محاسبه بازده اجاره‌داری در شهر‌های ایران

در ایران یکی از محبوب‌ترین و شاید دست‌نیافتنی‌ترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری برای بسیاری از مردم، بازار مسکن است. در حقیقت اغلب افراد، خرید ملک را (چه مسکونی و چه تجاری) به عنوان پناهگاهی امن برای حفظ ارزش دارایی‌های خود می‌دانند؛ البته از نظر سودآوری هم این موضوع، همواره در میان گزینه‌های خریداران و سرمایه‌گذاران بوده است. میزان بازدهی سرمایه‌گذاری در مسکن در دو بخش افزایش قیمت ملک و درآمد حاصل از اجاره خلاصه می‌شود.

به طور کلی یکی از شاخص‌های مهم در ارزیابی سوددهی، بازده اجاره مسکن است؛ یعنی نسبت درآمد حاصل از اجاره واحد مسکونی به قیمت خرید آن؛ اما کدام شهر ایران بهترین بازدهی را برای این منظور دارد؟ در این مقاله از سایت الو ملک به طور مفصل مفهوم درآمد حاصل از اجاره را توضیح داده و با استفاده از داده‌های معتبر، بازده اجاره‌داری در شهر‌های ایران را بررسی می‌کنیم. همچنین عوامل تأثیرگذار بر این بازدهی را مرور خواهیم کرد تا با دید بهتری برای یافتن ملک مناسب در این بازار پر تلاطم اقدام کنید. 

مفهوم بازده اجاره مسکن و نحوه محاسبه آن

بازده اجاره مسکن به عنوان معیاری برای سرمایه‌گذاران، نشان‌دهنده سودآوری سرمایه‌گذاری در خرید ملک مسکونی از طریق درآمد اجاره است. با این که در سال‌های اخیر به دلیل افزایش قیمت مسکن و کاهش شدید توان خرید مردم، اجاره‌نشینی بیشتر شده است؛ اما نبود بستر مناسب اقتصادی، مشکلات حقوقی، همچنین میزان و ساختار مشخص درآمد اجاره‌داری به گونه‌ای بوده که سرمایه‌گذاران کلان کمتر به این حوزه وارد شده‌اند. از طرفی عدم برنامه‌ریزی بلندمدت راهبردی باعث شده تا سیاست‌گذاری در بازار اجاره مسکن، بدون مسیر روشن و دوره‌ای باشد. با این وجود اگر سرمایه کافی داشته و علاقه‌مند هستید که بدانید بازده اجاره چگونه محاسبه می‌شود باید گفت که این شاخص برابر است با نسبت درآمد سالانه اجاره واحد مسکونی به قیمت خرید آن واحد، ضرب در ۱۰۰ تا به صورت درصد بیان شود. 

به طور دقیق‌تر: 

متوسط درآمد سالانه اجاره به ازای هر مترمربع مساوی است با (میانگین اجاره ماهانه هر مترمربع) × ۱۲. 

بازده سالانه اجاره = (درآمد سالانه اجاره ÷ قیمت خرید هر مترمربع) × ۱۰۰٪. 

به عنوان مثال، اگر میانگین قیمت خرید مسکن در یک شهر ۵۰ میلیون تومان در مترمربع و متوسط اجاره ماهانه هر مترمربع ۲۰۰ هزار تومان باشد، درآمد سالانه هر مترمربع ۲٫۴ میلیون تومان است. 

آن گاه بازده اجاره حدود 4.8 درصد خواهد بود. 

(2.4 ÷ 50)×100 ≃ ۴٫۸ درصد 

بازده اجاره نشان می‌دهد سرمایه‌گذار چه درصدی از سرمایه‌گذاری خود (خرید مسکن) را می‌تواند به صورت سالانه از طریق اجاره باز پس گیرد. این شاخص با تغییر قیمت مسکن و نرخ رشد اجاره مستقیماً رابطه دارد؛ افزایش قیمت خرید مسکن (در حالی که اجاره ثابت باشد) موجب کاهش بازده می‌شود و افزایش نرخ اجاره یا کندشدن رشد قیمت خرید، بازده را بالا می‌برد. 

تحلیل و بررسی بازده اجاره مسکن در شهر‌های مختلف ایران

وقتی صحبت از سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با تمام پیچیدگی‌ها و نوسانات پیش‌بینی نشده می‌شود، انتخاب بهترین شهر برای این منظور همواره یکی از دغدغه‌های اصلی سرمایه‌گذاران خواهد شد. همان‌طور که پیش‌تر نیز اشاره کردیم یکی از اهداف و شاخه‌های ورود سرمایه برای خرید مسکن، سودآوری از اجاره‌داری است. از آنجایی که یافتن مقصدی امن و پرسود برای سرمایه‌ها اهمیت دوچندانی دارد، تصمیم داریم در ادامه این بخش به بررسی و مقایسه چند شهر کلیدی در ایران بپردازیم تا ببینیم کدام شهر از نظر بازده اجاره مسکن انتخاب مناسب‌تری خواهد بود. 

به طور کلی هر یک از این شهر‌ها ویژگی‌های منحصربه‌فردی داشته که باید به دقت مورد بررسی و تحلیل قرار بگیرند. این نکته را توجه داشته باشید که داده‌های موجود عمدتاً مربوط به یکی دو سال اخیر بوده و از منابعی چون گزارش‌های بانک مرکزی، مرکز آمار و سایت‌های معتبر ملکی جمع‌آوری شده‌اند. 

تهران: پایتخت شلوغ و پرتقاضا

شهر تهران به عنوان پایتخت سیاسی و اقتصادی ایران، همواره مورد توجه سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن قرار داشته است، از همین رو بالاترین نقدشوندگی را نیز دارد. تقاضا برای اجاره یا خرید خانه در مناطق مختلف این شهر با توجه به تعداد بالای جمعیت و افزایش مهاجرت، تقریباً همیشه وجود دارد. در حقیقت همین موضوع را می‌توان نقطه قوت تهران برای تمرکز بر روی کسب سود از اجاره‌داری بیان کرد. 

با این وجود، قیمت‌های بسیار بالا ورود سرمایه‌های کوچک را به این بازار به شدت دشوار کرده است، همچنین اشباع شدن برخی مناطق و بازدهی اجاره پایین نسبت به قیمت ملک از دیگر چالش‌های پیش روی سرمایه‌گذاران خواهد بود. در این بین همچنان مناطق غربی مانند منطقه ۲۲ به دلیل پروژه‌های تجاری و تفریحی و ساخت و ساز‌های نوساز، پتانسیل رشد بالایی دارند. 

بر اساس گزارش فعالان حوزه املاک، میانگین قیمت خرید مسکن در تهران برای 2 سال گذشته حدود ۸۸٫۵ میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد شده است. همچنین طبق اعلام مشاوران املاک و رسانه‌های اقتصادی، متوسط اجاره‌بهای مسکن در تهران حدود ۴۵۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع در ماه بوده است. با احتساب این ارقام، درآمد سالانه اجاره هر مترمربع معادل ۵٫۴ میلیون تومان (۴۵۰٬۰۰۰×۱۲) و بازده اجاره مسکن حدود ۶٫۱ درصد در این مدت خواهد بود. 

در مجموع این بازده نسبتاً بالا (بیش از ۶ درصد) نشان می‌دهد که علی‌رغم افزایش شدید قیمت مسکن در پایتخت، رشد اجاره‌بها نیز چشمگیر بوده است. به عبارت دیگر، در تهران سرمایه‌گذاری در ملک مسکونی هنوز بازده اجاره قابل‌توجهی دارد. فراموش نکنید که این میزان بازدهی اجاره تحت تأثیر منطقه، امکانات و متراژ ملک می‌تواند متفاوت باشد؛ ولی در مجموع تهران بازده بالایی نسبت به شهر‌های دیگر دارد. 

مشهد: پایتخت مذهبی ایران 

شهر مقدس مشهد به دلیل وجود حرم مطهر رضوی، هر ساله میزبان میلیون‌ها زائر و گردشگر از سراسر دنیاست که یک بازار اجاره کوتاه‌مدت بسیار پررونق را ایجاد می‌کند. به طور کلی نقش زائر و توریست در بازار املاک مشهد را نمی‌توان نادیده گرفت. به همین دلیل مناطق پرتقاضای نزدیک حرم همچون خیابان امام رضا و نواب صفوی، بازده اجاره مسکن فوق‌العاده‌ای را فراهم کرده‌اند؛ البته سرمایه‌گذاری در این نقاط نیز نیاز به بودجه بالاتری دارد. 

جالب است بدانید شهر مشهد، به قطب گردشگری سلامت برای کشور‌های همسایه تبدیل شده و این موضوع تقاضا برای اجاره املاک نزدیک مراکز درمانی مهم را نیز افزایش داده است. در حقیقت این موارد نشان از پتانسیل بالای مشهد برای افرادی است که به دنبال کسب درآمد از اجاره هستند. از سوی دیگر در سال‌های اخیر، سرمایه‌گذاری‌های کلانی برای توسعه حمل و نقل عمومی، احداث مراکز خرید لوکس و تفریحی صورت گرفته که انتخاب این شهر برای اجاره‌داری را کم‌ریسک‌تر می‌کند. 

در مشهد نیز قیمت مسکن طی دو سال اخیر به‌شدت افزایش یافته است؛ گزارش‌ها نشان می‌دهد میانگین قیمت خرید مسکن در مشهد در زمستان ۱۴۰۲ حدود ۳۵ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده است. در طرف عرضه اجاره، داده‌های آگهی‌های ملکی حکایت از میانگین اجاره‌بهای ۱۸۳ هزار تومان به ازای هر مترمربع در ماه برای سال ۱۴۰۴ دارد. با احتساب این ارقام، درآمد سالانه اجاره هر مترمربع در مشهد حدود ۲٫۱۹۶ میلیون تومان است و درصد بازده اجاره حدود ۶٫۳ درصد می‌شود. 

بازده اجاره بالا (بیش از ۶ درصد) در مشهد، نشان‌دهنده این است که بازار اجاره مسکن این شهر نیز به‌رغم جهش قیمتی مسکن، توانسته رشد اجاره خود را در جهت حفظ سودآوری سرمایه‌گذاری نگه دارد. ذکر این نکته مهم است که داده‌های فوق متوسط هستند و بسته به ناحیه شهری و ویژگی ملک (متراژ، نوساز/فرسوده و...) ممکن است متغیر باشند. 

اصفهان: شهر تاریخ، فرهنگ و صنعت

بازار باثبات و کم‌نوسان املاک در شهر اصفهان همواره تقاضای پایداری برای خرید مسکن و اجاره داشته است. رشد قیمت‌ها در بازار مسکن اصفهان به عنوان قطب فرهنگی و صنعتی کشور، شاید به اندازه تهران نباشد؛ اما در بلندمدت روند صعودی خود را حفظ کرده است. بی‌تردید سرمایه‌گذارانی که به دنبال ریسک کمتر و حفظ ارزش سرمایه خود هستند، مناطق مختلف اصفهان را به عنوان گزینه اصلی روی میز خود می‌دانند. 

با این حال، مسئله بحران آب و فرونشست زمین در برخی مناطق، از جمله چالش‌های است که سرمایه‌گذاران مسکن باید با آن دست و پنجه نرم کنند، چرا که در طولانی‌مدت می‌تواند بر ارزش املاک یا تقاضای اجاره در این مناطق تأثیر منفی بگذارد. این نکته را هم در نظر داشته باشید که مناطق توسعه‌یافته و جدیدتر همچون سپاهان شهر و بهارستان پتانسیل رشد خوبی داشته و کمتر با این مشکلات مواجه هستند. 

بر اساس بررسی آمار‌های منتشر شده در این سال‌های اخیر، میانگین قیمت مسکن در شهر اصفهان حدود ۴۶ میلیون تومان به ازای هر مترمربع گزارش شده است. همچنین طبق یک گزارش اقتصادی، متوسط اجاره‌بهای مسکن در اصفهان حدود ۱۶۲ هزار تومان در هر مترمربع در ماه برآورد می‌شود. با ضرب این مقدار در ۱۲ ماه، درآمد سالانه اجاره هر مترمربع حدود ۱٫۹۴۴ میلیون تومان می‌شود و بازده سالانه اجاره تقریباً ۴٫۲ درصد است. 

در اصفهان، بازده اجاره مسکن نسبتاً پایین‌تر از تهران و مشهد است و به حدود ۴٫۲ درصد می‌رسد. این موضوع می‌تواند به دلایل مختلفی مانند بالاتر بودن رشد قیمت خرید نسبت به اجاره، تورم منطقه‌ای، یا کندی رشد اجاره در این شهر نسبت داده شود. به طور کلی، افزایش متوسط قیمت مسکن در اصفهان بازده اجاره را پایین‌تر نگاه داشته است. 

شیراز؛ بازار مسکونی پر پتانسیل

شیراز به عنوان قطب پزشکی جنوب کشور و پایتخت فرهنگی ایران، پتانسیل بالایی برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و کسب سود از اجاره‌داری دارد. در حقیقت وجود بیمارستان‌های تخصصی و دانشگاه‌های معتبر باعث شده تا تقاضا برای اجاره آپارتمان‌های کوچک و سوئیت توسط بیماران و دانشجویانی که از شهر اطراف مراجعه می‌کنند، افزایش یابد. 

بدون شک بازده اجاره مسکن در این شهر سبب شده تا یکی از گزینه‌های ایده‌آل یافتن بهترین شهر برای کسب سود از اجاره‌داری و سرمایه‌گذاری در املاک، شیراز باشد. در این بین مناطق نوساز و توسعه‌یافته معالی‌آباد و ستارخان نیز در سال‌های گذشته رشد قیمتی قابل‌توجهی را تجربه کرده‌اند. از سوی دیگر با توسعه خطوط مترو و احداث بزرگراه‌ها، مناطقی همچون شهر جدید صدرا در نزدیکی شیراز، به دلیل قیمت‌های مناسب‌تر مورد توجه بسیاری از زوج‌های جوان و سرمایه‌گذاران با بودجه محدود قرار گرفته است. 

در مجموع می‌توان گفت که شهر شیراز نیز همانند سایر کلان‌شهرهای ایران طی سال‌های اخیر شاهد افزایش قیمت مسکن بوده است. طبق داده‌های منتشر شده، میانگین قیمت مسکن در شیراز برای 2 سال اخیر حدود ۴۳ میلیون تومان در هر مترمربع است. از طرفی بررسی آگهی‌های اجاره نشان می‌دهد متوسط اجاره‌بهای آپارتمان در شیراز حدود ۱۸۸ هزار تومان به ازای هر مترمربع در ماه است. با فرض این ارقام، درآمد سالانه اجاره هر مترمربع معادل ۲٫۲۵۶ میلیون تومان خواهد بود و بازده سالانه اجاره حدود ۵٫۲ درصد می‌شود. 

همان‌طور که از اطلاعات جدول بالا مشخص است، در شیراز نیز بازده اجاره مسکن حدود ۵٫۲ درصد تخمین زده می‌شود که نشان می‌دهد درآمد اجاره نسبت به قیمت خرید در سطح متوسطی قرار دارد. این مقدار بازده بین بازده تهران و مشهد (۶ درصد) و اصفهان (۴٫۲ درصد) قرار دارد و می‌تواند منعکس‌کننده تقاضای اجاره نسبی و سطح قیمت مسکن در این شهر باشد.

تبریز: شهر فرهنگ و تمدن

قیمت‌ها در بازار املاک تبریز نسبت به پایتخت و چند کلان‌شهر دیگر به طور تقریبی کمتر است. بر اساس گزارش سایت‌های فعال در حوزه املاک، متوسط قیمت مسکن پیشنهادی در تبریز حدود ۳۵ میلیون تومان برای هر مترمربع عنوان شده است. همچنین گزارش‌ها نشان می‌دهد متوسط اجاره‌بهای مسکن در تبریز در بهمن‌ماه ۱۴۰۴ حدود ۱۷۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع در ماه بوده است. بر این اساس، درآمد سالانه اجاره هر مترمربع در تبریز معادل ۲٫۰۴ میلیون تومان و بازده اجاره مسکن حدود ۵٫۸ درصد خواهد بود. 

در نهایت بازده اجاره مسکن برای این شهر حدود ۵٫۸ درصد بوده که نشان‌دهنده بازده متوسط رو به بالاست. این امر شاید به دلیل سطح پایین‌تر قیمت مسکن (نسبت به شهر‌های بزرگ) و متعاقباً نسبت بالاتر اجاره به قیمت باشد. به طور کلی تبریز از لحاظ بازده اجاره شرایط مساعدی را برای سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن فراهم کرده است. 

کرج: شهر فرصت‌ها

قیمت مسکن در شهر کرج به طور معمول بالاست، چرا که به دلیل هم‌جواری با تهران بازار پرتقاضایی دارد. با توجه به بررسی سایت‌های املاک کرج بازه قیمت مسکن در این شهر بین 30 تا 75 میلیون تومان برای هر مترمربع در نوسان است. از همین رو برای برآورد میانگین بازده اجاره مسکن، می‌توان حد وسط این بازه را در نظر گرفت (حدود ۵۰ میلیون تومان). 

در بازار اجاره کرج نیز میانگین اجاره‌بها در بهمن ۱۴۰۴ حدود ۲۲۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع بوده است. با این اعداد، درآمد سالانه اجاره هر مترمربع در کرج حدود ۲٫۶۴ میلیون تومان و بازده اجاره در حدود ۵٫۳ درصد خواهد بود. 

اگرچه برآورد قیمت خرید مسکن در کرج با توجه به میانگین دامنه اعلام‌شده است؛ اما بازده اجاره حدود ۵ تا ۵٫۵ درصدی کرج نشان می‌دهد که نسبت اجاره به قیمت در این شهر نیز شبیه دیگر کلان‌شهرهاست. سیاست‌گذاران مسکن و مشاوران املاک بر این نظرند که در کرج تقاضای مسکن و اجاره در سال‌های اخیر به دلیل جمعیت رو به رشد استان البرز و نزدیکی به تهران تقویت شده است، از همین رو بازده اجاره معقول به نظر می‌رسد. 

جدول مقایسه بازده اجاره مسکن در شهر‌های ایران

به طور کلی شهر‌های توریستی و آموزشی که میزبان مراکز علمی و دانشگاه‌های مهم هستند همچون مشهد و شیراز، همچنین شهر‌های جدید و توسعه‌یافته با قیمت خرید مسکن پایین‌تر، در بلندمدت بازده اجاره مسکن بهتری خواهند داشت. در حقیقت سرمایه‌گذارانی که به فکر کسب درآمد از ملک هستند باید به شهر‌هایی که بازدهی اجاره بالاتری داشته و قیمت خرید مناسب‌تری دارند، توجه ویژه‌ای داشته باشند. برای داشتن یک دید جامع نسبت به این موضوع، به صورت تقریبی در جدول زیر به مقایسه چند شهر مهم در دو سال اخیر پرداخته‌ایم. 

با توجه به داده‌های جدول بالا می‌توان گفت که معیار‌های انتخاب برای هر شهر متفاوت است و در نهایت انتخاب بهترین شهر برای سرمایه‌گذاری در حوزه اجاره‌داری مسکن به اهداف و استراتژی فردی شما بستگی دارد. در این میان می‌توانید برای یافتن ملک با قیمت منصفانه بر روی خدمات قیمت‌گذاری ملک الو ملک نیز حساب باز کنید. 

تحلیل بازار اجاره مسکن و بازده اجاره‌داری

به دلیل تورم بالای موجود در کشور، در دهه اخیر سرمایه‌گذاری در بازار املاک مورد استقبال افراد بسیاری قرار گرفته است. به طور کلی عرضه مسکن اجاره‌ای توسط مالکان چند واحد مسکونی و خریداران بلندمدت سرمایه‌ای مسکن ارائه می‌شود. همان‌طور که می‌دانید خرید ملک به دو صورت می‌تواند بازدهی به وجود آورد، یکی از افزایش یافتن قیمت و عایدی سرمایه و دیگری از بازده اجاره مسکن و سود سرمایه. در حقیقت برخی افراد بدون نیاز به دانش اقتصادی و آگاهی از چرخه‌های بازار، تنها با خرید مسکن و اجاره‌دادن برای خود درآمدزایی می‌کنند؛ اما آیا سرمایه‌گذاری در مسکن بازدهی بالایی دارد؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت که با توجه به داده‌های اقتصادی، نرخ رشد بلندمدت قیمت مسکن با افزایش تورم عمومی منطبق است. از همین رو، افزایش قیمت در بخش مسکن را نشان از بازدهی دانست؛ زیرا موقعی بالارفتن قیمت‌ها سودآور خواهد بود که تورم عمومی کاهش یافته یا ثابت بماند، به همین دلیل تأمین بازدهی موردنظر بیشتر از روش اجاره‌داری حاصل می‌شود. 

این نکته را در نظر داشته باشید که برای افزایش بازدهی ناشی از این روش باید توسعه صنعت اجاره‌داری حرفه‌ای انجام شود. در 20 سال اخیر، میانگین بازده اجاره مسکن در مناطق 22‌گانه شهر تهران 5 الی 8 درصد بوده است که با در نظر گرفتن هزینه‌های جانبی همچون حق الزحمه مشاوران املاک، مالیات و استهلاک، بازدهی واقعی کمتر از این آمار خواهد شد. این موضوع در حالی است که بازدهی مسکن در بسیاری از کشور‌های دارای صنعت اجاره‌داری، از راه اجاره‌بها تأمین می‌شود؛ البته با طرح‌هایی همچون تسهیلات کم بهره، معافیت‌های مالیاتی و ... از مسکن اجاره‌ای نیز حمایت می‌کنند. بد نیست بدانید هر چه عمر مفید ساختمان بیشتر باشد و استهلاک آن پایین‌تر، دوره بهره‌برداری از اجاره‌داری افزایش می‌یابد. 

عوامل مؤثر بر بازده اجاره مسکن چیست؟

اکنون که با بهترین شهر‌های ایران برای اجاره‌داری آشنا شدید، در ادامه تصمیم داریم چند عامل مهم و کلیدی که بر میزان بازده اجاره مسکن تأثیرگذارند را بررسی کنیم. 

رشد قیمت مسکن و تورم عمومی

به طور کلی نرخ رشد اجاره‌بها تابع رشد قیمت مسکن و تورم عمومی است، از همین رو رشد قابل توجه قیمت‌ها در بازار املاک می‌تواند باعث کاهش بازده اجاره شود. در دهه‌های اخیر نیز در شهر تهران افزایش اجاره‌بها همواره تحت تأثیر «تورم مسکن» (رشد قیمت آپارتمان‌ها) و «تورم عمومی» (افزایش قیمت کالا و خدمات) قرار داشته است. در حقیقت اگر قیمت خانه سریع‌تر از نرخ رشد اجاره بالا برود، بازده کاهش یافته و برعکس؛ از سوی دیگر، تورم عمومی بالا نیز معمولاً اجاره‌بها را در جهت افزایش پیش می‌برد. 

میزان عرضه و تقاضای مسکن

وضعیت تقاضا و عرضه مسکن در هر شهر می‌تواند بر روی میزان اجاره و بازده آن تأثیر مستقیمی بگذارد. شهر‌هایی با تقاضای بالای مسکن همچون تهران، به طور معمول اجاره‌بهای بیشتری دارند، هرچند قیمت‌های خرید هم بالاست. این نکته را در نظر داشته باشید در مناطقی که جمعیت مهاجر یا دانشجویی زیاد است؛ مانند شهر‌های مذهبی و علمی کشور، تقاضای اجاره بالا و در نتیجه بازده نسبی می‌تواند افزایش یابد. در مقابل، در مناطقی با مازاد عرضه یا کاهش تقاضا، بازده اجاره افت می‌کند. 

سیاست‌های دولت و قوانین اجاره مسکن

در سال‌های اخیر دولت قوانین محدوده افزایش سالانه اجاره‌بها را تدوین کرده است. برای مثال، در سال ۱۴۰۳ سقف قانونی افزایش اجاره‌بها در کل کشور تا حدود ۲۵ درصد برای تهران و در برخی استان‌ها ۲۲ تا ۲۵ درصد تعیین شد. در حالت معمول چنین سیاست‌هایی به طور مستقیم رشد اجاره‌بها را کنترل می‌کنند؛ البته ممکن است در عمل نرخ واقعی کمی تفاوت داشته باشد. به بیان ساده‌تر چنین تنظیمات دستوری می‌تواند بازده سرمایه‌گذاری اجاره را ثابت یا حتی کاهشی کند، مگر آنکه قیمت مسکن نیز متناسب رشد کند. 

موقعیت جغرافیایی و کیفیت ملک

محله‌های قرار گرفته در مرکز شهر‌ها و مناطقی که از امکانات شهری و رفاهی بیشتری برخوردارند، علاوه بر این که قیمت خرید مسکن بسیار بالاتری دارند، اجاره‌ها نیز در آن مناطق بالاست. به عنوان مثال، خانه‌های شهرک‌ها و مناطق حومه معمولاً هم خرید ارزان‌تری دارند و هم اجاره کمتری؛ اما نسبت اجاره به قیمت ممکن است معادل با مناطق شهری گران باشد یا حتی بیشتر. به همین دلیل، موقعیت مکانی ملک رابطه پیچیده‌ای با بازده اجاره مسکن خواهد داشت. 

نرخ‌های بهره و سرمایه‌گذاری جایگزین

تغییر نرخ بهره بانکی و جذابیت سایر بازار‌های سرمایه‌گذاری مانند طلا، ارز و بورس بر بازده اجاره مسکن تأثیر می‌گذارد. زمانی که نرخ سود بانکی افزایش می‌یابد یا بازار‌های دیگر بازده بالاتری داشته باشند، تقاضای سرمایه‌گذاری در مسکن کم شده و ممکن است اجاره یا قیمت‌ها کاهش یابد. 

در مجموع علاوه بر موارد بالا، شرایط اقتصادی کلان همچون تورم عمومی بالا، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و کاهش قدرت خرید مردم نیز بر بازار مسکن اثرگذارند. از سوی دیگر رکود اقتصادی و کاهش ساخت‌وساز (مثلاً به دلیل تورم مصالح یا کرونا) به تدریج عرضه مسکن جدید را کم می‌کند که می‌تواند در بلندمدت فشار قیمتی ایجاد کند. به طور کلی باید گفت که بازده اجاره مسکن نتیجه تعادل پیچیده‌ای از عوامل گفته شده است. 

چشم‌انداز آینده بازار اجاره مسکن در سال 1405

با توجه به روند‌های اخیر اقتصادی و تصمیمات سیاسی می‌توان این گونه پیش‌بینی کرد که چنانچه تورم عمومی بالا در سال‌های آتی ادامه یابد و سیاست‌های پولی انبساطی حفظ شود، انتظار می‌رود اجاره‌ها همچنان افزایش یابد، هرچند ممکن است دولت قانون سقف اجاره را نیز حفظ کند. از سوی دیگر اگر عرضه مسکن جدید کم باشد و تقاضای اجاره ادامه داشته باشد، شاید در بلندمدت افت معاملات مسکن موجب افزایش فشار اجاره شود. 

برخی کارشناسان معتقدند قیمت‌گذاری دستوری در اجاره نمی‌تواند خیلی ماندگار باشد و متغیر اصلی رشد اجاره‌بها، تورم مسکن است. اگر دولت برای سال 1405 نیز سقف افزایش قیمت را تعیین کند، احتمالاً رشد اجاره‌بها کنترل‌شده باقی می‌ماند و بازده اجاره با ثبات یا اندکی افزایش همراه خواهد بود. 

همچنین اگر بازار‌های موازی (طلا، ارز، سهام) دچار نوسان شدید یا بحران شوند، مسکن به عنوان دارایی امن‌تر جلوه می‌کند و تقاضا به سمت آن باز می‌گردد که می‌تواند اجاره‌بها و بازده را کمابیش ثابت نگه دارد. به طور خلاصه، در سال آینده بازده اجاره مسکن احتمالاً در بازه‌ای نسبتاً پایدار یعنی حدود 5 تا 7 درصد در شهر‌های بزرگ باقی خواهد ماند، مگر آنکه شوک تورمی جدید یا سیاست‌گذاری غافلگیرکننده‌ای رخ دهد. 

جمع‌بندی

همان‌طور که در متن بالا به آن اشاره کردیم، اگرچه در یکی دو سال اخیر نرخ رشد اجاره‌بها بسیار بالاتر از نرخ تورم رسمی بوده؛ اما بازار اجاره مسکن در شهر‌های بزرگ ایران وضعیت نسبتاً پایداری داشته است. اگر اکنون سؤال شما این بوده که «بهترین شهر برای اجاره‌داری در ایران کدام است؟» در پاسخ به آن باید گفت که بازده اجاره مسکن شهر‌های مورد بررسی در حدود 4 تا 6 درصد تخمین‌زده می‌شود. به گونه‌ای که برای تهران و مشهد بازده بالاتر (تقریباً بیش از ۶٪) و در اصفهان بازده پایین‌تر (حدود ۴٫۲٪) گزارش شده است. در حقیقت این آمار نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری بر روی اجاره‌داری در مقایسه با بازار‌های موازی همچون طلا و بورس، سود کمتری دارد؛ البته این مدل سرمایه‌گذاری از ریسک پایین‌تر و پناهگاهی امن در برابر تورم و بی‌ارزش شدن پول محسوب می‌شود. 

در مجموع درآمد حاصل از اجاره یکی از روش‌های مهم درآمدزایی است که وابسته به تحولات کلان اقتصادی بوده و عوامل متعددی همچون تورم مسکن، تورم عمومی، تقاضای مسکن و سیاست‌های دولتی بر میزان بازدهی آن تأثیر می‌گذارند. برای سرمایه‌گذاری هوشمندانه علاوه بر توجه به سه عامل مهم میزان سرمایه، سطح ریسک‌پذیری و افق زمانی سرمایه‌گذاری، باید با آگاهی و برنامه‌ریزی دقیق موقعیت مناسبی را از نظر رشد شهری، زیرساخت‌ها و میزان تقاضا پیدا کنید. در این میان می‌توانید بر روی خدمات الو ملک از جمله سرویس آنلاین قیمت‌گذاری ملک و بخش آگهی‌های این پلتفرم حساب کنید. از نظر شما کدام شهر بهترین بازده برای اجاره‌داری را دارد؟ در کامنت‌ها بنویسید.