تفاوت قیمت گذاری آپارتمان نوساز و قدیمی

بدون شک، یکی از اصلی‌ترین محور‌های سرمایه‌گذاری در ایران، ورود به بازار مسکن خواهد بود. با این حال، در چند دهه گذشته با رشد انفجاری قیمت مسکن و کاهش پیوسته قدرت خرید مردم، انتخاب میان خرید آپارتمان نوساز یا قدیمی به یکی از دغدغه‌های مهم خانوار‌ها تبدیل شده است. در حقیقت تصمیم‌گیری در این مورد نه‌تنها به شرایط اقتصادی کشور بستگی داشته، بلکه از سوی دیگر ارتباط تنگاتنگی با ظرفیت سرمایه‌گذاری و حتی انتظارات خانوار‌ها از کیفیت زندگی و ویژگی‌های خانه مدنظرشان دارد. به همین دلیل تفاوت میان قیمت گذاری آپارتمان قدیمی و نوساز، اهمیتی دو چندان پیدا می‌کند. 

در این مقاله از الوملک تلاش شده تا ابتدا با تبیین و تشریح مفاهیم کلیدی و بررسی دقیق و داده‌محور فاکتور‌های تأثیرگذار بر قیمت گذاری، یک تحلیل جامع برای تفاوت قیمت گذاری آپارتمان نوساز و قدیمی در بازار مسکن ایران ارائه دهیم. از همین رو اگر به دنبال یافتن آپارتمانی مناسب هستید، بهتر است تا انتهای متن ما را همراهی کنید تا با دستانی پر و ذهنی آگاه‌تر به سراغ معامله ملک موردنظرتان بروید. 

منظور از آپارتمان نوساز چیست؟

به طور کلی در بازار مسکن ایران، آپارتمان نوساز به واحد مسکونی‌ای مدرن و تازه ساخت گفته می‌شود که از تاریخ دریافت پایان کار آن کمتر از 3 تا ۵ سال گذشته باشد. از ویژگی‌های این آپارتمان‌ها می‌توان به طراحی مدرن و با رعایت اصول معماری و مهندسی در کنار امکانات روز، تجهیزات و تأسیسات جدید، نمای بیرونی سالم و مصالح با استاندارد‌های بالاتر اشاره کرد. 

از سوی دیگر آپارتمان‌های تازه‌ساز برای مصرف انرژی، بهینه شده و از اتلاف آن جلوگیری می‌کنند، همچنین از ایمنی بالاتری در برابر بلایای طبیعی برخوردار هستند. به دلیل نو و جدید بودن وسایل و تجهیزات به کار رفته در ساختمان، خریداران تا مدت‌ها از صرف هزینه‌های تعمیر و نگهداری که به طور معمول در آپارتمان‌های قدیمی پیش می‌آید، معاف خواهند بود. 

تعریف آپارتمان قدیمی در بازار مسکن ایران

منظور از آپارتمان‌های قدیمی، واحد‌هایی است که سن بنای آن‌ها به بیش از 10 سال می‌رسد، همچنین ویژگی‌ها و امکانات چنین ساختمان‌هایی با معیار‌های روز مطابقت کامل ندارند. در حقیقت عرف بازار املاک، حدود بین 15 تا 20 سال سن را برای یک ساختمان، قدیمی در نظر می‌گیرد. از طرفی آپارتمان‌های بالای ۳۰ سال به طور معمول با عنوان کلنگی شناخته شده و مناسب تخریب و نوسازی هستند. 

در این بین هدف از قیمت گذاری آپارتمان قدیمی برآورد قیمت واحد مسکونی بوده که به دلیل استهلاک، فرسودگی احتمالی تأسیسات و بنا، نوع معماری و نیاز به بازسازی جزئی یا کلی با کاهش ارزش نسبی نسبت به نوساز‌ها مواجه شده است. 

عوامل اصلی و مهم مؤثر بر قیمت گذاری آپارتمان در ایران

اکنون که با دو مفهوم آپارتمان نوساز و قدیمی آشنا شدید، بد نیست بدانید که قیمت گذاری آپارتمان، تابع ترکیبی از شاخص‌های اصلی ارزش‌گذاری ملک خواهد بود که عبارت‌اند از: 

• موقعیت جغرافیایی و محله: مهم‌ترین عامل را می‌توان محل قرارگیری ملک در نظر گرفت، چرا که یک واحد آپارتمان در مرکز شهر با دسترسی آسان به امکانات مختلف، به طور معمول چندین برابر واحدی با ویژگی‌های مشابه؛ اما در حاشیه شهر ارزش‌گذاری می‌شود. 

• قیمت زمین: بخش عمده‌ای از قیمت یک آپارتمان را ارزش زمین تشکیل می‌دهد، همان‌طور که گفتیم، این موضوع با توجه به منطقه، عرض معبر، امکانات اطراف، میزان تقاضای محلی و تراکم ساختمانی، تعیین خواهد شد. 

• متراژ و تعداد طبقات: واحد‌هایی با متراژ بیشتر و موقعیت بهتر طبقه از نظر نورگیری مطلوب، کاهش آلودگی صوتی و... ارزش بالاتری دارند. 

• حقوقی بودن ملک: بی‌تردید داشتن سند تک برگ، پایان کار و وجود امکانات شهری مانند آب، برق، گاز، و سیستم فاضلاب از ملزومات قیمت گذاری به شمار می‌رود. چرا که مشکلات سند، قولنامه‌ای بودن، عدم پایان کار یا موارد حقوقی همچون رهن یا وثیقه، تأثیر منفی قابل توجهی بر قیمت گذاری آپارتمان قدیمی یا نوساز دارد. 

• امکانات آپارتمان: فاکتور‌هایی نظیر پارکینگ، انباری اختصاصی، آسانسور، نمای خاص، سیستم تأسیسات، مشاعات (پارکینگ، لابی، سالن ورزش)، سیستم سرمایش و گرمایش، متریال مصرفی داخلی (کف‌پوش، کابینت، سرویس‌ها)، تجهیزات هوشمند، تراس و ویوی باز که به طور مستقیم یا غیرمستقیم بر کیفیت زندگی و سکونت تأثیرگذارند، می‌توانند قیمت نهایی آپارتمان را افزایش دهند. 

• بازار عرضه و تقاضا: بسته به رکود یا رونق بازار مسکن ایران، میزان تقاضا و عرضه واحد‌های جدید در نوسان خواهد بود که این موضوع برای خرید یا فروش اهمیت داشته و روی قیمت تأثیر مستقیم می‌گذارد. 

• شرایط اقتصادی کلان کشور: در یک نگاه گسترده‌تر، نوسانات نرخ دلار، تورم عمومی و چشم‌انداز اقتصادی بر روی حرکت سرمایه‌ها به سمت بازار املاک و تثبیت یا جهش قیمت مؤثر است. 

• هزینه ساخت: هزینه مصالح ساختمانی مانند آهن، سیمان، بتن، آجر و... نیروی انسانی، طراحی و نظارت مهندسی، پروانه‌ها و مجوز‌های شهرداری و عوارض نوسازی از مواردی است که قیمت آپارتمان را دستخوش تغییر می‌کند. 

به طور کلی ترکیب عوامل بالا، ساختاری کلی برای قیمت گذاری هر نوع واحد مسکونی را فراهم می‌کند. با این حال، تفاوت قیمت گذاری آپارتمان قدیمی و نوساز زمانی ایجاد شده که ویژگی‌های خاص واحد‌های مسکونی چند سال ساخت نیز به موارد بالا اضافه می‌شود. 

عوامل مؤثر بر قیمت گذاری آپارتمان قدیمی

در ابتدا بهتر است به این نکته توجه داشته باشید که شاخص عمر مفید ساختمان در بازار ایران برای ارزش‌گذاری ملک به طور معمول بین 25 تا 30 سال است. در حقیقت بر اساس فرمول فرسایش سالیانه، با کاهش تقریبی 1.5 تا 2 درصد قیمت برای هر سال بنا نسبت به نوساز، قیمت گذاری گذاری آپارتمان قدیمی انجام می‌شود. 

به بیان دیگر با هر سال که به عمر ساختمان اضافه می‌شود، درصدی از ارزش متری ملک کاهش می‌یابد، این مقدار بعد از 30 سال به ارزش زمین خواهد رسید و اگر ملک در مناطق با قابلیت نوسازی و توسعه شهری قرار داشته باشد، ارزش افزوده زمین دو چندان می‌شود. با این حال علاوه بر موارد گفته شده در بخش قبل برای قیمت گذاری آپارتمان‌های چند سال ساخت فاکتور‌های دیگری نیز دخیل بوده که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم. 

• وضعیت فیزیکی و استهلاک ساختمان: مواردی مانند وجود ترک‌های عمده، نشست سقف و کف، استحکام دیوار‌ها، میزان پوسیدگی لوله‌کشی‌ها و تأسیسات، وضعیت شبکه برق و آب، عایق‌بندی و کیفیت پنجره‌ها و در‌ها باعث شده تا هزینه نگهداری واحد‌های قدیمی را افزایش دهد. از همین رو در زمان قیمت گذاری باید به سلامت سازه و هزینه‌های بازسازی و تعمیرات دقت داشته باشید. 

• وضعیت حقوقی مدارک و سند: در آپارتمان‌های قدیمی، نبود سند رسمی، اشتراکات و مشاعات نامشخص و دخل و تصرف‌های غیرمجاز یا به طور کلی هرگونه ابهام یا کمبود در اسناد، می‌تواند تأثیر منفی شدیدی بر قابلیت فروش و قیمت گذاری ملک بگذارد. 

• میزان بازسازی: بازسازی جزئی یا کامل واحد‌های چند سال ساخت، تأثیر مهمی روی قیمت گذاری دارد. چرا که بازسازی و تعویض تأسیسات مکانیکی و برقی، نوسازی آشپزخانه و سرویس بهداشتی، کف‌سازی نو و رنگ‌آمیزی یا بازسازی واحد به سبک روز، به طرز چشمگیری ارزش ملک را بالا می‌برد. به بیان دیگر، انجام بازسازی استاندارد در ملک‌های بالای ۱۵ تا ۲۰ سال، تا 30 درصد به ارزش آپارتمان نسبت به حالت فرسوده اضافه کرده و می‌تواند توجه خریداران یا سرمایه‌گذاران را به خود جلب کنند؛ البته باید هزینه‌های بازسازی در قیمت گذاری آپارتمان قدیمی مدنظر قرار گیرد. 

• قدرالسهم زمین و امکان تجمیع یا تخریب: به طور معمول در مناطق مرکزی شهر‌ها یا محله‌های رو به رشد که تراکم ساخت‌وساز و مجوز تراکم اضافه را می‌توان دریافت کرد یا وضعیت ملک، قابلیت تجمیع و تخریب را دارد، نحوه ارزش‌گذاری آپارتمان قدیمی غالباً از عوامل دیگر فاصله گرفته و ناشی از درصد قدرالسهم زمین آن تعیین می‌شود. 

• امکان دریافت تسهیلات بانکی: اکثر بانک‌ها فقط برای آپارتمان‌های تا یک سن مشخص (معمولاً تا 25 سال ساخت) وام می‌دهند. این موضوع می‌تواند بر روی تقاضای آپارتمان‌های خیلی قدیمی تأثیر گذاشته و در آخر قیمت عرضه را کاهش دهد. 

در نهایت برآورد قیمت دقیق آپارتمان نیازمند بررسی کامل و مشورت با کارشناس مورداعتماد و ارزیابی حقوقی خواهد بود، چرا که بدون در نظر گرفتن عوامل مختلف قیمت گذاری، ممکن است ضرر سنگینی به خریدار یا فروشنده وارد شود. با این وجود اگر تخصص کافی در این مورد ندارید، می‌توانید از سرویس آنلاین قیمت گذاری ملک در سایت الوملک کمک گرفته و در کوتاه‌ترین زمان قیمت منصفانه آپارتمان موردنظرتان را محاسبه کنید. 

روش‌های قیمت گذاری آپارتمان قدیمی و نوساز

قیمت گذاری ملک در ایران، با در نظر گرفتن فاکتور‌هایی که در بخش‌های پیشین به آن اشاره کردیم و استفاده از ترکیبی از روش‌های زیر انجام می‌شود: 

• قیمت مقایسه‌ای: پرکاربردترین روش، مقایسه قیمت واحد با املاک مشابه از نظر سن بنا، متراژ، امکانات و موقعیت مکانی است که در چند وقت اخیر در همان منطقه معامله شده‌اند. کارشناسان املاک معمولاً در این روش بر مبنای میانگین قیمت معاملات و درصدی تعدیل با لحاظ‌کردن تفاوت‌های کیفی و کمی (سن بنا، امکانات، بازسازی‌شده یا نه) قیمت آپارتمان را تخمین می‌زنند. 

• تعیین قیمت پایه آپارتمان نوساز: در این روش قیمت گذاری آپارتمان قدیمی، ابتدا قیمت یک واحد نوساز کلید نخورده در همان منطقه، مبنا قرار گرفته، سپس کاهش ارزش بر اساس سن بنا و استهلاک، امکانات فرسوده، یا نیاز به بازسازی به‌صورت درصدی از قیمت پایه کسر می‌گردد. 

• روش هزینه‌ای: در این حالت مجموع هزینه ساخت یا بازسازی یعنی هزینه روز مصالح، نیروی کار و... به اضافه قیمت زمین منطقه، برای برآورد قیمت نهایی آپارتمان به کار می‌رود. این روش به طور ویژه برای ساختمان‌های نوساز یا آپارتمان‌های با بازسازی کامل کاربرد دارد. 

• روش قدرالسهم زمین: این روش به طور خاص برای قیمت گذاری آپارتمان‌های قدیمی که عمدتاً با هدف تخریب یا مشارکت خریداری می‌شوند، کاربرد دارد. به گونه‌ای که محاسبه سهم هر واحد از زمین زیربنا (قدرالسهم)، و ارزش روز زمین منطقه، نقش کلیدی پیدا می‌کند. 

• روش قیمت گذاری آنلاین: برای این منظور کافی است مشخصات آپارتمان موردنظرتان را در سرویس قیمت گذاری ملک الوملک وارد کرده و گزارش کاملی از برآورد قیمت منصفانه واحد مسکونی دریافت کنید. 

با این وجود فراموش نکنید که در تعیین قیمت نهایی آپارتمان، ترکیب روش‌های فوق و تعدیل با وضعیت بازار (میزان عرضه و تقاضا و حتی انتظارات تورمی)، همچنین نظر کارشناسان میدانی و متغیر‌های محلی (عرض معبر، تعداد واحد بلوک، سند مجزا و...) در نظر گرفته می‌شود. 

تحلیل روند تفاوت قیمت گذاری آپارتمان قدیمی و نوساز در ۵ سال اخیر

به طور کلی در بازار مسکن ایران به ویژه کلان‌شهرهایی همچون تهران و اصفهان، در سال‌های اخیر، شکاف بین قیمت آپارتمان‌های نوساز و قدیمی به طرز محسوسی افزایش یافته است. با توجه به داده‌های آماری زیر و نمودار تحلیلی از سال 1398 تا پایان سال 1403، قیمت واحد‌های نوساز تقریبی رشد چشمگیرتری نسبت به خانه‌های قدیمی تجربه کرده‌اند. با این حال در دوره‌های رکودی، می‌توان گفت سهم معاملات خانه‌های کم‌متراژ و قدیمی افزایش داشته و گاهی نیز رشد قیمت بیشتری به خود اختصاص داده‌اند. 

همان‌طور که در نمودار‌های بالا مشاهده می‌کنید، روند قیمت هر دو گروه نوساز و قدیمی همسو با تورم و نرخ ارز، رو به بالا بوده است. با این حال به دلیل کاهش توان خرید خانوار‌ها و کمبود عرضه نوساز‌ها، تقاضا به سمت آپارتمان‌های قدیمی کم‌متراژ سوق پیدا کرده و با رشد سهم این بازار، شکاف قیمت گذاری آپارتمان قدیمی و نوساز به صورتی نسبی و عمدتاً در حال نوسان صعودی قرار داشته است. 

تحلیل تفاوت قیمت گذاری آپارتمان قدیمی و نوساز در سه کلان‌شهر ایران

تا به اینجای متن با عوامل مؤثر بر قیمت گذاری آپارتمان قدیمی و نوساز، همچنین روند تفاوت قیمتی این دو گروه طی چندین سال اخیر آشنا شدید. این نکته را هم به خاطر داشته باشید که طبق قوانین حاکم بر اعطای تسهیلات بانکی، پرداخت وام به املاک بالای 25 سال ساخت مقدور نیست، از همین رو بسیاری از خریداران، بین انتخاب آپارتمان قدیمی‌تر و متراژ کمتر برای استفاده از تسهیلات، یا خرید واحد‌های نوساز گران‌تر مردد هستند. در ادامه تصمیم داریم به طور دقیق‌تر این موضوع را در بازار مسکن سه کلان‌شهر تهران، اصفهان و مشهد بررسی کنیم. 

تهران

بر اساس گزارش‌های بازار مسکن و تحلیل آگهی‌های خرید و فروش آپارتمان، برای مهرماه 1404 قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در تهران به طور میانگین بیش از ۱۱۵ میلیون تومان است. در حالی که قیمت هر مترمربع برای آپارتمان‌های قدیمی (۱۰ تا ۲۰ سال ساخت) بسته به منطقه، عمدتاً به طور تقریبی بین ۷۰ تا ۹۵ میلیون تومان تخمین زده می‌شود. از سوی دیگر، در مناطق متوسط و ارزان‌تر، قیمت گذاری آپارتمان قدیمی با متراژ پایین (۴۵ تا ۶۰ متر) تا حدود ۶۰ میلیون تومان یا کمتر هم برای هر مترمربع گزارش شده است. در حقیقت بیشترین حجم معاملات فعلی علی‌رغم رکود بازار، به این املاک تعلق دارد، دلیل آن را نیز می‌توان اختلاف 25 تا 30 درصد قیمت این واحد‌ها نسبت به نوساز‌های منطقه دانست. 

برای مثال، یک آپارتمان نقلی که حدود ۱۵ تا ۲۰ سال از ساخت آن می‌گذرد در مناطق مرکزی و جنوبی پایتخت، در حدود متری ۸۰ تا ۹۰ میلیون معامله می‌شود که همین مورد را در مناطق ارزان‌تر حتی تا مترمربعی ۵۵ میلیون تومان نیز خرید و فروش می‌کنند؛ البته یک واحد نوساز مشابه در همان محدوده محله‌های مرکزی بالای 110 میلیون تومان برای هر مترمربع قیمت گذاری خواهد شد. 

اصفهان

در بازار مسکن اصفهان نیز طی سال‌های اخیر، افزایش فاصله قیمتی میان آپارتمان‌های نوساز و قدیمی رخ‌داده است. بر اساس گزارش‌های مشاورین املاک، میانگین قیمت آپارتمان 100 متری نوساز در مناطق مناسب این شهر به حدود ۸ تا ۱۳ میلیارد تومان رسیده است، در حالی که آپارتمان‌های قدیمی (15 تا 20 سال ساخت) با میانگین ۳ تا ۷ میلیارد تومان معامله می‌شود. به بیان دیگر، در محله‌های معروف و گران قیمت اصفهان، تفاوت قیمت گذاری آپارتمان قدیمی و نوساز تا دو برابر نیز می‌رسد. 

مشهد

بازار مسکن مشهد در چند سال گذشته با پراکندگی قیمتی بیشتری رو به رو بوده است. به گونه‌ای که به عنوان مثال در محله وکیل‌آباد قیمت آپارتمان نوساز متری ۶۰ میلیون و بالاتر و در مناطقی همچون ایثارگران یا نظام‌دوست قیمت آپارتمان‌های قدیمی بین ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان برای هر مترمربع است. به طور کلی، این تفاوت 3 تا 5 برابری قیمت، گاهی به دلیل قدیمی بودن و عدم امکان بازسازی ملک مربوط می‌شود. 

در جدول زیر چند نمونه از قیمت‌های میانگین املاک آگهی شده مهر ماه ۱۴۰۴ برای تهران، اصفهان و مشهد را آورده‌ایم: 

همان‌طور که در جدول بالا مشاهده می‌کنید، فرقی نمی‌کند که آپارتمان در چه شهری قرار داشته باشید، با فرسوده‌شدن بنا و بدون بازسازی اساسی، ارزش هر مترمربع آپارتمان قدیمی نسبت به نوساز تا حد زیادی کاهش می‌یابد. در این شرایط، اغلب خریداران خانه اولی با بودجه محدودتر یا سرمایه‌گذاران با هدف بازسازی و نوسازی به میدان می‌آیند. 

جمع‌بندی

به طور کلی افزایش تورم عمومی، گران‌شدن مصالح ساختمانی، کاهش قدرت خرید و اثرگذاری محدود وام‌های مسکن، همه باعث شده‌اند که فاصله قیمتی میان آپارتمان نوساز و قدیمی به ویژه در کلان‌شهرها به بالاترین سطح خود برسد. از سوی دیگر آپارتمان‌های قدیمی بازسازی‌شده و آن‌هایی که پتانسیل تجمیع یا مشارکت در ساخت را دارند، همچنان در میان گزینه‌های پرتقاضا قرار گرفته‌اند. در مجموع قیمت گذاری آپارتمان قدیمی را می‌توان تابعی از ویژگی‌های فنی ساختمان، سن بنا، وضعیت حقوقی سند، پتانسیل تخریب یا بازسازی و همچنین شرایط حاکم بر بازار مسکن و انتظارات تورمی در نظر گرفت. عدم توجه به هر یک از این عوامل در نهایت می‌تواند منجر به سرمایه‌گذاری نامطمئن یا حتی زیان مالی شود. 

در نهایت باید با آگاهی کامل از خصوصیات ملک و میزان بودجه‌ای که برای خرید خانه در اختیار دارید، به مقایسه گزینه‌های مختلف بپردازید و بهترین تصمیم را بگیرید. با این حال، برای این که خیالتان بابت قیمت آپارتمان نیز راحت باشد، پیشنهاد می‌شود از سرویس قیمت گذاری ملک الوملک کمک گرفته و به صورت هوشمندانه با فروشنده وارد مذاکره شوید. اگر سؤالی ذهنتان را به خود مشغول کرده در کامنت‌ها مطرح کنید تا پاسخ دهیم.