در شرایط اقتصادی فعلی ایران که تورم عمومی بالای 40 درصد و تورم اجاره مسکن حتی بالاتر از آن است، انتخاب بین رهن کامل یا رهن و اجاره، با چالش رو به رو خواهد بود. چرا که این موضوع به طور مستقیم بر روی جریان نقدی ماهانه و حفظ ارزش دارایی اثر می‌گذارد. به بیان ساده، در روش رهن کامل، مستأجر با پرداخت ودیعه به مالک از اجاره ماهیانه معاف می‌شود. در مقابل در روش رهن و اجاره، مستأجر با پرداخت مبلغی به عنوان پول پیش، ماه به ماه هم اجاره می‌دهد.
با این وجود، تصمیم‌گیری دقیق و درست در این زمینه می‌تواند بر وضعیت مالی مستأجران و موجران تأثیر چشمگیری داشته باشد. در این مقاله کوشیده‌ایم با استفاده از داده‌های به‌روز، چارچوبی تحلیلی ارائه کنیم تا بتوانید مطابق شرایط مالی و اهداف خود بهترین تصمیم را بگیرد. از همین رو پیشنهاد می‌کنیم تا انتهای مطلب با ما باشید تا متوجه شوید کدام روش برای شما به‌صرفه‌تر است.
رهن کامل یا رهن صد در صدی، نوعی از قرارداد اجاره است که طی آن مستأجر به جای پرداخت ماهانه مبلغی به عنوان اجاره، مبلغ قابل توجهی را در ابتدای قرارداد به موجر می‌پردازد. در بازار مسکن، رهن را با نام‌های «ودیعه» یا «پول پیش» هم می‌شناسند. در روش رهن کامل، مستأجر تا اتمام مدت قرارداد ملک، اجاره‌ای پرداخت نکرده و در پایان، مبلغ ودیعه را به طور کامل (و بدون سود) از موجر دریافت می‌کند. این موضوع را هم در نظر داشته باشید که چنانچه خسارتی به ملک از سوی مستأجر وارد شود، ممکن است بر اساس بند‌های قرارداد از ودیعه کسر شود.
برای مثال، تصور کنید با سرویس هوشمند قیمت‌گذاری ملک پلتفرم الوملک، برای یک واحد آپارتمان 80 متری مبلغ 200 میلیون تومان رهن و 10 میلیون تومان برای اجاره ماهانه محاسبه شده است. در این صورت شما می‌توانید با توافق مالک مبلغ یک میلیارد تومان را برای رهن کامل پرداخت کنید.
به بیان ساده‌تر، رهن کامل یعنی یک واحد مسکونی را در برابر پرداخت تمام مبلغ ودیعه مشخص شده به مالک برای مدت قرارداد در اختیار گرفته و دیگر هیچ اجاره‌ای به صورت ماهیانه پرداخت نکنید. در این حالت موجر می‌تواند پول پیش را هرطور که می‌خواهد (سپرده‌گذاری بانکی، سرمایه‌گذاری و...) استفاده کند.
مهم‌ترین مزایای پرداخت رهن کامل عبارت‌اند از:
با حذف پرداخت ماهانه، جریان نقدی مستأجر ثابت و قابل پیش‌بینی شده و دیگر دغدغه اجاره هر ماه را ندارد. از سوی دیگر در بلندمدت می‌تواند پس‌انداز بیشتری داشته باشد.
در دوره‌های تورمی، مبلغ رهن ثابت است و بدون تغییر بودن پرداختی در طول قرارداد، یک سپر برای شما در برابر نوسانات بازار محسوب می‌شود. از همین رو هر چه زمان قرارداد بیشتر باشد، مستأجر سود بیشتری می‌برد.
در بررسی موضوع رهن کامل یا رهن و اجاره بهتر است، به این موضوع اشاره کنیم که در روش ودیعه کامل، یک مبلغ قابل توجهی در اختیار موجر قرار می‌گیرد که می‌تواند برای سرمایه‌گذاری در بخش‌های دیگر همچون بازار سهام، املاک و مستغلات یا کسب و کار‌های دیگر استفاده کند.
پرداخت یک ودیعه بزرگ در ابتدای قرارداد، علاوه بر اینکه سادگی حساب و کتاب را به همراه دارد، باعث می‌شود که مستأجر بتواند با مالک بر سر قیمت یا شرایط ملک (تعویض لوازم، نقاشی و...) مذاکره کند. در حقیقت نه لازم است چک ماهانه از سوی مستأجر پرداخت شود و نه اینکه موجر هر ماه پیگیر دیرکرد اجاره باشد.
به طور خلاصه، رهن کامل برای مستأجرانی که نقدینگی کافی و افق سکونت طولانی‌مدت دارند، یک گزینه کم‌دردسر و مقرون‌به‌صرفه است، به‌ویژه در دوره‌های تورمی که اجاره‌ها شتاب می‌گیرند. از سوی دیگر، پول پیش بزرگ به موجران این امکان را می‌دهد تا به گزینه‌های دیگر سرمایه‌گذاری فکر کنند.
در ادامه بررسی و تحلیل مبحث «رهن کامل یا رهن و اجاره» تصمیم داریم روش پرداخت ودیعه به همراه مبلغی به عنوان اجاره را توضیح دهیم. در قرارداد رهن و اجاره، مستأجر بخشی از مبلغ مورد توافق را به‌صورت ودیعه (رهن) به مالک می‌پردازد و مابقی را هر ماه به‌عنوان اجاره پرداخت می‌کند. در این حالت که یکی از رایج‌ترین نوع قرارداد در بازار مسکن ایران است، مقدار پول پیش کمتر از روش رهن کامل خواهد بود. مقدار رهن و اجاره، بر اساس نرخ تبدیل عرف بازار در سال 1404 مشخص می‌شود. برای مثال هر یک میلیون تومان ودیعه برابر با 30 الی 35 هزار تومان اجاره ماهانه است. بد نیست بدانید که این موضوع را به طور کامل در مقاله «قیمت‌گذاری خانه برای رهن و اجاره» در سایت الوملک موشکافی کرده‌ایم.
دلایل محبوبیت روش رهن و اجاره در ایران عبارت‌اند از:
چون فقط بخشی از کل مبلغ به‌صورت ودیعه پرداخت می‌شود، فشار تأمین پول پیش کاهش یافته و نیاز به سرمایه اولیه کمتری خواهد بود. از سوی دیگر با استفاده از فرمول‌های رایج تبدیل رهن به اجاره و بالعکس، انعطاف بیشتری می‌توانید در نحوه پرداخت داشته باشید.
چون مقدار ودیعه کمتر است، در پایان این نوع قرارداد، موجر مبلغ کمتری را به مستأجر پرداخت کرده و ریسک سرمایه‌گذاری در بازار‌های ثانویه را تحمل نخواهد کرد.
مستأجر می‌تواند نقدینگی باقی‌مانده را در بازار‌هایی همچون طلا، سهام یا کسب‌وکار‌های دیگر سرمایه‌گذاری کرده و بازده بگیرد.
برای افرادی که قصد اقامت کوتاه‌مدت دارند یا احتمال تغییر شهر یا خانه در یک سال آینده وجود دارد، قفل‌نشدن کل سرمایه به عنوان رهن کامل، مفید است.
از آنجایی که رایج‌ترین نوع قرارداد اجاره است، شما انعطاف بیشتری در انتخاب گزینه‌های موجود دارید. چرا که در برخی محله‌ها مالکان فقط با ترکیب رهن و اجاره حاضر به عقد قراردادند.
به بیان ساده، روش رهن و اجاره انعطاف مالی بیشتری را برای انعقاد قراردادی ایده‌آل در اختیارتان قرار می‌دهد. این حالت برای مستأجرانی که نقدینگی محدودی دارند یا فرصت‌های سرمایه‌گذاری پُربازده‌تری را می‌بینند، به طور معمول گزینه منطقی‌تری محسوب می‌شود.
اگر شما هم از آن دسته از مستأجرانی هستید که بین رهن کامل یا رهن و اجاره، مردد هستید، بهتر است بدانید که اگر:
توصیه می‌شود، قرارداد ملک خود را به صورت رهن و اجاره تنظیم کنید تا خیالتان راحت باشد. در این مسیر نیز می‌توانید از پلتفرم هوشمند الوملک، کمک گرفته و در کوتاه‌ترین زمان، میزان رهن و اجاره خانه موردنظرتان را محاسبه کنید.
هر دو مدل رهن کامل یا رهن و اجاره در وضعیت اقتصادی فعلی ایران نقاط قوت و ضعف خاص خود را دارند و انتخاب به‌صرفه‌تر بسته به شرایط فردی و چشم‌انداز بلندمدت شما متفاوت خواهد بود. اگر این موضوع را از دید یک مستأجر بررسی کنیم، در یک مقایسه عددی این گونه می‌توان نتیجه گرفت که:
تصور کنید رهن کامل یک آپارتمان 100 متری در یکی از محله‌های مرکز تهران، توسط ابزار هوشمند الوملک، مبلغ 800 میلیون تومان برآورد شده است. همچنین برای ترکیب رهن و اجاره، مبلغ 200 میلیون تومان پول پیش و ماهیانه 15 میلیون تومان اجاره پیشنهاد شده است.
اکنون به عنوان مستأجر دو تحلیل در پیش روی شماست.
اگر گزینه رهن و اجاره را انتخاب کنید، در طول یک سال قرارداد اجاره:
12 ماه × 15 میلیون تومان اجاره بها = 180 میلیون تومان
یعنی شما در طول قرارداد یک‌ساله، مبلغ 180 میلیون تومان به عنوان هزینه اجاره پرداخت می‌کنید و در پایان 200 میلیون تومان ودیعه قرارداد برمی گردد.
اگر بتوانید 800 میلیون تومان رهن کامل بدهید:
در مدت زمان قرارداد، هیچ هزینه‌ای بابت اجاره پرداخت نکرده و در زمان اتمام قرارداد ودیعه خود را به طور کامل دریافت می‌کنید.
در مجموع پرداخت رهن کامل، از نظر مالی ممکن است به‌صرفه‌تر به نظر برسد، چرا که مبلغی بابت اجاره ماهیانه پرداخت نخواهید کرد. با این حال اگر بودجه شما محدود است، چاره‌ای جز اجاره ندارید.
در جدول زیر تلاش کرده‌ایم به مقایسه جامع رهن کامل یا رهن و اجاره در بازار مسکن ایران برای سال 1404 بپردازیم تا بتوانید با دید وسیع‌تری یکی از این دو روش را انتخاب کنید.
|
محور مقایسه |
روش رهن کامل |
روش رهن و اجاره |
نکات مهم قبل از انتخاب روش |
|
مفهوم |
پرداخت ودیعه کامل بدون اجاره ماهانه |
پول پیش + پرداخت مبلغی به عنوان اجاره بر اساس نرخ تبدیل | |
|
نیاز به نقدینگی |
بالا، ودیعه کامل |
پایین‌تر |
محدودیت بودجه، مهم‌ترین فاکتور انتخاب است. |
|
جریان نقدی ماهانه |
ندارد |
پرداخت اجاره |
امکان پرداخت ماهانه را در نظر بگیرید. |
|
ریسک تورم اجاره |
صفر |
در قرارداد بلندمدت، ممکن است اجاره افزایش یابد. |
با انتخاب پول پیش کامل و قرارداد بلندمدت در برابر تورم مصون می‌شوید. |
|
امکان استفاده از فرصت‌های سرمایه‌گذاری |
ندارد، چون سرمایه به عنوان رهن، قفل می‌شود. |
با مابقی پول خود می‌توانید سرمایه‌گذاری کنید. |
اگر بازده سرمایه‌گذاری بیشتر از نرخ تبدیل باشد، انتخاب روش رهن و اجاره به‌صرفه‌تر است. |
|
قدرت چانه‌زنی |
با ودیعه سنگین می‌توانید امتیازات بیشتری از موجر بگیرید. |
بستگی به نرخ تبدیل و موافقت مالک دارد. |
ممکن است بتوانید در مورد بازسازی یا بالابردن کیفیت ملک گفتگو کنید. |
|
اثر افزایش نرخ تبدیل بازار |
هرچه نرخ تبدیل در بازار مسکن بالاتر، رهن کامل جذاب‌تر |
اگر نرخ تبدیل بالا باشد اجاره معادل رهن افزایش می‌یابد. |
در سال 1404 نرخ تبدیل 30 تا 35 هزار تومان در نظر گرفته می‌شود. |
|
ریسک استرداد ودیعه |
ممکن است در زمان اتمام قرارداد مالک بدقولی کند. |
به دلیل مبلغ پایین رهن، ریسک کمتری دارد. |
در قرارداد اجاره، بند جریمه تأخیر و ضامن معتبر را در نظر بگیرید. |
|
انعطاف جابه‌جایی در کوتاه‌مدت |
کم، چون پول پیش زیاد است. |
بالا، امکان جابه‌جایی راحت‌تر است. |
افق سکونت خود را حداقل 12 ماه در نظر بگیرید. |
در نهایت قبل از انتخاب بین رهن کامل یا رهن و اجاره، میزان نقدینگی و بازده جایگزین را دقیق محاسبه کنید؛ فقط در نظر گرفتن احساسات تورمی برای این موضوع کافی نیست. همچنین قرارداد را محکم بنویسید و مواردی همچون بند جریمه تأخیر، تعدیل ارزش رهن و امکان تبدیل بخشی از رهن به اجاره در میانه دوره را به آن اضافه کنید. در یک فرمول سرانگشتی می‌توان این گونه بیان کرده که اگر اجاره سالانه ملک تقسیم بر ودیعه قابل پرداخت، کمتر از بازده سالانه مطمئن سرمایه شما باشد، بهتر است روش رهن و اجاره را انتخاب کنید، در غیر این صورت، رهن کامل ارجح است.
اکنون که به طور کامل با هر دو روش مرسوم تنظیم قرارداد ملک آشنا شدید، شاید این سؤال برایتان مطرح شود که چگونه هزینه واقعی را بسنجیم؟ در پاسخ به این سؤال پیشنهاد می‌شود به مثال ساده زیر توجه کنید.
فرض بگیرید، ودیعه کامل یک واحد آپارتمان لوکس در یکی از محله‌های غرب تهران توسط ابزار هوشمند الوملک، 3 میلیارد تومان برآورد شده است. همچنین برای روش ترکیبی رهن و اجاره، مبلغ 500 میلیون تومان به عنوان پول پیش و ماهیانه 15 میلیون تومان برای اجاره طبق توافق طرفین تعیین شده است.
اگر نرخ سود سپرده بانکی برای سال 1404 در حدود 24 درصد در نظر گرفته شود، در یک محاسبه ساده می‌توان نتیجه گرفت که:
فرصت سود رهن کامل:
برای 24 درصد سود سپرده بانکی و ودیعه 3 میلیارد تومان به طور تقریبی 720 میلیون تومان در سال بازدهی دارد.
فرصت سود رهن و اجاره:
اگر ودیعه 500 میلیون تومان و اجاره 15 میلیون در ماه باشد، کل اجاره پرداختی برای دوره یک ساله برابر است با 180 میلیون تومان؛ در این حالت از سرمایه اولیه 3 میلیاردی، در حدود 2.5 میلیارد سرمایه آزاد محسوب می‌شود. اگر این مبلغ را با سود سپرده بانکی محاسبه کنید، به طور تقریبی 600 میلیون تومان در سال خواهد شد. در یک حساب ساده سرانگشتی، با کسر 180 میلیون تومان از سود به دست آمده، مبلغ 420 میلیون تومان در سال سود کرده‌اید.
در جدول زیر برخی از هزینه‌های رایج هر دو مدل رهن کامل یا رهن و اجاره را آورده‌ایم.
|
نوع هزینه |
روش رهن کامل |
روش رهن و اجاره |
نکات مهم |
|
فرصت سودآوری ودیعه |
پول در دست موجر است و شما از سود بانکی یا سرمایه‌گذاری محروم هستید، در حقیقت نوعی هزینه پنهان برای شما به همراه دارد. |
بخش زیادی از نقدینگی نزد خودتان می‌ماند و می‌توانید با سرمایه‌گذاری در بانک، صندوق درآمد ثابت یا طلا و سهام به سودآوری برسید. |
طبق روش بالا برای مقایسه باید هزینه فرصت را با عدد اجاره مقایسه کنید. |
|
هزینه مالی روانی پرداخت ماهانه |
ندارد |
وجود دارد؛ ممکن است بر بودجه ماهیانه خانوار فشار وارد شود. |
بار روانی و ارزش ذهنی پرداخت اجاره برای بعضی از خانواده‌ها زیاد است. |
|
کارمزد چک، انتقال وجه، تنخواه ماهانه |
فقط یک‌بار در شروع و پایان |
ماهانه یا دوره‌ای |
اعداد این نوع هزینه کوچک بوده؛ اما بهتر است تجمیع آن در نظر گرفته شود. |
|
هزینه جابه‌جایی زودهنگام |
بالا؛ چون پول پیش بزرگ است، شاید برای جابه‌جایی زودتر از موعد هزینه‌هایی به همراه داشته باشد. |
پایین‌تر؛ جابه‌جایی آسانتر خواهد بود. |
برای افق سکونت کوتاه‌مدت، مهم است. |
در نتیجه هر زمان درآمد سرمایه آزاد از اجاره سالیانه بیشتر شد، این مدل به‌صرفه‌تر از رهن کامل است و بالعکس. اگر دوست دارید، همین حالا می‌توانید از طریق سرویس آنلاین قیمت‌گذاری ملک پلتفرم الوملک، در کوتاه‌ترین زمان، میزان رهن و اجاره واحد مسکونی موردنظرتان را محاسبه کنید.
در ادامه چند مثال واقعی از فایل‌های آنلاین و آگهی‌های معتبر که در اردیبهشت‌ماه سال 1404 منتشر شده‌اند را بررسی می‌کنیم. در تمامی نمونه‌های زیر آستانه نرخ تبدیل 35 هزار تومان در نظر گرفته شده است.
مثال 1: یک واحد آپارتمان 105 متری، 8 سال ساخت در محله سعادت آباد تهران قرار دارد. برای این واحد مسکونی دو پیشنهاد اجاره زیر ارائه شده است.
گزینه الف) رهن کامل به مبلغ 4.2 میلیارد
گزینه ب) 800 میلیون تومان رهن با 23 میلیون تومان اجاره در ماه
بررسی پیشنهاد:
خانواده‌ای که چشم‌انداز حداقل 2 سال سکونت را در این خانه دارند و از نقدینگی بالایی برخورداند، بهتر است گزینه رهن کامل را انتخاب کنند.
برای خانواده‌ای که امکان سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سهام، طلا یا بازار با بازدهی بالای 40 درصد سالیانه را دارند، گزینه رهن و اجاره مناسب‌تر خواهد بود.
مثال 2: یک خانه 85 متری 15 سال ساخت در محله نارمک تهران برای رهن کامل یا رهن و اجاره ثبت آگهی شده است. بررسی این مورد توسط ابزار هوشمند الوملک به صورت زیر انجام شده است.
گزینه الف) رهن کامل به مبلغ 2.2 میلیارد
گزینه ب) 400 میلیون تومان رهن با 12 میلیون تومان اجاره در ماه
بررسی پیشنهاد:
زوج جوان با احتمال سکونت یک‌ساله که تصمیم به سرمایه‌گذاری در یک کسب و کار کوچک را دارند، بهتر است گزینه رهن و اجاره را انتخاب کنند.
پیشنهاد رهن کامل نیز برای خانواده‌ای با حقوق ثابت ماهیانه و قصد سکونت بلندمدت (3 ساله) مناسب است. چرا که فشار کمتری به سبد خرید خانوار در ماه وارد می‌شود.
مثال 3: یک واحد مسکونی 120 متری 5 سال ساخت، در محله چهارباغ بالا شهر اصفهان برای قرارداد اجاره آگهی شده است. دو پیشنهاد زیر برای این آپارتمان پس از بررسی قیمت توسط الوملک ارائه شده است.
گزینه الف) رهن کامل به مبلغ 3 میلیارد
گزینه ب) 600 میلیون تومان رهن با 15 میلیون تومان اجاره در ماه
بررسی پیشنهاد:
گزینه رهن کامل برای خانواده‌ای که نقدینگی خوبی داشته و تصمیم دارند برای حداقل 3 سال در این خانه سکونت کنند، پیشنهاد می‌شود.
از سوی دیگر گزینه رهن و اجاره برای افرادی توصیه می‌شود که با مابقی نقدینگی پول رهن، بتوانند سرمایه‌گذاری‌های موفق داشته باشند.
مثال 4: یک خانه با متراژ 90 متر و حدود 10 سال ساخت، در محله ملک شهر اصفهان، برای اجاره آگهی شده است. دو پیشنهاد زیر از سمت مالک ارائه شده که در ادامه بررسی می‌کنیم.
گزینه الف) رهن کامل به مبلغ 1.6 میلیارد
گزینه ب) 300 میلیون تومان رهن با 8 میلیون تومان اجاره در ماه
بررسی پیشنهاد:
زوج تازه‌کار با پس‌انداز محدود و برنامه جابه‌جایی ظرف یک سال آینده، بهتر است روش رهن و اجاره را انتخاب کنند.
در مقابل، برای فرد بازنشسته‌ای که نقدینگی خوبی پس‌انداز کرده و حداقل ۲ سال در واحد مسکونی می‌ماند، گزینه رهن کامل، ایده‌آل خواهد بود.
در نهایت بر اساس سناریو‌های بررسی شده، چنانچه بازده سرمایه آزاد شما پایین‌تر از نرخ معادل تقریبی 35 درصد سالیانه باشد، انتخاب روش ودیعه کامل ارزان‌تر در می‌آید. از سوی دیگر اگر می‌توانید با روش‌های سرمایه‌گذاری مختلف بازده بالاتر از 35 درصد بگیرید یا افق سکونت کوتاه‌مدت دارید، روش رهن و اجاره به‌صرفه‌تر می‌شود. برای تصمیم‌گیری آگاهانه و انتخاب بین رهن کامل یا رهن و اجاره، کافی است پس از بررسی ملک موردنظرتان توسط سرویس آنلاین الوملک، با جایگذاری اعداد به دست آمده طبق سناریو‌های بالا رفتار کنید.
در متن بالا تلاش کردیم در مورد انتخاب بین رهن کامل یا رهن و اجاره، مطالب مهمی را با شما در میان بگذاریم. به هر حال بسته به شرایط بازار مسکن، وضعیت مالی و اهداف هر شخص، ممکن است قرارداد بین موجر و مستأجر به صورت رهن کامل یا ترکیبی از رهن و اجاره باشد. اگر مستأجر هستید و نقدینگی بالا دارید، پرداخت ودیعه کامل برای گذر از استرس اجاره ماهیانه، ایده‌آل‌تر است؛ اما اگر بودجه کمی دارید یا نمی‌خواهید سرمایه‌تان را به عنوان رهن، ثابت نگه دارید، اجاره ماهیانه راهکار خوبی به نظر می‌رسد.
در مجموع به توازن بین بهره‌وری سرمایه، انعطاف‌پذیری نقدینگی و ریسک‌های ناشی از تغییرات بازار دقت کنید. در شرایطی که نرخ بهره و تورم به طور مداوم تغییر می‌کنند، استفاده از مدل‌های پیش‌بینی و محاسبه مقایسه‌ای با به‌کارگیری فرمول‌های تبدیل رهن به اجاره، می‌تواند تصویر دقیق‌تری از انتخاب بهینه ارائه دهد. به همین دلیل اگر نیاز به محاسبه دقیق سناریوی شخصی‌تان با اعداد واقعی ملک و گزینه‌های سرمایه‌گذاری دارید، بهتر است از الوملک کمک بگیرید تا بتوانید با آگاهی بیشتر، انتخاب معقول‌تری داشته باشید. همچنین پیشنهاد می‌شود سایر مقالات سایت در مورد رهن و اجاره را هم مطالعه کنید تا دید بهتری نسبت به این موضوعات به دست آورید.
