت و ساز به آن نیز نگاه کرد.
تحلیل قیمت زمین کردان: قیمت در این منطقه بین 1.5 تا ۵ میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع متغیر است.
یکی از زیباترین و خوش‌آب‌وهواترین مناطق حومه شهر تهران، دماوند است. این منطقه از امکانات رفاهی کاملی برخوردار بوده و از گذشته تاکنون همواره گزینه‌ای جذاب و ایده‌آل برای خرید زمین مسکونی چه با هدف ساخت ویلا و چه برای سرمایهگذاری به شمار می‌رفته است. در این بین، بخش گیلاوند به‌عنوان بهترین فاز شهر دماوند، به دلیل قیمت مناسب‌تر و چشم‌انداز‌های طبیعی، طرف‌داران بیشتری را به خود جلب کرده است.
تحلیل قیمت زمین دماوند: قیمت زمین بین ۱۵ تا ۴۰ میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع در نوسان است.
از مناطق مناسب برای خرید زمین مسکونی در حومه کلانشهر تهران، رودهن است. این منطقه در 30 کیلومتری شرق پایتخت، یکی از شهر‌های دماوند بوده که درون دره‌ای سرسبز با آب و هوای مطبوع قرار دارد. زمین‌های رودهن با قیمت‌های مقرون به صرفه و اقتصادی، نزدیکی به طرح‌های عمرانی و توسعه زیرساخت‌ها، همچنین دسترسی آسان به جاده هراز، فرصت‌های آینده داری را در اختیار سرمایه‌گذاران و خریداران قرار می‌دهد.
تحلیل قیمت زمین رودهن: قیمت خرید زمین در رودهن بین ۷ تا ۲۰ میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع در نوسان است.
در مجموع، با ادامه اجرای طرح‌های مختلف عمرانی و توسعه زیرساخت‌ها همچون بزرگراه‌ها و مترو، قیمت زمین در سال‌های آینده در حومه شهر تهران می‌تواند بین ۱۵ تا ۲۵ درصد رشد داشته باشد. با این وجود، ممکن است عوامل دیگری از جمله تحولات اقتصادی، سیاسی، نوسانات ارزی و... روند صعودی قیمت را تحت تأثیر قرار دهد. به همین دلیل بهتر است قبل از تصمیم‌گیری برای سرمایهگذاری و خرید زمین مسکونی حومه شهر در سال 1404، دسترسی و زیرساخت‌های منطقه را بررسی کرده و استعلامات قانونی مربوطه را از اداره ثبت و جهاد کشاورزی را بگیرید.
برای تجربه یک خرید ارزشمند با هدف حفظ ارزش سرمایه و کسب سود در اطراف شهر، باید تمامی جوانب را به طور کامل بسنجید و نکته‌ای را از قلم نیندازید. به همین دلیل در ادامه مواردی را با شما در میان می‌گذاریم.
در مجموع خرید زمین مسکونی حومه شهر‌هایی همچون تهران، به خصوص در سال 1404 با توجه به قیمت‌های مقرون‌به‌صرفه و پتانسیل رشد، فرصتی عالی برای سرمایهگذاری به شمار می‌رود. از سوی دیگر زمین در مقایسه دارایی‌های دیگر مانند خانه‌های ویلایی یا آپارتمان به مرور زمان افت قیمت ناشی از سن ساختمان یا هزینه‌های لازم برای تخریب را به همراه ندارد. با این وجود، در کنار توجه به نکات فوق، بد نیست برای بررسی بازار و ارزیابی زمین از افراد حرفه‌ای در این حوزه همچون کارشناسان الوملک کمک بگیرید.
همان‌طور که در مقاله هم به آن پرداختیم، خرید زمین مسکونی، علاوه بر این که به شما این امکان را می‌دهد تا مطابق با سلیقه و نیاز‌هایتان خانه رویایی خود را بسازید، در حقیقت اگر در مکانی مناسب باشد، فرصتی عالی برای سرمایهگذاری با پتانسیل رشد بالا خواهد بود. حال اگر این زمین در حومه کلان‌شهرها باشد، می‌توانید با قیمت‌های مقرون‌به‌صرفه‌تر نسبت به بافت شهری معامله کرده و در کنار حفظ ارزش سرمایه خود، در آینده نیز به سوددهی برسید.
با این وجود، فراموش نکنید که قبل از خرید زمین و امضای قرارداد، بهتر است استعلامات لازم مسکن را بگیرید تا مطمئن شوید، زمین از نظر قانونی هیچ مشکلی ندارد. در این مسیر برنامه‌ریزی دقیق و مشورت با کارشناسان و مشاوران حقوقی به شما کمک خواهد کرد. اگر سؤالی در این مورد دارید می‌توانید در کامنت‌ها مطرح کنید تا کارشناسان الوملک پاسخگوی شما باشند.
