استعلامات ضروری خرید ملک در سال 1404 | هزینه‌ها و نکات مهم

آیا می دانستید بیش از 70 درصد پرونده‌های قضایی مربوط به مسائل ملکی است؟ خرید ملک، یکی از مهم‌ترین و پرهزینه‌ترین معاملاتی است که ممکن است در زندگی انجام دهید. بنابراین، لازم است که قبل از خرید ملک، تحقیقات کاملی انجام دهید و از وضعیت ملک و امکان خرید آن اطمینان حاصل کنید.

یکی از مهم‌ترین اقداماتی که باید قبل از خرید ملک انجام دهید، آگاهی استعلامات لازم برای خرید یک ملک است. استعلام، به‌معنای دریافت اطلاعات از منابع رسمی است. انجام استعلامات لازم برای خرید ملک، به شما کمک می‌کند تا از وضعیت ملک و وجود یا عدم وجود مشکلات احتمالی، اطمینان حاصل کنید. در هر حال، قبل از هر معامله ملکی از کارشناسان حقوقی مشورت بگیرید.

نکات مهم در ثبت اسناد خرید ملک

لازم است برای انجام و تکمیل معامله، یک معامله کننده از وضعیت قانونی ملک اطمینان حاصل کند، به مانند شخصی که استعلام ملک و سند مربوطه را درخواست می‌دهد. استعلام به منظور احراز اعتبار سند از نظر قانونی بودن صورت می گیرد.

آنچه معامله بین دو نفر را قانونی و معتبر می‌کند، تنظیم و اجرای سند است. شاید فکر کنید مسائل مربوط به مقررات، اعتبار، استعلام و انتقال اسناد چندان پیچیده نیست، اما این تصور صحیح نیست. متاسفانه سالانه هزاران نفر در اثر ساده‌ گرفتن مسائل مربوط به سند و عدم حمل آن از درگاه‌های قانونی، آسیب‌های بزرگی را متحمل می‌شوند که برخی از آن‌ها غیرقابل جبران است. بنابراین با توجه بیشتری به استعلام سند ملکی بپردازید.

• قبل از خرید ملک، از قیمت واقعی آن در منطقه مورد نظر اطلاع پیدا کنید.
• از کارشناس ملک برای تعیین ارزش واقعی ملک کمک بگیرید.
• از پرداخت هرگونه وجهی قبل از تنظیم مبایعه‌نامه و دریافت کد رهگیری خودداری کنید.

آنچه معامله بین دو نفر را قانونی و معتبر می‌کند، تنظیم و اجرای سند است. شاید فکر کنید مسائل مربوط به مقررات، اعتبار، استعلام و انتقال اسناد چندان پیچیده نیست، اما این تصور صحیح نیست. متاسفانه سالانه هزاران نفر در اثر ساده‌ گرفتن مسائل مربوط به سند و عدم حمل آن از درگاه‌های قانونی، آسیب‌های بزرگی را متحمل می‌شوند که برخی از آن‌ها غیرقابل جبران است. بنابراین با توجه بیشتری به استعلام سند ملکی بپردازید.

استعلامات ضروری قبل از خرید یا اجاره ملک

قبل از این‌که اقدام به خرید یا اجاره هر نوع ملک کنید، باید استعلاماتی درخصوص ملک مد نظر خودتان داشته باشید. این استعلامات به شما کمک می‌کنند که با شفافیت بیشتری فرایند قرارداد را پیش ببرید و در آینده درگیر مشکلات قانونی نشوید. این استعلام‌ها عبارتند از:

• وضعیت جاری سند ملک و مالکیت: برای اطمینان از اعتبار قانونی سند و هویت مالک اصلی
• کاربری: نوع استفاده از ملک و دلیل ساخته شدن آن
• معوقه‌ها و بدهی‌ها: اطلاع از هزینه‌ها و جریمه‌های پرداخت‌نشده مربوط به ملک (مثل بدهی‌های مربوط به اداره دارایی، شهرداری و بانکی که باید از بانک مربوطه گرفته شود. و یا حتی بدهی‌های مثل آب و برق و گاز.)
• پلاک ملک: عدم مغایرت ملک و موقعیت آن با پلاک ثبت‌شده
• جواز و پروانه ساخت: ساخته شدن ساختمان بر اساس قوانین و تاییدیه شهرداری
• وضعیت ثبتی: یافتن اطلاعات مربوط به شرکای ملک و وارثان آن، یا توقیفی بودن ملک و…

مهم‌ترین استعلامی که شما باید قبل از خرید یا اجاره ملک بگیرید، استعلام سند ملک است. با این استعلام شما می‌توانید با خیال راحت وارد معامله شوید. دراین‌صورت بدون هیچ نگرانی از مشکلات و درگیری‌های قانونی، وارد خانه جدیدتان می‌شوید یا این‌که سرمایه‌گذاری و کسب‌وکار موفقی را شروع می‌کنید.

در ادامه مطلب همه اطلاعاتی که از این استعلام لازم دارید، مثل نحوه استعلام و هزینه‌های مربوط به آن، در اختیار شما قرار می‌گیرد.

انواع استعلام سند ملک

سند تک برگِ در دست فروشنده، ملاک اعتبار داشتن یا نداشتن معامله است. بدین شکل شما می‌توانید برای پیگیری و استعلام، از راه حضوری و آنلاین اقدام کنید. کافیست برای جلوگیری از کلاهبرداری یا خطاهای قانونی به سامانه استعلام الکترونیکی ملک که همان سامانه ثبت اسناد و املاک کشور است مراجعه کنید و اعتبار سند مورد نظر را بسنجید.

دقت کنید که شما به‌عنوان خریدار یا اجاره‌کننده یک ملک، باید اطلاع دقیقی از وضعیت آن و ویژگی‌هایش از نظر قانونی و حقوقی داشته باشید. برای مثال باید از سوابق نقل و انتقال مالکیت اطلاعات شفافی را از فروشنده یا موجر بگیرید. 

یک مورد بسیار مهم و الزامی دیگر حین ورود به معاملات ملکی این است که مطمئن باشید ملک مد نظر شما در رهن و وثیقه سازمان‌ها و موسساتی مثل بانک‌ها هست یا خیر. اگر ملک در رهن و وثیقه موسسه‌ای مثل بانک باشد، نمی‌توان قبل از تسویه حساب و آزاد کردن ملک، مالکیت آن را به شخص دیگری سپرد.

دلایل اهمیت استعلام سند ملک

با اخذ استعلامات لازم برای خرید یک ملک:

• اعتبار فروشنده و ملک مشخص می‌شود
• مدارک ملک و مالک توسط متخصصین مربوطه بررسی می‌شود
• یک ملک به چند نفر فروخته نمی‌شود
• وام‌دار بودن سند یا در رهن بودن آن مشخص می‌گردد
• اگر ملک بدهی یا جریمه‌ای داشته باشد مشخص شده و تکلیف آن پیش از معامله معلوم می‌شود
• دست سودجویان و کلاهبرداران از انجام امور غیر قانونی کوتاه می‌شود

روش حضوری استعلام سند ملک

در این روش، مالک یا وکیل مالک با در دست داشتن مدارک شناسایی معتبر به یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی کشور مراجعه می‌کنند. سپس از وضعیت اسنادی که به اسم آن ها ثبت شده است، استعلام کتبی دریافت می‌کنند.

در صورت لزوم، همه پلاک‌های ثبتی که به نام فرد ثبت است به همین شکل استعلام گرفته و نمایش داده می‌شود.

برای استعلام حضوری ملک به مدارک زیر نیاز دارید:

• اصل و کپی کارت ملی مالک یا وکیل قانونی او
• اصل و کپی شناسنامه مالک یا وکیل قانونی او
• اصل و کپی سند مالکیت ملک

استعلام آنلاین سند ملک در سامانه ثبت اسناد

با داشتن اطلاعاتی مانند کد پیگیری، شناسه ملک و یا شناسه یکتا که روی سندهای تک برگ نوشته شده‌اند، می‌توانید وارد سامانه ثبت اسناد به آدرس ssaa.ir شده و استعلام سند ملکی مورد نظر خود را دریافت کنید. در این سایت همچنین می‌توانید از دفاتر رسمی ثبت اسنادی که در شهر شما قرار دارند نیز آگاه شوید. 

استعلام آخرین وضعیت سند خانه

شناسه یکتای 18 رقمی سند مالکیت توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به هر ملک اختصاص می‌یابد و همانند کد ملی برای اشخاص حقیقی و شناسه ملی برای اشخاص حقوقی، منحصر به فرد و مختص همان ملک است.

شما می‌توانید به صورت آنلاین در سراسر کشور، با مراجعه به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مراحل مربوط به استعلام وضعیت صدور، پیگیری سند ملکی، اعتبار سند ملکی و کارهای از این قبیل را انجام دهید.

راهنمایی حقوقی خرید و ثبت اسناد ملک

قبل از انجام هرگونه معامله (بدون نیاز به استعلام از طریق دفتر‌خانه) با داشتن اطلاعات سند (تک برگ) ملک، به وب سایت ssaa.ir وارد شوید و با توجه به راهنما، سند مالکیت را تصدیق اصالت نمایید.

در تصویر بالا می‌بینید که وب‌سایت از شما اطلاعاتی را دریافت می‌کند تا نتیجه تصدیق اصالت را نمایش بدهد. دقت کنید که برای کد ملی/شناسه ملی، باید کد ملی مالک را وارد کنید.

اگر سند در سامانه ثبت شده باشد وارد صفحه استعلام می‌شوید. در آن‌جا مشخصات مالک، مساحت ملک و اطلاعاتی از این قبیل را می‌بینید. و البته مواردی خاص‌تر مثل وضعیت ملک که در رهن و وثیقه بازداشتی هست یا خیر.

توجه داشته باشید که اگر وضعیت خاص ملک طلق بود یعنی مالک اجازه استفاده و کسب درآمد از آن ملک را دارد. اما مالک اصلی و رسمی آن محسوب نمی‌شود.

در ادامه بعضی از استعلامات دیگری را که در انجام معاملات ملکی به کار می‌روند بررسی می‌کنیم.

استعلام سند ملک از شهرداری

در صورتی که خریدار و فروشنده بر فروش ملکی توافق کرده و تمایل به واگذاری رسمی آن داشته باشند، فروشنده باید با درخواست کتبی که دفترخانه صادر کرده به شهرداری مراجعه کند. در آنجا کارشناسان مربوطه بررسی می‌کنند که بنا بر اساس کدام پروانه، ساخته شده است و اگر با پروانه ساخته نشده باشد، فروشنده جریمه می‌دهد.

علاوه بر آن هزینه نوسازی ساختمان و زمین نیز بخشی از هزینه انتقال سند است که باید پرداخت شود. فروشنده باید هزینه جمع آوری زباله را نیز پرداخت کند و یک درصدی نیز به برای کمک به آموزش و پرورش بپردازد.

استعلام سند ملک مسکونی از دارایی

مالیات و دارایی معامله ملک، یکی از مهم‌ترین هزینه‌هایی است که خریداران ملک باید در نظر بگیرند. این هزینه‌ها، به‌طور کلی شامل دو بخش مالیات نقل و انتقال ملک و هزینه‌های دارایی است. مالیات نقل و انتقال ملک، مالیاتی است که خریدار ملک باید به دولت پرداخت کند. این مالیات، بر اساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه می‌شود. ارزش معاملاتی ملک، توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود. هزینه‌های دارایی، شامل هزینه‌های مختلفی است که خریدار ملک باید به سازمان‌های دولتی پرداخت کند. 

مبلغ مالیات نقل و انتقال ملک، برابر 5 درصد ارزش معامله می‌باشد. به عنوان مثال فردی که ملکی به ارزش 3 میلیارد تومان فروخته است باید 150 میلیون تومان مالیات نقل و انتقال ملک بپردازد.

به این مثال توجه کنید: فردی تصمیم می‌گیرد یک واحد مسکونی به ارزش 1 میلیارد تومان را با قیمت 800 میلیون به موسسه یا شرکت دولتی واگذار کند. در این صورت مالیاتی که به این ملک تعلق می‌گیرد 5 درصد کل مبلغ است، به عبارتی مالیات نقل و انتقال این ملک 50 میلیون تومان خواهد بود.بنابراین شما باید 5 درصد از مبلغی را که برای فروش ملک خود دریافت می‌کنید، به عنوان مالیات پرداخت کنید. اگر تجربه ای در این زمینه ندارید از مشاورین املاک یا فردی‌ معتمد و با تجربه کمک بگیرید.

قوانین مربوط به اجاره و خرید ملک

اداره ثبت اسناد و املاک کشور به‌منظور رفاه حال فعالان در حوزه املاک و همه کسانی که قصد خرید یا اجاره ملک دارند، قوانینی در این زمینه را تصویب کرده است. این قوانین شرح مفیدی از کلیت انتقال مالکیت املاک محسوب می‌شوند. بنابراین با آگاهی و تکیه بر آن‌ها می‌توانید یک معامله بی‌دردسر داشته باشید و مالکیت ملک خودتان را بدون نگرانی انتقال دهید.

این قوانین بسیار ساده هستند و هر کسی می‌تواند آن‌ها را حینی که قصد به دست آوردن ملکی دارد بپذیرد:

در ابتدا هر تغییر و اصلاحی که در وضعیت سند ملک ایجاد می‌شود باید به دفتر اسناد رسمی اطلاع و به‌درستی ثبت شود. این مولفه هم به خریدار و هم فروشنده، هم به موجر و مستاجر کمک می‌کند که از به‌روز بودن وضعیت قانونی و حقوقی ملک مطمئن باشند. به‌عبارتی در هر زمانی کاملا مشخص است که صاحب یا مستاجر ملک کیست و…

همچنین اطلاعات مرتبط با ملک باید در اختیار متقاضیان آن قرار بگیرد. کسانی که قصد دارند ملکی را بخرند یا اجاره کنند، باید از وضعیت آن اطلاع کامل داشته باشند. مثلا بدانند که مالک اصلی کیست، شهرداری و بقیه سازمان‌ها و ادارات چه نوع تصرف و حقوقی نسبت به ملک دارند و…

هزینه انتقال سند به عهده کیست؟

هزینه انتقال سند ملک به دو دسته کلی هزینه‌های قانونی و هزینه‌های دفترخانه تقسیم می‌شود.

هزینه‌های قانونی شامل مالیات بر نقل و انتقال املاک، هزینه‌های شهرداری و هزینه‌های اداره ثبت اسناد و املاک است. بر اساس قانون، این هزینه‌ها به طور کلی بر عهده فروشنده است.

هزینه‌های دفترخانه شامل حق التحریر و حق الثبت است.معمولا این هزینه‌ها به طور مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. البته، این تقسیم بندی هزینه‌ها بر اساس قانون و عرف است و طرفین معامله می‌توانند با توافق یکدیگر، هزینه‌های انتقال سند را به طور دیگری تقسیم کنند.

اطلاعاتی که تا اینجا به دست آوردید می‌تواند شما را تا حد زیادی راهنمایی کنند اما وجود یک کارشناس بی طرف می‌تواند اطمینان بسیار بیشتری به شما ببخشد. کارشناسان الوملک علاوه بر کارشناسی خانه٬ از وضعیت حقوقی سند خانه نیز شما را مطلع می‌سازند.

هزینه استعلامات لازم برای خرید یک خانه

• هزینه‌ استعلامات در دفاتر اسناد رسمی بر عهده صاحب ملکی است که قصد فروش ملک را دارد، یعنی بر عهده شخص فروشنده است.
• فروشنده همچنین باید هزینه‌های نوسازی ساختمان و زمین، جمع‌آوری زباله را نیز پرداخت کند.
• فروشنده موظف است که در کنار هزینه‌های دیگر، یک درصد را برای کمک به آموزش‌وپرورش در نظر بگیرد و پرداخت کند.
• هزینه 5 درصد از کل مبلغ ملک مسکونی به اداره دارایی تعلق می‌گیرد.
• به‌علاوه هزینه 2 درصد از کل مبلغ ملک تجاری که مربوط به اداره دارایی است.

روش‌های پرداخت هزینه‌های ثبت اسناد خرید ملک

هزینه‌های ثبت اسناد خرید ملک، شامل حق‌الثبت، حق‌التحریر و سایر هزینه‌های جانبی مانند مالیات و عوارض می‌شود. پرداخت این هزینه‌ها برای نهایی شدن فرآیند خرید ملک و انتقال مالکیت ضروری است. در ادامه به روش‌های مختلف پرداخت این هزینه‌ها اشاره می‌کنیم:

1. پرداخت حضوری:

• مراجعه به یکی از شعب بانک‌های ملی، ملت، صادرات، تجارت، سپه و یا مسکن
• ارائه مدارک لازم شامل سند مالکیت، مبایعه‌نامه و فیش واریزی
• پرداخت وجه نقد به متصدی بانک

2. پرداخت آنلاین:

• مراجعه به سامانه اداره ثبت اسناد و املاک (www.ssaa.ir)
• انتخاب گزینه پرداخت آنلاین
• وارد کردن اطلاعات سند و فیش واریزی
• پرداخت وجه از طریق درگاه پرداخت اینترنتی

هزینه انتقال سند ملک

هزینه سند زدن خانه در دفترخانه با توجه به مبلغ سند به شرح زیر است:

البته توجه کنید که ممکن است این قیمت‌ها با توجه به تاریخ، موقعیت ملک، شهر و علت‌های دیگری متغیر باشد.

سخن پایانی

اگر قصد انتقال سند یا خرید ملک را دارید، حتماً در مورد ملک پرس و جو کنید تا بتوانید از بدهی های ملک، عوارض نوسازی و سایر موارد از جمله تخلفات ساختمانی و مواردی مانند در طرح قرار گرفتن ملک مطلع شوید. این نکته مهم را حتما بدانید که برای انتقال رسمی سند باید پاسخ استعلامات ملک را به دفاتر اسناد رسمی ارائه کنید تا سند رسمی صادر و انتقال داده شود. توجه کنید که بعد از دریافت استعلامات لازم، مدارک دریافتی شما یک تا سه ماه اعتبار دارند.

شما می‌توانید همه سوالات خودتان را با کارشناسان ما در میان بگذارید. از قیمت‌گذاری ملک تا مشاوره برای داشتن یک معامله‌ای موفق و مطمئن، الوملک همراه شماست که خیلی راحت‌تر و سریع‌تر به هدف بزرگتان برسید.