در بازار مسکن ایران، به خصوص در شرایط متغیر اقتصادی، تعیین قیمت منصفانه رهن و اجاره، یکی از بزرگ‌ترین چالش‌هایی است که اغلب مستأجران و موجران با آن مواجه هستند. دقت در محاسبات و استفاده از فرمول‌های استاندارد میتواند به ایجاد شفافیت در معاملات و جلوگیری از اختلافات بعدی کمک شایانی کند. در حقیقت، آشنایی با روش‌ها و فرمول‌های این نوع محاسبات برای بخشی از تحلیل‌های مالی املاک، امری مهم و ضروری به شمار می‌آید. از همین رو در این مقاله از سایت الوملک، به بررسی روش محاسبه رهن و اجاره ملک، فرمول‌های تبدیل رهن به اجاره و بالعکس، همچنین عوامل مؤثر بر قیمت اجارهبها که باید مدنظر قرار گیرد، می‌پردازیم.
در ابتدا بد نیست بدانید که در بازار مسکن و نظام معاملاتی، برای دو مفهوم رهن و اجاره، دو مقدار اصلی تعریف شده است. به گونه‌ای که منظور از اجاره ماهیانه، مبلغی است که مستأجر به طور دوره‌ای پرداخت می‌کند و در مقابل رهن، به مبلغی که به عنوان وثیقه دریافت میشود، گفته خواهد شد.
به طور کلی از فرمول‌های ریاضی برای محاسبه رهن و اجاره ملک و تبدیل یک مقدار به مقدار دیگر استفاده می‌کنند. به بیان ساده، تبدیل اجاره به رهن، با ضرب میزان اجاره ماهانه در یک ضریب مشخص صورت می‌گیرد. این ضریب در سال ۱۴۰۴ از عوامل مختلفی مانند وضعیت اقتصادی، موقعیت جغرافیایی ملک و روند تورمی ناشی میشود که به طور گسترده‌ای بر مبنای تجربیات و آمار‌های بازار تعیین شده است. در ادامه بیشتر در مورد فرمول‌های محاسباتی مورد استفاده برای این کار توضیح می‌دهیم.
در ابتدا این نکته مهم را در نظر داشته باشید که برای محاسبه رهن و اجاره ملک در این روش باید بر اساس قیمت روز از فرمول استفاده کنید. در حقیقت اگر تصمیم دارید مبلغ اجاره ماهانه برای سال 1404 را به دست‌آورید، اطلاعات و نرخ‌های مربوط به تبدیل رهن به اجاره 1403 مناسب این کار نخواهد بود.
بر اساس اطلاعات به‌روز بازار مسکن، به ازای هر یک میلیون تومان رهن، مبلغ ۳۰ هزار تومان برای اجاره ماهانه محاسبه میشود. از همین رو فرمول تبدیل رهن به اجاره در سال ۱۴۰۴ بدین‌گونه است:
اجاره ماهانه = (رهن کامل ÷ ۱,۰۰۰,۰۰۰) × ۳۰,۰۰۰
در مناطق لوکس همچون محله‌های شمال شهر تهران، ممکن است نرخ تبدیل برای سال 1404 به جای 30 هزار تومان، مبلغ 35 هزار تومان به ازای هر یک میلیون تومان رهن باشد. از سوی دیگر افزایش نرخ سود بانکی از سوی بانک مرکزی نیز میتواند برخی از مالکان را به دریافت ودیعه بیشتر برای واحد مسکونی خود ترغیب کند. همچنین امکانات خاص مانند پارکینگ اختصاصی، آسانسور مدرن، نورگیری عالی و ...، ارزش یک طبقه آپارتمان را افزایش داده و آن را به یک گزینه برتر میان سایر موارد رهن و اجاره تبدیل می‌کند. به همین دلیل تعیین مبلغی بالاتر برای رهن نسبت به سایر واحد‌های مسکونی، عرف موجه منطقه‌ای محسوب شده و نباید به اعداد و ارقام متداول در این فرمول اکتفا کنید.
ناگفته نماند که اگر مبلغ پول پیش زیاد باشد برای تبدیل ودیعه مسکن به اجاره در سال 1404 به ازای هر 100 میلیون تومان رهن، مبلغ 3 میلیون تومان اجاره در نظر گرفته میشود. در مقابل نیز به ازای هر یک میلیون تومان اجارهبها، 33.3 میلیون تومان به رهن ملک اضافه خواهد شد.
یکی از فرمول‌های رایج و تقریبی برای تبدیل اجاره به رهن در سال ۱۴۰۴ به شرح زیر است:
رهن = (مبلغ اجاره ماهانه) × 30
به عبارت دیگر، این فرمول بیان می‌کند که مبلغ رهن به طور تقریبی معادل 30 برابر اجاره ماهانه تعیین میشود. در حقیقت این فرمول به عنوان یک مرجع سریع در معاملات «رهن و اجاره» کاربرد دارد. با این حال لازم است توجه داشته باشید که موقعیت جغرافیایی، شرایط اقتصادی و ویژگی‌های ملک میتواند بر ضریب تبدیل تأثیرگذار باشند. از همین رو، در موارد خاص، مشاوره از کارشناسان حوزه املاک توصیه میشود.
در ادامه این بخش، مثال‌های کاربردی برای محاسبه رهن و اجاره ملک با نرخ‌های متعارف سال 1404 را آورده‌ایم تا بهتر این موضوع را درک کنید.
مثال ارقام کمتر از 100 میلیون تبدیل رهن به اجاره ۱۴۰۴
ودیعه کامل یک واحد مسکونی 80 میلیون تومان است؛ اما مستأجر فقط نیمی از این مبلغ را به عنوان رهن دارد، به همین دلیل باید مبلغ 40 میلیون تومان به اجاره تبدیل شود.
اجاره ماهانه = (40,۰۰۰,۰۰۰ ÷ ۱,۰۰۰,۰۰۰) × ۳۰,۰۰۰
مبلغی که باید به اجاره ماهانه بابت کمبود رهن اضافه شود = 1,200,۰۰۰ میلیون تومان
با توجه به مثال فوق اگر مالک بابت مابقی رهن، بیش از مبلغ 1.2 میلیون تومان به اجاره ماهیانه اضافه کند، می‌توانید با مذاکره و چانه‌زنی مبلغ اجاره را کاهش دهید.
مثال تبدیل ارقام بزرگ‌تر رهن به اجاره ۱۴۰۴
برای یک واحد مسکونی در یکی از محله‌های غرب تهران، مبلغ 700 میلیون تومان به عنوان پول پیش تعیین شده است. شخصی تصمیم دارد با پرداخت 400 میلیون تومان برای رهن، مابقی را به صورت ماهیانه اجاره پرداخت کند. در این صورت باید به ازای 300 میلیون تومان رهن باقی مانده، 9 میلیون تومان اجارهبها در نظر گرفته شود.
اجاره ماهانه = (300 ÷ 100) × 3 میلیون تومان
مثال تبدیل اجاره به رهن ۱۴۰۴
اگر اجاره ماهیانه یک واحد آپارتمان در یکی از مناطق شرق تهران برابر با 7 میلیون تومان باشد. رهن این خانه بر اساس فرمول ساده‌ای که در بالا به آن اشاره کردیم، در حدود 30 برابر اجاره یک ماه آن میشود.
رهن = (7 میلیون تومان) × 30
یعنی مستأجر باید در حدود 210 میلیون تومان به عنوان پول پیش به صاحب خانه پرداخت کند.
در محاسبه رهن و اجاره ملک، یکی از ارکان اصلی، رهن است که تصمیم داریم در این بخش ابتدا به بررسی روش برآورد رهن خانه بپردازیم، سپس نحوه محاسبه اجاره ماهانه را در سال 1404 توضیح دهیم. به طور کلی برای تعیین مبلغ ودیعه یک ملک، باید ارزش تقریبی کل واحد مسکونی را حساب کرده و سپس با در نظر گرفتن عمر بنا، میزان رهن خانه را طبق فرمول به دست‌آورید.
بد نیست بدانید که به راحتی می‌توانید توسط سرویس قیمت‌گذاری ملک، سایت الوملک در کوتاه‌ترین زمان و به صورت آنلاین قیمت خانه مورد نظرتان را محاسبه کرده و در فرمول رهن کامل به کار ببرید.
همان‌طور که اشاره کردیم، پیش از استفاده از این فرمول باید قیمت کل ملک را محاسبه کنید. سپس رهن کامل برای:
ملک نوساز: به طور تقریبی معادل یک‌چهارم ارزش کل ملک در نظر گرفته میشود.
ملک با قدمت: برابر با یک‌ششم ارزش کل واحد مسکونی خواهد بود.
در یک مثال ساده میتوان این گونه بیان کرد:
یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری در یکی از آپارتمان‌های شهر تهران را در نظر بگیرید. ارزش کلی این خانه توسط پلتفرم هوشمند الوملک در حدود 4 میلیارد تومان با قیمت هر مترمربع 40 میلیون تومان کارشناسی شده است؛ بنابراین مبلغ مورد نیاز برای رهن این خانه برابر است با:
اگر خانه نوساز باشد: (4 میلیارد تومان) ÷ ۴ = یک میلیارد تومان
اگر خانه در حدود ۱۰ سال قدمت داشته باشد: (4 میلیارد تومان) ÷ ۶ = به طور تقریبی 650 میلیون تومان
در نهایت این موضوع را هم مدنظر قرار دهید که در مناطق لوکس و گران‌قیمت تهران، همچون محله‌های شمال شهر، ممکن است این نسبت تغییر کرده و گاهی از یک‌ششم نیز کمتر باشد. اگر قیمت خانه خود را نمی‌دانید می‌توانید از خدمات قیمت گذاری خانه الوملک استفاده کنید.
برای محاسبه اجاره ماهانه بر اساس قیمت ملک، باید ابتدا رهن کامل ملک را با توجه به ارزش بازار به دست آورید. به بیان دیگر، طبق توضیحاتی که در بخش قبل دادیم، قیمت واحد مسکونی را بر ۴ تا ۶ تقسیم کنید (نوساز یا قدیمی) تا مبلغ رهن مشخص شود. در نهایت عدد به دست آمده را بر ۳۰ تقسیم کرده تا مبلغ اجاره ماهانه ملک به طور تقریبی تعیین شود.
به عنوان مثال، تصور کنید یک واحد مسکونی نوساز 77 متری در یکی از آپارتمان‌های شیک مرکز تهران، به قیمت 2.8 میلیارد تومان توسط ابزار هوشمند سایت الوملک به صورت آنلاین قیمت‌گذاری شده است. بر اساس مطالب گفته شده برای محاسبه رهن و اجاره ملک مذکور باید طبق مراحل زیر پیش بروید.
مبلغ پول پیش خانه: 2.8 میلیارد تومان ÷ 4 = 700 میلیون تومان
مبلغ اجاره ماهانه: 700 میلیون تومان ÷ 30 = 23.33 میلیون تومان
برای اجاره این واحد مسکونی در ماه باید در حدود 23 میلیون تومان پرداخت شود.
در بخش‌های قبل اطلاعات مهمی را در مورد نحوه محاسبه رهن و اجاره ملک در اختیارتان قرار دادیم. اکنون تصمیم داریم در جدول زیر، مقایسه‌ای از رهن و اجاره تقریبی در مناطق مختلف تهران برای سال 1404 ارائه دهیم. تمامی داده‌های جدول به صورت تقریبی و بر اساس میانگین معاملات، تجربه بازار و برخی از آگهی‌های ثبت شده برای رهن و اجاره ملک در مناطق مختلف شهر تهران تنظیم شده‌اند.
جدول بررسی و مقایسه رهن و اجاره در محله‌های مختلف تهران (سال 1404)
|
محله تهران |
متراژ ملک |
ویژگی‌های ملک |
رهن کامل (تومان) |
اجارهبها (تومان) |
|
زعفرانیه |
150 متر |
منطقه یک تهران، برج‌نشین لوکس، نوساز با امکانات رفاهی کامل و مدرن |
3.5 تا 5 میلیارد |
50 تا 80 میلیون |
|
سعادت‌آباد |
100 متر |
منطقه 2 تهران، نوساز، دسترسی عالی با امکانات شهری، مناسب خانواده |
1.8 تا 2.5 میلیارد |
30 تا 40 میلیون |
|
نیاوران |
120 متر |
بازسازی شده، نسبتاً لوکس، موقعیت خاص |
2.5 تا 3.5 میلیارد |
40 تا 60 میلیون |
|
شهرک غرب |
120 متر |
نوساز، آسانسور مدرن، پارکینگ اختصاصی، امکانات رفاهی کامل |
2 تا 2.8 میلیارد |
32 تا 45 میلیون |
|
یوسف‌آباد |
90 متر |
میان‌سال، امکانات خوب، محبوب طبقه متوسط |
1.3 تا 1.8 میلیارد |
20 تا 30 میلیون |
|
نارمک |
75 متر |
قدیمی، محله آرام و سنتی، دسترسی به امکانات شهری |
700 تا یک میلیارد |
10 تا 16 میلیون |
|
جنت‌آباد جنوبی |
90 متر |
نوساز، پارکینگ، آسانسور، مناسب خانواده |
1.1 تا 1.6 میلیارد |
18 تا 26 میلیون |
|
تهرانپارس |
80 متر |
منطقه 4 تهران، امکانات متوسط |
800 تا 1.2 میلیارد |
12 تا 20 میلیون |
|
میدان امام حسین |
70 متر |
منطقه 12 تهران، قدیمی، دسترسی عالی به مرکز شهر |
500 تا 800 میلیون |
7 تا 12 میلیون |
|
نازی‌آباد |
70 متر |
جنوب شهر تهران، مناسب اقشار کم درآمد |
350 الی 600 میلیون |
5 تا 9 میلیون |
|
یافت‌آباد |
80 متر |
امکانات محدود، قیمت مناسب |
400 تا 700 میلیون |
6 تا 10 میلیون |
این موضوع را هم در نظر داشته باشید که ارقام جدول بالا به صورت میانگین تخمینی هستند و ممکن است با توجه به شرایط ملک، طبقه، پارکینگ، آسانسور، جهت ملک و... تغییر کنند. به طور معمول در مناطق شمال شهر تهران، مالکان ترجیح می‌دهند، اجاره نقدی بگیرند و دریافت رهن کامل رایج‌تر نیست. از سوی دیگر، در مناطق جنوبی‌تر پایتخت، ودیعه کامل نسبت به پرداخت اجاره، بیشتر مورد علاقه مستأجران است؛ چون نمی‌خواهند ماهانه فشار مالی زیادی را تحمل کنند.
در بازار مسکن تهران با توجه به تقاضای متفاوت، طرفین ممکن است بسته به شرایط مذاکره از روش‌های مختلفی برای محاسبه رهن و اجاره ملک استفاده کنند. با این حال در یک نگاه کلی به بازار مسکن در مناطق پایتخت میتوان نتیجه گرفت که در شمال تهران به علت امکانات رفاهی، کیفیت زندگی و تقاضای بالاتر، به طور معمول مبلغ رهن و در نتیجه اجاره ماهانه افزایش مییابد؛ در حالی‌که مناطق جنوبی برای رهن و اجاره قیمت کمتری پرداخت می‌کنند. به طور کلی این تحلیل و مقایسه، صرفاً برای ایجاد تصویری کلی از تفاوت قیمت‌ها در محله‌های تهران ارائه شده و شما برای تصمیم‌گیری نهایی بهتر است بر اساس داده‌های به‌روز منطقه‌ای، از سایت‌های معتبری همچون الوملک، بررسی‌های دقیق‌تری انجام دهید تا بهترین نقطه شهر را متناسب با بودجه‌تان انتخاب کنید.
بی‌تردید به‌وضوح شکاف طبقاتی در بازار اجاره شهر تهران دیده میشود، فاصله‌ای قابل توجه بین شمال و جنوب پایتخت که باعث مهاجرت طبقه متوسط به مناطق میانی یا غرب تهران شده است. از سوی دیگر بد نیست بدانید که منطقه 22 (دهکده المپیک، زیبادشت) و منطقه 21 (چیتگر) به‌خاطر ساخت‌وساز‌های جدید و برج‌نشینی در حال تبدیل شدن به قطب اجاره برای طبقه متوسط به بالا هستند. در حقیقت این مناطق همچنان قیمت مناسب‌تری نسبت به شمال تهران داشته و جزء محله‌های در حال رشد محسوب می‌شوند. امکانات نوساز و دسترسی خوب به بزرگراه‌ها آن‌ها را جذاب کرده است.
محله‌هایی مانند یوسف‌آباد (منطقه 3) و اکباتان (منطقه 5) نیز به دلیل تعادل نسبی قیمت، دسترسی به مراکز مهم و کیفیت زندگی در بین پرتقاضاترین‌ها قرار دارند. بسیاری از اقشار با درآمد پایین‌تر نیز ترجیح می‌دهند برای پرداخت رهن و اجاره مناسب‌تر، در مناطق جنوب شهر تهران همچون یافت‌آباد، جوادیه و افسریه به دنبال یافتن ملک موردنظرشان باشند. در مجموع، موقعیت جغرافیایی، میزان توسعه شهری، توزیع امکانات رفاهی و دسترسی به مراکز خدماتی و تفریحی به همراه ویژگی‌های ساختمان، از مواردی است که باعث این تفاوت قیمت در اجارهبها برای مناطق مختلف تهران شده است.
قیمت رهن کامل یک خانه، قانون ثابتی ندارد و با توجه به عرف بازار این کار انجام میشود. برای این که قیمت رهن و اجاره یک خانه را محاسبه کنید، ابتدا باید از قیمت آن خانه اطلاع کسب کنید. برای این منظور می‌توانید از چند روش رایج استفاده کنید:
اگر بازار داغ است و معاملات زیادی در محله شما انجام میشود، شما می‌توانید با بررسی قیمت خانه‌های مشابه، به قیمت حدودی خانه خود برسید. اما این کار دقیقی نیست و امکان خطا در مواردی که از دید شما پنهان می‌ماند زیاد است.
راه سنتی اطلاع از قیمت خانه، مشورت با یک مشاوراملاک است. مشاوران املاک با تجربه‌ای که دارند می توانند قیمت خانه شما را برآورد کنند و برای برآورد قیمت رهن و اجاره نیز به شما کمک کنند.
راحت‌ترین و سریع‌ترین راه قیمت گذاری یک خانه، قیمت گذاری آنلاین و غیرحضوری است. شما می‌توانید به راحتی و با صرف کمترین زمان و هزینه ممکن، به قیمت خانه خود برسید. الوملک مرجع قیمت گذاری و کارشناسی خانه، این کار را برای شما آسان نموده است.:
یکی از معضلات همیشگی مستاجران، افزایش ناگهانی قیمت رهن و اجاره در فصل‌های پر جا به جایی، به خصوص در فصل تابستان است. در این فصل‌ها، تقاضا برای اجاره منزل به طور قابل توجهی افزایش مییابد. آغاز سال تحصیلی جدید، پایان قراردادهای اجاره و نقل و انتقالات ادارات و شرکت‌ها، از جمله عواملی هستند که به این افزایش تقاضا دامن می‌زنند. از سوی دیگر، تمایل مالکان به دریافت رهن کامل و نگه داشتن واحد مسکونی برای فروش، باعث کاهش عرضه و تشدید این مشکل میشود. دلالان و سودجویان نیز با سوء استفاده از شرایط، قیمت‌ها را به طور کاذب افزایش می‌دهند و با انتشار آگهی‌های غیرواقعی، به این آشفتگی دامن می‌زنند.
برای حل این معضل، نیاز به اقداماتی از سوی دولت، سازندگان مسکن و مستاجران است. افزایش ساخت و ساز مسکن، ارائه تسهیلات به مستاجران، اعمال قوانین و مقررات برای کنترل قیمت‌ها، و افزایش آگاهی و فرهنگ‌سازی، از جمله راهکارهایی هستند که می‌توانند به تعدیل قیمت‌ها در بازار مسکن کمک کنند.
در نهایت، صبر و جستجوی دقیق مستاجران برای یافتن منزل مناسب و عدم اجاره با قیمت‌های غیرواقعی، نقشی کلیدی در حل این معضل خواهد داشت.
بدون شک الوملک به عنوان یکی از بهترین ابزار‌های محاسبه رهن و اجاره ملک به شمار می‌رود، چرا که با تلفیق تکنولوژی‌های نوین، داده‌های به‌روز بازار و تجربه کارشناسان، در کوتاه‌ترین زمان یک گزارش کارشناسی کامل برای اجاره ملک در اختیارتان قرار می‌دهد.
در ادامه برخی از مهم‌ترین دلایل برتری این پلتفرم را بیان می‌کنیم.
الوملک با بهره‌گیری از الگوریتم‌های پیشرفته، مدل‌های داده‌محور و هوش مصنوعی، محاسبات تبدیل رهن و اجاره را با دقت بالایی ارائه می‌دهد. این دقت در محاسبات، تغییرات جزئی مانند تحول نرخ تورم یا نوسانات منطقه‌ای، همچنین عوامل متعددی مثل متراژ، سال ساخت، طبقه، امکانات و لوکیشن دقیق را در بر می‌گیرد.
یکی از الزامات موفقیت در بازار املاک و تصمیم‌گیری آگاهانه، دسترسی به اطلاعات به‌روز است. سرویس الوملک به طور پیوسته اطلاعات معاملات و نرخ‌های تبدیل را به‌روزرسانی می‌کند تا هم مالکان و هم مستأجران از آخرین تغییرات و روند‌های بازار استفاده کنند. در حقیقت این امر موجب همگام‌شدن محاسبه رهن و اجاره ملک، با شرایط واقعی و ایجاد اعتماد بیشتر در میان کاربران میشود.
طراحی کاربرپسند و ساده این پلتفرم، امکان استفاده سریع و بدون دردسر را برای کاربران فراهم می‌کند. افرادی هم که آشنایی کمی با مفاهیم بازار مسکن دارند، می‌توانند با واردکردن اطلاعات اولیه (متراژ، سن بنا، منطقه، امکانات)، به صورت آنلاین و در 2 دقیقه، گزارشی کامل از ارزش رهن، اجاره یا ترکیب آن‌ها را دریافت کنند.
یکی از ویژگی‌های منحصر به فرد الوملک، امکان تنظیم ساده و سریع ضریب‌های تبدیل رهن به اجاره یا بالعکس است. این انعطاف‌پذیری به کاربران اجازه می‌دهد تا با در نظر گرفتن شرایط خاص ملک، سن ساختمان، امکانات و موقعیت جغرافیایی، تحلیل دقیق‌تری داشته باشند و به سادگی میزان پول پیش را به اجاره تبدیل کنند.
اطلاعات ارائه‌شده در سرویس الوملک به کمک تحلیل‌های تخصصی و مشاوره‌های کارشناسان معتبر حوزه املاک تدوین میشود. این رویکرد تحلیلی با پوشش بسیاری از شهر‌های ایران به ویژه مناطق 22گانه تهران، باعث میشود تا کاربران، درک بهتری از روند‌های بازار داشته باشند و بتوانند تصمیمات مالی بهتری اتخاذ کنند.
به طور خلاصه، الوملک فقط یک ماشین‌حساب ساده برای محاسبه رهن و اجاره ملک نیست؛ بلکه ابزاری هوشمند و تحلیل‌محور است که با ترکیب دقت در محاسبات، به‌روزرسانی مداوم اطلاعات، رابط کاربری ساده و انعطاف‌پذیری در تنظیم پارامتر‌ها، تحلیل‌های تخصصی را در اختیار کاربران قرار می‌دهد. در حقیقت همین رویکرد داده‌محور باعث شده تا در بین مالکان، مشاوران املاک و مستأجران به یک مرجع معتبر تبدیل شود.
در سال‌های اخیر با توجه به رشد شدید قیمت خرید مسکن، افراد بیشتری به اجاره‌نشینی روی آورده‌اند. از طرف دیگر این تقاضای بالا، به همراه رشد نامتوازن شهری و تمرکز شغلی در مناطق خاص، باعث شده تا قیمت رهن و اجاره در بسیاری از مناطق، حتی محله‌های ضعیف‌تر به نسبت افزایش یابد. به طور معمول، در بازار مسکن، محاسبه رهن و اجاره ملک، امری پیچیده است که تحت تأثیر مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی، منطقه‌ای، اجتماعی، زیرساختی و قانونی قرار دارد. این فاکتور‌ها هم به طور مستقیم و هم به‌صورت تعامل‌برانگیز بر قیمت نهایی تأثیرگذار خواهند بود. به همین دلیل برای تحلیل دقیق قیمت‌گذاری اجارهبها، درک درست از هر یک از این عوامل اهمیت ویژه‌ای خواهد داشت.
فاکتورهای مؤثر بر قیمت رهن و اجاره عبارت‌اند از:
عوامل اقتصادی حاکم بر بازار مسکن، همچون تورم، نرخ بهره و نوسانات ارز، از اصلی‌ترین دلایل تأثیرگذار بر قیمت‌گذاری ملک به شمار می‌آیند. با اعمال سیاست‌های پولی و بانکی (مانند تغییر در نرخ بهره) از سوی دولت، میزان تقاضا برای خرید یا اجاره ملک تغییر کرده و ممکن است در دوره‌های رکود اقتصادی، مالکان به‌جای فروش، ملک‌های خود را از طریق رهن و اجاره عرضه کنند تا از نقدینگی بهره‌مند شوند. از سوی دیگر افزایش تورم، منجر به بیشترشدن هزینه‌های ساخت و ساز شده که در نهایت قیمت رهن و اجاره را نیز افزایش می‌دهد.
به طور کلی، تعادل بین عرضه و تقاضا در هر بازاری نقش تعیین‌کننده‌ای در قیمت‌گذاری دارد. در بازار مسکن نیز افزایش تقاضا به دلایلی همچون رشد جمعیت، مهاجرت داخلی یا رونق اقتصادی، میتواند بر روی افزایش قیمت رهن و اجاره تأثیر بگذارد. از طرف دیگر، با اجرای پروژه‌های جدید مسکن و افزایش تعداد واحد‌های عرضه‌شده، ممکن است رقابت در این حوزه بیشتر شده و باعث کاهش نسبی قیمت‌ها شود. در بازار مسکن تهران به دلیل محدودیت در فضای ساخت و تمرکز جمعیت، در برخی از مناطق، میزان تقاضا به‌شدت بالا بوده و به صورت مستقیم بر قیمت تأثیرگذار است.
عوامل ظاهری و فیزیکی ساختمان همچون سن بنا، متراژ، تعداد اتاق‌ها، وضعیت نگهداری و امکانات رفاهی (مانند پارکینگ، آسانسور، فضا‌های سبز و امنیت) در تعیین قیمت و محاسبه رهن و اجاره ملک نقش مهمی دارند. در حقیقت املاکی که ساخت و ساز مدرن با استاندارد‌های بالا داشته و از امکانات خوبی برخوردارند، ارزش افزوده بیشتری برای اجاره دارند. از سوی دیگر، نیاز به تعمیرات و نوسازی، میتواند باعث تغییر در قیمت رهن و اجاره شود.
یکی دیگر از ارکان اساسی برای محاسبه رهن و اجاره ملک به ویژه در بازار مسکن تهران، موقعیت جغرافیایی ملک است. به عنوان مثال، در مناطق شمال پایتخت، به دلیل جذابیت منطقه و شرایط مطلوب زندگی، همچنین دسترسی به امکاناتی همچون مترو، فضای سبز، مراکز تجاری و رفاهی، قیمت اجارهبها بیشتر است. از طرفی، در محله‌های جنوب شهر نسبت به سایر مناطق، قیمت رهن و اجاره پایین‌تر خواهد بود؛ البته از نظر زیرساخت‌های شهری، نزدیکی به مراکز آموزشی و امکانات رفاهی مدرن، با چالش‌هایی همراه است.
ویژگی‌های اجتماعی منطقه مانند امنیت، کیفیت زندگی، حضور مراکز فرهنگی، آموزشی و تفریحی نیز باعث شده تا یک محله از نگاه مردم جذابیت بیشتری پیدا کند و در نتیجه تأثیر مستقیمی بر روند قیمت رهن و اجاره داشته باشد.
قوانین و مقررات دولتی از جمله محدودیت‌های ساخت و ساز، قوانین منطقه‌بندی و سیاست‌های کنترل بازار مسکن در برخی مناطق، نیز نقش مهمی در افزایش یا کاهش اجارهبها دارند. با این حال، چنین سیاست‌هایی همواره در تعامل با عوامل اقتصادی و اجتماعی، نقش تسهیل‌کننده یا محدودکننده‌ای برای بازار مسکن ایفا کرده و شرایط را برای مالکان و مستأجران تغییر می‌دهد.
به طور کلی فصل‌های پر جابه‌جایی در بازار مسکن تأثیر چندوجهی و قابل توجهی دارند که هم بر نرخ اجاره و هم بر مبلغ رهن اثر می‌گذارند. در این دوره‌ها، تغییرات سریع در عرضه و تقاضا و همچنین زمان‌بندی‌های فشرده قرارداد‌ها باعث به وجود آمدن شرایط نوسانی میشود.
در فصل‌های پر جابه‌جایی یعنی بهار و تابستان به دلیل هوای مناسب و روز‌های طولانی یا اتمام قراردادهای سالیانه، تعداد مستأجران به‌سرعت افزایش پیدا می‌کند. این امر به دلیل فوریت در یافتن محل سکونت جدید منجر به افزایش تقاضا شده و قدرت چانه‌زنی مستأجران کاهش مییابد. در این زمان مالکان با آگاهی از وضعیت بازار، نرخ اجاره خود را افزایش می‌دهند. از آنجایی که اجارهبها، به طور معمول بر مبلغ رهن تأثیرگذار است، افزایش اجاره به طور مستقیم باعث افزایش مبلغ رهن نیز میشود.
از سوی دیگر، فصل‌های پاییز و زمستان به دلیل بازگشایی مدارس و شرایط جوی نامساعد، بازار مسکن رونق کمتری داشته و میتوان فرصتی برای یافتن ملک با اجاره مناسب‌تر در اختیارتان قرار دهد؛ البته ممکن است گزینه‌های ایده‌آل‌تر در دسترس نباشند. در مجموع، فصل‌های پر جابه‌جایی باعث ایجاد نوسانات قابل توجهی می‌شوند که در اکثر موارد به افزایش نرخ رهن و اجاره منجر خواهد شد.
به طور خلاصه میتوان گفت که محاسبه رهن و اجاره ملک، مستلزم بررسی عمیق و هم‌زمان تمامی این عوامل با توجه به شرایط روز است. در بازار مسکن، تورم و قیمت کلی مسکن بیشترین تأثیر را بر قیمت رهن و اجاره دارند. چرا که افزایش تورم باعث بالارفتن هزینه‌های ساخت و نگهداری ملک شده و در نتیجه، اجارهبها نیز افزایش مییابد. همچنین، قیمت مسکن در دوره‌های قبل تأثیر مستقیمی بر نرخ اجاره دارد؛ زیرا مالکان به طور معمول بر اساس ارزش ملک خود، مبلغ اجاره را تعیین می‌کنند.
مطالعه روند تغییرات قیمتی در مناطق مختلف و آگاهی از سیاست‌های کلان اقتصادی از جمله گام‌های اساسی در این مسیر محسوب می‌شوند. با این وجود تحلیل دقیق بازار همراه با استفاده از ابزار‌ها و مدل‌های پیشرفته تحلیلی همچون ابزار هوشمند قیمت‌گذاری الوملک، میتواند به طرفین معامله کمک کند تا ارزش‌گذاری منصفانه و دقیقی داشته باشند.
اکنون که با عوامل مؤثر بر قیمت رهن و اجاره آشنا شدید، شاید این سؤال برایتان مطرح شود که چگونه میتوان هزینه رهن و اجاره را کاهش داد؟ برای پاسخ به این سؤال، چند روش ساده را در ادامه بیان می‌کنیم.
بررسی زمان‌بندی بازار از اهمیت بالایی برخوردار است. در دوره‌هایی که تقاضا کمتر یا رقابت میان مستأجران کمتری وجود دارد، احتمال مذاکره با مالک و درخواست تخفیف، بیشتر میشود. در فصل‌های کم‌تقاضا، مثل زمستان و پاییز، به ویژه از آبان‌ماه تا بهمن، به فکر جابه‌جایی باشید، چرا که ممکن است گزینه‌های ارزان‌تری را بیابید. در حقیقت بسیاری از قراردادهای اجاره در بهار و تابستان انجام میشود، از همین رو، برخی از مالکان آپارتمان‌ها برای جلوگیری از خالی ماندن یک واحد برای مدت طولانی، ترجیح می‌دهند نرخ‌های کمتری برای اجاره دریافت کنند.
مذاکره مستقیم، دوستانه و منطقی با مالک برای تغییر شرایط قرارداد یکی از اصلی‌ترین راه‌هاست که میتواند منجر به تخفیف شود. به عنوان مثال اگر قصد تمدید قرارداد دارید، پیشنهاد قرارداد بلندمدت در ازای کاهش اجاره ماهانه میتواند موقعیتی برد - برد ایجاد کند.
پرداخت نقدی یا ارائه پیش‌پرداخت به مالک برای دوره‌های بلندمدت اجاره میتواند عاملی برای تخفیف در هزینه اجاره باشد. بسیاری از مالکان برای پرداخت‌های دوره‌ای و زودتر از موعد، تخفیف خوبی قائل می‌شوند.
مشاوران املاک با شناسایی دقیق شرایط بازار و تسلط به گزینه‌های موجود در مناطق مختلف می‌توانند ملک‌هایی با شرایط بهینه و اجاره‌های مناسب‌تر را با توجه به بودجه‌تان معرفی کنند. همچنین، مطالعه آگهی‌های موجود در پلتفرم‌های آنلاین معتبر همچون الوملک به شما این امکان را می‌دهد که شرایط و قیمت‌های رقابتی را به دقت مقایسه کنید و هنگام مذاکره اطلاعات کافی در دست داشته باشید.
این نکته را فراموش نکنید که لازم است پیش از امضای قرارداد، تمامی بند‌های آن، از جمله هزینه‌های نگهداری، شارژ‌های خدماتی و شرایط فسخ را به دقت مطالعه کنید. در مواردی که امکان مذاکره در خصوص هزینه‌های اضافه وجود دارد، با مالک در این زمینه گفتگو کنید تا از هزینه‌های غیرضروری جلوگیری شود.
در نظر گرفتن تمامی این راهکار‌ها، به همراه بررسی موقعیت جغرافیایی ملک و وضعیت بازار میتواند به شما برای کاهش هزینه‌های اجاره کمک کند. در عین حال، انعطاف‌پذیری در قرارداد و آگاهی از نرخ‌های روز بازار برای محاسبه رهن و اجاره ملک نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. از سوی دیگر، مطالعه روند تغییرات بازار، تحلیل شرایط اقتصادی و بهره‌مندی از داده‌های آماری روزانه و ماهانه در خصوص اجارهبها میتواند در تدوین استراتژی‌های مذاکره و انتخاب ملک مناسب به شما بینش عمیق‌تری ارائه دهد. به همین منظور، استفاده از پلتفرم الوملک برای قیمت‌گذاری منصفانه ملک و مشاوره‌های تخصصی از جنبه‌های مالی و حقوقی نیز پیشنهاد میشود.
بی‌تردید بازار مسکن تهران در سال‌های اخیر با نوسانات شدید قیمتی و تورم بالا مواجه بوده است. این نوسانات موجب شده تعیین نرخ دقیق و منصفانه «رهن» و «اجاره» اهمیت زیادی داشته باشد. چرا که دقت در محاسبات مالی اجارهبها، باعث حفظ حقوق مالک و مستأجر شده، از اختلاف و سوءتفاهم جلوگیری کرده و تضمین می‌کند اجارهبها متناسب با شرایط اقتصادی، همچنین در نظر گرفتن تورم و هزینه‌های نگهداری تعیین شود. در متن بالا تلاش کردیم فرمول‌های تبدیل رهن و اجاره و بالعکس را به همراه مثال‌های عملی برایتان توضیح دهیم تا در این مسیر، هیچ گره‌ای، کور به نظر نرسد.
در نهایت این نکته را به یاد داشته باشید که با الوملک به صورت آنلاین و در کمتر از 2 دقیقه می‌توانید، ملک موردنظرتان را قیمت‌گذاری کرده و با کمک فرمول محاسبه رهن و اجاره ملک، میزان منصفانه اجارهبها را برآورد کنید. برای کسب اطلاعات بیشتر در حوزه بازار مسکن، پیشنهاد میشود مطالعه مقالات دیگر سایت را از دست ندهید. چنانچه سؤالی در مورد نحوه محاسبات رهن و اجارهبها دارید، کافی است در بخش کامنت‌های همین مقاله بپرسید تا در کوتاه‌ترین زمان، کارشناسان ما پاسخ دهند.
