قیمت گذاری ملک مشاع یکی از کارهای پیچیده در حوزه املاک است. مشاع، در لغت به معنی مشارکت است. ملکی که دارای چند مالک است و سهم هر مالک در آنها مشخص نیست؛ ملک مشاع نام دارد. هنگام خرید و فروش این ملک باید دقت کافی به خرج دهید و مراحل آن را به درستی رعایت کنید تا با مشکلی مواجه نشوید.
در این مقاله، بیشتر با نحوه قیمت گذاری ملک مشاع آشنا خواهید شد. با ما همراه باشید.
ملک مشاع چیست؟
همانطور که کمی پیش به آن اشاره کردیم، ملک مشاع شراکتی است. در بازار املاک، مشاع مقابل مفروز (به معنای جدا شده) است؛ که مالکان و حدود مالکیتشان مشخص است. اما املاکی که چندین مالک دارد و حدود مالکیت آنها در ملک مشخص نشده باشد، مشاع نام دارند. در چنین مواردی، هر موردی در سند مشاع ذکر شود، متعلق به تمام شرکا است. معاملات این نوع از املاک نیازمند توجه زیاد و دقت بالایی می‌باشد. ملک مشاع مانند تمامی املاک دیگر می‌تواند تجاری، اداری، مسکونی، کشاورزی و… باشد. از این نظر قیمت گذاری ملک مشاع با دیگر قیمت گذاری‌ها تفاوت چندانی ندارد؛ فقط شما به عنوان یک مالک، مستلزم به رعایت درست نکات حقوقی آن هستید.
قیمت گذاری ملک مشاع
ملک مشاع به دلیل داشتن مالکین زیاد، افت قیمتی بیشتری نسبت به املاکی دارد که تنها یک مالک دارد. چرا که راضی نگاه داشتن تمام مالکین دشوار بوده و دست آخر باز هم عده‌ای ناراضی خواهند بود! برای فروش ملک مشاع، در صورتی که قابلیت تقسیم وجود داشته باشد، شرکا اختیار دارند تقاضای تقسیم داده و پس از طی کردن مراتب اداری و قانونی آن، اقدام به فروش ملک خود کنند.
البته بُعد دیگر این معامله، زمانی است که شرکا به تقسیم ملک راضی نباشند و یا آن ملک مفروز نباشد. در این صورت فروش بسیار سخت و پیچیده‌تر می‌شود.
گاهی پیش می‌آید که مقدار سهم مالکان، یکسان یا متفاوت باشد. برای مثال زمانی که دو نفر مالک زمین مشاعی باشند و یک نفر دو دانگ داشته باشد و دیگری چهار دانگ، سهم نفر اول، نصف نفر دوم می‌شود. در هر صورت هردوی آنها در تمام بخشهای زمین سهیم و به طور مشاع در یک ملک شریک می‌باشند و هیچ یک از آنها اجازه ندارد هر بخش از زمین را جدا کرده و هر طور که بخواهد از آن استفاده کند.
انواع تقسیم مال مشاعی
مال مشاعی به سه حالت تقسیم می‌شود:
- تقسیم به افراز
- تقسیم به تعدیل
- تقسیم به رد
تقسیم به افراز چیست؟
افراز در لغت به معنای جدا کردن سهم هر یک از مالکین مشاعی از ملک می‌باشد که به صورت توافق و تراضی و یا با اجبار از سمت دادگاه صورت می‌گیرد. در صورتی که ممنوعیت قانونی وجود نداشته باشد، هر یک از شرکا می‌توانند با مراجعه به مرجع مربوطه، درخواست تقسیم به افراز کنند. سپس از حالت شریکی بیرون آمده و سهم خود را از دیگر شرکا جدا سازند.
پس در این تقسیم:
- هر شریک به میزان مشخص سهم خودش می‌رسد.
- نیازی به ارزیابی و قیمت گذاری مال مشاعی ندارند.
تقسیم به تعدیل چیست؟
در صورتی که مال مشاعی از لحاظ اجزاء، ارزش یکسانی نداشته باشد، کارشناس، مبنا را مساحت زمین قرار نمی‌دهد.ارزش کلی زمین و تفاوت ارزشی نقاط مختلف آن در نوع تقسیم بندی آن تاثیر می‌گذارد.
مثلا در ملکی که قسمت روبروی خیابان آن از دیگر قسمت‌های آن ارزش بیشتری داشته باشد، مبنای تقسیم بندی، مساحت قرار داده نمی‌شود. یعنی قسمت‌های ارزان از لحاظ مساحت، وسیع‌تر محاسبه می‌شود تا زمین عادلانه تقسیم شود.
پس در این تقسیم:
- ارزیابی و قیمت گذاری مال مشاعی از الزامات تقسیم به تعدیل است.
- در این تقسیم، امکان اینکه به یک شریک مساحت کمتر یا بیشتری برسد، وجود دارد.
- تمام شرکا از عین مال مشترک سهم می‌برند.
تقسیم به رد چیست؟
در تقسیم به رد، با کم و زیاد کردن مساحت مال مشاع، تعادل برای تقسیم ایجاد نمی‌شود. بعضی وقت‌ها برای ایجاد توازن باید مالی از خارج به بعضی از سهام‌ها اضافه شود تا سهام شخصی که سهم کمتری نصیبش شده، با دریافت وجه اضافی مشخص، از لحاظ ارزشی معادل سهام دیگر شرکا گردد.
پس در این تقسیم:
- امکان سهم نبردن بعضی از شرکا از مال مشترک وجود دارد.
- هر کدام شرکا از مال مشترک، معادل سهام خود را نمی‌گیرند.
- ارزیابی و قیمت گذاری مال مشاعی از الزامات تقسیم به رد است.
در صورتی که هیچ یک از تقسیمات فوق، قابلیت رها سازی اموال مشاعی را از هم نداشته باشند؛ تنها راه، درخواست فروش مال مشاع از مرجع قضائی مربوطه است.
قانون افراز و فروش ملک مشاع
برای پایان دادن به مالکیت این ملک، باید به نوع و ماهیت مال توجه ویژه‌ای داشت. در قوانین و مقررات با توجه به نوع مال، الزامات و به طور کلی شرایط متفاوت خواهد بود. بنابراین در صورت توافق بین شرکا، می‌توانند ملک مشاع را هرگونه که همه رضایت داشته باشند، بین خود تقسیم کنند. زمانی که مال مشاع، یا با توافق بین شرکا و یا از سمت قانون تقسیم شود، در واقع افراز شده است. در این صورت، سهم هر مالک جدا شده و قادر به استفاده مستقل از مال خود خواهد شد.
قانون برای فروش و افراز بخشی از ملک مشاع، شرایطی در نظر گرفته است که مالکان مستلزم به رعایت آن هستند:
- تقسیم و فروش ملک مشاع فقط با رضایت همه مالکان امکان پذیر است.
- در صورتی که یکی از مالکان به سن قانونی نرسیده باشد، از سلامت عقل برخوردار نباشد و یا بنا به هر دلیلی غایب باشد، برای فروش ملک مشاع باید از دادگاه صالح رأی صادر شود.
- اگر مالکان در راستای شراکت و یا تقسیم ملک دچار مشکل شوند، باید ملک را از حالت مشاع درآورده و سهم خود را در قالب ملک مفروز مشخص کنند. (برای این کار لازم است همه مالکین در رابطه با مفروز کردن ملک به توافق برسند).
درخواست افراز ملک مشاع چگونه صورت می‌گیرد؟
در موقعیتی که مالکین ملک مشاع با یکدیگر دچار اختلاف می‌شوند، هر یک از مالکین می‌تواند برای تقسیم ملک، یا افراز آن اقدام کند.مراجعه کردن به مرجع برای مفروز کردن ملک، به وضعیت ثبتی ملک مورد تقسیم بستگی دارد. اگر ملک دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد، مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود. اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل می‌آید. بنابراین در اکثر موارد، متقاضی باید درخواست افراز را به واحد ثبتی حوزه‌هایی که ملک در آن ثبت شده تقدیم کند و در صورتی که مطابق با ضوابط، قابلیت افراز وجود داشته باشد؛ فرایند افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه می‌یابد.
پس از بررسی‌های لازم توسط واحد ثبتی، ممکن است به دلایل گوناگون، این مرجع، عدم امکان افراز را اعلام کند؛ در این صورت متقاضی باید به دادگستری مراجعه کرده و طرح دعوا کند.
قیمت گذاری ملک مشاع در صورت طرح دعوا
در این شرایط، گواهینامه مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده می‌شود و او می‌تواند با استناد به این گواهی به همراه سایر مدارک مورد نیاز، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک برساند.
عملا باید این درخواست، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوص که در دادگستری نیز موجود است، تنظیم شود. با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش ملک توسط دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‌نمایند.
سریع‌ترین راه برای دانستن قیمت آپارتمان در تهران
کلام آخر
قیمت گذاری ملک مشاع، کاری بسیار پر زحمت است؛ چرا که به عوامل زیادی بستگی دارد و این عوامل در تمامی موقعیت‌ها یکسان نیستند. به همین علت، رعایت نکات حقوقی و درگیر نشدن با موانع در پیچیدگی‌های آن بسیار مهم و حائز اهمیت است. در صورتی که علاقه‌مند به اطلاع در خصوص قیمت گذاری انواع دیگر املاک هستید مقاله روش قیمت گذاری انواع ملک را ملاحظه فرمایید.
امیدواریم مطالب این مقاله برای شما مفید بوده باشد. در صورتی که مایل به اضافه کردن موارد دیگری بودید، دیدگاهتان را برایمان بنویسید.
