بافت پایتخت ایران به علت رشد جمعیت، مهاجرت پذیری، ساخت و ساز‌های گسترده و توسعه شهری از خانه‌های ویلایی به سمت ساختمان‌های بلند و چند طبقه تغییر شکل داده است. به همین جهت آپارتمان نشینی در تهران رونق یافته و به یک سبک زندگی تبدیل شده است. گاهی تغییرات اجتماعی از روی ناچاری اتفاق می‌افتد و چاره‌ای جز کنار آمدن با موضوع، داشتن فرهنگ و قوانین آپارتمان نشینی نیست.
تبدیل خانه‌های ویلایی و مستقل به خانه‌های کوچک‌تر به‌گونه‌ای که هر خانه بر روی خانه دیگری ساخته شود، مدل آپارتمان نشینی را به وجود آورده است. مدلی که بر خلاف زندگی در خانه‌های بزرگ و حیاط دار است و تابع قواعد و قانون خاص است.
آپارتمان چیست؟
آپارتمان به محلی برای سکونت یا اشتغال می‌گویند، که در مجموعه‌ای از یک ساختمان، دارای سند مجزا و مستقل از کل ساختمان است. آپارتمان‌ها می‌توانند به صورت مسکونی، اداری یا تجاری باشند که هر کدام با توجه به نمای خارجی و دکوراسیون داخلی ویژگی‌های متفاوتی دارند. مالکیت در آپارتمان شامل دو قسمت می‌شود:
خرید و فروش خانه در تهران اَمن شد.
قسمت های اختصاصی:
آن قسمتی از ساختمان است که برای آن سند جداگانه ای دارید و متعلق به کسی جز شما نیست یعنی در انحصار شماست. به عنوان مثال واحد مسکونی شما به نام شما ثبت شده است و هیچکس در ساختمان به جز شما یا مستاجر شما حق استفاده از این واحد را ندارد. بالکن نیز جزو قسمت‌های اختصاصی محسوب می‌شود ولی ساکنین نباید تغییر منفی در نمای ساختمان بدهند زیرا نمای خانه جزو مشاعات است. در صورتی که پارکینگ و انباری نیز در سند به نام شما خورده باشد، حق تغییر کاربری در این قسمت‌ها را ندارید.
مشاعات آپارتمان:
موارد زیر قسمت‌هایی از آپارتمان هستند که همه مالکین حق استفاده از آنها را دارند و به مشاعات یا مشترک بودن نامیده می‌شوند:
زمین زیر بنا، امکانات رفاهی مشترک از قبیل؛ پمپ، منبع آب، مرکز گرمایش و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتور، تلفن مرکزی، انبار مشترک ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت از ساختمان واقع شده باشد، آسانسور، چاه فاضلاب، لوله‌ها از هر نوع مانند لوله‌های فاضلاب، برق و تلفن، گذرگاه‌های شوت زباله، چارچوب ساختمان، سازه‌های مرتبط با پله‌ها، زنگ اخبار، شیرهای آتش نشانی، پشت بام و تاسیساتی که بر روی پشت بام برای استفاده عمومی هستند، محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارک‌های مورد استفاده عمومی و در سند اختصاصی گنجانده نشده‌اند. پله‌های دسترسی پشت بام و پله‌های ایمنی، در و پنجره‌ها که در بخش عمومی ساختمان واقع شده‌اند، راهروها و پاگردها که واقع در مناطق غیر تخصصی هستند. دیوارهای مرزی بین قسمت‌های خصوصی، در صورتی که بخشی از چارچوب ساختمان نباشند، بین این قسمت‌ها مشترک است و به طور کلی هر قسمتی که بر طبق اسناد موجود، به واحد آپارتمانی خاصی تعلق نداشته باشد برای مصرف عموم تعبیه شده باشد.
پشت بام سقف هیچ واحدی نیست!
همانطور که گفته شد، پشت بام نیز جز مشاعات است و مالک طبقه آخر آپارتمان حق تصرف آن را ندارد، زیرا مشترک است.
- شستن فرش روی پشت بام ممنوع است حتی اگر رضایت همه ساکنان آپارتمان را داشته باشد
- استفاده از فضای اضافی در اتاق بالابر سقف فقط برای نگهداری اشیاء مربوط به آپارتمان یا استفاده شخصی ممنوع است
- آپارتمان‌های طبقه اول و دوم نمی‌توانند نسبت به پرداخت سقف آپارتمان بی تفاوت باشند زیرا این قسمت از آپارتمان همانطور که گفته شد جزء اموال مشاع است و تمامی افراد ساکن در آپارتمان مسئول آن هستند
- اگر مستاجران بخواهند آنتن مخابراتی روی پشت بام نصب کنند، هیئت مدیره نمی‌تواند خودش تصمیم بگیرد مگر اینکه قولنامه آپارتمان اجازه دهد و اگر وزارت بهداشت مجوز داشته باشد باید این اقدام را بر اساس بی ضرر بودن آن تایید کند و اگر در اساسنامه آپارتمان چنین موضوعی ذکر نشده است به رای گذاشته و در صورت تایید اجرا شود
- در مورد تبدیل پشت بام به روف گاردن نیز همین قانون جاری است، در صورت عدم اجازه در اساسنامه باید جلسه ای تشکیل شود و در آن بحث و گفتگو شود و در صورت توافق اجرا شود.
- در صورت خرابی ایزوگام فقط آخرین واحد خسارت نمی‌بیند بنابراین محاسبه هزینه ایزوگام به عهده کلیه ساکنین آپارتمان می‌باشد و در صورتی که متراژ تمامی آپارتمان ها یکسان نباشد، هر آپارتمان متناسب با متراژ خود هزینه پرداخت می‌کند.
قانون مندی در کنار آپارتمان نشینی
قوانین زندگی در آپارتمان به گونه‌ای تنظیم شده است که محیطی امن و منظم ایجاد کند. این قوانین مجموعه‌ای از دستورالعمل‌های قانونی و فرهنگی است که به ساکنان یک خانه کمک می‌کند در آرام ترین محیط با هم زندگی کنند.
رعایت قوانین آپارتمان نشینی باعث می‌شود که زندگی پویایی خود را حفظ کند و ساکنین روزها و شب‌های خود را با آرامش بیشتری بگذرانند و همچنین بتوانند در صورت بروز مشکل، اعتراض خود را ابراز کنند و از حق خود دفاع کنند.
دیگر چهار دیواری اختیاری نیست
مشکلات زندگی آپارتمانی زمانی تشدید گرفت که افراد در آپارتمان‌ها نیز شبیه به زندگی در خانه های سنتی و حیاط دار خود رفتار کردند. به طوری که معتقدند پول واحد خود را داده اند و حق دارند هرگونه که بخواهند زندگی کنند. اگر مالک خانه ویلایی و مستقل نیز از این ضرب المثل بیجا استفاده کند طبق قانون مجازات می‌شود. حال در نظر بگیرید در آپارتمان که یک دیوار با همسایه فاصله داریم و سقف خانه ما، کف خانه دیگریست بگوییم چهار دیواری اختیاریست و خلاف قوانین عمل کنیم! با این حساب اهالی یک مجتمع باید در تمامی قسمت‌های ساختمان، چه در واحد خود چه در قسمت مشاعات، حق همسایگی را رعایت کنند؛ لازم به ذکر است که لزوم اجرای قوانین در فضاهای اشتراکی دو چندان می‌شود.
آپارتمان نشینان با فرهنگ
- نظافت را رعایت می‌کنند
- فضاهای مشاعات را اشغال نمیکنند
- مهمانی‌های پی در پی و پرسر و صدا نمی‌گیرند
- از امکانات مشترک مثل آب و برق و غیره به ناحق استفاده نمیکنند
- در ساعت استراحت(ظهر و شب ها) سکوت را رعایت می‌کنند
- برای زیباتر بودن نمای ساختمان تلاش می‌کنند
- به قوانین ساختمان احترام می‌گذارند و حیوانات خانگی ندارند
- در جلساتی که برای بهتر شدن وضعیت آپارتمان است حاضر می‌شوند
- احترام به حقوق دیگران و رعایت قوانین اولویت آنهاست
- کفش های آنها در جا کفشی یا داخل واحد نگهداری می‌شوند
- برای تغییر دادن یا تزئین کردن فضای لابی یا جلوی درب واحد شخصا تصمیم گیری نمیکنند
- در فضاهای مشترک لباس‌های خارج از عرف نمی‌پوشند (پیژامه، زیر‌پیراهن و غیره)
- قوانین استفاده از پارکینگ را می‌دانند و ایجاد مزاحمت نمیکنند
- پارکینگ یا انباری را واگذار نمیکنند
- برای ساکنین طبقه اول و دوم احترام قائل هستند و با بوق زدن و سر و صدا آسایش آنها را به هم نمی‌زنند
بدون گزارش کارشناسی خانه معامله نکنید!
بی فرهنگی در آپارتمان نشینی :
- پارک کردن نادرست ماشین در پارکینگ
- پارک کردن ماشین جلوی پل یا درب پارکینگ آپارتمان
- پارک کردن موتورسیکلت و دوچرخه در پارکینگ و حیاط مشاع برخلاف قوانین آپارتمان نشینی است
- توقف در مقابل انباری همسایه ها
- سر و صدا کردن ساکنین، مهمانان و کودکان، که باعث آزار همسایگان می‌شود
- اشغال فضای پله ها و بیرون واحد با قفسه های کفش و گلدان
- نگهداری حیوانات در ساختمان حتی در داخل واحد اختصاصی نصب تابلوها در نمای مشترک
- استفاده از برق عمومی برای مصارف شخصی مانند یخچال و فریزر و غیره
- شستن اتومبیل در حیاط یا روبروی آپارتمان
- فعالیت‌های تجاری-اداری و کار کردن در یک منطقه مسکونی، تخلف از ضوابط آپارتمان نشینی است
- شکستن یا خراب کردن قسمت های مختلف ساختمان
- عدم پرداخت هزینه شارژ و انشعابات آب و برق و …
- همکاری نکردن با بازسازی در اثر فرسودگی ساختمان یا مشکلات به وجود آمده
- انجام تعمیرات غیرمجاز در قسمت هایی که به سازه ساختمان آسیب می زند
- عدم همکاری در جلسات ساختمان و بی توجهی به هشدارهای مدیر آپارتمان
- شستشوی فرش در پشت بام یا حیاط که می‌تواند باعث ایجاد رطوبت شود
- حرکات مشکوک و غیرعادی، رفتارهای غیراخلاقی و رفت و‌آمد‌های آزار دهنده برخی از اهالی و همچنین رعایت نکردن شئونات عرفی
- دعوا و سر و صدای همیشگی برخی از ساکنین، زن و شوهرها یا سایر افراد خانواده
- رفتار زننده خانواده و بی ادبی برخی از اهالی و قلدری برخی افراد ساکن در ساختمان
معایب و مزایای آپارتمان نشینی در تهران
پدیده آپارتمان نشینی مانند همه پدیده‌های اجتماعی مزایا و معایبی را به همراه می‌آورد که از جمله آنها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد؛
مزایای آپارتمان نشینی :
- نسبت به خانه‌های ویلایی با متراژ بالا ارزان‌تر هستند
- امنیت منازل آپارتمانی از منازل مسکونی به مراتب بالاتر است
- بر اساس آمارهای رسمی، میزان جرایم و آسیب هایی مانند سرقت در آپارتمان ها کمتر است
- هزینه‌های تعمیر و نگهداری یک واحد کمتر از کل ساختمان است
- کنترل جمعیت به علت محدودیت فضاهای فیزیکی
- دسترسی به امکانات بیشتر در صورت مجهز بودن آپارتمان به استخر، باشگاه، فروشگاه و …
- گسترش ارتباطات اجتماعی مطلوب با همسایگان
- نظافت آسان و سریع، مناسب افراد شاغل
- متراژ کوچک واحدها باعث کاهش مصرف انرژی ( آب، برق، گاز، تهویه هوا، سرمایش، گرمایش و غیره) می‌شود
معایب آپارتمان نشینی:
- کمبود حریم خصوصی به علت عایق نبودن دیوارها، به طوری که ناخواسته صدای صحبت کردن یا دوش گرفتن شنیده می‌شود
- محدودیت بودن در بازسازی واحد و دردسرهای انجام آن
- درگیر بودن شبانه روزی با سر و صدا همسایگان، بچه ها، وسایل صوتی، نواختن ساز و غیره
- اسباب کشی طاقت فرسا با وجود پله ها و وسایل سنگین مثل تخت، یخچال، ماشین لباسشویی و غیره
- نبود پارکینگ، کوچه های کم عرض و مسائلی از این قبیل
محدودیت نگهداری حیوانات خانگی - مشکلات مربوط به خرابی آسانسور مخصوصا زمانی که ساکن طبقه سه به بالا باشید
- نداشتن حیاط یا باغچه ای که در آن به علاقه مندی خود برسید
متأسفانه در کشور ما خانه‌ها به دلیل ساخت و ساز غیر اصولی و استفاده از مصالح بی کیفیت، از استحکام و عمر مفید بالایی برخوردار نیستند. علاوه بر این، به دلیل استفاده از سازه‌های بتنی، صاحبان خانه نیز با عوارض جانبی و مشکلات دیگری مواجه می‌شوند. نتیجه این مشکلات هزینه‌های بالایی است که برای نگهداری از این خانه‌ها از مصرف کننده دریافت می‌شود. توصیه می‌کنیم برای جلوگیری از تعمیرات احتمالی آینده، از کارشناسی ملک استفاده کنید تا خانه ای بدون عیب معامله کنید.
خرید و فروش خانه در تهران اَمن شد.
حق شارژ ساختمان چیست ؟
در سال 1343 قوانین دریافت شارژ ساختمان تصویب شد، بنابراین پرداخت حق شارژ قبل از اینکه یک امر توافقی باشد یک امر قانونیست. واضح است که هر ساختمان دارای هزینه‌های مشترکی است که تمامی ساکنان آپارتمان ملزم به پرداخت آن هستند. میزان این هزینه‌ها بستگی به نوع آپارتمان و امکانات آن دارد. با بررسی هزینه ها و سهم هر واحد، هر ماه مبلغ شارژ در نظر گرفته شده به مدیر مجتمع پرداخت می‌گردد.
روش‌های محاسبه شارژ ساختمان:
با توجه به تصمیم مالکین واحد‌های آپارتمان، نحوه تقسیم هزینه‌ها و محاسبه شارژ تعیین می‌شود. معروف ترین و مطرح ترین روش ها عبارتند از:
محاسبه شارژ ثابت:
این مدل شارژ حداقل پیچیدگی را دارد و یک عدد ثابت برای هر واحد در نظر گرفته می‌شود. این مدل برای واحد هایی که متراژ یکسان دارند مناسب است.
محاسبه شارژ واحدی:
این مدل مناسب آپارتمان هایی است که واحد های متفاوت و کنتور آب، برق و گاز مستقل دارند. مثلا شارژ واحد دو‌خوابه با شارژ واحد سه خوابه فرق دارد.
محاسبه شارژ متراژی:
همانطور که از اسم این روش پیداست برای ساختمان هایی اعمال می‌شود، که از نظر متراژی با یکدیگر متفاوتند، این در حالیست که غالبا سیستم گرمایش و سرمایش آنها مشترک است. بنابراین مبلغ و میزان شارژ هر واحد، بر اساس متراژ آن حساب می‌شود.
محاسبه شارژ نفری:
این مدل برای ساختمان هاییست که سیستم آب مشترکی دارند. روش محاسبه شارژ نفری اینگونه است که، با توجه به تعداد ساکنین هر واحد، مبلغ شارژ را معین می‌کنند.
محاسبه شارژ نفر-متراژی:
این مدل ترکیبی از دو حالت قبلی می‌باشد. مناسب آپارتمان های است که علاوه بر مشترک بودن کنتور آب و برق و گاز، متراژ متفاوتی هم دارند. به عنوان مثال به ازای هر نفر 30 هزار تومان و به ازای هر متر 10 هزار تومان شارژ از هر واحد دریافت می‌شود.
محاسبه روش ترکیبی:
این روش در عین پیچیده بودن، عادلانه ترین روش محاسبه شارژ است. محاسبه این مدل به این صورت است که هزینه های ثابت( حقوق سرایدار و نگهبان و غیره) به طور مساوی از هر واحد دریافت شود. بعد از آن هر ماه هزینه های نسبی به صورت جداگانه از روش های بالا محاسبه شود و به ساکنین اعلام کنند.
فروش خانه خود را به قابل اعتمادترین مشاور املاک محله بسپارید.
شارژ ساختمان صرف چه چیزی می‌شود؟
- هزینه های عمومی برق، آب و گاز مشاعات
- هزینه مربوط به نظافت ساختمان
- هزینه های مربوط به تعمیرات سطحی ساختمان
- هزینه نگهداری و مراقبت از فضای سبز و گل و گیاه
- هزینه های مربوط به نگهبانی یا سرایداری
- هزینه تعمیر و نگهداری آسانسور
- هزینه اقلام مورد نیاز برای ساختمان (مانند تعویض لامپ مشاعات، مواد شوینده و غیره)
آپارتمان‌نشینان تهرانی از چه چالش‌هایی بیشتر گلایه دارند؟
نتیجه طرح سنجش وضعیت آپارتمان نشینی در تهران به این شکل است که اولین گلایه و شکایت پایتخت نشینان از قیمت سر به فلک کشیده ملک در تهران است بعد از آن:
- ٪34 ناآگاهی همسایگان از قوانین زندگی در آپارتمان
- حدود 30٪ عدم رعایت نظافت و بهداشت در راه پله ها و راهروها
- حدود 24٪ عدم پرداخت مالیات یا قبوض آب و برق
- حدود 18٪ تردد همسایه ها به خصوص در ساعات فراغت
- حدود 22٪ از کشیدن سیگار و انداختن فیلتر آن در راهرو
- تقریباً 30٪ درصد از بازی و سر و صدا کودکان
- و حدود 28٪ درصد از استفاده شخصی از مکان های مشترک شکایت دارند.
سخن پایانی:
به طور کلی تصمیم برای خرید یا اجاره آپارتمان به نیازها و اولویت ها بستگی دارد. برخی از افراد آپارتمان را به این دلیل انتخاب می‌کنند که بودجه آنها برای زندگی در آپارتمان کافیست، برخی دیگر به دلیل مجرد بودن و عدم نیاز به فضای زیادی برای زندگی آپارتمان را ترجیح می دهند. افراد دیگری نیز تمایل دارند در این مکان زندگی کنند تا تنها نباشند و با همسایه ها و سبک های متفاوت زندگی آشنا شوند. آپارتمان نشینی برای افرادی که می‌خواهند هزینه‌ها را کاهش دهند، یا افرادی که می‌خواهند در یک مکان کوچک زندگی کنند و نمی‌دانند آینده چگونه خواهد بود، مناسب است.
امیدواریم با رعایت کردن قوانین آپارتمان نشینی، محیطی آرام و با نشاط برای خود و همسایگان ایجاد کنید.
