اثر وام ساخت و مالیات خانه خالی بر قیمت

بازار املاک ایران به عنوان یکی از پرچالش‌ترین بازار‌های اقتصادی کشور در چند دهه اخیر، همواره دست خوش تغییرات شده و حوزه‌ای مهم برای اجرای سیاست‌ها و قوانین کنترل قیمت مسکن بوده است. در حقیقت افزایش مداوم قیمت‌ها در کنار کاهش قدرت خرید خانوار‌ها، همچنین رکود ساخت و ساز و تبدیل‌شدن مسکن به یک کالای سرمایه‌ای، باعث شده تا سیاست‌گذاران به ابزار‌هایی همچون وام ساخت مسکن و قانون مالیات بر خانه‌های خالی روی بیاورند.

با این حال، پرسش اصلی اینجاست که این ابزار‌ها تا حد توانسته‌اند بر قیمت‌ها اثر بگذارند؟ آیا برای سال آینده می‌توان انتظار تأثیر بیشتر چنین اهرم‌هایی را برای کنترل بازار داشت یا نه؟ در این مقاله از الوملک با رویکردی تحلیلی تلاش کردیم، اثر وام ساخت خانه و مالیات خانه‌های خالی را بر قیمت‌ها در بازار مسکن بررسی کنیم تا تصویری واقع‌بینانه‌تر از آینده بازار برای سرمایه‌گذاران و خریداران ارائه دهیم، پس تا انتها همراه ما باشید. 

وضعیت کلی بازار مسکن ایران و روند قیمت مسکن

در سال‌های اخیر، قیمت مسکن در ایران متأثر از عواملی چون تورم عمومی، رشد نقدینگی، کاهش ارزش پول ملی، تحریم‌ها و انتظارات تورمی بوده است. به گونه‌ای که با توجه به گزارش‌های رسمی منتشر شده، متوسط قیمت در بازار مسکن تهران طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۴ بیش از ۵ برابر افزایش داشته است. در حقیقت مسکن به دلیل ماهیت بادوام و نقش آن در حفظ ارزش دارایی، به یکی از اصلی‌ترین پناهگاه‌های سرمایه تبدیل شده و همین موضوع فشار مضاعفی بر قیمت‌ها وارد کرده است. در چنین شرایطی، هر سیاستی از سوی دولت که به صورت مستقیم یا غیرمستقیم بر عرضه و تقاضا اثر بگذارد، می‌تواند روند قیمت را تغییر دهد. وام ساخت مسکن و اجرای قانون مالیات خانه‌های خالی دقیقاً به همین منظور و در همین نقطه وارد عمل می‌شوند. 

اگر نگاهی کوتاه به بازار املاک در ماه‌های گذشته سال 1404 بیندازیم، می‌توان گفت که این سال برای بازار با چالش‌ها و کشمکش‌های فراوانی همراه بوده است. نرخ تورم بالا، نبود ثبات ارزی به خصوص در شش ماهه دوم سال، باعث شده که قیمت ملک رشد زیادی داشته باشد؛ البته این افزایش قیمت همراه با رکود تورمی و کاهش قدرت خرید خانوار‌ها بود. از طرف دیگر، رکود ساخت و ساز و کاهش تعداد پروژه‌های جدید منجر شد که عرضه واحد‌های نوساز، پاسخگوی تقاضا در بازار نباشد. همچنین با کاهش خرید و فروش خانه و پایین آمدن حجم معاملات، بسیاری از خریداران واقعی از بازار فاصله گرفتند. سازندگان مسکن نیز با نگرانی از آینده و افزایش هزینه‌ها، محتاط‌تر از قبل شده و وارد ساخت و ساز نشدند. 

وام ساخت مسکن چیست و چه هدفی دارد؟

این نوع تسهیلات، به عنوان یکی از مهم‌ترین انواع وام بانک مسکن، برای افرادی است که می‌خواهند ساخت و ساز واحد جدیدی را شروع کنند. از طرفی وام ساخت خانه، یکی از ابزارهای مالی دولت برای تحریک عرضه در بازار مسکن به شمار می‌رود. در حقیقت هدف اصلی اعطای این وام به متقاضیان، کمک به سازندگان برای تأمین بخشی از هزینه‌های ساخت و افزایش تولید واحد‌های مسکونی است. در این سناریو، افزایش ساخت و ساز باید در راستای افزایش عرضه و در نتیجه کنترل قیمت مسکن باشد؛ البته در عمل، اثربخشی این مدل تسهیلات به عوامل متعددی وابسته خواهد بود. 

بد نیست بدانید تسهیلات ساخت خانه توسط بانک مسکن هم در قالب طرح‌های انفرادی و هم به صورت پروژه‌های مشارکتی از محل اوراق ممتاز یا از طریق سپرده پرداخت می‌شود. در سال 1404 سقف وام ساخت مسکن در شهر تهران ۵۰۰ میلیون تومان برای هر واحد، در مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر ۴۰۰ میلیون تومان و در سایر شهر‌ها ۳۰۰ میلیون تومان بوده که به صورت مرحله‌ای و متناسب با پیشرفت پروژه ساختمانی پرداخت می‌شود.

در این بین متقاضیان می‌توانند در شرایط خاص از این تسهیلات برای ساخت مسکن نیمه‌کاره یا حتی وام ساخت طبقه دوم نیز بهره‌مند شوند. نرخ سود ۱۸ تا ۲۳ درصد و مدت بازپرداخت بین ۱۲ تا ۲۰ سال برای این نوع وام در نظر گرفته شده است. همچنین می‌توانید با شرکت در طرح نهضت ملی مسکن یا بافت فرسوده برای دریافت وام اقدام کنید. توجه داشته باشید که داشتن پروانه ساخت معتبر و معرفی کارشناس رسمی برای بررسی روند الزامی است و ملک باید در محدوده مجاز شهری یا روستایی قرار گرفته باشد.

انواع وام ساخت مسکن

با هدف افزایش عرضه خانه به بازار و کنترل قیمت مسکن، انواع تسهیلات به‌گونه‌ای طراحی شده‌اند که متناسب با نیاز متقاضیان در مناطق مختلف شهری و روستایی باشند. به طور کلی بسته به نوع سازه، موقعیت جغرافیایی و توانایی بازپرداخت متقاضیان انواع این نوع وام به شرح جدول زیر خواهد بود. 

در مجموع برخی افراد برای ساخت طبقه جدید یا خانه‌ای روستایی به تسهیلات حمایتی مانند وام ساخت مسکن نیاز پیدا می‌کنند؛ البته با افزایش قیمت مصالح ساختمانی و نوسانات نرخ ارز، این مبلغ شاید نسیمی در برابر طوفان هزینه‌های ساخت و ساز باشد. با این حال، آگاهی از جزئیات و شرایط وام همچنین نحوه دریافت و ثبت‌نام، نقش مهمی در هموارسازی مسیر برنامه‌ریزی مالی شما ایفا خواهد کرد. 

تأثیر وام ساخت مسکن بر قیمت مسکن چگونه است؟

به طور کلی مبلغ این نوع وام در ایران معمولاً فاصله معناداری با هزینه واقعی ساخت دارد. همچنین نرخ سود آن اغلب بالاست و از تحمل بسیاری از سازندگان کوچک بیشتر است. از طرفی فرایند اداری طولانی و پیچیده دریافت وام به همراه پرداخت مرحله‌ای باعث کاهش جذابیت برای برخی سازندگان می‌شود. مجموع این عوامل باعث شده تا وام ساخت خانه، بیشتر مورداستفاده سازندگان متوسط و بزرگ قرار گیرد و اثر آن بر کل بازار محدود باشد. 

از نظر تحلیل اقتصادی، تسهیلات ساخت و ساز خانه از طریق تغییر عرضه می‌تواند بر قیمت مسکن تأثیر گذاشته و منجر به کاهش آن شود؛ اما این اثرگذاری معمولاً با تأخیر زمانی همراه خواهد بود. وام ساخت مسکن اثرات مثبتی همچون افزایش نسبی عرضه در میان‌مدت، کاهش ریسک مالی سازندگان و جلوگیری از توقف پروژه‌های نیمه‌تمام نیز دارد که نمی‌توان نادیده گرفت. با این وجود، محدودیت‌هایی مانند افزایش هزینه‌های ساخت (مصالح، دستمزد، زمین)، انتقال هزینه سود وام به قیمت نهایی واحد‌ها و همگام نبودن رشد وام با تورم، ممکن است اثرگذاری این ابزار را کاهش دهد. در مجموع وام ساخت خانه به‌تنهایی قادر به کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن نیست؛ ولی می‌تواند از جهش‌های شدید قیمتی جلوگیری کند. 

منظور از قانون مالیات بر خانه‌های خالی چیست؟

این نوع مالیات که جزء قانون مالیات‌های مستقیم بوده با هدف کاهش احتکار خانه، افزایش عرضه واحد‌های بلااستفاده به بازار و کمک به تعادل قیمت مسکن وضع شده است. بر اساس این قانون، مالکان واحد‌های مسکونی خالی، موظف به پرداخت مالیات می‌شوند. در این بین، اجرای چنین قانونی در ایران با موانع جدی همچون ضعف سامانه شناسایی املاک، امکان دور زدن قانون از طریق ثبت صوری سکونت و تمرکز مالکیت در دست گروه‌های خاص رو به رو بوده است. از همین رو، تا کنون اثر واقعی این مالیات بر قیمت‌ها در بازار املاک کمتر از حد انتظار ظاهر شده است. 

به طور کلی در صورت اجرای کامل و مؤثر قانون، مالیات خانه‌های خالی می‌تواند از مسیر افزایش عرضه بر قیمت مسکن اثر کاهشی داشته باشد؛ البته در شرایط فعلی اقتصادی، اثر این سیاست بیشتر روانی و محدود به نظر می‌رسد. به گونه‌ای که با عرضه محدود واحد‌های خالی، ممکن است انتظارات تورمی در بازار به صورت کوتاه‌مدت کاهش نسبی داشته باشد. در بلندمدت نیز این احتمال وجود داشته که در رفتار سرمایه‌گذاران تغییر ایجاد شده و با کاهش جذابیت نگهداری خانه خالی، اثرگذاری واقعی بر قیمت‌ها رخ دهد. در بخش‌های بعدی مقاله، بیشتر این موضوع را موشکافی کرده و به جزئیات آن می‌پردازیم. 

طرح مالیات خانه خالی و تأثیر آن بر قیمت مسکن از کجا شروع شد؟

بی‌تردید یکی از راه‌های ایجاد عرضه در بازار املاک در کنار افزایش ساخت و ساز، طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی است. به طور معمول، خانه خالی به عنوان عرضه اضافی در بازار تعریف شده و هنگامی که تعداد واحد‌های مسکونی بیش از تقاضای خانوار باشد، به وجود می‌آید. با توجه به عرضه و تقاضای مسکن نرخ خانه‌های خالی در نوسان خواهد بود، به نحوی که اگر عرضه سریع‌تر از تقاضا افزایش یابد، این نرخ هم بیشتر شده و بالعکس. 

اگر سری به گذشته بزنیم، باید گفت که این طرح در سال 1394 هنگامی که بازار مسکن به دلیل نداشتن قانون در ارائه مالیات از سوداگری رنج می‌برد، وارد مجلس دهم شد. در این بین نظرات ضد و نقیض متعددی مطرح شد، به گونه‌ای که برخی از کارشناسان اقتصادی بر این باور بودند که طرح مالیات از خانه‌های خالی نمی‌تواند معجزه‌ای برای کنترل قیمت مسکن باشد. از طرفی برخی دیگر می‌گفتند که این موضوع با حقوق مالکیت شخصی افراد تناقض دارد و نباید اجرایی شود. 

با این وجود، عده‌ای دیگر از فعالان حوزه مسکن عقیده داشتند که به‌کارگیری این ابزار مالیاتی، می‌تواند نرخ خانه‌های خالی در بازار را کاهش داده و منجر به عرضه بیشتر واحد‌های مسکونی در سراسر کشور شود. اگر این عرضه در بازار اجاره رخ دهد، باعث افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای خواهد شد و اگر در بازار خرید و فروش ملک باشد، این احتمال وجود دارد که با کاهش فاصله عرضه و تقاضا، به خصوص در شهر‌های بزرگ به تدریج راه برای کاهش قیمت ملک هموارتر شود. 

از سوی دیگر نیز برخی می‌گفتند مشکل اصلی قیمت‌ها در بازار مسکن، کنترل واحد‌های خالی نیست که بتوان با اخذ مالیات قیمت مسکن را کاهش داد. در حقیقت این گروه تحلیل‌گران بر این باورند که بسیاری از واحد‌های مسکونی خالی به ویژه در شهر تهران در مناطق شمالی و گران‌قیمت قرار گرفته و با عرضه این واحد‌ها به بازار هم بیش از ۸۰ درصد از متقاضیان مصرفی مسکن توانایی خرید چنین خانه‌هایی را ندارند. چرا که اغلب افرادی که به دنبال خرید مسکن هستند جزء اقشار آسیب‌پذیر بوده که از نظر مالی توانایی پرداخت قیمت این خانه‌های لوکس را ندارند. در مجموع از همان زمان اجرای طرح مالیات از خانه‌های خالی یعنی در حدود یک دهه پیش، هدف اصلی آن کوتاه‌کردن دست سوداگران و دلالان بازار مسکن و ملک با هدف کنترل قیمت‌ها بوده است.

تأثیر مالیات خانه‌های خالی بر قیمت مسکن چگونه است؟

یکی از مهم‌ترین ارکان قیمت‌گذاری در اقتصاد به ویژه در حوزه مسکن، سنجش میزان عرضه و تقاضاست؛ در حقیقت هر چه عرضه بیشتر شود، قیمت نیز به همان اندازه می‌تواند کاهش پیدا کند. بر اساس ارزیابی‌های انجام شده در این سال‌ها، چند میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که با ارائه آن‌ها به بازار می‌توان وضعیت عرضه و تقاضا را به تعادل رسانده و انتظار کاهش قیمت مسکن را داشت. همان‌طور که اشاره کردیم، دولت با همین رویکرد، طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی را در دستور کار خود قرار داد؛ اما از آنجایی که بیشتر این واحد‌های خالی در مناطق لوکس قرار گرفته یا از قیمت بسیار بالایی برخوردارند، عرضه آن‌ها به بازار تأثیر چندانی بر قیمت ندارد. 

این روزها، با این رکود تورمی حاکم بر بازار مسکن و قیمت آپارتمان و خانه‌هایی که سر به فلک کشیده، دیگر خرید خانه حتی در حومه شهر‌ها هم کار آسانی نیست. به همین دلیل، دولت با سیاست‌های مختلف همچون وام ساخت خانه و مالیات بر خانه‌های خالی، تلاش به دخالت در بازار و کنترل قیمت مسکن را دارد. با این وجود، به گفته یکی از کارشناسان مطرح حوزه مسکن، خانه‌هایی که مناسب با بودجه اقشار کم درآمد جامعه باشد به اندازه کافی وجود نداشته و بیشتر صاحبان خانه‌های لوکس هستند که با عرضه این واحد‌ها به بازار می‌توانند خانه‌ای دیگر خریداری کنند. 

از همین رو اجرای طرح مالیات از خانه‌های خالی سرمایه را از جیب عده‌ای سرمایه‌گذار مرفه به جیب عده دیگر روانه می‌کند. به طور کلی نبود خانه‌های خالی مناسب با درآمد دهک‌های درآمدی پایین، حتی با عرضه این واحد‌های گران هم تغییری در وضعیت این افراد ایجاد نمی‌شود. 

در مجموع شاید طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی در بلندمدت یا میان‌مدت بتواند قیمت‌ها را بازار مسکن متعادل کند؛ اما در کوتاه‌مدت تأثیری بر کاهش قیمت نخواهد داشت. در صورتی می‌توان در کنار این طرح، انتظار کمترشدن قیمت‌ها را داشت که پروژه‌هایی برای ساخت واحد‌های ارزان‌قیمت و کوچک متراژ در شهر‌های بزرگ به خصوص تهران اجرا شود. 

همان‌طور که اشاره کردیم این مالیات، به خانه‌هایی تعلق می‌گیرد که بیش از یک سال بدون استفاده و بدون سکونت‌اند. هدف آن هزینه‌بر کردن نگهداری خانه‌های خالی است تا مالک‌ها تمایل یابند ملک خود را برای اجاره یا فروش ارائه کنند. طبق گزارش‌های رسمی و رسانه‌ای وصول مالیات بسیار محدود و فقط در حدود چند میلیارد تومان بوده است. 

این آمار نشان می‌دهد که تنها بخش بسیار کوچکی از خانه‌های خالی تاکنون مشمول و پرداخت‌کننده مالیات شده‌اند. به طور خلاصه، در ایران تاکنون اجرای مالیات خانه‌های خالی نتوانسته عرضه را به میزانی افزایش دهد که به طور معناداری قیمت مسکن را کاهش دهد. 

طرح مالیات از خانه‌های خالی تا چه حد برای کنترل قیمت مسکن کارآمد بود؟

بررسی آمار‌های مختلف از میزان درآمد مالیاتی دولت بیانگر این موضوع بوده در مدت زمانی که از سال 1404 گذشته، از خانه‌های خالی در حدود 2 درصد مالیات دریافت شده است. از سوی دیگر بررسی لایحه بودجه سال 1405 کل کشور نشان می‌دهد که درآمد مدنظر دولت از محل مالیات بر خانه‌های خالی برای سال آینده در حدود 60 درصد کاهش یافته که به وضوح ناموفق بودن این طرح در چهار سال قبل را به رخ می‌کشد. به طور کلی بر اساس این قانون که چند سالی هست گریبان بازار مسکن را گرفته، شناسایی واحد‌های مسکونی خالی در کشور از وظایف وزارت راه و شهرسازی بوده و اخذ مالیات و صدور قبض مالیاتی بر عهده سازمان امور مالیاتی است. 

با این وجود مسئولان این وزارت‌خانه اعلام کردند که این قانون مالیاتی قرار نبوده به عنوان یکی از منابع درآمدی دولت در نظر گرفته شود؛ بلکه بنا بود یک ابزار کنترلی برای بازارپذیری واحد‌های مسکونی خالی و عرضه بیشتر این خانه‌ها به بازار باشد تا قیمت مسکن در بازار‌های خرید و فروش ملک و همچنین بازار اجاره مسکن با افزایش عرضه، کاهش یابد. از طرفی 4 سال شکست سیاست‌گذار در اخذ مالیات از صاحبان خانه‌های خالی به‌خوبی نمایانگر این است که تبعات روانی چنین طرحی بر بازار مسکن بیشتر از اقدام برای حل مشکلات و کنترل قیمت‌ها بوده است. 

پیش‌بینی قیمت مسکن با توجه به تأثیر وام ساخت خانه و مالیات خانه‌های خالی در ۱۴۰۵

در حالی نزدیک به سال 1405 می‌شویم که علاوه بر مسائل کلان اقتصادی همچون تورم عمومی، نوسانات نرخ ارز، وضعیت اشتغال و درآمد خانوار‌ها، همچنین شرایط سیاسی و بین‌المللی و سایه جنگ احتمالی، موارد دیگری از جمله افزایش قیمت مصالح ساختمانی، وام ساخت خانه و مالیات بر قیمت نهایی و میزان معاملات مسکن تأثیر گذاشته و خواهند گذاشت. از همین رو سرمایه‌گذاران و سازندگان برای تصمیم‌گیری بهتر در آینده به تحلیل این شاخص‌ها وابسته‌اند و هر گونه تغییر ناگهانی در قوانین و سیاست‌ها می‌تواند بازار را شگفت‌زده کند. در دهه گذشته، دولت تلاش کرده تا با اجرای طرح‌هایی همچون مالیات بر عایدی سرمایه، راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان و ایجاد تحرک در مسکن ملی، ساماندهی و کنترل وضعیت بازار املاک را به دست بگیرد؛ البته می‌توان گفت بسیاری از این طرح‌ها به خوبی اجرا نشده و آن تأثیری که انتظار می‌رفت بر روی قیمت مسکن داشته باشد را تا کنون نداشته است. 

در شرایط فعلی، این انتظار می‌رود که قیمت مسکن نیز در سال 1405 روند افزایشی خود را در پیش بگیرد، در حقیقت با کنار هم قرار دادن همه عوامل می‌توان نتیجه گرفت که کاهش جدی قیمت‌ها چندان هم محتمل نخواهد بود. با اینکه قیمت‌ها در بازار املاک نسبت به سال‌های قبل با شیب ملایم‌تری حرکت می‌کنند؛ اما به دلیل کاهش شدید قدرت خرید مردم، بالا بودن هزینه ساخت و ساز و کمبود عرضه، بازار در یک رکود عمیق به سر می‌برد. به طور کلی چنانچه تحول جدی مانند کاهش نرخ ارز یا رونق ساخت و ساز در شرایط اقتصادی فعلی ایجاد نشود، بازار یک دوره تعادل نسبی را به همراه شیب ملایم افزایش قیمت مسکن در پیش خواهد گرفت.

جدیدترین گزارش منتشر شده مرکز آمار ایران، نشان می‌دهد که تورم سالانه بخش مسکن در دی‌ماه سال 1404 به 36.5 درصد رسیده است. این عدد حاکی از آن بوده که گرچه بازار مسکن در یک رکود تورمی و فشار قیمتی قرار دارد؛ اما روند افزایش قیمت‌ها نسبت به ماه‌های قبل تقریباً پایدارتر بوده است. بر اساس این آمار، تورم ماهانه 6.2 درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه 35.4 درصد است که فاصله اندک بین این دو شاخص، تثبیت نسبی تورم را نشان می‌دهد. 

به بیان ساده‌تر، نرخ رشد قیمت‌ها در این بخش نه جهش خاصی را داشته و نه کاهش محسوسی را تجربه کرده است. موضوع مهمی که در این گزارش نباید نادیده گرفت، تورم خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی است که به 47.9 درصد رسیده و نشان از تحمیل فشار بیشتر هزینه‌های خدمات و تعمیرات به خانواده‌ها خواهد بود. 

در مجموع، خرید و فروش ملک باید با احتیاط و بررسی دقیق انجام شود و مشاوره با کارشناسان حرفه‌ای نیز فراموش نشود. همچنین برای برآورد قیمت دقیق خانه موردنظرتان می‌توانید روی خدمات قیمت‌گذاری ملک سایت الوملک نیز حساب کنید. با کمک این سرویس به‌راحتی و آنلاین این امکان برای شما فراهم است تا گزارش کاملی از ارزش واقعی ملک به دست آورید. 

جمع‌بندی

به طور کلی، مواردی همچون وام ساخت خانه و مالیات خانه‌های خالی می‌توانند نقش مکمل در کنترل قیمت مسکن داشته باشند؛ البته به‌تنهایی معجزه نمی‌کنند. در حقیقت بهتر است سازندگان بر روی پروژه‌های کوچک و میان متراژ تمرکز کرده تا افراد بیشتری توانایی خرید پیدا کنند. از سوی دیگر سرمایه‌گذاران بیشتر به بازار اجاره توجه کرده و از نگهداری خانه خالی پرهیز کنند. در مجموع، آینده قیمت خانه در ایران بیش از هر چیز به ثبات اقتصادی و هماهنگی سیاست‌های کلان بستگی دارد. 

از همین رو پیشنهاد می‌شود، قبل از هر تصمیم‌گیری به خوبی روند قیمت‌ها در بازار را بررسی کنید و مشورت با افراد حرفه‌ای در این حوزه را به خاطر داشته باشید. همچنین می‌توانید برای برآورد دقیق قیمت ملک موردنظرتان از سرویس قیمت‌گذاری ملک الوملک کمک بگیرید. توسط این ابزار آنلاین در کوتاه‌ترین زمان با وارد کردن اطلاعات موردنیاز ارزش منصفانه خانه در هر منطقه از ایران برآورد شده و طی گزارش کاملی در اختیار شما قرار می‌گیرد. در پایان نظر خودتان را در مورد مطالب بالا با ما در کامنت‌ها در میان بگذارید.