مقایسه بازدهی سرمایه‌گذاری در مسکن و دلار برای سال 1404

تا نیمه تابستان سال 1404، فضای اقتصادی کشور تحت تأثیر عوامل مختلفی همچون تحولات سیاسی منطقه‌ای، جنگ 12 روزه ایران و اسرائیل، نوسانات قیمت ارز و نرخ تورم بوده است. در میان این کش و قوس‌های فراوان، همواره دو بازار اصلی سرمایه‌گذاری یعنی بازار مسکن و دلار، مورد توجه سرمایه‌گذاران خرد و کلان قرار داشته است. با این حال، یکی از سؤالات مهم سرمایه‌گذاران این است که کدام بازدهی بهتری دارد؟ در این مقاله به بررسی دقیق مقایسه بازدهی بازار دلار و مسکن در سال ۱۴۰۴ پرداخته و تحلیل می‌کنیم که کدام‌یک انتخاب مناسب‌تری برای سرمایه‌گذاری خواهد بود، پس تا انتهای متن همراه ما باشید. 

بررسی وضعیت کلی بازدهی بازار مسکن نسبت به دلار در سال گذشته (1403)

بی‌تردید هر دو بازار مسکن و دلار، ویژگی‌ها و چالش‌های خاص خود را دارند که فرصت‌ها و ریسک‌های سرمایه‌گذاری مختلفی را در پیش روی افراد قرار می‌دهند. به طور کلی تلاش دولت برای کنترل بازار‌ها از طریق سیاست‌های مالیاتی در بازار مسکن و اعمال محدودیت‌های ارزی در بازار دلار، به‌صورت مستقیم بر روند بازدهی سرمایه‌گذاری تأثیر گذاشت. با این وجود بررسی داده‌های اقتصادی نشان از بازدهی بالای دلار نسبت به رشد قیمت مسکن در سال 1403 دارد. برای مثال اگر نگاهی به قیمت‌ها در ۹ماهه ابتدایی سال گذشته بیندازید، متوجه خواهید شد که دلار حدود 57 درصد بازدهی داشته، در حالی که بازار مسکن در یک رکود تورمی به سر برده و بازدهی بسیار پایینی از خود نشان داده است. 

از سوی دیگر، در فروردین‌ماه سال 1404 شاخص «تورم نقطه‌ای» قیمت مسکن، تنها حدود 18 درصد نسبت به سال قبل افزایش داشته است. در حقیقت آمار و ارقام گویای این موضوع است که بازدهی مسکن در برابر بازار دلار که ده‌ها درصد رشد را تجربه کرده، قابل مقایسه نخواهد بود. 

همچنین گزارش‌های اقتصادی حاکی از آن است که نرخ ارز در ماه پایانی سال 1403 بیش از 52 درصد رشد کرده؛ اما بازار مسکن با کاهش نسبی تقاضا، تقریباً ثابت مانده است، به گونه‌ای که قیمت ریالی ملک در برخی محله‌ها حداکثر تا 15 درصد رشد داشته و رشد دلاری مسکن در تمامی مناطق منفی بوده است. به بیان ساده‌تر اگر شخصی در ابتدای سال بر روی دلار سرمایه‌گذاری می‌کرد تا پایان 1403 نسبت به بازار مسکن به مراتب به سوددهی بهتری می‌رسید. 

بازار مسکن و دلار؛ کدام بیشترین سود را در سال 1404 دارد؟

اقتصاد ایران با این که پر از ابهام و چالش است؛ اما هم زمان فرصت‌های بسیاری نیز برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کند. در حقیقت اگر با چشم باز و آگاهانه روبه‌جلو حرکت کنید، نه‌تنها ورود به بازار مسکن و ارز تهدید نیست، بلکه فرصتی برای حفظ ارزش دارایی‌تان در برابر تورم افسارگسیخته خواهد بود. برای پاسخ به پرسش پرسودترین سرمایه‌گذاری در 1404 چیست؟ باید وضعیت بازار مسکن و دلار را از ابتدای امسال بررسی کنیم. نگاهی هر چند کوتاه به عملکرد این دو بازار در شش ماه نخست سال 1404، می‌تواند چراغ راهی برای قدم‌گذاشتن در مسیر سرمایه‌گذاری باشد. 

بازار مسکن در سال 1404

به طور کلی، با توجه به رکود نسبی بازار مسکن، رشد قیمت در این حوزه برای سه‌ماهه اول سال 1404 در حدود 10 الی 20 درصد بوده است. از سوی دیگر، شرایط ژئوپلیتیک منطقه و تاثیر جنگ ایران و اسرائیل بر بازار مسکن در خردادماه امسال، نقشی مهم در میزان عرضه و تقاضا، همچنین هزینه‌های ساخت و ساز ایفاء کرد. برخی از پیش‌بینی‌های کارشناسان بیانگر این است که شاید بازدهی سالانه بازار املاک به 25 تا 35 درصد برسد، با این حال بازدهی کمتری نسبت به سایر بازار‌های مالی به شمار می‌رود. 

نیاز به سرمایه اولیه زیاد، چالش دیگری است که در رابطه با سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، متوجه افراد خواهد بود. همچنین سرعت نقدشوندگی پایین‌تری نسبت به دلار داشته و هنگام فروش به دلیل بالابودن قیمت، شاید با دشواری مواجه شوید؛ البته برای این منظور می‌توانید روی کمک سرویس هوشمند دستیار فروش الوملک حساب کنید. به همین دلیل اگر از بودجه و صبر بالایی برخوردارید، این بازار همواره گزینه امنی برای سرمایه‌گذاری بلندمدت محسوب می‌شود. 

شرایط بازار ارز در سال 1404

بازار دلار نیز در سه ماه اول 1404، رشد 18 درصدی را تجربه کرد. با این وجود به شدت شرایط سیاسی کنونی و مذاکرات متعدد با آمریکا و اروپا و ریسک شروع مجدد جنگ ایران و اسرائیل، روند بازار ارز را به طرز خاصی غیر قابل پیش‌بینی کرده است. در حقیقت به دلیل احتمال نوسان ناگهانی، نمی‌توان به صورت بلند مدت به این بازار اعتماد کرد؛ البته برخی کارشناسان بازدهی بیش از 30 درصدی را محتمل می‌دانند. اگر سرمایه‌گذار حرفه‌ای و به شدت ریسک‌پذیر هستید، می‌توانید به فکر سرمایه‌گذاری در ارز و دلار باشید. 

در مجموع، ابتدا بهتر است اهداف مالی، میزان سرمایه اولیه و مقدار ریسک‌پذیری خود را مشخص کنید، سپس به دنبال بهترین روش سرمایه‌گذاری با بالاترین بازدهی باشید. چرا که ممکن است با توجه به شرایط اقتصادی و در طول بازه‌های زمانی مختلف، موقعیت‌ها و انتخاب‌های متفاوتی پیش بیاید. 

تحلیل بازدهی بازار دلار با هدف سرمایه‌گذاری در سال 1404

در نیمه اول سال 1404، بازار ارز به شدت از تحولات منطقه‌ای و جنگ ایران و اسرائیل تأثیر پذیرفت. از سوی دیگر، فاکتور‌هایی همچون حجم صادرات نفت، میزان تأمین منابع ارزی و روند مذاکرات سیاسی، به‌خصوص در فصل بهار و تابستان منجر به نوسانات نرخ دلار شد. با تداوم شرایط فعلی تا پایان سال، این احتمال وجود دارد که ارزش ریال در برابر دلار بین 30 تا 40 درصد تضعیف شود. 

با این حال، سرمایه‌گذاری بر روی دلار و خرید ارز با هدف حفظ قدرت خرید با تمامی ریسک‌های سیاسی موجود، همچنان مورد توجه افراد بسیاری قرار دارد. در حقیقت نوسانات نرخ ارز به‌نوعی شاخص روانی سنجش تورم در میان مردم تبدیل شده است. برخی از کارشناسان بر این باورند که اگر تحریم‌ها تشدید شود و کاهش درآمد‌های ارزی اتفاق افتد، ممکن است شکاف بین نرخ رسمی ارز و بازار آزاد دلار بیشتر شود.

تحلیل روند رشد دلار و عوامل مؤثر

به طور کلی، بازار دلار برخلاف سایر بازار‌های مالی، ترکیبی از رفتار‌های هیجانی، سیاسی و تکنیکال از خود نشان می‌دهد. از همین رو اگر قصد سرمایه‌گذاری در این حوزه را دارید باید به ابزار‌های کلیدی برای پیش‌بینی روند بازار مسلط باشید یا از کارشناسان حرفه‌ای مشورت بگیرید تا بتوانید زمان ورود و خروج مناسبی داشته و در نهایت بازدهی خوبی به دست آورید. در ادامه نگاهی به نمودار دلار در 5 سال اخیر می‌اندازیم. 

بررسی نمودار دلار در چند سال گذشته نشان می‌دهد که روند صعودی نرخ رسمی دلار در این دوره عمدتاً ناشی از ترکیبی از سیاست‌های ارزی داخلی و تحریم‌ها بوده است. به بیان دیگر در سال‌های ۱۳۹۸-۱۳۹۹، تشدید تحریم‌های آمریکا (پس از خروج یک‌جانبه ترامپ از برجام) و رکود اقتصادی ناشی از کرونا، عرضه ارز را محدود کرد و باعث افزایش تورم شد. هرچند نرخ رسمی دلار در سال ۱۳۹۸ به‌واسطه سیاست تثبیت نسبی نزدیک به ۱۲-۱۵ هزار تومان بود؛ اما از اواخر ۱۳۹۹ با افت درآمد‌های نفتی و افزایش تورم، روند صعودی در پیش گرفت و به حدود 27 هزار تومان در پایان ۱۴۰۰ رسید. 

در بهار ۱۴۰۱، دولت سیزدهم با اجرای مصوبه مجلس (حذف تدریجی ارز ۴۲۰۰ تومانی در بودجه ۱۴۰۱) سیاست ارزی را تغییر داد. در نتیجه، فاصله بین نرخ ارز آزاد و دولت به‌سرعت کاهش یافت و فشار تورمی شدیدی به کالا‌های اساسی وارد شد. بدین ترتیب، نرخ رسمی دلار به بیش از 47 هزار تومان در پایان ۱۴۰۱ رسید. در سال ۱۴۰۲، با اعمال کنترل‌های ارزی و آزادسازی بیشتر بازار نیما، رشد نرخ رسمی دلار کندتر شد و نرخ به حدود 60 هزار تومان افزایش یافت. همچنین نوسانات سیاسی داخلی و تحولات بین‌المللی (مذاکرات هسته‌ای ناپایدار و جنگ اوکراین) بر انتظارات تورمی اثر گذاشت؛ اما بزرگ‌ترین عامل همچنان تورم بالا و سیاست پولی انبساطی بود. سرانجام، هم‌سو با بالا بودن تورم نقطه‌ای و کاهش ارزش ریال، نرخ رسمی دلار به‌طرز چشمگیری رشد کرد و به حدود 100 هزار تومان در فروردین 1404 رسید. 

همان‌طور که متوجه شدید، دلار در یک کانال صعودی حرکت می‌کند. در حقیقت دلار با نوسان در این روند رو به رشد، بار‌ها موقعیت‌های سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدتی را فراهم کرده است. تا نیمه‌های تابستان 1404، سیاست‌های دولت و اثر آن بر کانال ارزی تا حدودی توانسته نرخ دلار را در یک محدود ثابت نگه دارد؛ اما اگر این کانال شکسته شود، تجربه قیمت 120 هزار تومان برای دلار، دور از انتظار نیست. در این صورت با یک قوی سیاه اقتصادی مواجه خواهیم شد که نشانه‌هایی از ابرتورم در اقتصاد ایران را به همراه خواهد داشت. 

این نکته را هم فراموش نکنید که اگر قیمت دلار از محدوده سقف تاریخی که برای آن انتظار می‌رود، عبور کرده و تثبیت شود، دیگر بازار وارد یک فاز بلندمدت و تورم‌زا می‌شود. در این حالت، نباید به فکر بازدهی کوتاه‌مدت باشید؛ بلکه بهتر است به نگهداری بلندمدت دارایی دلاری فکر کنید. در مجموع ویژگی‌هایی همچون نقدشوندگی بسیار بالا، بازدهی سریع در صورت نوسانات سیاسی و ورود و خروج آسان، این بازار را به گزینه‌ای جذاب به ویژه برای سرمایه‌گذاران کوچک تبدیل کرده است. 

تحلیل بازدهی بازار مسکن با هدف سرمایه‌گذاری در سال 1404

بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که در سال 1404 بازار املاک تحت تأثیر دو فاکتور مهم نرخ تورم و کاهش قدرت خرید مردم قرار داشته و به دلیل مشخص نبودن برآیند تأثیرگذاری این دو اهرم، تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری پیچیده‌تر از قبل خواهد بود. با این وجود، همچنان بازار املاک در امسال نیز حافظ سرمایه در برابر تورم تلقی خواهد شد؛ البته به دلیل افت توان خرید مردم و اشباع قیمت ملک در برخی نقاط، امکان رشد و بازدهی بازار محدودتر می‌شود. به طور کلی با اینکه قیمت‌های اسمی ملک همچنان روند افزایشی دارند؛ اما به دلیل نبود تقاضای مؤثر و کاهش شدید تعداد معاملات در 1404، بازار دچار رکود تورمی شده و ارزش واقعی ملک در بسیاری مناطق ثابت باقی مانده یا حتی کاهش یافته است. 

در این بین سرمایه‌گذاری بر روی واحد‌های کوچک متراژ (زیر 80 متر) در محله‌های پرتقاضا، می‌تواند پتانسیل بالایی برای بازدهی و رشد سرمایه در آینده را به همراه داشته باشد. از طرفی میزان اجاره‌بها ممکن است به دلیل فشار تورمی و کمبود عرضه، با افزایش قیمت در حدود 40 تا 50 درصد رو به رو شود. 

عواملی همچون افزایش نرخ بهره بانکی، کاهش قدرت خرید مردم و عدم اطمینان نسبت به آینده اقتصادی کشور باعث شده که نقدشوندگی دارایی‌های ملکی با اختلال روبه‌رو شود و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن برای رشد سریع سرمایه، توجیه منطقی نداشته باشد. 

چند اصل طلایی برای سرمایه‌گذاری هوشمندانه در بازار مسکن و دلار

برای تصمیم‌گیری بهتر در مورد ورود به بازار مسکن و دلار، تصمیم داریم در این بخش چند نکته مهم در مورد سرمایه‌گذاری در این دو بازار را بیان کنیم. 

• خرید ملک اداری یا پیش‌خرید پروژه‌های ساختمانی که زمان تحویل نامشخصی دارند در شرایط فعلی بازار، ممکن است باعث بلوکه‌شدن سرمایه و کاهش بازدهی شوند. 
• املاک مصرفی در بازه قیمتی 2 تا 5 میلیارد تومان، در رکود نیز نقدشوندگی بالاتری دارند. 
• اگر بودجه بالایی دارید می‌توانید به فکر خرید یک ملک مصرفی در منطقه‌ای پرتقاضا باشید تا از درآمد حاصل از اجاره، بازدهی خوبی کسب کنید. 
• تقاضای همیشگی به‌واسطه نیاز به مسکن وجود دارد، اگر دغدغه نقدشوندگی ندارید، خرید یک ملک باعث حفظ ارزش سرمایه در بلندمدت و بازدهی قابل‌قبولی خواهد شد. 
• دارایی‌هایتان را به صورت ترکیبی مدیریت کنید؛ در حقیقت بخشی را به دلار و بخشی به مسکن اختصاص دهید. 
• با رعایت چارچوب تصمیم‌گیری و بر اساس میزان بودجه‌ای که دارید، ریسک‌ها را متنوع‌سازی کنید. 
• املاک بزرگ راکد با نقدشوندگی پایین را فروخته و به دارایی‌های پربازده‌تر همچون املاک کوچک پرتقاضا تبدیل کنید. 
• مهارت و آگاهی مالی خود را از بازار‌های ایران به ویژه مسکن و دلار افزایش داده تا بتوانید مسیر درست را بهتر تشخیص دهید. 

در مجموع، بهترین استراتژی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن 1404 تمرکز بر املاک کوچک‌متراژ و مصرفی با نقدشوندگی بالا در مناطق پرمتقاضی و دوری از ریسک‌های پیش‌خرید است. همانطور که می‌دانید بازار همچنان در رکورد به سر می‌برد و باید با احتیاط بیشتر به همراه مدیریت نقدینگی در آن سرمایه‌گذاری کرد. دلار نیز برای سرمایه‌گذارانی که به دنبال بازده واقعی مثبت و نقدشوندگی بالا هستند، جذاب‌تر است. با این رویکرد می‌توان در مقابل نوسانات اقتصادی ایمن‌تر عمل کرده و بازدهی مطلوب‌تری به دست آورد. 

مقایسه ریسک‌های سرمایه‌گذاری مسکن و دلار در سال 1404

رای مقایسه بازدهی سرمایه‌گذاری بر روی مسکن و دلار، مهم‌ترین نکته که باید مدنظر قرار دهید، ریسک‌های این کار است. در جدول زیر بر اساس تحلیل‌هایی که پیش‌تر به آن پرداختیم، چالش‌ها و ریسک‌های موجود را با یکدیگر مقایسه کرده‌ایم تا بهترین سرمایه‌گذاری را داشته باشید. در حقیقت با توجه به میزان ریسک‌پذیری، بودجه، چشم‌اندازهای مالی و مدت زمان موردنظرتان برای انتظار بازدهی، ممکن است انتخاب نوع بازار و روش ورود به آن برای هر شخص متفاوت باشد. 

افت ارزش ریال در کنار تورم بالا در شرایط اقتصادی کنونی باعث شده که هر شخصی به دنبال یک گزینه سرمایه‌گذاری مطمئن برای حفظ ارزش دارایی‌هایش باشد. به طور کلی بازار سرمایه‌گذاری فضای گسترده‌ای داشته و ممکن است با انتخاب‌های متفاوتی در این مسیر مواجه شوید؛ اما این حق شماست که مطمئن‌ترین و پرسودترین گزینه را برای سروسامان بخشیدن به اوضاع اقتصادی‌تان انتخاب کنید. 

چارچوب تصمیم‌گیری بین سرمایه‌گذاری در مسکن و دلار

برای ارزیابی حساسیت انتخاب‌ها، سرمایه‌گذار بهتر است موارد زیر را نیز بررسی کند: 

همان‌طور که اشاره کردیم، برخی کارشناسان بر این باورند که با کاهش قدرت خرید مسکن طی سال‌های اخیر دارندگان سرمایه‌های خرد، به سمت سایر بازار‌ها همچون دلار رفته‌اند که ریسک‌پذیری بالاتری دارد. به طور کلی تصمیم‌گیری در مورد آینده مالی نیاز به رعایت چارچوب‌های خاصی دارد که در جدول بالا به صورت مختصر به آن‌ها پرداختیم. 

چگونه با الوملک در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنیم؟

اکنون که در مورد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و دلار مطالب مهمی را یاد گرفتید، بد نیست بدانید که اگر قصد ورود به بازار املاک را دارید، بهتر است از یک ابزار حرفه‌ای و هوشمند کمک بگیرید. چرا که سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیازمند داشتن اطلاعات دقیق، تحلیل بازار و واکنش سریع به فرصت‌ها است. الوملک با ارائه دو سرویس «دستیار خرید» و «دستیار فروش» ابزاری هوشمند در اختیار سرمایه‌گذاران قرار می‌دهد تا بدون نیاز به ساعت‌ها جست‌وجو و تحلیل دستی، بهترین تصمیمات را بگیرند. 

با استفاده از دستیار خرید الوملک و مشخص‌کردن اولویت‌ها و اهداف سرمایه‌گذاری خود، به‌صورت خودکار از میان پایگاه‌داده‌های ملکی هزاران آگهی، بهترین پیشنهاد‌ها برای ورود به بازار مسکن را دریافت خواهید کرد. از سوی دیگر، با ثبت و بارگذاری اطلاعات ملک خود در سرویس دستیار فروش، الگوریتم هوش مصنوعی با تحلیل معاملات مشابه، پیشنهاد قیمت پایه و سقف فروش را محاسبه می‌کند. سپس با انتشار خودکار آگهی در پلتفرم‌های برتر، در کوتاه‌ترین زمان می‌توانید مشتری ملک‌تان را بیابید. 

به طور کلی با یکپارچه‌سازی فرایند خرید و فروش ملک در استراتژی سرمایه‌گذاری خود، هم‌زمان از دستیار خرید برای شناسایی ملک‌های زیر قیمت و از دستیار فروش برای عرضه سریع دارایی‌های غیر کارآمد استفاده کنید. در نهایت نیز از گزارش‌های قیمت‌گذاری هوشمند ملک این پلتفرم برای مذاکره قوی در خرید و فروش بهره‌مند شوید. 

جمع‌بندی

در متن بالا تلاش کردیم به مقایسه کامل بازدهی سرمایه‌گذاری در دو بازار مسکن و دلار در سال 1404 بپردازیم. با توجه به تحلیل داده‌های سال ۱۴۰۴، بازار دلار از نظر عددی بازدهی بیشتری نسبت به بازار مسکن داشته است. با این حال، ریسک‌های بالای آن، به‌ویژه در برابر سیاست‌های پیش‌بینی‌ناپذیر، آن را برای همه مناسب نمی‌کند. از سوی دیگر، بازار مسکن با وجود بازدهی کمی پایین‌تر نسبت به دلار، پایداری و امنیت بیشتری برای حفظ سرمایه خواهد داشت. این نکته را هم مدنظر قرار دهید که برای افراد با سرمایه بالا و افق زمانی طولانی‌تر، مسکن گزینه‌ای مناسب‌تری است؛ اما برای سرمایه‌گذاران حرفه‌ای و کوتاه‌مدت که به دنبال نقدشوندگی سریع‌تر هستند، دلار می‌تواند در زمان‌های خاص سودآور باشد. 

در حقیقت با تحلیل دقیق و شناخت اصولی شرایط هر بازار، می‌توانید از فرصت‌های پیش رو نهایت استفاده را کرده و چالش‌ها را به سکوی پرتاب مالی خود تبدیل کنید. در این مسیر اگر تجربه بالایی ندارید، پیشنهاد می‌شود با کارشناسان اقتصادی مشورت کرده تا سرمایه‌گذاری مطمئن‌تری داشته باشید. چنانچه قصد ورود به بازار ملک را دارید، الوملک نیز در کنار شماست تا بتوانید با کمک دستیار خرید و فروش ملک، همچنین سرویس قیمت‌گذاری این پلتفرم با خیال راحت معامله انجام دهید. نظرتان در مورد سرمایه‌گذاری در دلار و مسکن برای امسال را در کامنت‌ها با ما و دوستانتان به اشتراک بگذارید.