گران‌ترین طبقات آپارتمان در تهران: ارزشش رو داره؟

تفاوت قیمت طبقات یک آپارتمان، به خصوص در برج‌های لوکس و مدرن تهران، به دلیل تعداد بالای طبقات، می‌تواند بسیار زیاد باشد. در حقیقت هر طبقه ممکن است ویژگی‌ها و مزایای خاصی داشته باشد که بر قیمت نهایی آن تأثیرگذار خواهد بود. این اختلاف قیمت، گاهی یک فرصت عالی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به شمار می‌رود؛ اما آیا پرداخت هزینه بیشتر برای خرید یک واحد آپارتمان در یک طبقه که می‌توان در طبقه‌ای دیگر با هزینه کمتر آن را معامله کرد، ارزشمند است؟ پیشنهاد می‌کنیم در ادامه این متن همراه ما باشید تا با مزایا و معایب سرمایه‌گذاری و خرید واحد در گران‌ترین طبقه آپارتمان در تهران آشنا شوید.

چرا بعضی طبقات آپارتمان در تهران گران‌تر هستند؟

به طور خلاصه، ترکیب عوامل ظاهری همچون چشم‌انداز و میزان نورگیر بودن و فاکتور‌های عملکردی از جمله کاهش سر و صدا و اختصاصی‌بودن آسانسور، نقش مهمی در تعیین ارزش هر طبقه از آپارتمان ایفا می‌کنند. این نکته مهم راه هم فراموش نکنید که شرایط هر ساختمان و منطقه آن ممکن است تفاوت‌هایی در ارزش‌گذاری طبقه ایجاد کند. 

به عنوان مثال در برخی از مناطق شمال شهر تهران، واحد‌هایی که در طبقات بالاتر آپارتمان‌ها قرار دارند، به دلیل داشتن مناظر زیبا و دسترسی به امکانات رفاهی خاص، قیمت بیشتری خواهند داشت. همچنین در دیگر مناطق ممکن است، طبقه‌های اولیه به دلایل دسترسی آسان یا داشتن طراحی‌های خاص، متقاضی بیشتری داشته باشند و قیمت آن‌ها افزایش یابد. 

در حقیقت، همیشه باید پروژه موردنظرتان را با دقت بررسی و تحلیل کنید، چرا که هر چه طبقه بالاتر باشد، دلیل بر گران‌تر بودن آن نیست. به بیان ساده، چنانچه پروژه در یک موقعیت جغرافیایی عالی قرار داشته باشد و در ساخت آن از مصالح بسیار با کیفیت و امکانات رفاهی مدرن استفاده شود، طبقات بالاتر آن گران‌تر خواهد بود. در مقابل اگر پروژه کیفیت ساخت پایین یا آسانسور و فشار آب ضعیف داشته باشد، ممکن است طبقات بالاتر ارزان‌تر باشند. در مجموع بررسی‌های بازار مسکن نشان می‌دهند که این تفاوت قیمت در طبقات مختلف آپارتمان، نتیجه تعامل هوشمندانه عرضه و تقاضا به همراه ارزیابی ویژگی‌های منحصربه‌فرد هر واحد است. 

عوامل کلیدی مؤثر بر قیمت طبقات لوکس چیست؟

به طور کلی در بازار مسکن، قیمت آپارتمان، با توجه به نوع طبقه متفاوت خواهد بود. از طرفی ارزش هر طبقه تحت‌تأثیر عوامل مختلفی مشخص می‌شود. اگر شما هم جز سرمایه‌گذاران و خریداران طبقات لوکس در تهران هستید، در ادامه این بخش همراه ما باشید تا مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده قیمت گران‌ترین طبقه آپارتمان را برای شما توضیح دهیم. 

دید (ویو) یا چشم‌انداز طبقه آپارتمان

طبقات مختلف یک آپارتمان، هر کدام چشم‌اندازهای منحصر به فردی دارند؛ اما طبقات بالاتر به خصوص در برج‌های زعفرانیه، نیاوران یا چیتگر، دید بازتری از مناظر خیره‌کننده کوه و دریاچه را برای شما فراهم می‌کنند. در حقیقت وجود پنجره‌های بزرگ و نمایی وسیع از طبیعت یا شهر، در مقایسه با طبقات پایین‌تر، جذابیت بیشتری به طبقات بالاتر داده است. همین موضوع باعث شده تا ارزش بالاتری نیز پیدا کرده و خریداران لوکس، حاضر به پرداخت پول بیشتری برای این طبقات باشند. 

نورگیر قوی‌تر و تهویه بهتر

میزان نورگیری ساختمان، یکی از مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار بر قیمت گران‌ترین طبقه آپارتمان به شمار می‌رود. دسترسی به نور طبیعی کافی، علاوه بر این که فضایی دلپذیر و شادی‌بخشی ایجاد می‌کند، منجر به کاهش مصرف انرژی نیز خواهد شد. از طرفی طبقات بالاتر هوای تمیزتری دارند و این ویژگی به خصوص در شهر تهران که در بیشتر روز‌های سال، با معضل آلودگی هوا دست و پنجه نرم می‌کند، یک فاکتور مؤثر بر روی قیمت است. 

دور بودن از سر و صدای خیابان

تأثیر آلودگی صوتی را بر قیمت طبقات نمی‌توان نادیده گرفت، چرا که وجود سر و صدا در طی روز ممکن است برای ساکنین، به‌ویژه آپارتمان‌هایی که نزدیک بزرگراه‌ها و خیابان‌ها قرار دارند، آزار‌دهنده باشد. به طور معمول طبقات لوکس بالاتر، از سکوت و آرامش بیشتری برخوردارند و این یعنی ارزش بیشتری نیز دارند.

داشتن امنیت بیشتر

طبقات ابتدایی به خصوص آن‌هایی که پنجره به سمت خیابان دارند، از نظر امنیت در معرض خطر بیشتری هستند. از همین رو هرچه طبقات بالاتر باشند به لحاظ سرقت یا ورود ناخواسته، امن‌تر خواهند بود. همچنین برج‌هایی که نگهبانی 24 ساعته داشته و به دوربین‌های مداربسته، درب‌های ضدسرقت و سیستم‌های اعلام حریق، مجهز هستند، از قیمت بالاتری نسبت به سایر آپارتمان‌ها برخوردارند.

دسترسی به آسانسور‌های اختصاصی و سریع

وجود آسانسور و نوع دسترسی آن، به عنوان یک عنصر کلیدی برای تعیین قیمت گران‌ترین طبقه آپارتمان شناخته می‌شود. آسانسور‌های سریع با امکانات مدرن، علاوه بر این که جذابیت آپارتمان را افزایش می‌دهند، باعث بیشترشدن ارزش طبقات بالایی نیز خواهند شد. به عنوان مثال آپارتمانی که در طبقه دهم یک برج شیک قرار گرفته و دسترسی اختصاصی به آسانسور با سرعت بالا داشته، قیمت بیشتری نیز دارد.

امکانات رفاهی خاص در برج‌های لوکس

در بسیاری از برج‌های لوکس به‌ویژه در مناطق شمالی و غرب تهران، طبقات خاص‌تر (مانند طبقات VIP یا پنت‌هاوس) امکانات رفاهی از جمله آسانسور خصوصی، لابی لوکس‌تر، ورودی مجزا، پارکینگ اختصاصی نزدیک آسانسور، استخر خصوصی، تراس بزرگ و فضای سبز ویژه دارند. در حقیقت این امتیازات بر قیمت نهایی طبقه تأثیر مستقیم داشته و باعث شده تا طبقات خاص، گران‌تر فروخته شوند.

طراحی مدرن و متفاوت طبقه

در برخی از پروژه‌های ساختمانی، نقشه و طراحی دکوراسیون داخلی واحد‌ها به خصوص در طبقات بالاتر، بسیار شیک‌تر و مدرن‌تر است، به عنوان مثال سقف را بلندتر در نظر گرفته یا بالکن بزرگ‌تری دارند. این ویژگی‌ها، با این که منجر به افزایش قیمت طبقه شده، اغلب خریداران لوکس را به خود جذب می‌کنند. 

در مجموع، ترکیبی از این عوامل، بسیاری از خریداران و مستأجران را به سمت انتخاب این طبقات لوکس سوق می‌دهد و با بیشترشدن تقاضا، قیمت به طور قابل توجهی افزایش می‌یابد. از همین رو با بررسی و مقایسه دلایلی که در بالا گفته شد، می‌توانید بهترین تصمیم را برای خرید آپارتمان در طبقات لوکس بگیرید. خدمات قیمت‌گذاری الوملک هم به شما کمک کرده تا در سریع‌ترین زمان به صورت آنلاین، ارزش واقعی طبقه مدنظرتان را بررسی کنید. 

گران‌ترین طبقات تهران کجا واقع شده‌اند؟

گران‌ترین طبقه آپارتمان در شهر تهران، اغلب در مناطق شمالی و لوکس شهر مانند الهیه، زعفرانیه، نیاوران، فرشته، ولنجک و سعادت‌آباد قرار گرفته است. این مناطق به دلیل موقعیت جغرافیایی ممتاز، چشم‌انداز‌های بی‌نظیر، کیفیت ساخت بالا و امکانات رفاهی ویژه، میزبان پنت‌هاوس‌ها و واحد‌های فوق‌لوکس با قیمت‌های نجومی هستند. در ادامه، برخی از شاخص‌ترین طبقات لوکس را معرفی می‌کنیم. 

زعفرانیه، نیاوران و فرشته: تحلیل قیمت

به طور کلی طبقات لوکس در این مناطق پایتخت، پنت‌هاوس‌های فاخری هستند که ویژگی‌های منحصر به فردی دارند. این نکته را هم در نظر داشته باشید که ارزش گران‌ترین طبقات، تنها به ارتفاع آن‌ها محدود نمی‌شود؛ بلکه ترکیبی از طراحی برتر، کیفیت مصالح، بهره‌مندی از چشم‌انداز‌های برجسته و امکانات رفاهی مدرن است. در ادامه چند نمونه از این پنت‌هاوس‌ها را برای شما معرفی می‌کنیم. 

• پنت‌هاوس تریبلکس ۱۲۰۰ متری در زعفرانیه: این واحد لوکس در طبقه دهم یک برج شیک با ویو ۳۶۰ درجه، تراس‌های بزرگ و امکانات لوکس واقع شده است. 
• پنت‌هاوس ۸۴۰ متری در الهیه: یکی از گران‌ترین پنت‌هاوس‌های شهر تهران محسوب شده که در طبقه آخر یک برج ۱۸ طبقه قرار دارد. از امکانات آن می‌توان به استخر، سونا، جکوزی و طراحی فول‌فرنیش اشاره کرد. 
• پنت‌هاوس ۹۵۰ متری در خیابان فرشته: این پنت‌هاوس با قیمت چند صد میلیاردی خود، یک واحد پنج‌خوابه در طبقه هفدهم یک برج مدرن بوده که از ویژگی‌هایی مانند پنجره‌های قدی و سقف ۵ متری نیز برخوردار است. 
• پنت‌هاوس ۱۶۰۰ متری در نیاوران: این واحد دارای طراحی خاص، تراس‌های وسیع و امکانات رفاهی کامل است که از مجلل‌ترین پنت‌هاوس‌های نیاوران محسوب می‌شود. 

به طور کلی، گران‌ترین طبقات آپارتمان در تهران بسته به متراژ، امکانات، موقعیت مکانی و طراحی داخلی، از حدود ۱۰۰ میلیارد تومان تا بیش از ۸5۰ میلیارد تومان متغیر است. در حقیقت این پنت‌هاوس‌ها به دلیل ویژگی‌های منحصربه‌فرد خود، گزینه‌ای مناسب برای سرمایه‌گذاران لوکس و خریداران خاص‌پسند و سرمایه‌گذاری بلندمدت محسوب می‌شوند. 

همچنین پیش‌تر نیز به این موضوع پرداختیم که اگر قصد سرمایه‌گذاری در طبقات گران‌قیمت آپارتمان در تهران را دارید، بهتر است منطقه، امکانات ساختمان، وضعیت بازار و میزان تقاضا را بررسی کنید. با این حال در مناطق لوکس تهران مانند زعفرانیه، نیاوران و الهیه، سرمایه‌گذاری و خرید آپارتمان در طبقات بالا می‌تواند بازدهی خوبی در آینده داشته باشد؛ اما در سایر مناطق باید با دقت بیشتری تصمیم‌گیری کنید.

مزایا و معایب سرمایه‌گذاری برای خرید طبقات گران‌قیمت چیست؟

در بازار مسکن تهران، خرید گران‌ترین طبقه آپارتمان همچون پنت‌هاوس‌ها، طبقات بالای برج‌های لوکس یا واحد‌هایی که طراحی خاص و بی‌نظیر دارند، می‌تواند هم فرصتی سودآور برای سرمایه‌گذاری تلقی شود و هم دامی برای سرمایه شما؛ چرا که این موضوع به هدف، زمان و استراتژی شما بستگی دارد. در ادامه این بخش مزایا و معایب این نوع سرمایه‌گذاری را دقیق و حرفه‌ای بررسی می‌کنیم. 

مزایای سرمایه‌گذاری در طبقات گران‌قیمت

ارزش‌گذاری لوکس

به طور معمول، طبقات گران‌قیمت با طراحی خاص و مدرن به ویژه در برج‌های معروف، کمیاب هستند. این ویژگی کمیابی در بازار ملک، یک مزیت محسوب شده که باعث افزایش قیمت نیز خواهد شد. از طرفی همین موضوع، برای برخی از سرمایه‌گذاران و خریداران لوکس‌پسند، ارزش افزوده معنوی به همراه دارد و حاضرند، هزینه بالاتری برای خرید این نوع طبقات آپارتمان پرداخت کنند. 

حفظ ارزش سرمایه در برابر تورم

گران‌ترین طبقه آپارتمان، به دلیل ارزش برند، طراحی و امکانات لوکس، در شرایط اقتصادی ناپایدار و تورمی که ارزش پول ملی کاهش می‌یابد، بهتر از سایر املاک ارزش خود را حفظ می‌کنند. در دوره‌های تورم، خرید دارایی‌های لوکس و با کیفیت، همچون طبقات بالای آپارتمان‌ها، می‌تواند به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری امن برای حفظ ارزش سرمایه و حتی افزایش آن در بلندمدت محسوب شوند. 

تقاضای پایدار و درآمدزایی از اجاره

از آنجایی که در ساخت طبقات گران‌قیمت، در کنار متریال بسیار با کیفیت، زیبایی‌های بصری بسیاری به کار رفته است، حس لوکس بودن به بیننده القا می‌کند. از همین رو در میان افرادی که از نظر بودجه محدودیت خاصی ندارند، تقاضای بالایی خواهد داشت. این امر باعث می‌شود در صورت تصمیم به اجاره‌دادن ملک، امکان کسب درآمد مستمر و حتی افزایش اجاره‌ها وجود داشته باشد. در حقیقت واحد‌های خاص، مستأجران ویژه از میان سفارتخانه‌ها، مدیران خارجی، پزشکان و... را جذب می‌کنند، در نتیجه می‌توانید اجاره بالاتری دریافت کنید. 

پتانسیل سود بالا در دوران رونق

در دوره‌های صعودی بازار مسکن، طبقات خاص بیش از میانگین بازار رشد می‌کنند. چرا که خریداران احساسی، حاضرند قیمت‌های بالاتری را برای چنین خانه‌هایی بپردازند. 

دید بی‌نظیر، نور طبیعی بیشتر، سکوت و امنیت بالاتر

طبقات لوکس بالاتر اغلب از نورگیری بیشتر، سکوت، نمای گسترده و دید بهتری از شهر برخوردارند. این عوامل غیرمالی؛ اما مهم، در شهر تهران که آلودگی، ازدحام و شلوغی زیاد است، مزیت جدی محسوب می‌شوند. به طور کلی این مزایا، علاوه بر ارزش احساسی، توانایی افزایش قیمت فروش یا اجاره را در بلندمدت به همراه دارند. 

معایب سرمایه‌گذاری در طبقات گران‌قیمت

مشکلات نقدشوندگی و فروش سریع

به دلیل قیمت بالای این واحد‌ها، مشتری این طبقات خاص‌تر و محدودتر است. از همین سوی در مواقع نیاز به فروش سریع و نقدشوندگی، یافتن خریدار مناسب ممکن است زمان‌بر باشد. همچنین بازار فروش این نوع املاک در شرایط رکود اقتصادی یا تغییر رفتار مصرف‌کننده، چالش‌های بیشتری به همراه دارد. 

هزینه خرید و سرمایه اولیه بالا

همان‌طور که مشخص است قیمت خرید گران‌ترین طبقه آپارتمان، بسیار بالاست. این موضوع باعث می‌شود ورود به این بازار نیازمند سرمایه اولیه قابل توجهی باشد و در نتیجه ریسک سرمایه‌گذاری افزایش یابد. 

ریسک افت بیشتر در زمان رکود بازار

در روند نزولی بازار مسکن یا رکود اقتصادی، واحد‌های لوکس و گران‌قیمت، سریع‌تر افت قیمت پیدا می‌کنند، چون خریدار خاصی داشته و خرید احساسی در آن دخیل است. 

ریسک اشباع بازار طبقات لوکس

در برخی مناطق شهر تهران، همچون محله‌هایی از چیتگر یا الهیه، طی سال‌های اخیر حجم زیادی از واحد‌های لوکس با امکانات مدرن ساخته شده است، از همین رو شاید روند رشد قیمت کندتری را برای آینده داشته باشند. به طور کلی اگر قصد سرمایه‌گذاری و خرید گران‌ترین طبقه آپارتمان را دارید، بهتر است بلندمدت به آن فکر کنید. 

وابستگی شدید به نحوه مدیریت و نگهداری ساختمان

بسیاری از طبقات لوکس و گران‌قیمت در برج‌ها و آپارتمان‌های بزرگ قرار دارند. به همین دلیل اگر کیفیت مدیریت این ساختمان‌ها پایین باشد و اغلب سیستم آسانسور، لابی، امنیت یا خدمات برج دچار مشکل شوند، ارزش طبقات بالا بیشتر ضربه می‌خورد. 

در ادامه مفصل‌تر به بررسی این موضوع می‌پردازیم که آیا پرداخت هزینه‌های اضافی در برابر ویو بی‌نظیر و امنیت، منطقی است یا نه؟ 

ویو و امنیت vs هزینه‌های اضافی

همان‌طور که در بخش‌های قبلی هم به این موضوع اشاره داشتیم، گران‌ترین طبقه آپارتمان، به طور معمول در میان طبقات بالایی قرار دارد. از همین رو دید وسیع‌تر و چشم‌انداز بهتری از شهر و محیط اطراف برای ساکنین به همراه خواهد داشت. همچنین این واحد‌ها از نور طبیعی بیشتری نسبت به طبقات میانی و پایینی برخوردارند، علاوه بر آن، به دلیل فاصله‌ای که با سطح خیابان دارند، محیطی امن‌تر و دلنشین‌تر ایجاد می‌کنند که هم برای ساکنین و هم برای مستأجران جذابیت ویژه‌ای دارد. همین خصوصیات به‌تنهایی می‌تواند بر افزایش قیمت فروش یا اجاره طبقه در بلندمدت تأثیر بگذارد. 

در مقابل بد نیست بدانید، درست است که واحد‌های گران‌قیمت از نظر امکانات و طراحی به‌روز هستند؛ اما در صورت عدم نگهداری مناسب یا بروز نقص‌های ساختاری مانند خرابی سیستم آسانسور، هزینه‌های اضافی برای تعمیر و نگهداری ممکن است ایجاد شود. به طور کلی هزینه‌های شارژ ماهیانه، مالیات، بیمه و نگهداری طبقات لوکس، بالاتر است و شاید بازده خالص سرمایه پایین بیاید. 

در مجموع، سرمایه‌گذاری برای خرید طبقات گران‌قیمت در آپارتمان‌های تهران مزایای چشمگیری مانند نمای فوق‌العاده، شرایط محیطی مطلوب و تقاضای پایدار دارد که می‌تواند در بلندمدت ارزش سرمایه را افزایش دهد. با این حال در کنار این مزایا، چالش‌هایی از جمله هزینه‌های اولیه بالا، ریسک نقدشوندگی و تأثیرات احتمالی سیاست‌های دولتی قرار دارد. به همین دلیل برای سرمایه‌گذاری موفق در این حوزه باید تحلیل دقیقی از روند بازار مسکن و بررسی وضعیت اقتصادی داشته باشید. همچنین از پلتفرم الوملک هم می‌توانید کمک بگیرید تا قیمت و ارزش دقیق طبقه موردنظرتان را کارشناسی کنید. 

چطور ارزش واقعی یک طبقه آپارتمان را محاسبه کنیم؟

برای محاسبه ارزش واقعی یک طبقه آپارتمان، باید علاوه بر توجه به مجموعه‌ای از عوامل فیزیکی و ظاهری ساختمان، به فاکتور‌های اقتصادی و موقعیت جغرافیایی آن نیز توجه کنید. در حقیقت برآورد و کارشناسی دقیق ارزش گران‌ترین طبقه آپارتمان، یک کار تخصصی است که باید با ترکیبی از تحلیل بازار، مقایسه املاک مشابه و بررسی شاخص‌های اقتصادی انجام شود. 

مراحل محاسبه ارزش واقعی یک طبقه آپارتمان

در ادامه، به صورت مرحله‌به‌مرحله نحوه محاسبه ارزش واقعی یک طبقه آپارتمان را توضیح می‌دهیم.

مرحله اول: بررسی مشخصات فیزیکی ملک

در ابتدا مشخصات فیزیکی طبقه از جمله متراژ مفید و مشاعات، سن بنا، نورگیری و جهت ساختمان (جنوبی به طور معمول ارزشمندتر است)، تعداد پارکینگ، انباری، آسانسور، کیفیت ساخت و مصالح داخلی (کابینت، کف، شیرآلات و...) را بررسی کنید. این موضوع را هم مدنظر قرار دهید که طبقات بالاتر، گران‌ترند، مگر اینکه آسانسور یا ویو نداشته باشند؛ البته در ادامه این بخش بیشتر به آن می‌پردازیم. 

مرحله دوم: تطبیق یا مقایسه با املاک مشابه در اطراف

برای این منظور فروش‌های اخیر در همان خیابان یا محله را بررسی کرده یا با آپارتمان‌هایی با شرایط و متراژ مشابه مقایسه کنید. همچنین باید تعدیل قیمت بر اساس تفاوت‌های موجود نسبت به ملک مشابه انجام شود. به عنوان مثال طبقه بالاتر، ویو بهتر یا امکانات خاص در نظر گرفته شود. 

مرحله سوم: بررسی موقعیت مکانی و منطقه‌ای

محله و منطقه‌ای که آپارتمان در آن قرار گرفته، یکی از فاکتور‌های مهم در قیمت‌گذاری طبقه محسوب می‌شود. دسترسی به مترو، بزرگراه‌ها، مدارس و مراکز خرید در کنار امنیت محله و اعتبار اجتماعی منطقه (مانند نیاوران در برابر جوادیه) از مواردی است که قیمت کلی ملک در آن محله را مشخص می‌کند. 

مرحله چهارم: در نظر گرفتن عوامل اقتصادی کلان در کشور

به طور کلی به وضعیت بازار مسکن تهران که آیا در دوره رکود قرار گرفته یا رونق؟ همچنین میزان نرخ تورم و نرخ سود بانکی باید توجه داشته باشید. به عنوان مثال اگر سود بانکی بالا باشد، ممکن است سرمایه‌گذاری در ملک ارزش کمتری داشته باشد. 

مرحله پنجم: فرمول قیمت‌گذاری نسبی

پس از بررسی موارد گفته شده و به دست آوردن متوسط قیمت معاملات در منطقه از فرمول ساده‌شده زیر می‌توان ارزش کل یک طبقه آپارتمان را محاسبه کرد. 

ارزش کل = (قیمت هر مترمربع × متراژ مفید) + ارزش پارکینگ + ارزش انباری ± تعدیلات

به عنوان مثال، یک واحد در طبقه 6 آپارتمانی شیک در محله‌های شمال تهران قرار دارد. این واحد به متراژ ۱7۰ متر، نوساز، دارای ۲ پارکینگ و یک انباری است، همچنین نورگیر خوبی از سمت جنوب دارد. فرض کنید متوسط قیمت منطقه برای هر مترمربع 190 میلیون تومان است. 

اگر برای ارزش پارکینگ و انباری به ترتیب 500 و 300 میلیون تومان و درصد تعدیلات (طبقه 6 با آسانسور و چشم‌انداز شهر) به میزان 6 درصد در نظر بگیرید، ارزش تقریبی کل طبقه به صورت زیر محاسبه می‌شود. 

• پارکینگ: ۵۰۰ میلیون × ۲ = ۱ میلیارد
• انباری: ۳۰۰ میلیون

ارزش متراژ = 170 × 190 = 32 میلیارد تومان

تعدیل طبقه = 32 × 6% = ۱. 92 میلیارد

ارزش کل = 32 + 1.92 + ۱ (پارکینگ) + ۰. ۳ (انباری) = 35.22 میلیارد تومان

در نهایت همان‌طور که در فرمول بالا برای محاسبه قیمت گران‌ترین طبقه آپارتمان، مشاهده کردید، به طور معمول قیمت واحد‌ها در هر طبقه، بین 2 تا 10 درصد بیشتر از طبقه قبلی است. این نکته را هم در نظر داشته باشید، در آپارتمان‌هایی که مشکلاتی همچون نداشتن آسانسور و پله‌های زیاد دارند، ارزش طبقات پایینی نسبت به طبقات بالاتر، تا 10 درصد گران‌تر می‌شوند. 

با این حال، آپارتمان‌ها و برج‌هایی که در مناطق شمالی پایتخت ساخته شده‌اند، از امکانات مدرن و بسیار خوبی برخوردارند. از سوی دیگر، طبقات بالایی این ساختمان‌ها، چشم‌اندازهای زیبایی به نمای کلی شهر دارند که یک مزیت عالی به حساب می‌آید. به همین دلیل واحد‌هایی که در طبقات بالایی قرار گرفته‌اند، گران‌تر بوده و حداقل اختلاف بین واحد‌های هر طبقه 2 درصد است. در حالت کلی تمامی این موارد با توجه به هر منطقه و آپارتمان، متفاوت بوده و نمی‌توان صرفاً از همین فرمول استفاده کرد. اگر تصمیم به خرید آپارتمان دارید، بهتر است از الوملک کمک بگیرید، چرا که سرویس قیمت‌گذاری ملک این پلتفرم به شما این امکان را می‌دهد که به صورت آنلاین و در کوتاه‌ترین زمان، قیمت خانه موردنظرتان را محاسبه کنید. در ادامه بیشتر این ابزار هوشمند را برای شما معرفی خواهیم کرد. 

ابزار الوملک برای کارشناسی طبقات

الوملک به عنوان مهم‌ترین پلتفرم‌های تخصصی آنلاین در حوزه ارزیابی و کارشناسی قیمت ملک در ایران، به شما این امکان را می‌دهد تا با استفاده از داده‌های به‌روز، هوش مصنوعی و مدل‌های تحلیلی پیشرفته، قیمت دقیق طبقات مختلف را به دقت بررسی کرده و ارزش واقعی گران‌ترین طبقه آپارتمان را مشخص کنید. در حقیقت الوملک به شما کمک می‌کند تا تفاوت‌های قیمتی طبقات را به صورت واقعی و مبتنی بر داده‌های جامع و به‌روز بسنجید و با هم مقایسه کنید. 

پیش‌تر نیز به این موضوع پرداختیم که طبقات مختلف یک ساختمان به دلیل عواملی همچون نورگیری، چشم‌انداز، طبقه قرارگیری نسبت به سر و صدا و... ارزش‌های متفاوتی دارند. ابزار الوملک با استفاده از الگوریتم‌های تحلیلی پیشرفته، تفاوت‌ها را مورد بررسی قرار داده و با مشخص‌کردن ارزش افزوده هر طبقه، یک گزارش منظم و استاندارد از کارشناسی طبقات ارائه می‌کند. 

از آنجایی که در بازار‌های پویا مانند مسکن تهران، سرعت و کارایی در اخذ تصمیمات سرمایه‌گذاری، بسیار اهمیت دارد، با الوملک با اطمینان بیشتری می‌توانید در زمان کوتاهی ارزش واقعی و متغیر‌های مؤثر بر قیمت طبقات را شناسایی کرده و تصمیم‌های سرمایه‌گذاری خود را بر اساس تحلیل‌های دقیق و مستند اتخاذ کنید. برای این منظور کافی است از بخش قیمت‌گذاری ملک در سایت، جزئیات دقیق طبقه موردنظرتان را وارد کرده و ارزیابی جامعی از قیمت و روند بازار دریافت کنید. 

آیا خرید طبقات لوکس، سرمایه‌گذاری خوبی است یا خیر؟

سرمایه‌گذاری و خرید گران‌ترین طبقه آپارتمان در تهران می‌تواند فرصتی جذاب برای داشتن یک دارایی لوکس و نگهداری ارزش سرمایه باشد؛ اما با چالش‌هایی نیز همراه است که در این متن به آن پرداختیم. اگر بودجه کافی دارید و به دنبال نگهداری بلندمدت ملک هستید، خرید طبقات لوکس در تهران سرمایه‌گذاری خوبی است. با این حال باید هزینه‌های جانبی این نوع سرمایه‌گذاری را در نظر بگیرید و بهتر است در مناطقی همچون الهیه، فرشته، ولنجک و نیاوران خرید کنید. در مقابل برای کسانی که به دنبال بازگشت سریع سرمایه یا نقدشوندگی بالا هستند، سرمایه‌گذاری در طبقات میان قیمت و مدرن در مناطق رو به رشد، همچون چیتگر یا تهرانسر منطقی‌تر خواهد بود. 

به بیان ساده‌تر، افرادی که دید طولانی‌مدت (بالای ۳ سال) داشته یا دغدغه نقدشوندگی فوری سرمایه خود را ندارند. همچنین به دنبال ارزش افزوده برند، کلاس و تمایز هستند، می‌توانند به این نوع سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ورود کنند. از سوی دیگر، سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت یا با نقدینگی محدود و کسانی که به بازده سریع نیاز دارند، بهتر است به فکر سرمایه‌گذاری و خرید املاک دیگر باشند. در این مسیر نیز می‌توانید از سرویس قیمت‌گذاری ملک پلتفرم الوملک استفاده کرده و بهترین گزینه متناسب با بودجه‌تان را بیابید. 

تحلیل بازدهی سرمایه‌گذاری در خرید طبقات لوکس طی ۵ سال گذشته

در 5 سال گذشته، با توجه به نرخ بالای تورم و کاهش ارزش پول ملی، بسیاری از سرمایه‌گذاران به خرید دارایی‌های ثابت از جمله املاک لوکس و گران‌ترین طبقه آپارتمان در تهران گرایش پیدا کرده‌اند. چرا که این نوع سرمایه‌گذاری به عنوان یک سپر در برابر تورم عمل می‌کند؛ به بیان دیگر، افزایش قیمت طبقات لوکس نه تنها موجب حفظ ارزش سرمایه بلکه منجر به رشد قابل توجه ارزش مالکیت شده است. 

از سوی دیگر، طبقات لوکس به دلیل طراحی مدرن، دسترسی به امکانات و خدمات ممتاز از جمله چشم‌انداز‌های بی‌نظیر، نورگیری عالی، فضای خصوصی بیشتر و امکانات رفاهی فراگیر، همچنین قرارگیری در مناطق کلیدی (مانند مناطق برجسته شمال تهران، زعفرانیه، نیاوران، الهیه و...) از تقاضای بالایی برخوردارند. بر اساس بررسی و تحلیل بازار، این واحد‌ها نسبت به بخش‌های دیگر بازار، ارزش افزوده بیشتری دارند، چرا که تعداد آن‌ها به دلیل محدودیت‌های ساختمانی کمتر بوده و تقاضا بیش از عرضه است. 

تجزیه و تحلیل عددی و روند‌های سالانه بازدهی سرمایه‌گذاری

تحلیل روند‌های بازار طی دوره 5 سال گذشته (از سال 1399 تا 1403) تصویری کلی از رشد قیمت طبقات لوکس در تهران را نشان می‌دهد. به عنوان نمونه، در یک مدل فرضی، نرخ رشد سالانه قیمت با توجه به شرایط اقتصادی و قیمت هر مترمربع به صورت زیر برآورد شده است: 

بر اساس داده‌های جدول بالا، میانگین نرخ رشد مرکب در این دوره 5 ساله، به طور تقریبی در حدود 11 درصد بوده است. از طرفی سالانه بین 5 تا 8 درصد رشد درآمد حاصل از اجاره در واحد‌های لوکس اتفاق افتاده است. به همین دلیل می‌توان گفت که بازدهی ترکیبی یعنی افزایش قیمت فروش به همراه درآمد اجاره در این بازه زمانی، به گونه‌ای بوده که سرمایه‌گذاران را در یک شرایط امن نگه داشته است. 

با تحلیل کامل بازدهی این نوع سرمایه‌گذاری، به نظر می‌رسد خرید گران‌ترین طبقه آپارتمان به ویژه در مناطق برجسته مانند زعفرانیه، نیاوران و الهیه به عنوان دارایی‌های مقاوم در برابر تورم در شرایط تورمی عمل می‌کنند. علاوه بر افزایش قیمت فروش، طبقات لوکس به دلیل عرضه کمتر و تقاضای بالا از سوی مستأجران، به ویژه در دوره‌هایی که اقتصاد دچار بی‌ثباتی است، اجاره‌بهای مناسبی نیز ارائه داده‌اند که این امر به معنی رشد پیوسته ارزش سرمایه در بلندمدت است. 

با این حال چالش‌هایی همچون سرمایه اولیه بالا، هزینه‌های نگهداری و نقدشوندگی پایین‌تر در مواقع بحرانی همواره وجود داشته‌اند. موفقیت در این حوزه و بهره‌مندی از فرصت‌های موجود، مستلزم تحلیل دقیق هر پروژه، انتخاب مناطق هدفمند و مشاوره با کارشناسان بازار خواهد بود. 

جمع‌بندی

گران‌ترین طبقه آپارتمان، به طور معمول در میان طبقات بالایی قرار گرفته و به دلایلی همچون نورگیری بیشتر، چشم‌انداز زیباتر و دور بودن از سر و صدای خیابان، قیمت بیشتری دارد. در متن بالا در مورد دلایل گران‌تر بودن بعضی از طبقات آپارتمان در تهران و مزایا و معایب آن مطالبی را با شما در میان گذاشتیم. در نهایت به این سؤال مهم پاسخ دادیم که آیا خرید طبقات لوکس آپارتمان با هدف سرمایه‌گذاری برای آینده، توجیه اقتصادی دارد یا نه؟ 

به طور کلی انتخاب طبقه برای سکونت به نظر و سلیقه شخصی شما بستگی دارد. با این حال چنانچه بودجه قابل توجهی داشته و برنامه بلندمدتی نیز برای سرمایه‌گذاری دارید، خرید طبقات گران و خاص آپارتمان، می‌تواند سودآور باشد؛ البته باید کیفیت ساخت، امکانات برج، موقعیت جغرافیایی، برند سازنده و شرایط مدیریت ساختمان بسیار عالی باشد. الوملک نیز در کنار شماست تا با ابزار هوشمند قیمت‌گذاری ملک، بتوانید در کوتاه‌ترین زمان و به صورت آنلاین، قیمت طبقه موردنظرتان را محاسبه کرده و یک گزارش کارشناسی کامل از میزان ارزش آن دریافت کنید. اگر سؤالی در این مورد دارید، کافی است با کارشناسان پشتیبانی شرکت در تماس باشید.