راهنمای جامع کارشناسی ملک به همراه نمونه گزارش ارزیابی

کارشناسی ملک، بخش مهمی از فرآیند خرید یا فروش خانه است، ما در این مقاله سعی می‌کنیم شما را با چرایی، انواع و نمونه های آن آشنا کنیم.

در باب اهمیت کارشناس ملک همین بس که بر‌‌ اساس آخرین آمار بیش از یک سوم پرونده های قضایی کشور مربوط به دعاوی و کلاهبرداری های ملکی است. همچنین نگرانی این نیز وجود دارد که مبادا بعد از بستن قرارداد، خانه خریداری شده نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد.

 

 

در کشورهای پیشرفته، بعد از تصمیم گیری خرید خانه، انتخاب کارشناسی ملک، کاری عادی و روال است. اما در ایران هنوز این روند به خوبی شکل نگرفته است.

 

کارشناسی ملک چیست؟

وقتی بخواهید ارزش یک ملک را بدانید یا نیاز داشته باشید ایرادات ملک مورد نظر را پیدا کنید، طبیعتا از فردی متخصص کمک می‌گیرید تا با بررسی پارامترهای تعریف شده، آن ملک را کارشناسی(بازرسی، ارزیابی و بررسی) کند.

در هیچ کجای دنیا الگوی خاصی برای ارزیابی املاک وجود ندارد و عوامل محیطی و اقتصادی در کنار مشخصات و شرایط ملک مورد بررسی قرار می‌گیرند و ارزش یک خانه را اعلام می‌کنند. برای مثال در ایران اغلب خانه ها با سازه های بتنی ساخته می شوند که کارشناسی مختص به خودش را می طلبد.

از عوامل اقتصادی و محیطی می‌توان به بازار روز کشور یا موقعیت مکانی ملک اشاره کرد. پر واضح است که در سراسر کشور این شرایط یکسان نیست.

چه فروشنده باشید و چه خریدار، ارزیابی ملک این فرصت را به شما می‌دهد تا مشکلات احتمالی یک ملک را پیدا کنید و برای رفع آن اقدام کنید.

 

مزیت کارشناسی ملک برای فروشنده

اگر فروشنده باشید با رفع مشکلات خانه، احتمال افزایش جلب نظر مشتری و در نتیجه احتمال فروش را بالا می‌برید. همچنین می‌توانید با رفع عیب، تعمیرات و بازسازی، ارزش ملک خود را بالا ببرید. یا اینکه با آگاهی از ایرادات موجود در ملکتان هزینه تعمیر آن را از قیمت نهایی کم کنید تا خریدار برای رفع آن اقدام و هزینه کند. در نهایت اینکه، داشتن برگه کارشناسی، اعتماد خریدار را افزایش می دهد و ملک شما در بین سایر خانه های دیده شده برجسته می‌شود.

 

مزیت کارشناسی ملک برای خریدار

اگر خریدار باشید با علم به مشکلات ملک، یا معامله را ادامه نمی‌دهید یا طبق گزارش کارشناسی از هزینه تعمیرات اطلاع پیدا کرده و در توافقی با مالک از قیمت نهایی کم می‌کنید.

 

 

 

اهمیت کارشناسی ملک

در چند سال اخیر تعداد افرادی که برای خرید ماشین به کارشناس بی طرف مراجعه می‌کنند بیشتر شده، زیرا ریسک و استرس خرید کمتر می‌شود. ولی در حال حاضر مردم ایران برای بزرگترین معامله زندگی خود یعنی خرید خانه، که قیمت بیشتری هم دارد، از این سه راه استفاده می‌کنند:

1.  مراجعه به مشاورین املاک
2.  اعتماد به نظر بزرگترها و دوستان
3.  تکیه بر احساسات و ظاهر بینی

این نوع تشخیص‌ها و انتخاب‌ها، چشمی و با دقت کم است و اصولا بعد از خرید نهایی، راهی برای جبران این نقص نیست.

 

 

 

براساس تجربه، بسیاری از معایب خانه از چشم خریداران تا زمان خرید و ساکن شدن در آن پنهان می‌ماند، که دلایل خودش را دارد از جمله:

1. رودربایستی ایرانی ها باعث می‌‌شود تا موقع بازدید، همه جای خانه را موشکافانه بررسی نکنند.
2. در هنگام بازدید برخی از ایرادات خانه توسط فروشنده و مشاور املاک پنهان می‌شود.
3. به مرور زمان ایرادات خانه برای فروشنده عادی شده و به آن عادت می‌کند، در نتیجه آنها را بیان نمی‌کند.
4. برای ارزیابی جامع و کامل خانه قبل از خرید، مرجعی قابل اعتماد وجود ندارد.

 

به همه این نگرانی ها، می‌توان مشکلات حقوقی ملکی را هم افزود، برای مثال ملک اوقافی به جای ملک با سند شش دانگ فروخته می‌شود، در صورتی که ملک وقفی ارزان‌تر است. یا خانه‌ای با پارکینگ مشاع فروخته می‌شود، بدون اینکه خریدار بداند خانه ای که خریده است در واقع بدون پارکینگ است و فقط حق پارک کردن را دارد، که این حق هم به صورت شراکتی است.

شاید این سؤال برای شما پیش بیاید که وقتی مشاورین املاک هستند چرا باید استرس و ترس خرید خانه را تجربه کنیم؟

متأسفانه در کشور ما برای تبدیل شدن به یک مشاور املاک سخت گیری خاصی وجود ندارد و آموزش هایی که در زمان اخذ جواز کسب داده می‌شود چندان جامع و کامل نیست؛ در حالی که یک مشاور همانطور که اسمش پیداست باید بتواند در زمینه املاک به خریدار و فروشنده مشاوره بدهد. اما اینطور نیست و به این دلیل که نفع مشاور املاک در به ثمر رساندن معامله است به جای بیان تمام حقایق، خوبی های ملک را بزرگ جلوه می‌دهد و بدی ها و کاستی ها را بیان نمی‌کند؛ کما اینکه به دلیل عدم تسلط کافی به تمام کم و کیف شرایط ملک هم اغلب آگاه نیست.

 

 

نحوه ارزیابی ملک چگونه است؟

نحوه ارزیابی ملک مسکونی و تجاری و اداری و غیره با هم متفاوت است به همین دلیل شما قبل از کارشناسی نوع کاربری ملک را مشخص می‌کنید تا با معیار های مختص به کاربری آن، بررسی شود.

در نحوه ارزیابی ملک، مهمترین کاری که کارشناسان به آن دقت می‌کنند، بررسی عیوب پنهان ملک است. معمولا در ارزیابی خانه های با سال ساخت بیشتر، هزینه بازسازی آن تخمین زده می‌شود یا مسائل فنی و تاسیساتی آن به صورت ویژه بررسی می‌شود.

البته که در کارشناسی ملک نکات قوت و مثبت ملک هم مورد توجه قرار گرفته و در گزارش ثبت می‌شود، زیرا احتمال اینکه نقطه قوت ها نیز از دید پنهان شوند وجود دارد. همه قسمت های اصلی و فرعی یک ملک حتی مشاعات بررسی و تست می‌شود و در نهایت نیز به درخواست کننده گزارشی کتبی از ملک کارشناسی شده داده می‌شود.

 

گزارش ارزیابی ملک شامل چه مواردی می‌شود؟

برای ارزیابی ملک باید عواملی را بررسی کنیم تا ارزش و صلاحیت آن ملک را تایید کنیم.

 

عواملی که باید در گزارش کارشناسی ملک بررسی شود

 

• بررسی موقعیت ملک و منطقه قرارگیری آن
• بررسی سند ملک و اسناد مربوطه
• بررسی صحت مساحت و متراژ عرصه و اعیان
• نوع مصالحی ساختمانی که از پایه تا سقف استفاده شده
• بررسی سن بنا و میزان فرسودگی آن نسبت به سن
• بررسی مشاعات در واحدهای آپارتمانی
• تجهیزات مکانیکی و برقی مثل آسانسور و تابلو برق و …
• میزان نورگیری هر قسمت از ملک
• وضعیت و شرایط پارکینگ و انباری و مطابقت آن با سند
• بررسی استحکام ملک و بررسی وسایل ایمنی
• بررسی عیوب پنهانی و تصرفات در ملک
• میزان دسترسی ملک به مدارس، مراکز خرید، مراکز درمانی، مراکز تفریحی، ناوگان حمل و نقل عمومی و غیره
• تخمین هزینه تعمیرات احتمالی

 

نمونه ارزیابی ملک

 

نمونه چک لیست کارشناسی ملک زیر مختص به کارشناسان تیم الوملک است که بعد از ارزیابی ملک، به درخواست کننده تحویل داده می‌شود.

 

 

ارزیابی و کارشناسی ملک با کاربری تجاری

در مبحث کارشناسی ملک، به علت تنوع در نوع کاربری ملک، درخواست ارزیابی نیز متفاوت خواهد بود. ارزیابی ملک تجاری با املاک دیگر دارای اختلاف‌هایی است، به طور مثال بحث های سرقفلی و حق کسب و پیشه فقط برای کاربری های تجاری استفاده می‌شود و ما توصیه می‌کنیم به علت اینکه این تفاوت ها، اختلاف‌زا نیز هستند، همکاری لازم و صداقت کامل را در برخورد با کارشناسان داشته باشید.

برای ملک تجاری نیز مانند ملک مسکونی، لازم است که درخواست کارشناسی همراه با مشخصات دقیق، جزئیات کامل و همچنین مستندات مربوطه به کارشناس ارائه داده شود تا مراحل ارزیابی به سهولت انجام شود.

 

در کارشناسی ملک تجاری عواملی مثل استحکام و شرایط بنا، شرایط لازم آن برای تبدیل شدن به یک ملک تجاری مناسب مثل دهانه و تابلوخور داشتن، حق پارکینگ و عوارض شهرداری، آزاد بودن سقف ملک که می‌تواند باعث افزایش قیمت ملک تجاری شود و مواردی از این دست بیشتر مدنظر است.

 

کارشناسی قیمت ملک تجاری

 

معمولا برای قیمت گذاری هر نوع ملکی، فاکتورهای تاثیرگذار را مورد بررسی قرار می‌دهیم. برای کارشناسی قیمت ملک تجاری فرمول و محاسبات از پیش تعیین شده ای وجود ندارد و حتی طبق قانون ارزش گذاری ملک، نمی‌توان گفت به علت اینکه این واحد تجاری طلا فروشی است، ارزش بیشتری نسبت به واحد پوشاک دارد.

کالای واحد تجاری فقط در مواقعی ارزشمند می‌شود که سرقفلی داشته باشد در این صورت حق کسب و پیشه در تعیین ارزش ملکیت تاثیرگذار خواهد بود. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص مقاله “قیمت گذاری ملک تجاری” را مطالعه نمایید.

 

 

نحوه ارزیابی املاک مسکونی

 

در روند ارزیابی ملک مسکونی عوامل و نکات اثرگذاری موثرند که باید طبق چک لیست بررسی شوند. کارشناسان الوملک با ارزیابی بیش از 400 آیتم، شما را در انتخاب خود راهنمایی می‌کنند.

 

 

ارزیابی ملک مسکونی شامل موارد زیر می شود:

کارشناسی ظاهر بیرونی ملک

• طرح های نما
• متریال به کار رفته شده در نما
• در‌های ورودی و خروجی، درب پارکینگ
• بررسی وجود یا عدم وجود درختان مزاحم
• جای پارک بیرون
• چراغ های فضای باز
• و غیره

کارشناسی پارکینگ

• ابعاد و ارتفاع آن
• درب نفر‌ رو
• روشنایی
• شیب
• و غیره

 

کارشناسی حیاط

• داشتن یا نداشتن آن
• دیوار‌ها
• کف حیاط و زهکشی
• و غیره

 

 

کارشناسی اتاق های خواب

• تعداد اتاق خواب ها و بررسی هر کدام
• موقعیت اتاق نسبت به نقشه
• عرض درب اتاق
• قفل و دستگیره ها
• جنس پنجره ها و ریل و لولا های آن
• کمد دیواری
• دریچه کولر
• حمام مستر
• بخاری
• ویو
• و غیره

 

کارشناسی حمام

• تهویه
• جنس و ضد آب بودن درب
• ارتفاع و سقف
• جنس شیرآلات و نوع متریال به کار رفته در آن
• وان
• و غیره

 

کارشناسی سرویس بهداشتی

• نوع تهویه
• ارتفاع
• جانمایی پریز و کلیدها
• آینه
• روشویی
• جنس و نوع شیرآلات و شیلنگ

 

کارشناسی آشپزخانه

• بررسی جانمایی وسایل اصلی آشپزخانه
• چک کردن و تست انشعابات آب.برق.گاز
• جنس و کاربردی بودن کابینت
• دیوارها
• کف، شیب کف
• و غیره

 

کارشناسی راهروها

• ارتفاع
• عرض
• پرتی
• نورگیر
• کلید و پریز ها
• آینه

 

کارشناسی پذیرایی

• جانمایی درست در نقشه
• عرض درب ورودی
• چهارچوب و قفل و دستگیره درب
• دسترسی به آشپزخانه
• پنجره ها
• شیشه ها
• جانمایی بخاری
• جانمایی تی وی روم
• نور مستقیم
• چراغها و روشنایی
• پرتی
• و غیره

 

 

کارشناسی سرمایش و گرمایش

• کارشناسی تناسب کولر با متراژ
• تست آبگرمکن
• بررسی موتورخانه
• دودکش موشکی
• جای پکیج
• تست پکیج
• داکت اسپلیت
• و غیره

 

کارشناسی انباری

• عرض و ارتفاع درب
• ابعاد مناسب
• درگیر نبودن
• نم و پوسیدگی
• و غیره

کارشناسی تراس

• ابعاد عرض و ارتفاع
• کف
• شیب کف
• کف شور
• شیر آب
• موقعیت نور
• سقف
• و غیره

 

کارشناسی آسانسور

• ظرفیت
• عرض درب آسانسور
• تهویه
• روشنایی آسانسور
• وضعیت آخرین بازرسی
• لرزش
• و غیره

 

کارشناسی سایر قسمت ها

• آیفون
• دوربین مدار بسته
• اطفا حریق
• اعلام حریق
• لابی
• پشت بام
• دودکش
• ناودان
• راه پله ها وپله ها

 

 

 

ارزیابی و کارشناسی ملک صنعتی

 

همانطور که میدانید املاک صنعتی هدفشان تولید محصول است و در کارخانه ها، کارگاه ها و سوله ها مشغول به فعالیت هستند. همچنین برعکس املاک تجاری که در همه جای شهر می‌توانند وجود داشته باشند، موقعیت محلی املاک صنعتی عموما در شهرک های صنعتی قرار دارند. این امر باعث می شود تاثیرات آلایندگی ها را از ساکنین شهر دور کنند و ترافیک حمل و نقل بار صنعتی را به شهر اضافه نکنند.

 

در ارزیابی ملک صنعتی چه پارامترهایی تاثیر‌گذارند؟

 

برای کارشناسی ملک صنعتی ابتدا زمین ملک را مورد بررسی قرار می‌گیرد، برای این امر نیز از فرمول زیر استفاده می‌شود:

قیمت تمام شده زمین=ارزش زمین خام(بدون کاربری) + هزینه آماده سازی و تاسیسات زیربنایی

بعد از ارزیابی و قیمت گذاری زمین (عرصه)، هزینه هر مترمربع احداث سوله ( اعیان) را برآورد می‌کنند.

 

چک لیست ارزیابی ملک صنعتی

• متراژ
• مصالح به کار رفته در دیوارها
• نوع سقف
• پوشش شیروانی
• عایق بندی
• سیستم نور و روشنایی
• امتیازات ملک صنعتی
• انشعابات آب، برق، گاز و تلفن
• بررسی ژنراتور تامین برق اضطراری
• بررسی تاسیسات سرمایشی چیلر و فن کویل
• وجود دستگاه های امنیتی
• محوطه سازی ساختمان و ایجاد فضای سبز در اطراف
• حصارکشی اطراف مجموعه
• تعیین ارزش ماشین آلات بررسی آنها
• ارزیابی تجهیزات صنعتی به تفکیک نو، دسته دوم،مستعمل یا اسقاط شده
• و غیره

 

ارزیابی ملک توقیف شده

 

توقیف در اصلاح به معنی بازداشت کردن و نگه داشتن است، توقیف اموال نیز، زمانی صورت انجام می‌گیرد که شخصی از پرداخت بدهی خود امتناع کند.

قبل از ارزیابی ملک توقیف شده باید مشخص شود که مال مزبور از مستثنیات دین می‌باشد یا خیر، که اگر باشد، توقیف و فروش آن امکان پذیر نیست و ارزیابی آن هم منتفی خواهد بود. اما اگر ملک توقیفی مشمول مقررات حاکم بر مستثنیات دین نباشد، ارزیابی و فروش انجام خواهد شد.

 

ارزیابی خانه های روستایی

 

در مبحث خانه های روستایی اولین سوال برای ارزیابی دقیق تر این است که روستا واقع در کدام قسمت کشور است؟ و اینکه آن روستا از نظر توریستی و آب و هوایی چگونه است؟

همانطور که در مقدمه مقاله اشاره کردیم، موقعیت جغرافیایی ملک بر ارزیابی آن ملک تاثیر مستقیم دارد. ملک روستایی را در نظر بگیرید که در شمال کشور واقع شده است و در کنار مناظر زیبا مثل دریا و کوه و جنگ و … است. ارزیابی این ملک یک سری خصوصیات دارد، ارزیابی خانه روستایی که در بیابان ها و مناطق خشک و کویری هست هم یک دسته خصوصیات جدا دارد.

 

ارزیابی املاک اوقافی

 

یکی از انواع املاک، ملک های توقیفی هستند که اصولا 5 تا 20 درصد ارزان تر از ملک های مشابه خود هستند. در ابتدای ارزیابی املاک موقوفه باید مشخص شود که این ملک وقف خاص شده است یا وقت عام؟

وقف خاص، متولی شخصی دارد که کاملا اسم و رسم دارد و تکلیف مشخص است. وقف عام یعنی ملک توسط سازمان اوقاف و امور خیریه مدیریت می‌شود و متولی آن دولت است.

 

تفاوت اصلی ارزیابی املاک موقوفه با سایر املاک

 

شما با خرید ملک موقوفی فقط مالک اعیان ملک می‎شوید و سالیانه مبلغی را تحت عنوان اجاره به متولی مال موقوفه پرداخت می‌کنید.

برای فروش ملک موقوفی نیز هیچ نوع حقی در عرصه ندارید و فقط برای قسمت اعیان ملک می‌توانید تصمیم گیری کنید. برای ارزیابی ملک اوقافی، ابتدا باید به شهرداری مراجعه کنید تا نامه ای از شهرداری جهت مراجعه به اداره اوقاف یا متولی موقوفه دریافت کنید. سپس همراه با کارشناس دادگستری یا کارشناسی از شهرداری برای ارزیابی ملک مورد خود همراه می‌شوید.

 

ارزیابی ملک مشاع

 

ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که در مالکیت آن بیش از یک نفر شریک هستند. دادگستری برای ارزیابی املاک مشاعی، کارشناس تعیین می‌کند تا قیمتی برای ارزش پایه ی آن ملک تعیین کند.

ارزیابی ملک مشاع هم مانند هر ملک دیگری طبق نشان کاربری خود، مورد کارشناسی قرار می‌گیرد و همانطور که از ارزیابی املاک آگاه شده اید، سهم هر شریک یا کل ملک مشاعی را بررسی می‌کنند و گزارش ارزیابی را به استحضار می‌‍رسانند.

در ارزیابی ملک مشاع چنانچه همه ی شرکا موافق نباشند، هر یک از شرکا می‌تواند درخواست کارشناسی و فروش دهد و ملک طبق اعلام دادگستری، به مزایده گذاشته می‌شود.

در صورت اختلاف بین شرکا ،کارشناس دادگستری نیز، طبق قانون افراز، به تقسیم بندی ملک میپردازد و آن ملک را ارزیابی می‌کند و ارزش هر قسمت را معلوم می‌کند. در مزایده نیز کسی برنده و مالکِ ملک می‌شود که نسبت به ارزش پایه ایی که کارشناس ملک اعلام کرده، بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد.

 

 

مراحل درخواست کارشناسی خانه در الوملک

 

1)ثبت درخواست کارشناسی از جانب خریدار یا فروشنده

با ثبت درخواست شما، تیم الوملک با شما تماس برقرار می‌کند.

2)حضور کارشناس در خانه شما

کمتر از یک ساعت بعد از درخواست شما، کارشناس ما همراه با ابزار آلات خود برای خدمت رسانی حاضر می شود.

3)بررسی خانه و مشاوره دادن به شما

با تایمی که برای متراژ خانه مورد نظر در نظر گرفته شده است و همکاری صاحب خانه یا مشاور املاک کارشناسی خانه حدودا دو ساعت طول می‌کشد.

4) ارائه گزارش مطلوب برای صحت حرف شما

بعد از کامل شدن کارشناسی شما می‌توانید گزارشی کتبی یا آنلاین از ما دریافت کنید.

 

 

 

گام به گام مراحل کارشناسی ملک در سایت الوملک:

با مراجعه به سایت aloomelk.ir می‌توانید در خواست کارشناسی ملک مورد نظرتان را ثبت و زمانی برای کارشناسی حضوری در خواست کنید.

1. ابتدا از منو کارشناسی ملک می‌شوید و نوع ملک را مشخص می‌کنید(آپارتمان/ویلایی)
2. سپس نقش خودتان را در این کاشناسی از نظر مشاور املاک، مالک یا خریدار مشخص می‌کنید و آدرس، نام ونام خانوادگی را وارد می‌کنید

در مرحله‌ی بعدی پیکیج مورد نظرتان را که با قیمت مشخص شده است انتخاب می‌کنید؛

پکیج 1–کارشناسی فنی جامع: بابت هر 1میلیارد ارزش خانه 100 هزار تومان هزینه‌ی کارشناسی اخذ می‌شود.

پکیج 2-کارشناسی فنی قیمت گذاری: بابت هر 1میلیارد ارزش خانه 500 هزار تومان هزینه اخذ می‌شود.

پکیج 3-کارشناسی فنی جامع و برآورد هزینه ی تعمیرات: بابت هر 1میلیارد ارزش خانه 400 هزار تومان هزینه کارشناسی اخذ می‌شود.

 

سپس با وارد کردن تاریخ و ساعت مورد نظر برای بازدید زمان مشخص می‌کنید.

در مرحله بعدی که مرحله ی آخر ثبت درخواست کارشناسی در سایت الوملک به حساب می آید، از شما پرسیده می‌شود که اگر توضیحات خاصی لازم است، تا به کارشناسان در روز کارشناسی کمک کند، در اینجا وارد کنید.

و در نهایت با وارد کردن شماره موبایل خود و تایید شماره موبایلتان برای هماهنگی با شما تماس گرفته می‌شود.

 

 

کلام آخر:.

• تیم الوملک با کمک تجربه و تخصص خود قصد دارد شما را برای داشتن سرمایه ای با کیفیت یاری کند تا قبل از تصمیم گیری نهایی، ملک مورد نظر را بررسی کنید و معامله ی خود با اطمینان و عدم استرس به سرانجام برسانید.
• سرویس کارشناسی الوملک به شما این اطمینان را می‌دهد تا قبل از نهایی کردن معامله، به عیوب احتمالی ملک پی ببرید.
• کارشناسان الوملک بعد از ثبت درخواست شما، در کمتر از یک ساعت در محل ملک حاضر می‌شوند و با ابزارآلات و چک لیست، اقدام به بازرسی موشکافانه ملک می‌کنند.
• این کارشناسی ملک بین 2 تا 4 ساعت زمان می‌برد و در نهایت گزارشی مکتوب به شخص متقاضی ارائه می‌شود.

شما برای اطمینان از خرید خانه چه کار می کنید؟