شاید یکی از مهم‌ترین و پرهزینه‌ترین معاملات مالی در زندگی هر فرد، خرید یا فروش ملک باشد. از سوی دیگر در سال 1404، با توجه به تغییرات تورمی، اصلاحات مالیاتی و به‌روزرسانی قوانین و تعرفه‌ها، اطلاع دقیق از هزینههای جانبی این معاملات اهمیتی دوچندان پیدا کرده است. در حقیقت در بازار پرچالش مسکن ایران، آگاهی از قوانین و دانستن دقیق میزان هزینههای خرید و فروش ملک، برای مشاوران املاک، مالکان و خریداران امری ضروری به نظر می‌رسد. در این مقاله، با نگاهی جامع و موشکافانه به بررسی تمامی هزینههای معاملات ملکی در سال 1404 می‌پردازیم و نقش آگاهی از این هزینهها را در تصمیم‌گیری بهتر بررسی می‌کنیم.
برخلاف تصور عموم که گمان می‌کنند با تعیین قیمت ملک و پرداخت آن همه چیز تمام میشود، واقعیت این است که هزینههای متعددی در جریان یک معامله موفق وجود دارد که شاید نادیده گرفته شوند و در نهایت منجر به خسارات مالی، مشکلات حقوقی و حتی برهم خوردن معامله شود. در این بخش، دلایل اصلی اهمیت دانستن هزینههای خرید و فروش ملک را با جزئیات بررسی می‌کنیم.
در معاملات ملکی، حتی یک درصد کسری در نقدینگی هم می‌تواند از انجام معامله جلوگیری کرده یا باعث شود تا خریدار برای تأمین وجه از منابع گران‌قیمت همچون وام، قرض فوری و فروش دارایی با ضرر استفاده کند. در حقیقت بسیاری از خریداران تنها به قیمت ملک توجه می‌کنند، در حالی که هزینههای جانبی همچون حقالتحریر، مالیات، کمیسیون، هزینههای بانکی، انشعابات و... ممکن است تا 5 الی 10 درصد از ارزش ملک را به خود اختصاص دهند.
از سوی دیگر فروشنده هم شاید فراموش کند که باید هزینههایی مانند مالیات نقل و انتقال، مفاصاحساب شهرداری و دارایی و گاهی هزینه تسویه وام یا عوارض ساختمانی را پرداخت کند. نداشتن اطلاعات کافی گاهی باعث شده یکی از طرفین دچار فشار مالی شدید شود. به همین دلیل بهتر است با برنامه‌ریزی دقیق مالی و پیش‌بینی بودجه موردنیاز برای هزینههایی همچون دفترخانه، مالیات، بانک و مشاور املاک، مانع از غافلگیری مالی در لحظه آخر شوید.
در بسیاری از معاملات، به دلیل عدم شفافیت در مورد هزینههای خرید و فروش ملک و مسئولیت هر طرف، اختلافاتی به وجود می‌آید. به عنوان مثال شاید این سؤالات مطرح شود که هزینه انتقال سند را خریدار باید بدهد یا فروشنده؟ مالیات نقل و انتقال با چه کسی است؟ یا اینکه کمیسیون مشاور املاک باید چگونه تقسیم شود؟ در حقیقت اگر طرفین، اطلاعات و توافق شفافی در مورد تقسیم هزینهها نداشته باشند، این مسائل می‌تواند منجر به تنش، دعوا‌های حقوقی و حتی فسخ معامله شود.
برخی از هزینههای قانونی مثل مالیات نقل و انتقال، دارای مهلت قانونی پرداخت هستند. در صورت تأخیر، ممکن است جریمه‌هایی همچون تأخیر در پرداخت مالیات، جریمه نقل و انتقال غیرقانونی یا بدون سند رسمی و در نهایت هزینههای دادرسی و وکالت در صورت بروز مشکل، به فرد تحمیل شود. به همین جهت، داشتن اطلاعات دقیق در این زمینه، می‌تواند از جریمه‌ها و ضرر‌های قانونی جلوگیری کند.
وقتی خریدار یا فروشنده دید روشنی نسبت به هزینههای خرید و فروش ملک دارد، می‌تواند روی قیمت نهایی بهتر مذاکره کرده و منابع مالی خود را به‌درستی برنامه‌ریزی کند. از سوی دیگر این امکان وجود دارد که بین گزینه‌های مختلف خرید ملک با سند یا قولنامهای، مقایسه انجام دهد. همچنین برای موقعیت‌هایی مثل خرید با وام بانکی، ارزیابی کند که آیا توان بازپرداخت دارد یا خیر؟ برای تصمیم‌گیری مطمئن می‌توانید از خدمات قیمت‌گذاری ملک پلتفرم الوملک نیز کمک بگیرید تا علاوه بر صرفه‌جویی در برخی از هزینه، خیالتان بابت قیمت منصفانه خانه راحت باشد.
آگاهی نسبت به هزینههای خرید و فروش ملک، سپری در برابر فریب و سوءاستفاده است. این امر باعث شده تا خریداران و فروشندگان با اطمینان بیشتری معامله انجام دهند. چرا که برخی از افراد سودجو در این مسیر ممکن است از ناآگاهی طرف مقابل سوءاستفاده کرده و هزینههای غیرقانونی یا غیرضروری را تحمیل کنند.
در مجموع دانستن دقیق هزینههای خرید و فروش ملک برای مالکان، مشاوران املاک و خریداران یک ضرورت است، نه یک انتخاب؛ چرا که این آگاهی به افراد کمک می‌کند تا معامله‌ای بی‌دردسر و قانونی انجام دهند. همچنین با تصمیم‌گیری منطقی‌تر و حرفه‌ای‌تر، از ضرر و زیان مالی و بروز اختلافات حقوقی جلوگیری کنند. برای رسیدن به این آگاهی، پیشنهاد میشود در کنار استفاده از سرویس آنلاین قیمت‌گذاری ملک، از مشاوران الوملک نیز کمک بگیرید.
یکی از مهم‌ترین مراحل حقوقی در خرید و فروش املاک، فرایند استعلام ملک پیش از تنظیم سند رسمی است. این مرحله شامل چندین استعلام قانونی بوده که هر کدام هزینه خاص خود را دارند و پرداخت آن‌ها ضروری و الزامی است. در ادامه این بخش همراه ما باشید تا با ذکر موارد، مراجع مربوطه، حدود قیمت و توضیحات دقیق، هزینههای استعلام ملک در سال 1404 را بیان کنیم.
قبل از اینکه انواع هزینههای استعلام ملکی را با شما در میان بگذاریم، بهتر است این موضوع را مطرح کنیم که این هزینه بر چه اساسی محاسبه میشود؟ در حقیقت کلید اصلی تعیین مبلغ اکثر هزینههای اصلی انتقال سند، ارزش معاملاتی ملک است که این ارزش به طور معمول بسیار پایین‌تر از قیمت روز و واقعی ملک در بازار خواهد بود.
ارزش معاملاتی توسط کمیسیون تقویم املاک متشکل از نمایندگان اداره ثبت اسناد و املاک، اداره امور مالیاتی، شهرداری (برای املاک داخل محدوده شهر) و سازمان جهاد کشاورزی (برای املاک خارج از محدوده شهر) تعیین میشود. از سوی دیگر برای هر ملک با توجه به موقعیت مکانی همچون منطقه، بلوک و خیابان، نوع کاربری (مسکونی، تجاری یا اداری) و سایر مشخصات، متفاوت خواهد بود. در مجموع به عنوان پایه اصلی محاسبات هزینه، دفاتر اسناد رسمی و اداره امور مالیاتی برای محاسبه حقالتحریر و مالیات نقل و انتقال، فقط مقدار ارزش ملک را از سامانه مربوطه استعلام می‌کنند.
هر زمان که تصمیم به دریافت مجوز ساخت و ساز یا خرید و فروش ملک داشته باشید، باید عوارض شهرداری ملک را بپردازید. در حقیقت این استعلام مربوط به بدهی‌های ملک به شهرداری است و باید پیش از انتقال سند به طور کامل تسویه شود.
همچنین سایر مشخصات ساختمان همچون تعداد طبقات، سن سازه، متراژ و نوع کاربری ملک در هزینه نهایی تأثیرگذار خواهد بود.
واحد درآمد یا امور مالی شهرداری منطقه مربوطه
عوارض نوسازی و پسماند شهری، بسته به مساحت ملک، منطقه جغرافیایی، سال ساخت، نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری) و تخفیف‌های اعمال شده از سوی شهرداری، ممکن است بین 2 تا 15 میلیون تومان برآورد شود.
با این حال در صورت وجود خلافی یا بدهی مربوط به تغییر کاربری، این مبلغ می‌تواند تا حدود 50 میلیون تومان یا بیشتر نیز برسد. در نهایت این نکته مهم را نیز در نظر داشته باشید که به طور معمول پرداخت این هزینهها بر عهده فروشنده است، مگر توافقی خلاف آن بین طرفین وجود داشته باشد.
به طور کلی قبوض عوارض شهرداری ملک را می‌توانید از طریق مراجعه حضوری به بانک‌ها یا دستگاه‌های ATM و دفاتر خدمات الکترونیک پرداخت کنید. همچنین این امکان برای شما فراهم است که به صورت غیرحضوری از همراه بانک‌ها، اپلیکیشن‌های پرداخت، اینترنت بانک‌ها و سامانه تلفنی ۱۳۷ برای این منظور استفاده کنید.
یکی از انواع مالیات بر املاک در سال 1404، بحث مالیات نقل و انتقال ملک (بر اساس ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم) است که باید درصد مشخصی از ارزش ملک مورد معامله به عنوان مالیات پرداخت شود. در حقیقت بدون پرداخت این نوع مالیات، نمی‌توانید برای انتقال سند اقدام کنید. این موضوع را هم مدنظر قرار دهید که مالکان در هر نوع کاربری مسکونی، تجاری و...، ملزم به تسویه حساب مالیات نقل و انتقال ملک هستند. مبلغ آن نیز بعد از قطعی شدن معامله در دفتر اسناد رسمی به طور دقیق محاسبه میشود.
اداره کل امور مالیاتی منطقه‌ای که ملک موردنظر در آن قرار دارد.
همان‌طور که پیش‌تر نیز اشاره کردیم، در سال 1404، نرخ این نوع مالیات بر اساس درصدی از ارزش معاملاتی ملک، نه قیمت واقعی فروش محاسبه میشود. میزان این ارزش با توجه به نرخ منطقه‌ای تعیین شده و به طور معمول کمتر از قیمت واقعی بازار است.
طبق قانون، فرمول محاسبه میزان مالیات نقل و انتقال ملک در سال 1404 برابر است با:
5 درصد از ارزش معاملاتی اعلام‌شده توسط اداره دارایی
اگر ارزش منطقه‌ای آپارتمان مورد معامله، ۳ میلیارد تومان تعیین شده باشد، مالیات نقل و انتقال ملک برابر خواهد بود با:
5% × ۳,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ = ۱۵۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
توجه داشته باشید که در صورت تصویب و اجرای کامل قانون مالیات بر عایدی سرمایه در سال 1404، تا 15 الی 25 درصد سود حاصل از فروش نیز مشمول مالیات خواهد بود؛ البته برخی موارد بر اساس قانون معاف از پرداخت معالیت خواهند شد. از سوی دیگر چنانچه ملک دارای حق واگذاری محل یا سرقفلی باشد، ممکن است مالیات‌های دیگری نیز اعمال شود. در نهایت همان‌طور که گفتیم باید برگه مفاصا حساب دارایی پیش از حضور در دفترخانه اخذ شود، چرا که بدون آن، سند قابل انتقال نیست.
به طور کلی استعلام ثبت اسناد برای بررسی مالکیت، وضعیت بازداشت، توقیف، رهن یا محدودیت‌های ثبتی ملک انجام میشود. این مورد به عنوان یکی از هزینههای خرید و فروش ملک محسوب شده که باید قبل از معامله به فکر آن باشید تا با کسری نقدینگی مواجه نشوید. برای این نوع استعلام، مواردی همچون مالک رسمی ملک (با شماره سند و پلاک ثبتی)، صحت موقعیت و اطلاعات ثبتی بررسی شده و در نهایت گواهی امکان نقل و انتقال توسط اداره ثبت اسناد صادر میشود.
اداره ثبت اسناد ناحیه‌ای که ملک موردنظر در آن قرار دارد.
این نوع هزینه بسته به نوع ملک و تعداد پلاک‌های ثبتی، ممکن است بین 300 هزار تا 800 هزار تومان برآورد شود. از سوی دیگر اگر نیاز به اصلاح نقشه، تعیین حدود یا استعلام تکمیلی باشد، می‌تواند هزینهها تا 2 میلیون تومان افزایش یابد.
در حال حاضر پرداخت این استعلامات به‌سادگی از طریق سامانه‌های برخط مانند برخی از همراه بانک‌ها، اپلیکیشن‌های پرداخت و اینترنت بانک‌ها انجام می‌گیرد.
این نوع استعلامات شامل بدهی انشعاباتی همچون برق، گاز، آب و تلفن، وضعیت کنتور‌ها و... میشود. به طور کلی اخذ استعلام این هزینهها الزامی نیستند؛ ولی در برخی معاملات برای اطمینان خریدار از بدهی یا وضعیت انشعابات انجام میشوند.
هزینه استعلام و تسویه هر انشعاب در سال 1404 به عوامل مختلفی بستگی دارد. با این حال می‌تواند بین حدود 150 تا 500 هزار تومان متغیر باشد؛ البته برای هر مورد در صورت بدهی قبلی ممکن است افزایش یابد.
در صورتی که استعلامات گفته شده توسط مشاور املاک یا دفترخانه پیگیری شده و خدماتی همچون پیگیری فیزیکی یا اینترنتی استعلام‌ها، دریافت گواهی مفاصاحساب و انجام مکاتبات اداری ارائه شود، هزینه جداگانه‌ای به همراه دارد. به عنوان مثال در سال 1404 بین 500 هزار تا 2 میلیون تومان به‌عنوان حق‌الزحمه خدمات (در صورت درخواست و توافق) دریافت میشود.
به طور خلاصه در جدول زیر هزینههای خرید و فروش ملک برای استعلامات مربوطه را آورده‌ایم تا دیدگاه بهتری نسبت به این موضوع پیدا کنید.
|
نوع استعلام |
مرجع دریافت |
هزینه تقریبی (تومان) |
توضیحات |
مدارک موردنیاز |
نکات مهم |
|
استعلام شهرداری (عوارض و نوسازی، پسماند، تخلفات) |
شهرداری منطقه |
2 تا 15 میلیون |
بسته به منطقه جغرافیایی، متراژ و سایر مشخصات، برای هر ملک متفاوت است. |
سند مالکیت، کد نوسازی، کارت ملی مالک |
بدهی ملک باید صفر شود. مفاصاحساب برای انتقال سند لازم است. |
|
استعلام دارایی (مالیات نقلوانتقال) |
اداره مالیات منطقه |
حدود 5 درصد ارزش معاملاتی ملک |
پرداخت هزینه به عهده فروشنده است. |
سند مالکیت، کارت ملی، کد رهگیری یا قولنامه رسمی |
بدون مفاصاحساب دارایی، سند قابل انتقال نیست. |
|
استعلام ثبت اسناد |
اداره ثبت منطقه |
در حدود 300 تا 800 هزار تومان |
بررسی مالکیت، توقیف، رهن و... انجام میشود. |
مشخصات پلاک ثبتی، سند رسمی ملک |
در صورت نیاز به اصلاح نقشه یا موقعیت، ممکن است هزینه بالاتر رود. |
|
استعلام تأسیسات و انشعابات |
شرکت‌های خدماتی همچون گاز، آب و برق |
150 تا 500 هزار برای هر انشعاب |
گرفتن این استعلام اختیاری است و در صورت درخواست خریدار انجام میشود. |
شماره اشتراک یا قبض، سند ملک |
- |
|
انجام خدمات استعلام توسط مشاوران |
دفاتر اسناد رسمی و مشاورین املاک |
500 هزار تا 2 میلیون تومان |
در صورت استفاده از خدمات واسطه، این هزینه باید پرداخت شود. |
وکالت‌نامه یا رضایت‌نامه |
برای کسانی که نمی‌خواهند خودشان پیگیری کنند مناسب است. |
|
مفاصاحساب تأمین اجتماعی (در املاک تجاری و صنعتی) |
شعب تأمین اجتماعی |
متغیر (گاهی تا ده‌ها میلیون) |
این استعلام مخصوص املاک دارای سابقه فعالیت تجاری یا تولیدی است. |
مدارک فعالیت، شناسه صنفی |
بدون مفاصاحساب تأمین اجتماعی، سند تجاری یا صنعتی قابل انتقال نیست. |
در مجموع دریافت استعلام‌های قانونی و فنی ملک در سال 1404 بخش جدانشدنی از هزینههای خرید و فروش ملک هستند. در حقیقت این نوع استعلام‌ها علاوه بر اینکه به اعتبار معامله کمک کرده، باعث میشوند که خریدار و فروشنده از وجود بدهی‌ها، مشکلات حقوقی یا محدودیت‌های نقل و انتقال سند مطلع شوند. همچنین آگاهی از این هزینهها و برنامه‌ریزی برای پرداخت آن‌ها، باعث کاهش ریسک، تسهیل فرایند معامله، و حفظ امنیت مالی دو طرف خواهد شد.
این موضوع را هم فراموش نکنید که اولویت با استعلام شهرداری و دارایی است؛ زیرا زمان‌بر و الزامی هستند. اگر ملک وام‌دار یا در رهن بانک است، ابتدا باید استعلام بانک و تسویه وام انجام شود. از سوی دیگر مدت اعتبار برخی استعلامات (مثل دارایی و شهرداری) محدود خواهد بود.
در سال ۱۴۰۴، هزینههای خرید و فروش ملک مرتبط با انتقال سند و خدمات دفاتر اسناد رسمی در ایران دستخوش تغییراتی شده‌اند. برخی از این هزینهها در بخش‌های مختلف از جمله حقالتحریر، حق‌الثبت و سایر خدمات ثبتی شامل افزایش تعرفه‌ها شده‌اند. در ادامه، به بررسی جزئیات این هزینهها پرداخته و در نهایت، خلاصه‌ای از آن‌ها را در قالب جدول ارائه خواهیم کرد.
حقالتحریر و حق‌الثبت از جمله هزینههای خرید و فروش ملک هستند که در دفترخانه پرداخت خواهد شد و هر کدام از آن‌ها مربوط به خدمات مشخصی میشوند. در ادامه به طور دقیق‌تری این هزینهها را بررسی می‌کنیم.
حقالتحریر، دستمزد قانونی دفتر اسناد رسمی است که برای تنظیم سند پرداخت میشود. این هزینه برای خدماتی همچون تهیه و تنظیم متن سند، احراز هویت، انجام استعلامات الکترونیکی، بررسی حقوقی و قانونی مدارک و اطمینان از صحت اطلاعات آن، همچنین ثبت معامله در سامانه ثبت آنی محاسبه خواهد شد. به طور معمول هزینه حقالتحریر به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم میشود.
از سوی دیگر مبلغ حقالتحریر با توجه به ارزش معاملاتی ملک موردنظر و بر اساس تعرفه ابلاغیه توسط قوه قضائیه برای دفاتر اسناد رسمی در سال ۱۴۰۴، برآورد میشود. این نکته را در نظر داشته باشید که این تعرفه به صورت پلکانی است، بدین معنا که تا یک سقف مشخص از ارزش معاملاتی درصد ثابتی داشته؛ ولی برای مبالغ بالاتر، درصد‌ها تغییر می‌کنند. برای اعداد بالاتر به طور معمول نرخ درصد، کمتر میشود.
برای این منظور دفتر اسناد رسمی بر اساس ارزش معاملاتی ملک و با توجه به جدول تعرفه سال 1404، مبلغ دقیق را محاسبه کرده و اعلام می‌کند. به عنوان مثال، اگر طبق تعرفه حقالتحریر برای تا ۱۰۰ میلیون تومان ارزش معاملاتی، یک درصد (1%) و از ۱۰۰ میلیون تومان به بالا نیم درصد (0.5%) تعیین شده باشد، در این صورت چنانچه ارزش معاملاتی ملک شما 250 میلیون تومان برآورد شود، حقالتحریر به صورت زیر در نظر گرفته خواهد شد.
(1% × ۱۰۰ میلیون) + (0.5% × 150 میلیون) = حقالتحریر انتقال سند
اعداد این مثال به صورت فرضی بوده و برای درک بهتر ساختار پلکانی آورده شده است. حقالتحریر تنظیم وکالت نامه فروش یا انتقال سند ملک موردنظرتان باید مطابق با تعرفه حق‌الزحمه دفاتر اسناد رسمی در سال جدید محاسبه شود.
همان‌طور که پیش‌تر بیان کردیم، یکی دیگر از انواع هزینههای خرید و فروش ملک، حق‌الثبت است که به طور معمول برای ثبت رسمی سند در دفاتر اسناد رسمی پرداخت میشود. میزان این هزینه بسته به ارزش معامله و نوع سندی که ثبت خواهد شد، متفاوت است. با این حال برای هر کاربری عدد ثابتی است که در محاسبه نهایی حقالتحریر لحاظ خواهد شد یا یک مبلغ جزئی به صورت جداگانه دریافت میشود.
به بیان ساده‌تر تعرفه حق‌الثبت برای ایجاد یک نسخه رسمی و معتبر از سند و ثبت آن در سیستم‌های ثبت اسناد با هدف ایجاد امنیت حقوقی و جلوگیری از بروز اختلافات آینده تعیین شده و پرداخت آن به عهده خریدار است.
در قانون بودجه سال ۱۴۰۴، برای حق‌الثبت اسناد و گواهی‌های مرتبط با املاک نرخ ثابتی در نظر گرفته شده است. برخی از این موارد عبارت‌اند از:
|
شرح سند |
تعرفه 1404 |
|
اسناد غیرمالی مرتبط با املاک |
همچنان ۲۰,۰۰۰ تومان باقی‌مانده است. |
|
گواهی امضا، فسخ و اقاله |
مجموعاً ۴۵,۰۰۰ تومان (۲۰,۰۰۰ + ۲۵,۰۰۰ تومان) به‌ازای هر مورد در نظر گرفته شده است. |
|
برابر اصل هر نوع سند |
از ۴,۰۰۰ تومان به ۵,۰۰۰ تومان افزایش یافته است. |
|
درخواست صدور سند مالکیت |
از ۱۵۰,۰۰۰ تومان به ۲۰۰,۰۰۰ تومان افزایش یافته است. |
به طور کلی پس از انتقال سند خرید و فروش ملک در دفترخانه اسناد رسمی، سند مالکیت جدید به نام خریدار و به صورت الکترونیکی صادر میشود. برای صدور سند مبلغی به عنوان حق ثبت دریافت شده که هر سال تعرفه آن توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعیین خواهد شد.
علاوه بر موارد فوق که به آن به صورت دقیق و با جزئیات اشاره کردیم، ممکن است برای انتقال سند هزینههای دیگری همچون هزینه استعلامات خاص، فک رهن، صدور اجرائیه یا هزینه کپی برابر اصل مدارک در صورت نیاز نیز وجود داشته باشد که به طور معمول مبلغ زیادی به هزینه نهایی اضافه نخواهد شد.
از طرفی دفاتر اسناد رسمی موظف به دریافت مالیات بر ارزش افزوده بر اساس نرخ مصوب هستند که این مبلغ بر اساس درصدی از حقالتحریر محاسبه میشود. همچنین با توجه به الکترونیکی شدن فرایندها، هزینه‌ای برای صدور سند الکترونیکی دریافت میشود که مبلغ آن ثابت و مشخص است. به طور کلی این هزینهها بر اساس نوع خدمت و تعرفه‌های مصوب محاسبه میشوند.
به طور معمول فاکتور‌های مختلفی در برآورد هزینههای خرید و فروش ملک در بخش دفاتر اسناد رسمی دخیل هستند که در ادامه بررسی می‌کنیم.
بزرگ‌ترین عامل تعیین‌کننده، مبلغ درج‌شده در سند (ارزش رسمی ملک) است؛ به‌گونه‌ای که برای املاک با ارزش کمتر، هزینهها به‌صورت درصد یا مبلغ ثابت محدودی تعیین میشوند و با افزایش ارزش سند، علاوه بر مبلغ پایه، درصدی از افزایش ارزش نیز محاسبه خواهد شد.
تعرفه‌های موجود بسته به اینکه ملک مورد معامله مسکونی، تجاری یا آپارتمانی است، متفاوت خواهد بود.
بسته به موقعیت جغرافیایی ملک، در برخی مناطق، ممکن است تعرفه‌های اجرایی و هزینههای جزئی (مانند هزینههای استعلام و تأیید اضافی) تفاوت‌هایی داشته باشند.
در نهایت نیز به علت نرخ تورم و به‌روزرسانی تعرفه‌های مصوب، ارقام ارائه‌شده به طور معمول دوره به دوره تغییر می‌کنند. به همین دلیل همواره توصیه میشود قبل از هر معامله‌ای، آخرین اعلامیه‌های رسمی را مرور کرده یا از مشاوره حقوقی و ملکی بهره‌مند شوید.
دفاتر اسناد رسمی از یک جدول تعرفه‌بندی شده برای این منظور استفاده می‌کنند. به عنوان مثال اگر ارزش سند پایین باشد، هزینه به صورت یک مبلغ ثابت یا درصد کمی از آن تعیین میشود. در مقابل برای املاک با ارزش سند متوسط یا بالا؛ علاوه بر یک مبلغ پایه، درصدی از ارزش سند بالاتر از یک حد معین نیز به هزینه اضافه میشود. با این حال سقف مشخصی برای هزینههای محضر وجود دارد که در معاملات با ارزش بسیار بالا اعمال شده تا از افزایش بی‌رویه هزینههای نقل و انتقال سند جلوگیری شود.
در آخر میتوان گفت برخی از هزینههای خرید و فروش ملک مرتبط با خدمات دفاتر اسناد رسمی نسبت به سال قبل افزایش یافته‌اند و برخی دیگر همچنان ثابت باقی مانده‌اند. از همین رو برای جلوگیری از بروز مشکلات و اطمینان از پرداخت صحیح هزینهها، توصیه میشود قبل از مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، از تعرفه‌های به‌روز مطلع شوید. همچنین می‌توانید با دفترخانه مورد نظر هماهنگی‌های لازم را انجام دهید تا با استعلام ارزش معاملاتی ملک شما از سامانه مربوطه، هزینه دقیق حقالتحریر، حق‌الثبت و سایر هزینهها را بر اساس آخرین تعرفه‌های رسمی سال ۱۴۰۴، برای شما محاسبه کنند. کارشناسان حرفه‌ای الوملک نیز آماده ارائه مشاوره در خصوص ارائه بهترین و مطمئن‌ترین راهکار برای اطلاع از هزینه دقیق انتقال سند ملک، نحوه پرداخت و تقسیم هزینهها به شما هستند.
اکنون که با بسیاری از هزینههای خرید و فروش ملک، آشنا شدید، شاید این سؤال برایتان مطرح شود که چه کسی باید این هزینهها را پرداخت کند؟ در حقیقت برخی از هزینههای نقل و انتقال ملک بر عهده فروشنده است و برخی دیگر را باید خریدار پرداخت کند؛ البته مواردی را هم به طور مساوی هر دو طرف معامله می‌پردازند. برای این که چشم‌انداز بهتری از این موضوع پیدا کنید در ادامه جدولی را تنظیم کردیم که پیشنهاد میشود نگاهی به آن بیندازید.
|
نوع هزینه |
شرح |
چه کسی پرداخت می‌کند؟ |
|
استعلام گرفتن ثبت اسناد |
این هزینه باید به دفترخانه اسناد رسمی بابت استعلامات مربوطه پرداخت شود. |
فروشنده |
|
مالیات نقل و انتقالات سند |
اداره دارایی به طور معمول 5 درصد ارزش معاملاتی ملک را دریافت می‌کند. |
فروشنده |
|
کمیسیون مشاور املاک |
این مورد بر اساس تعرفه اتحادیه مشاورین املاک مشخص میشود؛ اما به طور قانونی نیم درصد ارزش ملک را به عنوان کمیسیون باید پرداخت؛ ولی باز هم ممکن است متغیر باشد. |
طرفین معامله به طور مساوی |
|
سندزدن ملک تجاری |
این هزینه شامل مواردی همچون دارایی و مالیات بر درآمد میشود. |
طرفین معامله |
|
حق ثبت سند |
هزینه ثبت‌کردن سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی است. |
فروشنده |
|
حقالتحریر دفتر اسناد رسمی |
در هر سال تعرفه قانونی و مشخصی اعلام میشود. |
طرفین معامله |
|
هزینههای جانبی شهرداری اعم از خلافی، پسماند، نوسازی و... |
با توجه به سن ملک، خرید و فروش‌های سابق و پرداختی‌ها متغیر خواهد بود. |
فروشنده |
این نکته را هم مدنظر قرار دهید که پرداخت هزینههای فوق، ممکن است بر اساس توافق طرفین تغییر کند. همچنین گاهی برای املاک تجاری، هزینههایی همچون مالیات بر اجاره یا مالیات بر درآمد نیز اضافه خواهد شد. با این حال به طور معمول فروشنده موظف است که پیش از انتقال سند، تمامی مدارک لازم را محیا کرده و هزینههای مشخص شده را پرداخت کند.
با توجه به شرایط اقتصادی و تورمی کشور، سازمان ثبت اسناد رسمی و مراجع ذی‌صلاح در سال ۱۴۰۴ با هدف تطبیق تعرفه‌ها با وضعیت اقتصادی، به‌روزرسانی‌هایی در قیمت‌ها اعمال کردند. این به‌روزرسانی‌ها منجر به افزایش هزینههای مربوط به انتقال سند ملکی نیز شده است. در ادامه یک نمودار مفهومی از روند افزایش هزینهها و سپس تحلیلی کامل ارائه کرده‌ایم.
برای مثال، فرض کنید یک فایل انتقال سند برای یک واحد آپارتمان در حدود ۳ میلیارد تومانی شامل هزینههای اصلی زیر است:
|
شرح هزینه |
قیمت در سال 1403 (میلیون تومان) |
قیمت در سال 1404 (میلیون تومان) |
افزایش تقریبی قیمت (میلیون تومان) |
درصد افزایش تقریبی قیمت |
|
حقالتحریر (تنظیم سند) |
9.5 |
11 |
1.5 |
16 درصد |
|
هزینههای اداری و استعلام مدارک |
1.7 |
2.2 |
0.5 |
29 درصد |
|
مالیات نقل و انتقال |
65 |
70 |
5 |
8 درصد |
|
جمع کل |
76.2 |
83.2 |
7 |
9 درصد |
این نکته را در نظر داشته باشید که ارقام جدول به صورت نمونه و تقریبی هستند و بر مبنای تعرفه‌های اعلام‌شده در سال ۱۴۰۳ و تغییرات صورت‌گرفته در سال ۱۴۰۴ تنظیم شده‌اند.
در ادامه نمودار روند افزایش هزینهها را بر اساس داده‌های جدول بالا آورده‌ایم.
همچنین داده‌های جدول را بر اساس درصد افزایش قیمت در نمودار زیر بررسی می‌کنیم:
همان‌طور که از داده‌های جدول فوق و نمودار‌های رسم شده مشخص است؛ تعرفه‌های حقالتحریر برای ملک مورد نظر طی یک سال اخیر، افزایش حدود 16 درصدی را داشته است. در حقیقت به نظر می‌رسد این افزایش قیمت نشانگر تلاش برای تطبیق هزینهها با شرایط اقتصادی جدید باشد.
از سوی دیگر هزینههای اداری و استعلام مدارک نیز افزایش ۲۹ درصدی را نشان می‌دهد. این تغییرات با هدف توجه به تأمین دقت بیشتر در بررسی و ثبت اطلاعات سند خواهد بود. افزایش نسبی مالیات نقل و انتقال نشان می‌دهد نرخ قانونی در این بخش تغییر چندانی نیافته؛ زیرا مالیات‌های این حوزه به طور مستقیم از قانون و مقررات اعلام‌شده پیروی می‌کنند. در مجموع افزایش حدود ۹ درصدی در هزینههای انتقال سند این ملک، نتیجه ترکیبی تغییرات تعرفه حقالتحریر، هزینههای اداری و استعلام، همچنین افزایش اندک مالیات نقل و انتقال است.
از مهم‌ترین دلایل این افزایش قیمت میتوان به تورم و کاهش ارزش پول، به‌روزرسانی روند استعلام و ثبت مستندات، همچنین تغییر در سیاست‌های شهری همچون بیشترشدن عوارض شهرداری به‌منظور تطبیق با هزینههای واقعی خدمات عمومی و بودجه‌های شهری اشاره کرد. برای خریداران و فروشندگان ملک، آگاهی از این تغییرات و برنامه‌ریزی دقیق جهت تقسیم هزینهها اهمیت ویژه‌ای دارد؛ زیرا افزایش هزینههای اجرایی می‌تواند تأثیری مستقیم بر سود نهایی معامله داشته باشد.
در هر معامله ملکی، فرایند انتقال سند تنها به توافق طرفین محدود نیست؛ بلکه شامل مجموعه‌ای از هزینههای رسمی و غیررسمی است که باید در نظر گرفته شوند. در سال ۱۴۰۴ با توجه به تغییرات نرخ تورم و به‌روزرسانی تعرفه‌های مربوط به اسناد رسمی، میزان هزینههای خرید و فروش ملک در تمامی حوزه‌های قانونی، خدماتی و جانبی دستخوش تغییراتی شده‌اند. در ادامه این بحث به بررسی دقیق مباحث و هزینههای مرتبط از قبیل هزینههای قرارداد، کد رهگیری و نیز عوارض جانبی نظیر عوارض آموزش و پرورش می‌پردازیم.
در ابتدا بد نیست بدانید که سامانه کد رهگیری ملکی با هدف ایجاد امنیت و جلوگیری از کلاهبرداری در معاملات بازار مسکن راه‌اندازی شد. به‌گونه‌ای که تمامی نقل و انتقالات ملکی در این سامانه ثبت شده و با این کار اگر ملک دارای بدهی بانکی باشد به سادگی مشخص میشود یا اینکه هیچ شخصی نمی‌تواند ملکی را به چندین نفر بفروشد.
برای دریافت کد رهگیری قولنامه باید طرفین معامله، با در دست داشتن مدارک لازم به مشاور املاک مراجعه کرده و برگه پیش‌نویس قرارداد را تنظیم و امضا کنند. در مرحله بعد پس از پرداخت کمیسیون بنگاه (در بخش بعدی درباره این هزینه توضیح می‌دهیم) اقدام به اخذ کد رهگیری توسط مشاور املاک از سامانه مربوطه کنند.
برای این منظور باید طرفین معامله مدارک زیر را به همراه داشته باشند:
در ادامه متن، در مورد تعرفه کد رهگیری قولنامه به عنوان یکی از انواع هزینههای خرید و فروش ملک توضیح خواهیم داد. شاید این سؤال برایتان مطرح شود که دریافت هزینه اضافی بابت کد رهگیری توسط مشاورین املاک مجاز است یا خیر؟ در حقیقت صدور کد رهگیری برای تمامی قرارداد‌های ملکی (خرید، فروش، اجاره و...) الزامی است. هزینه آن نیز باید توسط مشاور املاک پرداخت شود و دریافت مبلغ اضافی از طرفین معامله برای صدور کد رهگیری تخلف محسوب میشود.
مشاوران املاک نباید برای تنظیم قولنامه دارای کد رهگیری بیش از هزینه‌ای که بابت حق‌الزحمه انعقاد قرارداد بر اساس نرخ مصوب معین شده، دریافت کنند. به طور کلی آخرین میزان هزینه دریافت کد رهگیری در بخش تعرفه خدمات سامانه ایران ملک مشخص شده که به شرح جدول زیر است:
|
نوع قرارداد |
تعرفه دریافت کد رهگیری در سامانه (تومان) |
|
مبایعه‌نامه |
10000 |
|
اجاره‌نامه |
5000 |
|
اجاره به شرط تملیک |
10000 |
|
انتقال سرقفلی |
10000 |
|
پیش‌فروش |
10000 |
|
وقف |
0 |
|
هبه |
0 |
|
صلح |
0 |
|
واگذاری تعاون مسکن/ انبوه‌ساز |
10000 |
|
قرارداد‌های 100% دولتی |
10000 |
|
حکم قضایی |
10000 |
|
قرارداد‌های غیررسمی قبل از 1/11/1387 |
10000 |
|
قرارداد‌های غیررسمی بعد از 1/11/1387 |
10000 |
|
قرارداد‌های توافقی |
10000 |
|
معاوضه ملک |
1000 |
برای موارد فوق مبلغی به عنوان مالیات بر ارزش افزوده دریافت نخواهد شد. همچنین اگر شخصی بیش از نرخ مصوب بابت کد رهگیری هزینه‌ای دریافت کرد، طرفین معامله می‌توانند از طریق اتحادیه مشاورین املاک شهر خود این موضوع را به صورت حضوری یا طی تماس تلفنی پیگیری کنند.
حق کمیسیون یا حق‌الزحمه به عنوان یکی از هزینههای خرید و فروش ملک محسوب شده که مشاوران املاک آن را در برابر خدمات مشاوره‌ای که ارائه می‌دهند، دریافت می‌کنند. به طور معمول این مبلغ بر اساس تعرفه‌های مصوب اتحادیه مشاوران املاک، برای معاملات خرید و فروش به‌صورت درصدی از ارزش کل معامله تعیین میشود. از همین رو ممکن است با توجه به مواردی همچون موقعیت جغرافیایی ملک، نوع کاربری و توافق طرفین متفاوت باشد.
با این حال بر اساس قانون مصوب و آخرین ابلاغیه کمیسیون مشاوران املاک، برای معاملاتی که ارزش ملک تا ۵۰۰ میلیون تومان است، طرفین قرارداد می‌بایست 0.5 درصد (نیم درصد) از مبلغ معامله را به‌عنوان کمیسیون به مشاور املاک بپردازند. چنانچه ارزش معامله بیش از ۵۰۰ میلیون تومان باشد، برای مقدار مازاد، تعرفه 0.25 درصد برای کمیسیون محاسبه شده و به مبلغ قبلی افزوده خواهد شد. در نهایت نیز ۱۰ درصد مالیات بر ارزش افزوده به کمیسیون اضافه میشود.
به عنوان مثال اگر قیمت یک واحد آپارتمان در یکی از محله‌های تهران، توسط سرویس قیمت‌گذاری ملک پلتفرم الوملک 3 میلیارد تومان تعیین شده باشد، حق‌الزحمه مشاور املاک برای معامله خرید و فروش به صورت زیر محاسبه میشود:
کمیسیون مشاور املاک = 0.5 درصد از مبلغ 500 میلیون تومان + 0.25 درصد از 2 میلیارد و 500 میلیون تومان + ۱۰ درصد مالیات بر ارزش افزوده
مسئولیت پرداخت مبلغ به دست آمده به عهده هر دو طرف معامله است.
در برخی موارد، عوارضی تحت عنوان «عوارض آموزش‌وپرورش» توسط شهرداری‌ها دریافت میشود. این مبلغ به طور معمول درصدی از ارزش ملک است و بسته به منطقه و نوع ملک متفاوت خواهد بود. در حقیقت سهم مربوط به آموزش و پرورش از درآمد‌های حاصل از ثبت اسناد رسمی معاملات ملکی تخصیص می‌یابد. این سهم به عنوان بخشی از مسئولیت‌های اجتماعی در هزینههای خرید و فروش ملک لحاظ میشود. درصد این هزینه از سوی دولت تعیین شده و در مقایسه با مالیات نقل و انتقال ملک، مبلغ آن ثابت یا به طور اندک تغییر می‌کند.
به طور کلی علاوه بر موارد فوق‌ها، هزینههای دیگری نیز در معامله ملکی وجود دارند که شامل موارد زیر میشوند:
این مورد با هدف بررسی صحت اطلاعات درج‌شده در اسناد، توسط دفاتر رسمی انجام میشود. هزینه استعلام ممکن است با توجه به نوع و تعداد مدارک متفاوت باشد.
شامل هزینههای چاپ، تهیه نسخه‌های رسمی، هزینه صدور کد‌های الکترونیکی و سایر ملزومات اجرایی معامله خواهد شد.
مبلغ کل این هزینهها نسبت به ارزش معاملات سنجیده شده و می‌تواند برای هر معامله مبلغ خاصی برآورد شود. از همین رو می‌توانید پیش از انجام معامله، جزئیات آن را از دفتر اسناد رسمی سؤال کنید.
به عنوان جمع‌بندی این بخش میتوان گفت که معامله ملکی شامل چندین بخش هزینه‌ای است که همگی باید به دقت بررسی شوند. از سوی دیگر با توجه به تغییرات مکرر در تعرفه‌های اسناد و اعمال نرخ‌های جدید، بسیار مهم است که پیش از اقدام نهایی، از آخرین به‌روزرسانی‌ها در سایت‌های رسمی مانند دفاتر اسناد رسمی، مشاوران حقوقی یا منابع معتبر استفاده کنید. همچنین از آنجایی که برخی از هزینهها مانند مالیات نقل و انتقال ملکی می‌تواند بین خریدار و فروشنده تقسیم شود، نوشتن تفاهم‌نامه‌های اولیه بین طرفین ضروری خواهد بود.
با توجه به اهمیت هر یک از این موارد در افزایش شفافیت و جلوگیری از هزینههای غیرمنتظره، آگاهی دقیق از تعرفه‌ها و هزینههای جاری می‌تواند به خریداران و فروشندگان کمک کند تا با دیدی واقع‌بینانه‌تر وارد بازار معاملات ملکی شوند. در نهایت نیز می‌توانید برای جلوگیری از بروز مشکلات قانونی یا محاسبات نادرست، از مشاوره با متخصصان حقوقی و کارشناسان این حوزه استفاده کنید.
همان‌طور که پیش‌تر نیز در متن به آن پرداختیم، در یک معامله ملکی، هزینهها به طور معمول به چند دسته هزینههای محضر (حقالتحریر)، مالیات نقل و انتقال، قرارداد و کد رهگیری، عوارض جانبی (آموزش و پرورش) و تعرفه‌های اداری و استعلام مدارک تقسیم میشوند. این موارد در کنار هم تشکیل‌دهنده کل هزینههای خرید و فروش ملک هستند که در میان آن‌ها برخی را میتوان کاهش داد.
با این حال این نکته را هم در نظر داشته باشید که برخی هزینهها همچون مالیات نقل و انتقال یا عوارض آموزشی از سوی قانون تعیین شده‌اند و امکان کاهش آن‌ها به‌صورت مستقیم وجود ندارد. در ادامه این بخش برخی از راهکار‌های قانونی برای کاهش هزینههای معاملات ملکی را با شما در میان می‌گذاریم تا بتوانید تصمیم‌گیری بهتری برای بودجه خود انجام دهید.
یکی از روش‌های کاهش بار مالی خرید و فروش ملک (مسکونی یا تجاری)، تقسیم‌بندی دقیق مخارج بین خریدار و فروشنده است. در بسیاری از موارد، طرفین می‌توانند با توافق درباره نحوه تقسیم هزینههای قرارداد، برخی از موارد مرتبط با تنظیم سند یا حتی بخشی از هزینههای اداری را کاهش دهند.
به عنوان مثال، بعضی اوقات در معاملات، هزینههای مربوط به قرارداد یا کد رهگیری می‌تواند به نحوی از قبل توافق شود تا فشار مالی بر یک طرف کاهش یابد.
هر سال تعرفه‌های مختلف نقل و انتقالات سند، تغییر می‌کند، از همین رو آگاهی از آخرین اطلاعیه‌های سازمان ثبت اسناد رسمی و مالیاتی بسیار حیاتی است. در برخی مواقع دولت تحت شرایط خاصی با هدف حمایت از خریداران اول‌بار یا معاملات در مناطق مشخص، تخفیف‌ها و معافیت‌هایی را اعمال می‌کند. استفاده از این تسهیلات می‌تواند بخشی از هزینهها را کاهش دهد.
یکی از گام‌های مهم در کاهش هزینههای غیرضروری خرید و فروش ملک، مشاوره با کارشناسان حقوقی و دفاتر اسناد معتبر است. متخصصان این حوزه با آگاهی از تغییرات قوانین و نکات اجرایی، می‌توانند راهکار‌هایی جهت اجتناب از هزینههای اضافی ارائه دهند. از طرفی، استفاده از خدمات آنلاین همچون پلتفرم الوملک نیز می‌تواند در کاهش هزینههای اجرایی مؤثر باشد.
از دیگر عوامل تأثیرگذار در کاهش هزینههای خرید و فروش ملک، دقت در تکمیل و تنظیم صحیح اسناد و مدارک است. چرا که بروز خطا‌ها یا درخواست‌های اصلاح در مراحل اولیه می‌تواند منجر به هزینههای اضافی شود. در حقیقت پیگیری دقیق مراحل معامله، از ایجاد هزینههای غیرمنتظره جلوگیری خواهد کرد.
بعضی مالیات‌ها مانند مالیات نقل و انتقال یا عوارض شهرداری ممکن است در پایان سال یا در بازه‌های خاص افزایش یابند. به همین جهت با برنامه‌ریزی دقیق زمان معامله میتوان از افزایش‌های فصلی هزینههای خرید و فروش ملک جلوگیری کرد.
هرچند شاید امکان کاهش هزینهها از طریق درج ارزش کمتری در سند معاملاتی وجود داشته باشد؛ اما باید به شدت از این رویه که به‌ویژه تلاش برای فرار مالیاتی محسوب میشود، خودداری کرد. به بیان ساده‌تر، از هر گونه تقلب در مراحل نقل و انتقال سند با هدف کم‌کردن هزینه، باید اجتناب کنید. چرا که این امر نه‌تنها خطر مجازات قانونی را به همراه دارد، بلکه از منظر اخلاقی نیز قابل قبول نیست، همچنین هزینههای بیشتری را در پی خواهد داشت.
به عنوان مثال برخی هزینهها مانند مالیات نقل و انتقال و عوارض مرتبط با بخش‌های عمومی (مانند سهم آموزش و پرورش) از سوی قانون تعیین شده‌اند و هیچ‌گونه مذاکره یا تخفیفی در این موارد مجاز نیست. به همین دلیل، تلاش برای کاهش این هزینهها با استفاده از روش‌های غیرقانونی می‌تواند منجر به عواقب جدی حقوقی شود.
در مجموع میتوان گفت که کاهش هزینههای خرید و فروش ملک تا حدودی با مدیریت صحیح، مذاکره‌های هوشمندانه و به‌کارگیری فناوری‌های نوین و مشاوره حقوقی امکان‌پذیر است؛ اما باید توجه کرد که تنها بخش‌هایی که تقسیم‌بندی یا بهبود فرایندهای اجرایی دارند، قابل کاهش هستند. در نهایت، کسب آگاهی کافی و برنامه‌ریزی دقیق از مهم‌ترین عوامل موفقیت در معاملات ملکی است.
از سوی دیگر استفاده از آخرین اطلاعات، اطلاع از تغییرات تعرفه و بهره‌مندی از مشاوره‌های تخصصی، نقش مهمی در کاهش هزینههای اضافی و غیرضروری ایفا می‌کند. در این مسیر کارشناسان الوملک نیز در کنار شما هستند تا با مشاوره تخصصی در این حوزه به شما برای انجام یک معامله شفاف و ارزشمند کمک کنند.
مراحل مختلف نقل و انتقال سند ملکی، شامل مجموعه‌ای از هزینههای رسمی و جانبی است که بر پایه ارزش سند، مقررات جاری و شرایط منطقه‌ای تعیین میشود. در حقیقت این مخارج تنها محدود به حقالتحریر دفتر اسناد رسمی یا مالیات نقل و انتقال نیستند؛ بلکه مواردی مانند هزینه تنظیم قرارداد در مشاور املاک، دریافت کد رهگیری، استعلام‌ها، عوارض شهرداری (از جمله سهم آموزش و پرورش)، هزینههای وکالت و انتقال انشعابات نیز در این روند دخیل هستند.
در ادامه این بخش، جدول نمونه برای درک بهتر هزینههای یک معامله آورده‌ایم:
|
عنوان هزینه |
شرح و نحوه محاسبه | ||
|
حقالتحریر (تنظیم سند) |
بر اساس ارزش سند و طبق جداول تعرفه رسمی اسناد؛ این هزینه به صورت مرحله‌ای (با افزایش ارزش ملک) تعیین میشود. | ||
|
حق‌الثبت |
برای صدور سند هرسال مبلغی ثابت به عنوان حق ثبت دریافت شده که تعرفه آن توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعیین خواهد شد. | ||
|
مالیات نقل و انتقال ملک |
به طور معمول 5 درصد (برای سال 1404) از ارزش معاملاتی ملک، نه قیمت واقعی فروش محاسبه میشود. این هزینه در ملک‌های با ارزش رسمی بالا، از هزینههای اصلی به حساب می‌آید. | ||
|
هزینه تنظیم قرارداد |
شامل هزینههای تنظیم پیش‌قرارداد و قرارداد نهایی در مشاور املاک، تهیه نسخه‌های متعدد و مشاوره حقوقی اولیه برای اطمینان از صحت روند معامله میشود. | ||
|
هزینه کد رهگیری |
دریافت کد پیگیری در سامانه‌های دولتی جهت ثبت و پیگیری مراحل انتقال سند؛ مبلغ این هزینه بسته به تغییرات سامانه و مقررات تعیین میشود. | ||
|
هزینههای اداری و استعلام مدارک |
این مورد شامل هزینههای مربوط به چاپ اسناد، استعلام‌های حقوقی، بررسی وضعیت سند، کاربری ملک و سایر ملزومات اجرایی جهت اطمینان از عدم وجود مشکلات قانونی میشود. | ||
|
عوارض شهرداری (مانند آموزش و پرورش) |
درصد یا مبلغ ثابت در قوانین به عنوان سهمی از عوارض ثبت سند به نفع بخش‌های عمومی مانند آموزش و پرورش تعیین میشود. | ||
|
هزینه وکالت (در صورت نیاز) |
در مواردی که خریدار یا فروشنده نیاز به ارائه وکالت یا مشاوره حقوقی تخصصی داشته باشند؛ این هزینه شامل حق وکالت یا مشاور جهت بررسی دقیق مدارک معامله میشود. | ||
|
هزینه انتقال انشعابات |
هزینه مربوط به انتقال و تغییر نام انشعابات (آب، برق، گاز، تلفن و اینترنت) به نام مالک جدید؛ این مبلغ بسته به شرکت‌های خدماتی و منطقه متفاوت است. | ||
|
برای سال 1403 مالیات بر ارزش افزوده 9 درصد و برای سال 1403 به میزان 10 درصد به برخی از هزینههای نقل و انتقال سند افزوده میشود. |
این موضوع را در نظر داشته باشید که برخی از هزینههای بالا متغیر یا اختیاری هستند، همچون هزینههای اضافی مشاوره یا خدمات ویژه که می‌توانید با کسر آن‌ها در بودجه خود صرفه‌جویی کنید. از طرفی بسیاری از این هزینهها برای سال جدید شامل افزایش قیمت خواهند شد، به همین دلیل بهتر است پیش از انجام معامله با مشورت افراد کارشناس در این حوزه از تفاوت هزینههای جدید آگاه شوید. برای این منظور نیز می‌توانید علاوه بر استفاده از سرویس قیمت‌گذاری ملک پلتفرم الوملک، با کارشناسان این مجموعه نیز برای دریافت مشاوره در ارتباط باشید.
در معاملات ملکی، هزینههای مربوط به خرید و فروش ملک بر اساس نوع کاربری (مسکونی یا تجاری) با هم تفاوت دارد. به طور کلی همان‌طور که در این مقاله با آن اشاره داشتیم، این موارد شامل هزینههای رسمی همچون حقالتحریر دفتر اسناد رسمی و مالیات نقل و انتقال و مخارج جانبی مانند تنظیم قرارداد، مشاوره حقوقی، مراحل اداری و انتقال انشعابات است.
در حقیقت از نظر نوع هزینه برای ملک مسکونی و تجاری، تفاوت چندانی نیست؛ اما در مبلغ هزینه با هم فرق دارند. در جداول زیر تلاش کردیم هزینههای خرید و فروش ملک را برای کاربری مسکونی و تجاری با ارقام تقریبی و توضیحات مربوطه مقایسه کنیم تا دیدگاه عمیق‌تری نسبت به این موضوع پیدا کنید.
ساختار هزینههای خرید و فروش ملک مسکونی
|
نوع هزینه |
مبلغ تقریبی |
شرح |
|
حقالتحریر دفترخانه اسناد رسمی |
کمتر از ملک تجاری |
بر اساس تعرفه و ارزش معاملاتی سند |
|
مالیات بر ارزش افزوده دفترخانه |
10 درصد برای سال 1404 |
طبق قانون مالیات بر ارزش افزوده از حقالتحریر |
|
حق‌الثبت دفترخانه اسناد رسمی |
برابر |
بر اساس تعرفه هر سال و عدد ثابت |
|
کمیسیون مشاور املاک |
یک درصد از ارزش معامله کمتر از ملک تجاری |
طبق نرخ مصوب اتحادیه مشاورین املاک، نیم درصد از هر طرف |
|
مالیات بر ارزش افزوده کمیسیون |
10 درصد برای سال 1404 |
از کل کمیسیون دریافتی |
|
مالیات نقل و انتقال ملک |
5 درصد از ارزش معاملاتی ملک |
بر اساس ارزش منطقه‌ای دارایی |
|
هزینه صدور کد رهگیری |
10000 تومان |
برای مبایعه‌نامه (نرخ ثابت) |
|
هزینه استعلام ثبت و دارایی سند |
به طور تقریبی یک میلیون |
بسته به موقعیت ملک |
|
انتقال انشعابات |
برابر |
تغییر نام انشعابات خدماتی مانند آب، برق، گاز، تلفن و اینترنت |
|
عوارض شهرداری (آموزش و پرورش) |
2 تا 3 درصد ارزش منطقه‌ای |
قابل‌تخفیف یا بخشودگی در مناطق خاص |
|
جمع تقریبی |
حدود 6 تا 7 درصد از کل ارزش ملک مسکونی | |
ساختار هزینههای خرید و فروش ملک تجاری
|
نوع هزینه |
مبلغ تقریبی |
شرح |
|
حقالتحریر دفترخانه اسناد رسمی |
بالاتر از مسکونی |
بر اساس ارزش معاملاتی سند و پیچیدگی‌های حقوقی |
|
مالیات بر ارزش افزوده دفترخانه |
10 درصد برای سال 1404 |
از حقالتحریر محاسبه شده و بالاتر از ملک مسکونی |
|
حق‌الثبت دفترخانه اسناد رسمی |
برابر |
بر اساس تعرفه هر سال و عدد ثابت |
|
کمیسیون مشاور املاک |
2 درصد از ارزش معامله بیشتر از ملک تجاری |
طبق نرخ مصوب اتحادیه مشاورین املاک، یک درصد از هر طرف |
|
مالیات بر ارزش افزوده کمیسیون |
10 درصد برای سال 1404 |
از کل کمیسیون دریافتی |
|
مالیات نقل و انتقال ملک |
4 تا 5 درصد از ارزش معاملاتی ملک |
بر اساس طبقه‌بندی دارایی‌ها در نوع تجاری |
|
هزینه صدور کد رهگیری |
10000 تومان – برابر با مسکونی |
برای مبایعه‌نامه (نرخ ثابت) |
|
هزینه استعلام ثبت و دارایی سند |
به طور تقریبی بیشتر از 1.5 میلیون |
استعلامات گسترده‌تر، شامل مجوز‌ها |
|
انتقال انشعابات |
برابر |
تغییر نام انشعابات خدماتی مانند آب، برق، گاز، تلفن و اینترنت |
|
عوارض شهرداری |
بیشتر از 4 تا 7 درصد |
بیشتر از مسکونی به دلیل درآمدزایی بالای املاک تجاری |
|
جمع تقریبی |
حدود 10 تا 13 درصد از کل ارزش ملک تجاری | |
اکنون که با ساختار هزینه‌ای هر دو نوع ملک مسکونی و تجاری آشنا شدید، در این جدول به مقایسه کلی هزینههای خرید و فروش ملک می‌پردازیم.
جدول مقایسه‌ای هزینهها برای خرید و فروش ملک مسکونی در برابر تجاری - سال ۱۴۰4
|
نوع هزینه |
هزینه تقریبی مسکونی |
هزینه تقریبی تجاری |
مقایسه |
|
کمیسیون املاک |
1 درصد مجموع طرفین |
2 درصد مجموع طرفین |
تجاری بیشتر |
|
مالیات بر ارزش افزوده کمیسیون |
10 درصد از کمیسیون |
10 درصد از کمیسیون |
عدد نهایی برای تجاری بیشتر |
|
حقالتحریر دفترخانه |
بسته به ارزش معاملاتی |
بسته به ارزش معاملاتی |
تجاری بیشتر |
|
مالیات بر ارزش افزوده دفترخانه |
10 درصد از حقالتحریر |
10 درصد از حقالتحریر |
عدد نهایی برای تجاری بیشتر |
|
حق‌الثبت سند |
تعرفه ثابت |
تعرفه ثابت |
برابر |
|
مالیات نقل و انتقال سند |
5 درصد از ارزش معاملاتی ملک |
4 تا 5 درصد از ارزش معاملاتی ملک |
عدد نهایی برای تجاری بیشتر |
|
هزینه صدور کد رهگیری |
10000 تومان |
10000 تومان |
برابر |
|
هزینه استعلامات |
به طور تقریبی یک میلیون |
به طور تقریبی بیشتر از 1.5 میلیون |
تجاری بیشتر |
|
هزینه انتقال انشعابات |
بر اساس نرخ خدمات هر سازمان |
بر اساس نرخ خدمات هر سازمان |
به طور تقریبی برابر |
|
عوارض شهرداری |
2 تا 3 درصد ارزش منطقه‌ای |
بیشتر از 4 تا 7 درصد |
تجاری بیشتر |
|
جمع کل هزینهها |
حدود 6 تا 7 درصد از کل ارزش ملک |
حدود 10 تا 13 درصد از کل ارزش ملک |
به طور میانگین 5 درصد در کل هزینهها تفاوت قیمت دارند. |
با توجه به جداول قبل میتوان این گونه نتیجه گرفت که:
به طور کلی در معاملات مرتبط با کاربری تجاری به دلیل وجود پیچیدگی‌های حقوقی، مدارک اضافی و نیاز به مشاوره‌های تخصصی، برخی هزینههای مربوط به تنظیم سند، قرارداد و وکالت نسبت به معاملات مسکونی افزایش می‌یابد. از سوی دیگر، برنامه‌ریزی دقیق و مشاوره حقوقی می‌تواند در کاهش هزینههای غیرضروری و جلوگیری از بروز مشکلات قانونی نقش مهمی ایفا کند.
این تحلیل جامع به خریداران و فروشندگان املاک مسکونی و تجاری کمک می‌کند تا با آگاهی از جزئیات هزینههای پیش رو، نسبت به برنامه‌ریزی مالی خود دقیق‌تر عمل کنند و تفاوت‌های موجود بین معاملات مسکونی و تجاری را در نظر بگیرند. همچنین توصیه میشود برای دریافت ارقام به‌روز و تطبیق نکات قانونی، از مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و مشاوران حقوقی متخصص غافل نشوید.
بی‌تردید برای خرید یا فروش یک آپارتمان، علاوه بر مبلغ اصلی معامله (برای مثال 3 میلیارد تومان)، هزینههای متعدد دیگری نیز وجود دارد که بهتر است در محاسبات مالی در نظر گرفته شود. در ادامه یک بررسی دقیق از هزینههای خرید و فروش یک واحد آپارتمان مسکونی با ارزش ۳ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۴ ارائه خواهیم کرد. به طور کلی این تحلیل شامل تمامی هزینههای مستقیم، غیرمستقیم و قانونی است که در فرآیند انتقال سند ملک نقش دارند.
مشخصات ملک:
حق‌الزحمه مشاور املاک در این معامله از طرفین قرارداد، نیم درصد از ارزش معامله دریافت میشود که به شرح جدول زیر خواهد بود.
|
شرح هزینه |
درصد یا مقدار |
مبلغ (تومان) |
|
کمیسیون قرارداد (از هر طرف) |
0.5% |
15000000 |
|
مالیات بر ارزش افزوده کمیسیون |
10% |
1500000 |
|
جمع کل برای هر طرف |
16500000 |
مجموع هزینه مشاور املاک (خریدار و فروشنده) برای این معامله 33 میلیون تومان خواهد بود.
با توجه به تعرفه‌های رسمی اسناد برای ارزش سند ۳ میلیارد تومانی، به طور معمول هزینههای تنظیم سند همچون حقالتحریر و حق‌الثبت به صورت مرحله‌ای به شرح جدول زیر محاسبه میشود.
|
شرح هزینه |
توضیحات |
مبلغ تقریبی (تومان) |
|
حقالتحریر |
بر اساس تعرفه سال ۱۴۰۴ |
20000000 |
|
مالیات بر ارزش افزوده |
10 درصد از حقالتحریر |
2000000 |
|
حق‌الثبت |
بر اساس تعرفه و ثابت |
200000 |
|
هزینه اوراق و تمبر |
به طور تقریبی |
300000 |
|
جمع هزینههای محضر |
به طور معمول به عهده خریدار |
22500000 تومان |
طبق قوانین سال 1404، برای ملکی با ارزش ۳ میلیارد تومان، مالیات انتقال به طور تقریبی 5 درصد از ارزش سند محاسبه میشود.
|
نوع هزینه |
درصد از ارزش معاملاتی منطقه‌ای |
مبلغ تقریبی (تومان) |
|
مالیات نقل و انتقال ملک |
5% |
150000000 |
پرداخت این هزینه بر عهده فروشنده است و می‌تواند از معافیت مالیاتی (در موارد خاص) بهره‌مند شود.
از دیگر هزینههای خرید و فروش ملک 3 میلیاردی به شرح زیر است:
|
نوع هزینه |
توضیحات |
مبلغ (تومان) |
|
دریافت کد رهگیری |
هزینه ثبت سامانه املاک |
10000 |
|
استعلام‌های ثبتی و دارایی |
میانگین هزینه استعلام‌های لازم |
1500000 |
|
عوارض آموزش‌وپرورش |
حدود 2.5% ارزش منطقه‌ای |
75000000 |
در جدول زیر کل هزینههایی که به عهده خریدار است را آورده‌ایم:
|
نوع هزینه |
مبلغ (تومان) |
|
کمیسیون مشاور املاک و مالیات آن |
16500000 |
|
هزینه دفترخانه اسناد رسمی کامل |
22500000 |
|
استعلامات و کد رهگیری |
1510000 |
|
عوارض آموزش و پرورش |
75000000 |
|
جمع کل هزینههای خریدار |
115510000 |
در جدول زیر کل هزینههایی که به عهده فروشنده است را آورده‌ایم:
|
نوع هزینه |
مبلغ (تومان) |
|
کمیسیون مشاور املاک و مالیات آن |
16500000 |
|
مالیات نقل و انتقال سند |
150000000 |
|
جمع کل هزینههای خریدار |
166500000 |
در جدول زیر خلاصه هزینههای معامله آپارتمان 3 میلیاردی را بر اساس درصد از ارزش ملک آورده‌ایم:
|
طرف معامله |
نوع هزینه |
مبلغ کل (تومان) |
درصد از ارزش ملک |
|
خریدار |
کمیسیون بنگاه، محضر، استعلامات و عوارض |
115510000 |
حدود 3.8% |
|
فروشنده |
کمیسیون بنگاه و مالیات نقل و انتقال ملک |
166500000 |
حدود 5.5% |
|
جمع کل |
282010000 |
حدود 9.4% از ارزش کل | |
در این بررسی تمرکز اصلی بر روی هزینههای رایج و اجرایی معامله بود؛ در صورت خرید ملک با وام مسکن، هزینههای بانکی همچون کارمزد بانکی، هزینههای ارزیابی ملک توسط بانک و بیمه وام نیز باید جداگانه لحاظ شوند. اگر ارزش منطقه‌ای ملک کمتر از قیمت بازار باشد، مالیات نقل و انتقال ممکن است کاهش یابد. همچنین در برخی معاملات به صورت توافقی، می‌تواند بخشی از هزینهها بین خریدار و فروشنده تقسیم شود. از سوی دیگر در املاک وراثتی یا دارای وکالت، برخی از هزینههای جانبی متفاوت خواهد بود. این نکته را هم در نظر داشته باشید که خریداران در صورت خرید ملک اول، گاهی مشمول برخی تخفیف‌های دولتی میشوند.
در نهایت داشتن مشاوره حقوقی به‌موقع و استفاده از ابزار‌های آنلاین همچون الوملک باعث جلوگیری از هزینههای غیرمنتظره و اصلاح خطا‌های اداری میشود. هزینههای دقیق می‌تواند بسته به منطقه، نوع ملک و تغییرات جدید قانون در هر سال (به عنوان مثال در سال‌های بعد از ۱۴۰۴) متفاوت باشد؛ بنابراین پیگیری آخرین تعرفه‌ها و اطلاع از به‌روزرسانی‌های قانونی امری ضروری به نظر می‌رسد.
به طور کلی، الوملک به عنوان معتبرترین پلتفرم آنلاین قیمت‌گذاری ملک، با کارشناسی خانه موردنظرتان به شما برای تصمیم‌گیری دقیق در خرید یا فروش به‌ویژه با هزینههای پیش رو کمک خواهد کرد. الوملک به‌جای اتکا به حدس و گمان، از اطلاعات و داده‌های واقع‌گرایانه و بدون سوگیری برای تخمین قیمت واقعی ملک استفاده می‌کند. از همین رو می‌توانید با دانستن ارزش واقعی ملک، برای بودجه خود برنامه‌ریزی بهتری داشته باشید. در حقیقت با استفاده از سرویس قیمت‌گذاری این پلتفرم، ارزش کارشناسی رسمی ملک برای وام، تنظیم سند یا ارزیابی قانونی برآورد میشود.
با الوملک علاوه بر اینکه به گزارش‌های کارشناسی تحلیل‌محور دسترسی دارید، این امکان برای شما فراهم است تا از مشاوره تخصصی نیز بهره‌مند شوید. این موضوع در بازار ملک ایران، به‌ویژه در معاملات بدون نظارت کافی که گاهی قیمت‌سازی توسط فروشنده یا برخی مشاوران املاک شایع است، بسیار با اهمیت به نظر می‌رسد. در نهایت نیز با استفاده از ابزار کارشناسی قیمت الوملک می‌توانید قیمت واقعی و منصفانه ملک مدنظرتان را تشخیص دهید و پشتوانه‌ای برای چانه‌زنی منطقی داشته باشید. در این صورت از هزینههای غیرضروری جلوگیری خواهید کرد.
بدون تردید همان‌طور که در این متن نیز به آن اشاره کردیم، انجام معامله ملک می‌تواند نقطه عطفی در زندگی افراد باشد. از سوی دیگر در سال 1404، ممکن است هزینههای خرید و فروش ملک با توجه به سیاست‌های مالی دولت، تغییرات ارزش معاملاتی و اجرای احتمالی قوانین جدید مانند مالیات بر عایدی سرمایه، با نوسانات و پیچیدگی‌هایی همراه شود. به همین دلیل آگاهی از این هزینهها برای مشاورین املاک، خریداران و فروشندگان الزامی است تا بتوانند بدون مواجهه با هزینههای پیش‌بینی‌نشده، معامله‌ای ایمن و شفاف انجام دهند.
در این مقاله به بیان ساده تلاش کردیم تمامی هزینههای انجام معاملات ملکی را با جزئیات توضیح دهیم تا بتوان چراغ راهی در این مسیر پرپیچ‌وخم برای شما باشد. در نهایت پیشنهاد میشود پیش از هر معامله‌ای با یک مشاور حقوقی یا کارشناس امور املاک مشورت شود و تمامی مراحل به صورت رسمی و با مستندات کامل انجام گیرد. الوملک به عنوان بزرگ‌ترین پلتفرم آنلاین و تخصصی قیمت‌گذاری ملک، در کنار شماست تا با خیال راحت معامله‌ای رضایت‌بخش داشته باشید. اگر سؤالی در این مورد دارید در بخش کامنت‌ها مطرح کنید تا در کوتاه‌ترین زمان کارشناسان ما پاسخ دهند.
