در بازار معاملات املاک ایران، قولنامه یکی از رایج‌ترین اصطلاحات و مهم‌ترین اسناد اولیه برای خرید و فروش ملک است. این سند تعهدی، پیش‌زمینه‌ای برای تنظیم سند رسمی محسوب می‌شود و نقش کلیدی در تضمین حقوق طرفین معامله دارد. با این حال اگر اصول و نکات نوشتن قولنامه به‌درستی رعایت نشود، ممکن است آن را از حالت یک سند عادی معتبر خارج کرده و دیگر برای مراجع قضایی فاقد اعتبار شود. به طور کلی با توجه به اهمیت حقوقی و مالی قولنامه، خریدار و فروشنده باید به‌خوبی به برخی نکات در تنظیم این سند توجه داشته باشند تا از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود.
در این مقاله، به بررسی کامل نحوه تنظیم قولنامه ملک می‌پردازیم؛ از تعریف و اهمیت قولنامه گرفته تا نکات حقوقی و توصیه‌های کاربردی برای خریداران و فروشندگان، پس تا انتها همراه ما باشید.
اگر به فکر خرید یا فروش ملکی افتاده یا اینکه به دنبال رهن و اجاره خانه‌ای رفته باشید، بی‌تردید با اصطلاحی به نام نوشتن قولنامه روبه‌رو شده‌اید. در حقیقت یکی از نخستین و مهم‌ترین اسناد در حوزه مسکن، قولنامه است. قولنامه به عنوان قراردادی غیررسمی و نوعی سند عادی تلقی شده که به موجب آن طرفین معامله (خریدار و فروشنده) در آن تعهد می‌کنند، نسبت به یکدیگر تعهداتی را بر عهده بگیرند. به طور کلی این نوع سند پیش از تنظیم سند رسمی در دفترخانه نوشته شده و جنبه الزام‌آور خواهد داشت.
قولنامه را می‌توان برای معاملات مختلفی همچون خرید و فروش ملک، خودرو، رهن و اجاره، و... استفاده کرد. این قرارداد ممکن است به‌ازای دریافت وجه نقد یا به صورت قسطی منعقد شود، از همین رو بهتر است به تمامی جزئیات پرداخته شود و در نهایت به امضای طرفین و شاهدان برسد.
با این که قولنامه جایگزینی برای سند رسمی محسوب نمی‌شود؛ اما در صورت تنظیم دقیق، در محاکم قضایی به‌عنوان مدرک معتبر شناخته خواهد شد. برای اعتبار این نوع قرارداد لازم است ارکان زیر به عنوان اصول و چارچوب حقوقی قولنامه ملاک قرار گیرد:
این نکته را فراموش نکنید، در صورتی که این ارکان رعایت نشود، قولنامه از منظر حقوقی قابلاستناد نخواهد بود.
قولنامه به عنوان سندی معتبر، تعهدات طرفین معامله را به طور کتبی ثبت کرده و مبنایی برای انتقال رسمی مالکیت محسوب می‌شود، از همین رو نقشی تعیین‌کننده در تضمین حقوق خریدار و فروشنده دارد. تنظیم دقیق قولنامه و ذکر جزئیات معامله، می‌تواند از بروز اختلافات حقوقی و مالی در مراحل بعدی جلوگیری کند. از سوی دیگر، در صورت بروز مشکل و چالش بین طرفین، قولنامه به حل‌وفصل سریع‌تر آن کمک خواهد کرد. در نهایت نیز اگر یکی از طرف‌های قرارداد به تعهدات خود پایبند نباشد، طرف دیگر می‌تواند با استناد به مفاد قولنامه، از طریق مراجع ذی‌صلاح موضوع را پیگیری کند.
به طور کلی قولنامه شامل بخش‌های مهمی می‌شود که باید در هنگام تنظیم، به آن دقت شود. در ادامه به معرفی مراحل اصلی تنظیم قولنامه و نکات مهم هر بخش می‌پردازیم.
قبل از هر چیز خریدار باید مدارک مالکیت فروشنده را استعلام کند، این مدارک شامل موارد زیر است:
یادداشت نکات مهم مانند رهنی بودن سند و داشتن وام روی ملک یا سایر محدودیت‌ها به شفافیت معامله کمک می‌کند.
طرفین باید درباره قیمت پایه، پیش‌پرداخت، زمان تحویل و مسئولیت هزینه‌های جانبی (انتقال سند، مالیات و عوارض) به توافق برسند. ثبت دقیق توافقات شفاهی به‌صورت مکتوب، تنظیم پیش‌نویس قولنامه را تسهیل می‌کند.
هر قولنامه باید شامل اطلاعات کامل و دقیق هویتی خریدار و فروشنده باشد. این اطلاعات عبارت‌اند از:
در زمان ثبت این اطلاعات باید دقت بالایی داشته باشید؛ چرا که این موارد در صورت بروز مشکلات، می‌تواند برای دسترسی به خریدار یا فروشنده کارساز باشد.
مشخصات و ویژگی‌های مورد معامله باید با صحت و دقت کافی تکمیل شود، برای این منظور می‌توانید از مراجع ذی‌صلاح همچون شهرداری یا اداره ثبت استعلام بگیرید. این اطلاعات عبارت‌اند از:
توضیح دقیق در این مورد، احتمال بروز ابهام را در آینده به حداقل می‌رساند.
از مهم‌ترین بند‌های نوشتن قولنامه، مشخص‌کردن مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت آن است. برای این منظور موارد زیر را در نظر بگیرید:
همچنین سایر توافقات مالی بین طرفین معامله همچون انواع کسورات و امثال آن نیز باید در این بخش از قولنامه مشخص شود.
قطعا پرداخت شما در ازای ملکی که قرار است آن را بخرید مهم‌ترین مرحله در این سرمایه‌گذاری است. به همین دلیل باید قیمت واقعی ملک مد نظرتان را پیدا کنید و یک معامله شفاف و ارزشمند رقم بزنید، بدون اینکه نگران ضرر کردن باشید. در همین مرحله حساس، الوملک در کنار شماست که یک قیمت گذاری ملک منصفانه و آسان داشته باشید.
در این بخش از قولنامه خریدار و فروشنده تاریخ مورد توافق و آدرس دقیق دفتر ثبت اسناد رسمی را برای انتقال سند مالکیت قید می‌کنند. تعهدات و ضمانت اجرا عبارت‌اند از:
این موضوع را فراموش نکنید که میزان خسارت و وجه التزام در صورت پشیمانی و عدم حضور هر یک از طرفین قرارداد باید طبق توافق هر دو طرف باشد.
برای جلوگیری از تضییع حقوق خریدار و فروشنده باید شرایط تحویل ملک به‌صورت صریح و روشن مشخص شود. این شرایط عبارت‌اند از:
عدم تخلیه به موقع ملک و تحویل آن در موعد مقرر، می‌تواند عواقبی را برای فروشنده در پی داشته باشد که در این بخش باید قید شود.
بهتر است از یک وکیل یا کارشناس رسمی دادگستری متخصص در امور املاک کمک گرفته تا پیش‌نویس قولنامه را بازبینی کند. این مشاوره باعث رفع نقص‌های قانونی و ایجاد تعهدات غیرمنطقی می‌شود.
امضای خریدار و فروشنده اصل اعتبار قولنامه است. در صورت امکان، امضای دو شاهد می‌تواند سندیت قرارداد را تقویت کند. گاهی درج اثر انگشت به تأیید اصالت قرارداد کمک می‌کند.
فرقی نمی‌کند که خریدار باشید یا فروشنده، در هنگام تنظیم قولنامه ملک باید نکات و اصول مشخصی را رعایت کنید تا در صورت بروز مشکل و اختلاف، بتوانید برای احقاق حق خود به مراجع قضایی مراجعه کنید. در حقیقت اگر این موارد را در قولنامه درج نکنید، قولنامه از درجه اعتبار برای مرجع قضایی خارج خواهد شد. در ادامه به تفکیک برای خریدار و فروشنده نکاتی را بیان می‌کنیم.
در نهایت نیز دقت داشته باشید که میزان خسارت در صورت فسخ قرارداد توسط هر یک از طرفین به صورت شفاف در قولنامه ذکر شود. به طور معمول این مبلغ با هدف جلوگیری از فسخ غیرموجه تعیین شده و مبلغ آن بین 10 تا 20 درصد از مبلغ کل معامله است. توجه به موارد بالا برای نوشتن قولنامه، به سادگی می‌تواند از ضرر و زیان‌های احتمالی و مشکلات قانونی در آینده پیشگیری کرده و به شما کمک کند تا با آگاهی بیشتری معامله کنید.
تا به اینجای متن تلاش کردیم به طور کامل مراحل نوشتن قولنامه را برای شما شرح دهیم؛ اما شاید این سؤال برایتان مطرح شود که تفاوت قولنامه با مبایعهنامه چیست؟ در جدول زیر مختصر این مورد را بررسی کردیم.
|
معیار مقایسه |
قولنامه |
مبایعهنامه |
|
الزام‌آوری |
نسبتاً الزام‌آور |
بسیار الزام‌آور |
|
امکان طرح دعوی |
بله. با درج شرط معتبر حقوقی |
بله. الزام‌آورتر و سریع‌تر |
|
رسمیت |
غیررسمی؛ اما معتبر |
رسمی (تنظیم در دفترخانه) |
|
مبلغ وجه التزام |
اختیاری |
معمولاً الزامی |
|
پیچیدگی تنظیم قرارداد |
ساده‌تر |
پیچیده‌تر (تنظیم در دفترخانه) |
به بیان ساده، خیار در قانون مدنی، به معنی حق انصراف از معامله تا پیش از انجام قطعی آن است. در هنگام تنظیم قولنامه ملک، آگاهی از انواع خیارات باعث تضمین حقوق طرفین و کاهش ریسک اختلافات در آینده می‌شود. در حقیقت این اختیار‌ها، علاوه بر تأمین اطمینان و شفافیت در معامله، می‌توانند سرعت نهایی‌شدن توافق طرفین را تحت‌تأثیر قرار دهند. در ادامه به مهم‌ترین خیارات قانونی اشاره می‌کنیم.
این نوع خیار قراردادی و توافقی است که طرفین در قولنامه درج می‌کنند و به هر دو طرف اجازه می‌دهد تا به فرض مثال، ظرف مدت مشخصی معامله را بر هم بزند. اگر دوره شرط مشخص نشود، بنا بر عرف برای املاک، تا 24 ساعت به خریدار مهلت داده می‌شود تا از خرید منصرف شده و با مراجعه به فروشنده، پول پرداختی را پس بگیرد.
این نوع خیار، مربوط به همان جلسه‌ای است که قولنامه تنظیم می‌شود. در این حالت هر یک از طرفین تا خاتمه آن جلسه (قبل از ترک مشاور املاک) می‌توانند معامله را فسخ کنند. این نکته را در نظر داشته باشید که این خیار تنها در صورتی برقرار است که طرفین در یک مجلس واحد حضور داشته‌اند.
خیار رؤیت و تخلف وصف در نوشتن قولنامه، بدین معنی است که اگر خریدار قبل از تنظیم قولنامه موفق به بازدید ملک نشده باشد و با توجه به توصیفاتی که از فروشنده داشته اقدام به معامله کند، تا 3 روز (برای املاک) حق فسخ دارد.
به بیان دیگر، چنانچه خریدار بعد از خرید متوجه شود که ملک با ویژگی‌های توصیف شده از سوی فروشنده تفاوت دارد، در این صورت خیار رؤیت و تخلف وصف رخ داده است و می‌تواند معامله را فسخ کند. با این حال، مهم است که به عدم رؤیت ملک در متن قولنامه اشاره شود تا این خیار قابل‌اعمال باشد.
هنگامی که قیمت اعلام شده برای ملک، به طور فاحش کمتر یا بیشتر از ارزش واقعی باشد، می‌توانید از این خیار برای فسخ قرارداد استفاده کنید؛ البته شواهد کارشناسی یا استعلام رسمی برای اثبات غبن لازم است. به عنوان مثال اگر قیمت کمتر از سه‌چهارم ارزش واقعی باشد، خریدار مجاز است معامله را فسخ کند. بد نیست بدانید اگر از سرویس قیمت‌گذاری ملک الوملک برای برآورد قیمت منصفانه ملک کمک بگیرید، خیالتان بابت قیمت ملک راحت خواهد بود.
اگر ملک دارای عیوب پنهان یا محدودیت‌های ثبتی همچون اختلافات ثبتی، بازداشت یا رهن باشد و فروشنده آن‌ها را کتمان کرده باشد، می‌توان از خیار عیب برای فسخ قرارداد استفاده کرد. در این حالت، خریدار پس از اطلاع از عیب، تا سه روز حق فسخ دارد؛ البته برای استفاده از این خیار باید عیب اساسی باشد و قیمت ملک را تحت تأثیر قرار دهد.
فروشنده اگر با پنهان‌کاری یا اظهار خلاف حقیقت، خریدار را فریب دهد، او حق فسخ معامله را دارد. این مورد یکی از خیارات مهم در نوشتن قولنامه است، به گونه‌ای که دامنه خیار تدلیس شامل بیشتر مواردی بوده که فروشنده ویژگی مهم ملک را پنهان یا کتمان کرده است. بد نیست بدانید که در این خیار نیازی به پیش‌بینی شرطی در قولنامه نیست.
با درج صریح این خیارات در قولنامه و آگاهی از مدت و شرایط هر یک، می‌توانید حق انصراف از معامله را تضمین کرده و از بروز اختلافات قضایی در آینده پیشگیری کنید. در ادامه خلاصه کوتاهی از مقایسه خیارات لازم برای نوشتن قولنامه آورده‌ایم.
|
انواع خیار |
شرایط احراز |
مدت اعمال خیار |
تأثیر بر خریدار |
تأثیر بر فروشنده |
|
شرط |
شرط قراردادی در متن قولنامه |
حسب توافق (حداقل ۳ روز) |
مهلت فسخ توافقی |
تعویق نهایی‌شدن معامله |
|
مجلس |
تا پایان جلسه تنظیم قولنامه |
تا ترک محل جلسه |
امکان بازگشت تا پایان جلسه |
نیاز به حضور پیوسته در مذاکره |
|
رؤیت (بازدید) |
عدم بازدید قبلی از ملک |
۳ روز پس از قرارداد |
اطمینان از وضعیت واقعی ملک |
لزوم آماده‌سازی ملک برای بازدید |
|
غبن فاحش |
قیمت به طور فاحشی متفاوت از ارزش واقعی |
۳ روز پس از قرارداد |
بیمه در برابر قیمت‌گذاری نادرست |
الزام ارائه گزارش کارشناسی |
|
عیب |
عیب پنهان یا محدودیت ثبتی |
۳ روز پس از اطلاع |
حق فسخ در صورت کشف مشکلات پنهان |
الزام به افشای جزئیات ثبتی و فنی |
|
تدلیس (فریب) |
حیله یا کتمان واقعیت توسط فروشنده |
بدون محدودیت زمانی |
قابلیت فسخ نامحدود در صورت کتمان واقعیت |
خطر مسئولیت حقوقی و جرایم مدنی |
در مجموع اضافه‌کردن خیارات مناسب به قولنامه، ضمن بالابردن سطح اطمینان خریدار، فروشنده را ملزم می‌کند تا با شفافیت و صداقت کامل وارد معامله شود. به طور کلی این موارد، نقش حفاظتی برای طرفین ایفا کرده و از بروز اختلافات آینده جلوگیری خواهند کرد.
تنظیم قولنامه ملک، مستلزم دقت در جزئیات حقوقی، بررسی کامل مدارک مالکیت و حفظ منافع هر دو طرف معامله است. با رعایت اصول تنظیم و نکات گفته شده در متن بالا، می‌توانید یک قرارداد معتبر و قانونی تهیه کنید. از طرفی توصیه می‌شود در معاملات مهم، از مشاوران حقوقی یا کارشناسان رسمی استفاده شود تا ریسک‌های احتمالی به حداقل برسد.
در مجموع توجه داشته باشید که هنگام تنظیم قولنامه، مشخصات هویتی طرفین قرارداد با دقت نوشته شده و همچنین موضوع آن و شرایط موردنظر معلوم و معین شود. سپس علاوه بر امضای سند توسط دو طرف قرارداد، شهود نیز قولنامه را امضا کنند. با این حال، پیش از نوشتن قولنامه، باید ملک مناسب را بیابید، در این مسیر می‌توانید روی کمک دستیار خرید و سرویس قیمت‌گذاری ملک پلتفرم الوملک حساب کنید. هر سؤالی دارید در کامنت‌ها بپرسید تا کارشناسان ما در کوتاه‌ترین زمان پاسخ‌گوی شما باشند.
