یکی از مهمترین هزینههایی که سر راه خرید و فروش ملک و سند زدن قرار دارد، بیتردید مالیات فروش خانه است. به طور کلی از جمله مالیاتهای مستقیم، مالیات بر دارایی بوده که برای اموالی همچون خانه، ماشین و مواردی از این دسته پرداخت میشود. در حقیقت، از اقسام مالیات بر املاک میتوان به مالیات بر اجاره، خانههای خالی، واحدهای لوکس و نقل و انتقال ملک اشاره کرد.
توجه داشته باشید که هنگام فروش ملک، درصد معینی از ارزش معاملاتی به عنوان هزینه مالیاتی برای تنظیم سند رسمی پرداخت خواهد شد و بدون این مفاصاحساب، امکان انتقال سند وجود ندارد؛ اما این هزینه در سال ۱۴۰۴ چقدر بوده و بر عهده چه کسی است؟ به دلیل ضرورت این موضوع، تصمیم داریم در ادامه متن، میزان و نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک در سال 1404 را بررسی کرده و به سؤالاتی که ممکن است برایتان پیش بیاید پاسخ دهیم، تا انتهای این مقاله از الوملک ما را همراهی کنید.
یکی از انواع هزینههایی که باید قبل از سند زدن ملک پرداخت شود، مالیات است. در حقیقت بر اساس قانون، صاحبان حق یا مالک و مالکان ملک مورد معامله، باید مالیات فروش و نقل و انتقال سند را پرداخت کنند. با این حال ممکن است در برخی توافقات عرفی پیش از نوشتن قولنامه، بخش از این هزینه را خریدار تقبل کند؛ اما به لحاظ قانونی، مسئولیت این پرداخت بر عهده فروشنده است و گواهی پرداخت یا مفاصاحساب باید به نام او صادر شود.
تسویه حساب این نوع مالیات را میتوان همزمان با مراحل تنظیم سند، از طریق مراجعه حضوری به دفتر اسناد رسمی و با استفاده از دستگاه کارتخوان انجام داد. بد نیست بدانید که طبق باب سوم قانون مالیاتهای مستقیم، هر گونه خرید و فروش ملک، نوعی درآمد حاصل از فروش املاک و مستغلات به شمار رفته که مشمول مالیات شده و به عنوان بخشی از درآمدهای عمومی کشور، مبلغ آن صرف هزینههای عمرانی و جاری خواهد شد.
به طور کلی، میزان مالیات فروش خانه، طبق قانون برابر با 5 درصد ارزش معامله ملک موردنظر برای سال 1404 خواهد بود؛ البته به این نکته توجه داشته باشید که مبنای محاسبه این نوع مالیات، ارزش معاملاتی ملک بوده، نه قیمت واقعی فروش که در قرارداد نوشته شده است. مقدار ارزش معاملاتی، بسته به موقعیت جغرافیایی خانه یا منطقهبندی دارایی، نوع کاربری و مشخصات ثبتی ملک متفاوت بوده و توسط کمیسیون تقویم املاک دولتی تعیین میشود که بسیار کمتر از قیمت روز ملک است. دفاتر اسناد رسمی با اتصال به سامانه اداره امور مالیاتی، به صورت الکترونیکی استعلام این ارزش را گرفته و بر مبنای آن مالیات فروش ملک را محاسبه میکنند.
پس از استعلام ارزش معاملاتی ملک از سامانه مالیاتی توسط دفتر اسناد رسمی، عدد به دست آماده در 5 درصد یا 0.05 ضرب میشود.
به عنوان مثال اگر ارزش معاملاتی یک خانه یا آپارتمان 4 میلیارد تومانی در حدود 400 میلیون تومان باشد، در نتیجه مالیات آن برابر است با:
مالیات = 5٪ × 400,۰۰۰,۰۰۰ تومان
مالیات = 0.05 × 400,۰۰۰,۰۰۰ تومان
مالیات = 2۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان (بیست میلیون تومان)
در این حالت، فروشنده خانه باید مبلغ 20 میلیون تومان را به عنوان مالیات نقل و انتقال ملک پرداخت کند.
همانطور که اشاره کردیم، پرداخت مالیات فروش خانه، بر عهده فروشنده است، از همین رو باید مدارک لازم را در زمان نقل و انتقال سند آماده کند تا فرایند تعیین ارزش معاملاتی ملک و صدور مفاصاحساب مالیاتی بدون مشکل پیش برود. ارائه مدارک ناقص، ممکن است در روند تنظیم سند تأخیر ایجاد کند. به طور کلی مدارک موردنیاز عبارتاند از:
کپی کارت ملی هوشمند و شناسنامه فروشنده
سند رسمی مالکیت یا بنچاق
قبض تسویه عوارض نوسازی شهرداری
پایان کار ساختمانی
گواهی عدم خلاف در صورت نیاز
استعلام مفاصاحساب شهرداری
گواهی انحصار وراثت و گواهی مالیات بر ارث (در صورتی که ملک ارث و میراثی باشد)
استعلام دفترخانه اسناد رسمی مبنی بر قصد انتقال سند خانه
پس از تحویل مدارک، ارزش معاملاتی ملک برآورد شده و بر اساس آن، برگه مالیات فروش خانه صادر میشود. در ادامه با پرداخت آن توسط فروشنده، سایر مراحل تنظیم سند خانه انجام خواهد شد. این موضوع را هم به خاطر داشته باشید که در صورت ادعای معافیت از مالیات، باید مدارک اثباتکننده همچون گواهی اولین نقل و انتقال یا گواهی سکونت ارائه دهید تا بتوانید از این فرصت بهرهمند شوید.
به طور کلی در قانون مالیاتهای مستقیم، معافیت خاصی برای این مدل فروش و واگذاری ملک در نظر گرفته نشده است. از همین رو، انتقال سند خانه به فرزندان مشمول مالیات نقل و انتقالات میشود؛ البته معیار اصلی برای محاسبه مالیات متعلقه به این نوع معامله، درآمد حاصل از آن است. اگر والدین بدون دریافت وجه و به طور بلاعوض ملک را به فرزندشان واگذار کنند، شاید مالیاتی به آن تعلق نگیرد، به شرطی که معامله شک و شبهای نداشته و مشکوک به تبانی نباشد.
از سوی دیگر، در برخی موارد ممکن است انتقال سند ملک به صورت اختیاری انجام نشود. در حقیقت اگر انتقال سند خانه، قهری باشد، به عنوان مثال انتقال ملک به ورثه پس از فوت مالک، در این حالت مالیات فروش خانه اعمال نشده و تنها بر اساس قوانین مالیات بر ارث، باید مفاصاحساب دریافت کنید. با این وجود اگر همین خانه ورثهای مدتی بعد توسط ورثه فروخته شود، باید مالیات نقل و انتقال سند، به نرخ 5 درصد از ارزش معاملاتی ملک برای سال 1404 پرداخت شود.
در پاسخ به این پرسش باید گفت که فرقی نمیکند نوع مالکیت چگونه بوده، قولنامهای است یا سند قطعی؛ به هر حال مالیات فروش خانه را باید فروشنده پرداخت کند. در حقیقت چه با سند رسمی ششدانگ و چه توسط قولنامه و به صورت عادی، اگر ملکی فروخته شود، باید مالیات نقل و انتقال آن مطابق با قانون محاسبه و پرداخت شود.
خریدار باید به این نکته دقت داشته باشد که مسئولیت پرداخت این نوع مالیات از عهده صاحب یا صاحبان ملک ساقط نخواهد شد، چرا که عدم پرداخت مالیات ملک قولنامهای ممکن است در آینده برای خریدار جدید مشکلات و چالشهایی را برای سند زدن به همراه داشته باشد.
در حالت کلی به طور ویژه در قوانین مالیاتی کشور به موضوع فروش و واگذاری خانههای اوقافی پرداخته شده است. به نحوی که بر اساس ماده ۳ قانون مالیاتهای مستقیم، این نوع خانهها از هر گونه مالیات سالانه املاک معاف هستند؛ اما برای فروش آنها شرایط خاصی وجود دارد. اگر صاحب یا صاحبان املاک وقفی تصمیم به فروش بگیرند باید طبق ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم، 5 درصد از ارزش معاملاتی ملک را به عنوان مالیات نقل و انتقال سند به سازمان امور مالیاتی پرداخت کنند. این تعرفه همچون مالیات فروش سایر املاک به ارزش قرارداد ملک وقفی بستگی داشته نه قیمت واقعی ملک.
چنانچه خانهای به صورت عمری منتقل شده باشد، به گونهای که حق انتفاع به مدت عمر یک شخص تعیین شود، هنگام فروش ملک، ممکن است مالیات نقل و انتقال به آن تعلق گیرد. این نکته را مدنظر قرار دهید که باید انتقال مالکیت در قالب صلح معوض (مصالحهای که در ازای آن چیزی دریافت شود) یا عقد بیع (خرید و فروش) انجام شود تا مالیات فروش خانه بر اساس ارزش معاملاتی محاسبه و تعیین شود.
یکی از مالیاتهای جدید و مهم در حوزه معاملات املاک، مالیات بر عایدی سرمایه یا CGT است. این نوع مالیات زمانی محاسبه میشود که در معامله ملک، سودی متوجه فروشنده باشد. در حقیقت بر مابهالتفاوت قیمت خرید و قیمت فروش ملک، مالیات اعمال میشود. هدف از این کار کنترل سوداگری در بازار مسکن و جلوگیری از سفتهبازیهای کوتاهمدت است، از همین رو بر اساس نوع کاربری ملک، محل قرارگیری و مدت زمان مالکیت، مالیات CGT محاسبه خواهد شد.
به بیان سادهتر، اگر خانه طی مدت کوتاهی پس از خرید با قیمت بیشتر فروخته شود، به عنوان سود حاصل از سرمایهگذاری مشمول مالیات بر عایدی سرمایه میشود. به همین دلیل افرادی که ملک را برای مدت طولانی با هدف استفاده شخصی نگهداری کنند از پرداخت این مالیات معاف خواهند بود. این مدل مالیات، فقط از فروشنده دریافت شده و اجرای آن در برخی از شهرها آغاز شده است؛ البته باهدف جلوگیری از فشار مالیاتی غیرمنصفانه بر مالکین، برای املاکی که مالکیت بلندمدت دارند، معافیتهایی نیز در نظر گرفته شده است که در بخشهای بعدی به آن میپردازیم.
این مدل مالیات ممکن است برای خرید ملکهای خاص همچون آپارتمانهای نوساز یا ملک تجاری اعمال شود. در این صورت خریدار موظف به پرداخت مالیات بر ارزش افزوده (VAT) میشود که نرخ آن 10 درصد از ارزش ملک است. به طور کلی، اگر فروشنده یک شرکت حقیقی همچون شرکتهای ساختمانی باشد و خانه در قالب فروش مرحلهای یا سازمانیافته واگذار شود، این مالیات محاسبه میشود. به طور معمول، خانههایی که برای بار اول با این شرایط فروخته شده، مشمول این نوع مالیات خواهند شد. از همین رو، خریدار باید هنگام عقد قرارداد نوع فروشنده و کاربری ملک را مدنظر قرار دهد، چرا که فروش خانه از سوی اشخاص حقیقی معاف از مالیات بر ارزش افزوده است.
به بیان دیگر شرایط مشمولیت مالیات بر ارزش افزوده در خرید ملک عبارتاند از:
خرید ملک نوساز عرضه شده توسط شرکتها یا پیمانکاران رسمی
خرید واحد تجاری با سند رسمی.
مالیات بر ارزش افزوده پیش از انتقال سند رسمی و در زمان انجام معامله یا نوشتن قرارداد دریافت میشود. بد نیست بدانید که دولت با هدف تأمین منابع مالی در حوزه ساخت و ساز و تنظیم بازار معاملات ملکی، این نوع مالیات را وضع کرده است.
در برخی موارد، قوانین مالیاتهای مستقیم کشور برای حمایت از خریدار و فروشنده حقیقی و با داشتن شرایط خاصی، معافیتهایی را در نظر گرفته است. شاید اگر قصد معامله ملکتان را گرفته باشید، این سؤال برایتان پیش بیاید که میتوان از پرداخت مالیات فروش خانه معاف شد یا نه؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت که تنها در شرایط زیر ممکن است از پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک معاف شوید؛ البته برای این منظور باید مدارک کاملی را با رعایت موارد قانونی ارائه دهید.
فروشندگان حقیقی که برای اولینبار قصد فروش خانه خود را دارند، مشمول معافیت مالیاتی نقل و انتقال سند خواهند شد. در نظر داشته باشید که این معافیت به طور معمول شامل واحدهای مسکونی متوسط و ارزانقیمت که طی ۱۰ سال از تاریخ تصویب قانون ساخته شده باشند، میشود.
خانههایی که در فهرست آثار تاریخی و ملی ایران قرار بگیرند، برای انتقال به سازمان میراث فرهنگی، فروشنده از پرداخت مالیات معاف میشود؛ البته اگر همین ملک به افراد یا سازمانهای دیگر منتقل شود، مالک فقط ملزم به پرداخت 50% مالیات خواهد بود.
برای خانهها و املاک اوقافی نیز فروشنده تنها باید بابت عرصه مالیات بپردازد و از پرداخت این هزینه برای کل ملک معاف است.
معاملات خرید و فروش بلاعوض یا رایگان، از پرداخت مالیات فروش خانه معاف هستند.
خانههایی که به وراث منتقل میشوند، باید مالیات بر ارث را پرداخت کنند و از مالیات نقل و انتقال سند معاف بوده یا مشمول تخفیف خواهند شد.
خرید و فروش خانه در مناطق کمتر توسعه یافته یا محروم، با هدف تسریع در توسعه منطقه، معمولاً مشمول معافیتهای مالیاتی میشوند.
در نهایت این موضوع را هم مدنظر قرار دهید که اگر تا 15 روز از تاریخ اعلام شده برای حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی، معامله ثبت نشود یا امور تنظیم سند به سرانجام نرسد، فروشنده میتواند با تأیید دفترخانه و ارائه مدارک لازم به سازمان امور مالیاتی، هزینه پرداختی بابت مالیات فروش خانه را پس بگیرد. همچنین تمامی املاک دولتی که با اجرای ماده 34 قانون ثبت و اصلاحات بعد از این قانون به تملک دولت درآمدهاند، از مالیات نقل و انتقال سند معاف هستند.
این نکته را به خاطر داشته باشید که عدم پرداخت به موقع مالیات نقل و انتقال سند، جریمههای قابل توجهی را به همراه دارد. مشمولان این نوع مالیات، باید حداکثر تا 30 روز پس از دریافت برگه مالیات، آن را پرداخت کنند. همچنین تا پیش از تسویه حساب مالیات فروش ملک، سند به نام خریدار منتقل نخواهد شود و این موضوع ممکن است اختلافاتی را به وجود آورد. میزان جریمه نیز معادل 2.5 درصد مبلغ مالیات به ازای هر ماه تأخیر است که با گذشت زمان از مهلت قانونی برای پرداخت مالیات، افزایش مییابد.
همانطور که در مقاله بالا نیز به آن اشاره داشتیم، مالیات فروش خانه، هنگامی وضع شده که شخص حقیقی یا حقوقی تصمیم به فروش ملک و انتقال سند آن را داشته باشد. در حقیقت پرداخت این هزینه برای سند زدن الزامی بوده و برعهده فروشنده خواهد بود. آگاهی کامل از قوانین و مقررات مالیاتی برای چنین هزینههایی ضروری است تا در زمان فروش ملک خود با چالش خاصی مواجه نشوید. این نکته را مدنظر قرار دهید که این نوع مالیات بر اساس درصد مشخصی از ارزش معاملاتی ملک در هر سال تعیین میشود، نه مبلغ واقعی معامله؛ این مبلغ به طور معمول پایینتر از قیمت واقعی ملک در بازار است.
در نهایت اگر برای محاسبه ارزش واقعی خانه موردنظرتان با چالش رو به رو شدید، پیشنهاد میشود از سرویس قیمتگذاری ملک الوملک کمک گرفته و به صورت آنلاین و در کوتاهترین زمان قیمت منصفانه آن را محاسبه کنید. در متن تلاش کردیم با جزئیات کامل جدیدترین قوانین و فرمولهای محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک را موشکافی کنیم؛ اما اگر سؤالی برایتان باقی مانده، کافی است در کامنتها مطرح کنید تا پاسخ دهیم.
