خانههای ویلایی، اولین شکل خانههایی هستند که مردم در آنها ساکن شدهاند. با افزایش جمعیت و اهمیت دسترسی به منابع، خانهها به صورت دو و چند طبقه ساخته شدند و در نهایت آپارتمانها، در این شهرها به وجود آمدند. امروزه در شهرهای بزرگ تعداد خانههای ویلایی از دیگر انواع خانهها بسیار کمتر است. این موضوع باعث شده تا قیمت گذاری خانههای ویلایی، چندان آسان نباشد.
در این مقاله میخواهیم به صورت تخصصی به بررسی ویژگیها و روشهای قیمت گذاری خانههای ویلایی که در قیمت گذاری خانههای ویلایی تاثیر میگذارند، بپردازیم. عواملی مانند عقب نشینی ملک، روشهای قیمت گذاری، زیربنا، مشاعات و مفروزات ساختمان. در پایان راههایی را که از آنها میتوانید قیمت خانههای ویلایی را به دست آورید، معرفی خواهیم کرد.
در ابتدا باید به این سوال پاسخ داد که قصد خریدار از خرید خانه ویلایی چیست؟ اگر خریدار قصد ساخت و ساز داشته باشد، طبیعتا مواردی مثل نقشه، متریال ساختمان و … اهمیتی ندارند. مواردی برای سازنده مهم است که به ساخت و ساز، دسترسیها و مجوزها مربوط میشوند.
از ملاکهای قیمت گذاری خانه ویلایی و دو طبقه میتوان به 10 مورد زیر اشاره کرد:
در بالا به این نکته اشاره کردیم که بحث میزان عقب نشینی در خانههای ویلایی از جمله ملاکهای مهم در قیمتگذاری خانه ویلایی است.
هرچند سال یکبار، شهرداری طرحهای جدیدی برای زیبا سازی شهرها در مورد اصلاح معابر رفت و آمد انجام میدهد. بسیاری از این طرحهای اصلاحی بنا، باعث تخریب تعداد زیادی از خانههای موجود در منطقه میشود. در این صورت به اصطلاح گفته میشود که آن خانه در طرح شهرداری رفته است.
این طرح ممکن است تمام خانه یا قسمتی از آن را شامل شود. پس یا کل خانه باید تخریب شود یا به اصطلاح عقب نشینی داشته باشد.
در اینجا سوالی که پیش میآید این است که چگونه باید از قرار گرفتن ملک مورد نظر در محدوده طرح باخبر شویم؟ یا مالک چگونه میتواند مطلع شود که ملکش در محدوده طرح نوسازی شهرداری قرار دارد؟
اولین نکتهای که باید در این رابطه بدانید، این است که شما به ناچار باید با شهرداری همکاری کنید. طبق قانون حق با شهرداری است. اما در مقابل، شهرداری نیز موظف است برای طرح عمران، به ملکی که خسارت وارده میشود، هزینه بپردازد. این هزینه باید طبق توافق دو طرف باشد.
با توجه به تمامی نکات مرتبط با قوانین که در مورد عقب نشینی وجود دارد و از حوصله این مقاله خارج است، باید دقت داشت که قبل از خرید ملک بخصوص خانههای ویلایی کلنگی، باید به شهرداری مراجعه و اطلاعاتی دریافت کرد. تنها در این صورت است که میتوانید استعلام بگیرید که آن خانه در طرح شهرداری قرار گرفته است یا نه.
استعلامات دیگری که از شهرداری، به خصوص در زمان خرید ملک باید گرفته شود عبارتاند از: متراژ دقیق، میزان عقب نشینی، تخلفات، میزان پیشروی، تراکم و وضعیت ملک نسبت به طرحهای شهرداری در آینده است.
قیمت گذاری خانه ویلایی به دو صورت انجام میشوند:
1- به صورت مجزا : یعنی قیمت زمین و ساخت را جداگانه محاسبه کنیم.
2- به صورت کلی : یعنی محاسبه عرصه و اعیان باهم که بستگی به مواردی دارد که در بالاتر به آن اشاره کردیم. اگر ملک قابل استفاده باشد با توجه به ارزش اعیان(زیربنای ملک) و متریال کار شده در آن، محاسبه میشود.
تعریف حقوقی زیربنا چنین است: زیربنای ساختمان به هر قسمت از بنای احداثی که تحت مالکیت مجزا و مستقل یک واحد است گفته میشود. این تقسیمات توسط اداره ثبت اسناد انجام میگیرد و در سند ملک ثبت میشود. هر واحد مسکونی باید ویژگیهایی مثل در ورودی مجزا، فضای هر خانه به صورت مجزا از خانههای دیگر باشد.
نحوه محاسبه زیربنا برای یک ملک تک واحدی و آپارتمان چندین واحدی یکسان است. تفاوتی که مشاهده میشود این است که، در آپارتمانهای چند طبقه، مساحت کل طبقات یا زیر بنای آنها را با مساحت زیرزمین جمع میزنند تا مساحت کل بنا به دست آید.
برخی از قسمتهای یک ملک جزو زیربنا محسوب نمیشود و برخی قسمتها نیز در آپارتمانهای چند واحدی به صورت نیمه محاسبه میشود.
این قسمت ها در ساختمان برای استفاده اختصاصی نیستند و حق استفاده از آنها به تمامی مالکان داده میشود. به همین علت، مکانهای مشاع را جزو متراژ زیربنای هیچ یک از طبقات حساب نمیکنند. در سند هر واحد شما میتوانید متراژ مکانهایی که مالک آن هستید را مشاهده کنید و زیر بنای ملک خود را حساب کنید.
برای مطالعه: اطلاعات خود را در مورد مشاعات یک ملک بالا ببرید.
نقطه مقابل مشاعات ساختمان، مفروزات است که فضاهایی را شامل میشود که به صورت اختصاصی به مالک ساختمان تعلق دارد. فضاهای داخل خانه مثل آشپزخانه، حمام، سرویسها، اتاق خواب و غیره جزو مفروزات هستند. به عبارتی فقط قسمتهایی که جنبه خصوصی دارند، در محاسبه زیربنای ساختمان قرار میگیرند.
در واقع مفروزات، همان قسمتهایی هستند که متراژ آنها جمع بسته میشود و زیر بنای آن ملک یا واحد را تشکیل میدهند.
شاید اولین و تنها راهکاری که به ذهن همه ما میرسد، مراجعه به مشاورین املاک است. این کار هرچند کار اشتباهی نیست، اما تنها راه هم نیست.
نکتهای که باید در نظر داشت این است که، برای محاسبه قیمت ملک کلنگی و ویلایی، فرمول خاصی وجود ندارد. بنابراین فقط میتوان با در نظر گرفتن عوامل موثر در قیمت گذاری و قیاس آنها با عرف محل قرارگیری، قیمت گذاری را انجام داد.
بهترین راه برای آگاهی از قیمت گذاری خانه ویلایی را میتوان، درخواست از کارشناسان کاربلد و مشاوره گرفتن از افراد خبره در کار قیمت گذاری ملک بیان کرد.
سامانههایی برای محاسبه و قیمت گذاری انواع ملک وجود دارد، اما همان طور که گفتیم به خاطر نداشتن فرمول خاصی در محاسبه قیمت گذاری خانه ویلایی، حتما نیاز به کارشناسی دارد.
الوملک سامانهای است که در کارشناسی و قیمت گذاری به صورت آنلاین و حضوری به شما کمک میکند تا از قیمت دقیق ملک خود آگاه شوید. الوملک یک سامانه قیمت گذاری خانه است که میتوانید بسیار سریع قیمت خانه خود را بفهمید.
حال که اطلاعات به نسبت جامعی در خصوص قیمت گذاری خانه های ویلایی و دو طبقه کسب کردید بد نیست در خصوص معایب و مزایای این نوع از خانهها بدانیم.
خانههای ویلایی معمولاً دارای یک یا دو طبقه همراه با حیاط، ورودی و انشعابات مستقل هستند.
زندگی در خانه ویلایی نیز معایبی دارد؛ اما امروزه زندگی در آپارتمانها به دلایل زیادی، ترجیح داده میشود؛ با هم به بررسی این معایب میپردازیم.
این دسته از مواردی که میخواهیم به آنها اشاره کنیم، در قیمت گذاری خانه ویلایی چندان مهم نیستند و تنها از نظر محبوبیت از دید مردم بیان میشوند:
جمع بندی: