سند زدن ملک یا به نام زدن، مرحله‌ای از خرید خانه است که پس از توافق با فروشنده بر سر قیمت و نوشتن قولنامه، باید انجام شود. بر اساس قانون ایران، انتقال مالکیت اموال غیرمنقول همچون زمین، خانه، آپارتمان، ویلا و موارد دیگر، با تنظیم سند رسمی به نام خریدار انجام خواهد شد. در حقیقت این امر، اعلام توافق قانونی و رسمی بین خریدار و فروشنده است که در دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور انجام شده و پس از آن مالکیت ملک مذکور به نام خریدار شناخته می‌شود.
برای انتقال سند ملک، طرفین معامله باید علاوه بر ارائه مدارک مختلف هزینه‌های آن را نیز پرداخت کنند تا رسمیت پیدا کند. به طور کلی، با توجه به حساس‌بودن انتقال سند تک برگ و اهمیت آن از نظر قانونی، در ادامه این مقاله از سایت الوملک، به بررسی جز به جز مراحل و هزینه‌های سند زدن خانه یا هر ملک دیگر می‌پردازیم تا پس از امضای قرارداد، با دید بازتری به سراغ مراحل بعدی بروید.
به طور کلی، پس از عقد بیع ملک میان طرفین معامله، یک سند رسمی و محضری به نام خریدار در دفتر اسناد رسمی صادر می‌شود که طبق قانون، اثبات مالکیت خریدار در تمامی مراجع قانونی است و هیچ‌گونه انکار و تردیدی نسبت به آن در محکمه، وجود نخواهد داشت.
در قانون برای ثبت اسناد و املاک ایران، انواع مختلف سند تعریف شده که هر کدام به نحوی نوع مالکیت یک ملک را مشخص می‌کنند. به عنوان مثال:
این تنوع سند و کاربری آن در نظام حقوقی املاک، بیانگر پیچیدگی موضوع و حساسیت قوانین و مقررات حاکم بر نحوه انتقال سند ملک است. در این میان، بد نیست بدانید که اکنون اسناد به صورت تک برگ و به همراه کد رهگیری صادر شده که به‌عنوان سند شش‌دانگ نیز شناخته می‌شود.
بدون شک یکی از مهمترین و حساس‌ترین مراحل خرید خانه به‌خصوص برای خریداران اول بار و افرادی که آشنایی کاملی با مسائل حقوقی ندارند، مرحله سند زدن ملک یا به نام زدن است. چرا که این امر جزئیات و مواردی دارد که اگر به آن‌ها دقت نشود، می‌تواند در آینده مشکلات و چالش‌های پرهزینه‌ای را برای خریدار یا فروشنده به همراه داشته باشد.
در وهله اول ممکن است این طور به نظر برسد که با نوشتن قولنامه یا مبایعه‌نامه، شما مالک قطعی محسوب شده و کار تمام خواهد بود؛ اما از نظر قانونی، زمانی شما مالک رسمی ملک هستید که تمامی مراحل انتقال سند ملک در دفتر اسناد رسمی انجام شود و در سامانه ثبت اسناد نیز قرار گیرد. در حقیقت، این سند از اعتبار قانونی بالایی برخوردار بوده و از آنجایی که در دفترخانه تنظیم می‌شود، تضمین می‌کند که استعلامات لازم از مراجع ذی‌صلاح همچون اداره ثبت، دارایی و شهرداری گرفته شده و حقوق خریدار و فروشنده رعایت خواهد شد.
پس از پشت سر گذاشتن چالش‌های یافتن منزل موردنظرتان و بستن قرارداد خرید خانه، باید غول مرحله بعد یعنی مراحل نقل‌وانتقال سند را طی کنید؛ البته لازم نیست نگران پیداکردن خانه یا آپارتمان متناسب با سلیقه‌تان باشید، چرا که دستیار خرید الوملک در کنار شماست تا به‌راحتی و در کوتاه‌ترین زمان بتوانید از میان خیل عظیم آگهی‌های املاک، درست دست روی گزینه ایده‌آل‌تان بگذارید. در ادامه نیز به صورت گام به گام به توضیح مراحل انتقال سند ملک می‌پردازیم.
پیش از مراجعه به دفتر اسناد رسمی، ابتدا خریدار و فروشنده باید بر سر قیمت ملک و شرایط موردنظرشان به توافق برسند؛ سپس این توافق باید به صورت سندی کتبی در قالب یک مبایعه‌نامه (قولنامه) تنظیم شود. در حقیقت، این قولنامه بیانگر این است که طرفین قرارداد در مورد شرایط مختلف همچون قیمت ملک، نحوه پرداخت، زمان سند زدن و... به یک توافق کاملی دست یافته‌اند. بد نیست در این بخش یادآوری کنیم که اگر قصد خرید خانه دارید و از قیمت پیشنهادی فروشنده مطمئن نیستید، می‌توانید از سرویس قیمت‌گذاری ملک الوملک کمک گرفته تا در سریع‌ترین زمان و به صورت آنلاین، از ارزش واقعی خانه موردنظرتان مطلع شوید.
در این مرحله، پس از توافق اولیه و تنظیم مبایعه‌نامه توسط یک بنگاه املاک معتبر، اطلاعات قرارداد در سامانه رسمی ثبت املاک وارد شده و یک کد رهگیری منحصر به فرد برای آن صادر می‌شود. در این صورت، امکان فروش ملک به افراد دیگر و بروز مشکلات احتمالی همچون کلاهبرداری به طور کامل از بین می‌رود. دریافت کد رهگیری، علاوه بر این که باعث افزایش امنیت معامله خواهد شد، یکی از مراحل مهم برای انتقال سند ملک به شمار می‌رود.
همچون هر کار اداری و قانونی در کشور، درخواست صدور سند ملک نیز نیاز به ارائه مدارک خاصی دارد. به همین دلیل، اگر از قبل در مورد مدارک موردنیاز انتقال سند ملک اطلاعات کافی داشته باشید، می‌توانید با سرعت بیشتری مراحل مختلف این کار را پشت سر بگذارید. از جمله مدارک لازم برای ارائه به دفترخانه اسناد رسمی عبارت‌اند از:
در نهایت این نکته را هم مدنظر قرار دهید که قبل از مراجعه به دفترخانه، مدارک خود را بررسی کرده و از داشتن اعتبار و کامل‌بودن آن، مطمئن شوید تا در مراحل سند زدن وقفه‌ای ایجاد نشود.
خریدار و فروشنده باید مدارکی که در مرحله قبل به آن اشاره کردیم را آماده کرده و به دفتر اسناد رسمی مورد توافق، تحویل دهند. به طور کلی، اکنون دفترخانه به صورت الکترونیکی، درخواست استعلامات موردنیاز برای سند زدن را از مراجع مربوطه ثبت می‌کند.
این استعلامات عبارت‌اند از:
پس از این که پاسخ استعلامات مرحله قبل، آماده شد، زمان محاسبه و پرداخت هزینه‌های سند زدن می‌رسد. به طور کلی هزینه‌های به نام زدن خانه، زمین و... با توجه به فاکتور‌های مختلف و نوع ملک، ممکن است متفاوت باشد. با این حال هزینه‌ها شامل موارد زیر می‌شود:
حق کمیسیون یا هزینه مشاور املاک: درست است که این هزینه در دفترخانه اسناد رسمی دریافت نمی‌شود؛ اما جزئی از هزینه‌های خرید خانه و سند زدن محسوب خواهد شد. چرا که برای تنظیم مبایعه‌نامه و ثبت آن در سازمان املاک و مستغلات، همچنین دریافت کد رهگیری، باید مبلغی را به‌عنوان حق کمیسیون طبق تعرفه اتحادیه مشاورین املاک، به بنگاه املاکی معتبر که قولنامه در آن جا نوشته شده، پرداخت کنید.
حق‌التحریر دفتر اسناد رسمی: این هزینه بر اساس تعرفه قانونی سالانه و مبلغ ارزش معاملاتی ملک تعیین می‌شود.
مالیات نقل‌وانتقال: این هزینه درصدی از ارزش معاملاتی ملک بوده، نه قیمت واقعی آن که به حساب اداره امور مالیاتی واریز خواهد شد.
هزینه صدور سند الکترونیک (تک برگ): مبلغ ثابتی است که بر اساس تعرفه برای صدور سند جدید پرداخت می‌شود.
هزینه بیمه: اگر ملک تجاری یا اداری باشد، این هزینه را پرداخت می‌کنند.
هزینه شهرداری: این هزینه شامل عوارض نوسازی شهری همچون عوارض جمع‌آوری پسماند‌ها و زباله‌ها، آسفالت، هزینه خلافی در صورت وجود و هزینه کمک به آموزش‌وپرورش می‌شود که هر سال هر واحد مسکونی به شهرداری پرداخت می‌کند.
علاوه بر موارد بالا، شاید هزینه‌های ناچیزی برای سایر استعلامات، کپی و پرینت برگه نیز دریافت شود. در مجموع پرداخت مالیات نقل‌وانتقال و هزینه‌های مربوط به مفاصاحساب‌ها با فروشنده است. حق‌التحریر دفترخانه نیز به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. با این حال گاهی بر خلاف آنچه گفته شد طرفین معامله، در مورد نحوه و میزان پرداخت هزینه‌ها پیش از تنظیم سند توافق می‌کنند.
در این مرحله حضور شخص خریدار و فروشنده یا در صورت عدم توانایی برای حضور، داشتن وکیل قانونی همراه با وکالت‌نامه معتبر و دارای اختیار فروش و خرید، در دفترخانه الزامی است. در حقیقت دفترخانه روز و ساعت تنظیم و امضای سند قطعی را مشخص کرده تا طرفین حاضر شوند. سپس دفتریار یا سردفتر مدارک هویتی دو طرف را با دقت بررسی کرده و هویت آن‌ها را احراز می‌کند. در نهایت نیز متن و مفاد سند تنظیم شده با جزئیات کامل برای طرفین خوانده شده تا هر گونه ابهام و سؤالی که برای خریدار یا فروشنده پیش می‌آید، برطرف شود.
پس از قرائت سند و رفع هرگونه ابهام برای طرفین، نوبت به امضا و اثر انگشت سند قطعی می‌رسد. در این مرحله، خریدار، فروشنده یا وکلای آن‌ها، باید تمامی صفحات سند و دفتر ثبت اسناد دفترخانه را امضا و اثر انگشت کنند. سپس مسئول مربوطه در دفترخانه اسناد رسمی، اطلاعات معامله و سند را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (ثبت آنی)، وارد می‌کند. در این صورت در تمامی کشور، مشخصات سند مذکور به‌روز شده و علاوه بر این که انتقال مالکیت به صورت رسمی انجام می‌شود، جلوی هر گونه تخلف نیز گرفته خواهد شد. در پایان، دفترخانه یک نسخه خلاصه معامله که نشان‌دهنده انجام کامل انتقال سند ملک است را به خریدار تحویل می‌دهد.
در نهایت اگر سند مالکیت قبلی، قدیمی و دفترچه‌ای منگوله‌دار باشد، توسط دفترخانه برای ابطال به اداره ثبت ارسال شده تا سند جدید به صورت الکترونیکی و با عنوان سند تک برگ صادر شود. توجه داشته باشید که اداره ثبت اسناد و املاک محل قرارگیری ملک، سند تک برگ را صادر می‌کند و دفترخانه فقط درخواست این کار را ارسال خواهد کرد. سند جدید پس از صدور، از طریق پست منطقه به آدرس خریدار که در سند ذکر شده، ارسال می‌شود. برای پیگیری وضعیت صدور و ارسال سند نیز خریدار می‌تواند از کد رهگیری که دفترخانه در اختیارش قرار می‌دهد، استفاده کند. در نهایت جالب است بدانید که در آینده نزدیک، تمامی اسناد به صورت الکترونیکی شده و هیچ برگه کاغذی سند برای فردی صادر نمی‌شود.
به طور کلی، برای اطمینان از اصالت سند تک برگی که دریافت کردید، کافی است به سامانه آنلاین «ثبت من» به نشانیmy.ssaa.ir مراجعه کنید. برای این منظور در داشبورد «خدمات من» وارد بخش «اسناد رسمی» شده و گزینه «تصدیق اصالت اسناد و اوراق دفاتر اسناد رسمی» را انتخاب کنید. در نهایت با واردکردن اطلاعاتی همچون «شناسه سند» و «رمز تصدیق» از صحت سند مالکیت خود مطمئن شوید.
حال که با مراحل مختلف به نام زدن ملک به‌خوبی آشنا شدید، خالی از لطف نیست که به موارد مهم زیر نیز توجه داشته باشید.
در نهایت، به خاطر داشته باشید که انتقال سند ملک هزینه‌های قابل‌توجهی دارد، از همین رو باید از قبل برای آن برنامه‌ریزی دقیقی داشته باشید. جالب است بدانید که در سند‌های تک برگی جدید، به همراه مشخصات ملک، مختصات دقیق موقعیت جغرافیایی نیز ثبت می‌شود تا از هر گونه کلاهبرداری یا جعل در آینده جلوگیری شود.
همان‌طور که در متن مقاله هم به آن اشاره کردیم، انتقال سند ملک، مرحله‌ای مهم و حساس در امر خرید و فروش املاک است که نیاز به صبر و دقت فراوان دارد. در حقیقت از تنظیم مبایعه‌نامه گرفته تا پرداخت هزینه‌ها و دریافت استعلامات مختلف که در نهایت به سند زدن ملک برسید، هر مرحله از این پروسه نیاز به توجه و اهمیت ویژه‌ای دارد. به همین خاطر تلاش کردیم تا جای ممکن با جزئیات این فرایند را برای شما شفاف کنیم، تا با خیال راحت بعد از نوشتن قولنامه خرید خانه به دنبال دریافت سند تک برگ باشید. با این حال، بد نیست برای اطمینان خاطر بیشتر و انجام دقیق و قانونی تمامی مراحل انتقال سند، از مشاوره افراد مجرب و آگاه در این حوزه نیز بهره‌مند شوید. در مجموع اگر سؤالی برایتان پیش آمده، در کامنت‌های همین مقاله بنویسید تا کارشناسان الوملک شما را راهنمایی کنند.
