امسال (1404) در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنیم یا نه؟ + تحلیل آینده بازار

خرید و فروش ملک یا خانه‌دار شدن، همواره یکی از دغدغه‌های مهم و چالش‌های پیش روی خانواده‌های ایرانی بوده است. بازار مسکن، همچون سال‌های گذشته، ترکیبی پیچیده از فراز و نشیب‌ها و ریسک‌های نهان و آشکاری است که به سادگی می‌تواند بر روی سرنوشت مالی افراد و تصمیم‌گیری آن‌ها تأثیر بگذارد. در حقیقت از تورم و نوسانات نرخ ارز گرفته تا تحولات سیاسی و اقتصادی پس از جنگ 12 روزه ایران و اسرائیل و روند مذاکرات ایران و اروپا، عواملی مختلفی هستند که این بازار را به شدت تحت تأثیر خود قرار می‌دهند. از همین رو اگر قصد سرمایه‌گذاری در املاک را دارید، به صورت واقع‌گرایانه به بازار نگاه کنید. در ادامه این تحلیل، بررسی می‌کنیم که آیا امسال ورود به بازار ملک منطقی بوده یا خیر؟ تا زمینه تصمیم‌گیری آگاهانه برای شما فراهم شود.

بررسی وضعیت بازار مسکن در سال‌های گذشته

قبل از هر چیز بهتر است نگاهی کوتاه به گذشته نه‌چندان دور بازار بیندازیم. بررسی تحلیل‌های اقتصادی مختلف نمایانگر این موضوع است که از اواخر سال 1397 تا سال 1403 بازار مسکن، جهش‌های بی‌سابقه‌ای را در قیمت‌ها تجربه کرده است. به نحوی که نرخ تورم مسکن در این مدت، سه برابر میانگین آن در سه دهه گذشته برآورده می‌شود. 

به عنوان مثال، طی پنج سال گذشته، قیمت آپارتمان در شهر تهران سالانه به طور میانگین بیش از 60 درصد رشد داشته؛ در حالی که در دهه‌های قبل، این افزایش قیمت هر سال در حدود 20 درصد بوده است. در این دوره، تورم عمومی نیز روند صعودی در پیش گرفته و با فاصله‌گرفتن از میانگین تاریخی خود به بیش از 38 درصد در سال رسید. در حقیقت همین اختلاف میان تورم و رشد قیمت مسکن، منجر به افزایش بی‌سابقه قیمت آپارتمان شد. 

جدول و نمودار روند قیمت مسکن در شهر تهران از ۱۳۹۸ تا ۱۴۰۳

نمودار تغییرات میانگین قیمت مسکن در تهران نشان می‌دهد که هم‌زمان با کم‌شدن توان خرید خانوار‌ها (کاهش تقاضا) و رکود عرضه به دلیل نیمه‌کاره ماندن پروژه‌های ساختمانی، روند قیمت شیب صعودی خود را حفظ کرده است. با این وجود، سرمایه‌گذاران خرد و کلان، با احتیاط بیشتری وارد بازار شدند و بسیاری از معاملات خرید و فروش ملک، صرفاً با هدف حفظ ارزش سرمایه انجام شده است. در این میان، برخی از سیاست‌های حمایتی دولت همچون طرح مسکن ملی و افزایش سهم تسهیلات خرید برای زوج‌های جوان، تلاشی برای به حرکت درآوردن چرخ بازار بود؛ اما تأثیر کلی بر حجم معاملات نداشته و بازار مسکن همچنان در رکورد تورمی باقی‌مانده است. 

سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ۱۴۰۴؛ شروع شکوفایی یا ادامه رکود؟

در حال حاضر که تقریباً به نیمه سال 1404 رسیده‌ایم، سؤالات کلیدی بسیاری از خریداران، سرمایه‌گذاران و حتی فروشندگان مسکن این بوده که مسیر پیش روی سرمایه‌گذاری در ملک برای ماه‌های آتی چگونه است؟ آیا زمان مناسبی برای ورود به بازار و سرمایه‌گذاری برای آینده فرا رسیده یا هنوز باید صبر کرد؟ به طور کلی پاسخ به این پرسش‌ها به مجموعه‌ای از فاکتور‌ها، همچون سیاست‌های اقتصادی دولت، نتیجه مذاکرات، تنش‌های ژئوپلیتیک منطقه، شرایط بازار‌های موازی همچون طلا و ارز بستگی دارد. 

همان‌طور که در بخش قبلی بررسی کردیم بازار در سال گذشته اوج رکود تورمی را تجربه کرد و این تأثیر رکود خود را به امسال نیز رساند. به گونه‌ای که نه‌تنها میزان خرید و فروش ملک به حداقل رسیده، بلکه به‌قدری قدرت خرید خانواده‌ها کاهش یافته که امید به خانه‌دار شدن برای بسیاری از افراد رؤیایی دست‌نیافتنی شده است. 

جدیدترین گزارش‌های کارشناسان و مشاوران املاک در سطح شهر تهران، حاکی از آن است که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن به بیش از 100 میلیون تومان رسیده است. با این حال اگر بودجه کافی داشته و به دنبال سرمایه‌گذاری برای آینده خود هستید، مناطقی که از نظر امکانات شهری در حال توسعه هستند یا دسترسی خوبی به حمل و نقل عمومی دارند، گزینه مناسبی برای این منظور خواهند بود. 

سال 1404 خانه بخریم یا نه؟ بهترین تصمیم چیست؟

اکنون که در نیمه فصل تابستان 1404 قرار داریم، بازار مسکن یکی از بحران‌های بی‌سابقه در سه دهه اخیر یعنی  درگیری مستقیم ایران و اسرائیل در جنگ 12 روزه را پشت سر گذاشته است. از سوی دیگر زمزمه‌های مذاکره با غربی‌ها بر سر مسائل هسته‌ای، بازار را در بلاتکلیفی رفع تحریم‌ها یا فعال شدن مکانیزم ماشه توسط اروپا قرار داده است. با وجود این ابهامات، بسیاری از گمانه زنی‌های تحلیلگران بازار از ادامه رکود حکایت دارد، مگر آن‌که محرک‌های قوی‌تری همچون تسهیلات آسان‌تر خرید خانه، رونق ساخت‌وساز و اجرای پروژه‌های بیشتر، همچنین کاهش نرخ سود بانکی، به یکباره وارد عمل شوند. 

اگر کنجکاو شدید که بیشتر در مورد شرایط بازار پس از جنگ اخیر بدانید، پیشنهاد می‌شود مقاله «بررسی و تحلیل تأثیر جنگ ۱۲ روزه ایران و اسرائیل بر بازار مسکن» را مطالعه کنید. 

در چنین شرایطی، خرید مسکن و سرمایه‌گذاری در املاک، بیش از هر زمان دیگری نیاز به تأمل دارد. با این که همواره بازار ملک در ایران یکی از امن‌ترین گزینه‌های حفظ ارزش پول در طول زمان محسوب می‌شود؛ اما نباید بی‌دلیل و ناآگاهانه بر روی سرمایه‌تان ریسک کنید. با این حال، اگر در سایه تورم موجود، پس‌اندازی در دست دارید و تصمیم به سکونت گرفته‌اید، می‌توانید برای پیش‌خرید خانه یا آپارتمانی کوچک هزینه کنید؛ اما اگر به دنبال افزایش ارزش پولتان هستید، در نظر بگیرید که به سرعت شاهد رشد قیمت ملک‌تان نخواهید بود. 

در این مسیر، قطعاً تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری در ملک و انتخاب مناسب‌ترین گزینه، دشوار خواهد بود. از همین رو پیشنهاد می‌شود، از دستیار خرید پلتفرم الوملک کمک گرفته تا بهترین فرصت‌های معامله را در کوتاه‌ترین زمان پیدا کنید. 

بهترین زمان برای سرمایه‌گذاری در ملک در سال ۱۴۰۴ چه موقع است؟

بی‌تردید اگر با دقت نوسانات بازار مسکن و ریتم فصلی عرضه و تقاضا را زیر نظر بگیرید، می‌توانید بهترین بازه‌های زمانی را برای ورود به بازار تشخیص داده و امسال یک سرمایه‌گذاری هوشمندانه داشته باشید. عواملی همچون عملکرد تاریخی قیمت‌ها، سیاست‌های پولی و مالی و شرایط آماده‌سازی ملک (بازسازی و اخذ مجوز‌ها پیش از فروش) از فاکتور‌های کلیدی تعیین‌کننده بهترین زمان سرمایه‌گذاری در املاک هستند. 

به طور کلی در ماه‌های پایانی سال، حجم معاملات کاهش یافته و بازار راکد می‌شود؛ اما اشتیاق فروشندگان به نقدکردن املاک در اسفندماه، باعث شده تا فرصت چانه‌زنی فراهم شود. بسیاری از کارشناسان، اوایل اسفند را زمان مناسبی برای خرید با قیمت‌های پایین‌تر می‌دانند. از طرفی با پایان‌یافتن فصل تعطیلات و شروع مدارس، تقاضا برای مسکن مصرفی به شدت کاهش می‌یابد. به همین دلیل سرمایه‌گذارانی که به دنبال واحد‌های کم‌نوسان با قیمت مناسب‌تر هستند، اواسط مهر تا اوایل آبان را برای خرید مناسب می‌دانند؛ زیرا بسیاری از فروشندگان تمایل دارند قبل از فصل زمستان معامله ملک خود را نهایی کنند. 

در مجموع، اگر تأثیر شرایط ژئوپلیتیکی کنونی و نتایج مذاکرات هسته‌ای بر بازار را کنار بگذاریم، با توجه به نحوه عملکرد بازار در گذشته، می‌توان این گونه نتیجه گرفت که بر اساس نوسانات فصلی و تأثیر سیاست‌های مالی، ترکیب سرمایه‌گذاری در ملک برای ماه‌های مهر و آبان با هدف چانه‌زنی بیشتر و ماه‌های بهمن و اسفند برای رشد بلندمدت، بهترین است. در هر صورت، ارزیابی دقیق منطقه موردنظرتان و برنامه‌ریزی دقیق مالی از پیش آماده شده، مهم‌ترین عامل موفقیت سرمایه‌گذاری شما خواهد بود. 

امسال با سرمایه‌گذاری در ملک فرصت‌ها را شکار کنید؛ اما برنده هستیم یا نه؟

بدون شک هر بازار سرمایه‌ای، فراز و نشیب‌های خودش را دارد، با این حال در دل این چالش‌ها، همیشه فرصت‌هایی برای کسب سود وجود دارد. در بازار مسکن نیز رکود همیشگی نیست و ممکن است در سال‌های آینده رونق به بازار برگردد؛ البته چشم‌انداز شما برای سرمایه‌گذاری باید بلند مدت باشد. اگر آینده نگر هستید و قصد رشد سرمایه خود در طولانی مدت را دارید، موقعیت‌های مختلفی در پیش روی شما قرار دارد، فقط کافی است کمی زمان بگذارید. 

یکی از این فرصت‌ها، یافتن ملک‌هایی است که در مناطقی با تقاضای کمتر؛ اما با پتانسیل رشد بالا برای آینده قرار گرفته‌اند. در حقیقت هنگامی که قدرت نقدشوندگی ملک در شرایط کنونی بازار کاهش می‌یابد، برخی از فروشندگان، برای فروش ملک خود، حاضرند با تخفیف بیشتری وارد معامله شوند. از همین رو اگر عجله برای فروش ندارید، می‌توانید با قیمت مناسب‌تر وارد سرمایه‌گذاری در ملک شوید و با صبر به سوددهی خوبی برسید. 

با توجه به کاهش توان خرید مردم، همچنین کافی‌نبودن وام‌های مسکن در برابر رشد قیمت خانه در این سال‌ها، ساخت واحد‌های کوچک متراژ در جای مناسب و با شرایط درست، یکی از فرصت‌های جذاب کسب سود در سال 1404 به شمار می‌رود. با این حال، توصیه می‌شود که ابتدا با بررسی‌های دقیق منطقه موردنظرتان، میزان تقاضا برای این نوع خانه‌ها را بررسی کنید. در مجموع اگر می‌خواهید یکی از برندگان بازار املاک شما باشید، بهتر است با چشم باز و مشورت با کارشناسان این حوزه وارد میدان شوید، در صورتی که بودجه کافی دارید، تعلل نکرده و با کمک دستیار خرید پلتفرم الوملک بهترین فرصت‌ها را شکار کنید. 

آیا سرمایه‌گذاری در مسکن مناسب است؟

در سال‌های اخیر اقتصاد ایران با تورم‌های دو‌رقمی مواجه بوده که به طور مستقیم بر قدرت خرید خانوار‌ها تأثیر گذاشته است، این سطح از تورم بازار مسکن را به جایی برای حفظ ارزش دارایی تبدیل می‌کند. نرخ پایین رشد اقتصادی نیز به‌واسطه تحریم‌های بین‌المللی و محدودیت‌های سرمایه‌گذاری خارجی باعث تقاضای محدودتر برای خرید و فروش ملک و درنتیجه استمرار رکود نسبی در بخش مسکن شده است. با این وجود، سرمایه‌گذاران نسبت به سایر بازار‌های موازی معمولاً ریسک نوسانات شدید کمتری را تجربه می‌کنند و احساس امنیت بیشتری دارند. 

در حقیقت این بازار علاوه بر این که دامنه مخاطب گسترده‌ای داشته، سپری ایمن برای حفظ ارزش دارایی در برابر تورم است. از طرفی فرصتی برای کسب درآمد از طریق اجاره واحد‌های مسکونی یا تجاری، همچنین بازسازی و فروش ملک‌های قدیمی را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کند. با این حال همواره چالش‌هایی همچون نقدشوندگی پایین و زمان‌بر بودن فروش، ریسک رکود و کاهش قیمت در دوره‌های تورمی سر راه سرمایه‌گذار قرار دارد. 

در مجموع سرمایه‌گذاری در بازار مسکن برای افراد با نیاز فوری نقدینگی یا بدون تجربه در مدیریت دارایی‌های فیزیکی، ممکن است کمی دشوار به نظر برسد. این امر نیاز به تخصص در ارزیابی و بازاریابی ملک دارد؛ البته نگران نباشید با کمک سرویس دستیار خرید و فروش الوملک، همچنین قیمت‌گذاری ملک این پلتفرم بدون دغدغه می‌توانید سرمایه‌گذاری خود را در بازار املاک شروع کنید. 

استراتژی‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن؛ بررسی تمامی راه‌های ممکن

همان‌طور که پیش‌تر نیز به این موضوع اشاره داشتیم، سرمایه‌گذاری در املاک از سال 1404 تا کنون با ویژگی‌هایی همچون رکود نسبی در بخش ساخت‌و‌ساز، پشت سر گذاشتن شرایط جنگی و دوره پساجنگ، همچنین اخبار مذاکرات دست و پنجه نرم کرده است. از سوی دیگر بعید به نظر می‌رسد امسال رکود تورمی حاکم بر بازار کاهش یابد. با این وجود، حوزه مسکن، یک گزینه سرمایه‌گذاری جذاب به شمار می‌رود؛ البته به شرطی که استراتژی مناسبی برای ورود به بازار داشته باشید. در ادامه چند راهکار به عنوان راهنمای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ۱۴۰۴ برای شما بیان می‌کنیم. 

خرید ملک با هدف اجاره‌دهی بلندمدت

در شرایط رکود بازار خرید و فروش، با اجاره‌دادن واحد‌های مسکونی یا تجاری خود، می‌توانید جریان نقدی مستمری داشته و ارزش دارایی‌تان را حفظ کنید. در حقیقت اگر سرمایه‌گذار محتاطی هستید، این استراتژی منبع درآمد پایداری برای شما به نظر می‌رسد؛ البته فراموش نکنید که انتخاب منطقه با تقاضای اجاره‌ای بالا و مدیریت حرفه‌ای ملک کلید موفقیت است.

سرمایه‌گذاری در مناطق رو به رشد

سرمایه‌گذارانی که قدرت ریسک بالاتری دارند، بهتر است وسواس کمتری به خرج داده و به جای سرمایه‌گذاری در مناطق اشباع‌شده و قدیمی، به سمت محله‌های رو به رشد و با پتانسیل توسعه شهری بروند. چرا که چنین مناطقی احتمال رشد قیمتی بیشتری در آینده داشته و سودآوری بالاتری به همراه دارند. 

خرید و فروش ملک در دوره‌های رکود و رونق

کاهش تقاضا به دلیل رکود تا حدودی از افزایش قیمت مسکن جلوگیری می‌کند، این فرصت می‌تواند موقعیت‌های خوبی برای خرید در اختیار سرمایه‌گذاران قرار دهد. به طور کلی خرید در زمان رکود قیمتی و فروش در دوره‌های رونق، پتانسیل سود بالایی دارد؛ اما این امر نیازمند شناخت دقیق دوره‌های قیمتی بازار، دسترسی به نقدینگی سریع و ریسک‌پذیری بالاست. 

سرمایه‌گذاری در ملک با مشارکت در پروژه‌های ساخت‌وساز

به طور کلی افزایش هزینه‌های ساخت و ساز، همچون دستمزد کارگران، قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های مربوط به زمین، باعث شده افرادی که سرمایه کمتری دارند، نتوانند وارد بازار مسکن شوند. به همین دلیل سرمایه‌گذاری به‌صورت شراکتی با سازندگان حرفه‌ای، گزینه مناسبی است که می‌تواند بازده بالاتری نسبت به خرید ملک نوساز داشته باشد. این نکته را هم مدنظر قرار دهید که در یک قرارداد شفاف میزان تقسیم سود و کنترل ریسک را مشخص کنید. 

سرمایه‌گذاری روی بازسازی خانه‌های قدیمی

یکی دیگر از استراتژی‌های کاربردی، خرید واحد‌های کوچک‌تر و قدیمی و سرمایه‌گذاری برای بازسازی و نوسازی خواهد بود. در شرایط رکود بازار، می‌توانید با کمک سرویس قیمت‌گذاری ملک و دستیار خرید الوملک، خانه‌هایی با قیمت مناسب پیدا کرده و با بازسازی و فروش مجدد آن‌ها به سودآوری برسید. 

خرید زمین در حومه شهر

از دیگر گزینه‌های سرمایه‌گذاری در املاک برای سال 1404، خرید زمین در اطراف شهر‌ها محسوب می‌شود. با توسعه پروژه‌های زیرساختی جدید (مترو، آزادراه و...) و گسترش ساخت و ساز به حومه شهر، در برخی مناطق می‌توانید با خرید زمین در زمان مناسب و نگهداری تا اجرای پروژه‌های عمرانی، سودآوری چشمگیری را تجربه کنید. 

در مجموع نبود اطمینان اقتصادی و محدودیت‌های بانکی برای تأمین مالی پروژه‌های بزرگ، تغییرات در سیاست‌های خارجی، تنش‌های منطقه‌ای، همچنین تغییرات در قوانین و مقررات مربوط به مسکن، همچون قوانین مالیاتی یا قوانین مربوط به اجاره‌داری، سرمایه‌گذاران جدید را برای ورود به بازار با تردید رو‌به‌رو کرده است. به همین دلیل ابتدا باید پیش از هر اقدامی، سقف سرمایه در دسترس و امکان دریافت تسهیلات را بررسی کنید. سپس با انتخاب منطقه مناسب، بازرسی فنی، حقوقی و مستندسازی وضعیت ملک (سند، پروانه ساخت و بدهی‌های مالیاتی) ریسک سرمایه‌گذاری را به حداقل برسانید.

چشم‌انداز آینده بازار مسکن چگونه است؟

به طور کلی بر اساس گزارش برخی از فعالان حوزه املاک، بازار مسکن تا انتهای سال 1404 ظرفیت رشد سنگین را ندارد، با این حال نمی‌توان تأثیر شاخص‌های کلان اقتصادی و سیاسی را بر این بازار نادیده گرفت. در حقیقت نیاز روزافزون به مسکن با رشد جمعیت و استفاده از فناوری‌های نوین برای ساخت خانه‌های هوشمند، عواملی هستند که می‌توانند آینده‌ای روشن برای به گردش درآوردن چرخ بازار املاک رقم بزنند. 

در جدول زیر وضعیت احتمالی بازار در بخش‌های مختلف و عوامل مؤثر بر آن‌ها را طی ماه‌های آینده توضیح می‌دهیم. 

در مجموع فرصت باقی‌مانده تا پایان تابستان 1404، اوج فشار بر بازار اجاره خواهد بود. در حالی که پاییز و زمستان ۱۴۰۴ زمان مناسبی برای خریداران نقدی جهت چانه‌زنی در معاملات ملکی است. همچنین این احتمال وجود دارد که در نیمه دوم سال، اگر سیاست‌های حمایتی جدیدی اتفاق نیفتد، ساخت و ساز با رکود مواجه شود. در این میان مذاکرات ایران و اروپا در صورت توافق، می‌تواند باعث کاهش نرخ ارز و تحریک ساخت‌وساز شود؛ در غیر این‌صورت، رکود ادامه‌دار خواهد بود. 

از سوی دیگر برآورد می‌شود روند تثبیت قیمت مسکن تا اواسط سال ۱۴۰۵ ادامه یابد. در صورت کنترل تورم، کاهش نرخ سود بانکی، اعمال سیاست‌های انبساطی یا انقباضی پولی و تکمیل پروژه‌های زیرساختی، بازار ممکن است در سال‌های آینده به آرامی دوران رونق را تجربه کند. 

خرید و فروش ملک با دستیار هوشمند الوملک

هر نوع سرمایه‌گذاری در املاک برای موفقیت، نیازمند بررسی و تحلیل بازار، یافتن موقعیت‌های سودده و ورود در زمان مناسب است. در حقیقت شاید این موضوع برای خیلی از افراد چالش‌برانگیز به نظر برسد، به خصوص اگر سرمایه کمی دارید و به دنبال نهایت استفاده از فرصت خود هستید. همان‌طور که می‌دانید یک طرف هر سرمایه‌گذاری، خرید با قیمت به‌صرفه قرار گرفته و طرف دیگر آن فروش و خروج به موقع از بازار خواهد بود؛ اما چگونه؟ 

اگر قصد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را دارید، دیگر نیازی نیست نگران یافتن موقعیت عالی برای خرید یا فروش با بهترین قیمت باشید. دستیار خرید هوشمند الوملک با تحلیل نیاز‌های شما توسط هوش مصنوعی و بررسی تمامی فرصت‌های معامله، باکیفیت‌ترین پیشنهاد خرید را به شما ارائه می‌دهد. از سوی دیگر نیز دستیار فروش این پلتفرم، در هر قدم از فروش ملک در کنار شماست تا با آرامش خاطر بیشتری بتوانید در کوتاه‌ترین زمان، ملک خود را با بهترین قیمت به فروش برسانید. با کمک سرویس‌های متنوع الوملک، شانس داشتن یک سرمایه‌گذاری سودآور برای شما چندین برابر خواهد شد. 

جمع‌بندی

بی‌تردید بازار مسکن در طول دهه‌های مختلف یکی از ستون‌های اصلی سبد سرمایه‌گذاری ایرانیان محسوب شده و به‌عنوان ابزاری مناسب برای حفظ ارزش دارایی و کسب بازده معقول جایگاه ویژه‌ای را به خود اختصاص داده است. با این حال، در چند سال گذشته، به دلیل ترکیبی از تحولات سیاسی و اقتصادی، مشکلات ساخت‌وساز، نوسانات شدید نرخ ارز و تورم بالا، اغلب سرمایه‌گذاران در تصمیم‌گیری برای ورود یا خروج از این بازار مردد شده‌اند. در متن بالا تلاش کردیم با تحلیل دقیق بازار، راه روشن و قانع‌کننده‌ای در پیش روی این تردید قرار دهیم. 

در مجموع، برای سرمایه‌گذاری در املاک، بهتر است منطقه‌ای را انتخاب کنید که پتانسیل بالایی برای رشد داشته باشد. همچنین با یک برنامه‌ریزی مالی قوی به همراه در نظر گرفتن مدیریت ریسک نقدشوندگی و استفاده از استراتژی‌های متنوع نظیر اجاره‌دهی بلندمدت یا مشارکت در ساخت، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ۱۴۰۴ می‌تواند بازدهی مناسبی برای شما به ارمغان آورد. در نهایت اگر سؤالی در این مورد برایتان پیش آمده در کامنت‌ها مطرح کرده تا کارشناسان ما پاسخ دهند.