نکات قیمت گذاری خانه برای رهن و اجاره و تبدیل رهن به اجاره

 

قیمت گذاری خانه برای 
رهن و اجارهاگر قصد انجام رهن یا اجاره خانه ای را دارید، ابتدا باید با نحوه قیمت گذاری خانه برای رهن و اجاره آشنا شوید، زیرا ممکن است با سردرگمی و تردید روبرو شوید و قیمتی را در نظر بگیرید که با ارزش واقعی آن ملک فاصله دارد، که این باعث به وجود آمدن وقفه‌ بسیاری در خرید و فروش شما می‌شود.

در ادامه‌ این مقاله به شما اطلاعات مفیدی در رابطه با نحوه محاسبه قیمت رهن و اجاره ملک می‌دهیم.

 

 

رهن ملک چیست؟


رهن یک واحد مسکونی از این قراراست که قراردادی میان مستاجر و موجر نوشته می‌شود و در آن موجر یا همان اجاره دهنده در ازای مبلغ مشخصی، ملکی را در مدت زمان معینی در اختیار مستاجر قرار می‌دهد.

مستاجر مبلغی را به عنوان پیش پرداخت به عنوان رهنی به موجر می‌پردازد و این مبلغ تا پایان اتمام قرارداد، پیش موجر باقی می‌ماند اما او موظف است این مبلغ را به طور کامل در زمان پایان قرارداد به مستاجر برگرداند.

 

تفاوت رهن و اجاره‌ ملک

 

برای بررسی نکات مثبت رهن در مقابله اجاره باید به موارد زیر توجه داشت:

  • عدم نیاز پرداخت اجاره بها به مالک
  • بازپرداخت مبلغ کامل رهن پس از اتمام مدت زمان قرارداد به مستاجر
  • توانایی تمدید اجاره به‌خصوص در صورت قادر نبودن به پرداخت کل مبلغ توسط موجر

البته باید در نظر داشت که در رهن کامل هم مشکلاتی وجود دارد.

  • محدود بودن در انتخاب به علت بالا بودن مبلغ رهنی برخی خانه‌ها 
  • امکان تعهد نداشتن اجاره دهنده در زمان تمام شدن قرارداد و تعلل کردن در پرداخت به موقع مبلغ رهن
  • کمبود گزینه‌های رهن کامل در بازار مسکن به علت تمایل مالکین به اجاره یا رهن همراه با اجاره  

 

قیمت گذاری خانه برای رهن و اجاره

 

قیمت گذاری ملک برای رهن و اجاره

 

دو فاکتور مهم و مؤثر در قیمت رهن کامل خانه عبارتند از:

1- قیمت ملک: با داشتن مبلغ هر متر مربع از ملک می‌توان قیمت کل ملک را به دست‌آورد، سپس مبلغ رهن با استفاده از قیمت کلی ملک محاسبه می‌شود.

2- سن ساختمان: سال ساخت بنا نیز در محاسبه‌ رهن ملک نقش بسیار مهمی دارد، زیرا رهن یک خانه نوساز به مراتب بالاتر از یک خانه با همان شرایط اما عمر مثلاً ده سال دارد.

اگر بخواهیم به عوامل مؤثر دیگر در قیمت گذاری رهن و اجاره ملک بپردازیم، باید به این موارد نیز توجه داشته باشیم:

  • محل قرار گیری ملک
  • ویلایی یا آپارتمانی بودن ملک
  • متراژ ملک

این موارد در کنار نکاتی همچون عرضه و تقاضا، معیشت و توانایی مردم، سودآوری، تعداد واحدهای خالی برای اجاره یا رهن مسکن، موقعیت مالی مستاجر و اجاره دهنده و… در قیمت گذاری خانه برای رهن مؤثر هستند.

 

 

 

به جای جستجو در هزاران آگهی ملکی، از بهترین مشاور املاک محله کمک بگیر.

چگونگی محاسبه رهن کامل

 

مشخص نمودن نرخ رهن یک خانه براساس تعرفه بازار مسکن صورت می گیرد و همچنین عمر ساخت در این نرخ بی‌تاثیر نیست. با در نظر گرفتن تمامی نکات مربوط به ملک، می‌توان به طور کلی نحوه محاسبه رهن یک واحد مسکونی را برابر با یک چهارم تا یک ششم قیمت هر واحد از ملک در نظر گرفت.

بنابراین با توجه به این فرمول باید قبل از رهن یک واحد مسکونی، میزان قیمت هر مترمربع از واحد مسکونی و مدت سال ساخت ملک را در نظر گرفت. به عنوان مثال اگر یک واحد مسکونی آپارتمانی با متراژ 150 متر، در منطقه بالاشهر که به دنبال آن نوسازهم باشد را در نظر بگیریم، مبلغ رهن و اجاره آن نسبت به چنین ملکی با همین خصوصیات در پایین شهر، بالاتر است. بنابراین یکی از فاکتورهای قیمت گذاری، محله یا مکان قرار گیری ملک نیز می‌باشد.

در واحدهای نوساز به طور معمول از فرمول یک چهارم برای قیمت گذاری رهن کامل استفاده می‌شود و برای ساختمان‌های با عمر ساخت بیشتر از فرمول یک ششم محاسبه انجام می‌شود. موضوع دیگری که حائز اهمیت است، بحث عرضه و تقاضا می‌باشد.

میزان تقاضای بازار برای رهن و اجاره ی یک ملک مسکونی به بازه زمانی که ملکی را برای رهن یا اجاره قرار می‌دهیم نیز بستگی دارد. از دیگر عوامل تاثیر گذار در رهن یا اجاره رفتن یک ملک، توجه به زمان قرار دادن ملک برای رهن و اجاره است.

بهترین زمان برای قرار دادن یک ملک مسکونی برای رهن یا اجاره، معمولا زمانی است که برای اجاره کردن تقاضا کم است و اجاره دهندگان خواهان یک مستاجر هستند. این کار کمک می کند تا در قیمت های پایین هم معامله انجام شود.

اکثرا در ماه‌های قبل از عید یا قبل از شروع پاییز، تقاضا برای اجاره مسکن بالا می‌رود. هرچند مبلغ قراردادهای رهن و اجاره ملک در این زمان ها بالا می‌رود. بنابراین اگر به دنبال خانه برای رهن یا اجاره کردن هستید، بهتراست زمانی برای این کار اقدام کنید که در فصل‌های نقل مکان نباشد.

این کار باعث می شود که هم گزینه های بهتر و بیشتری را پیش روی خود داشته باشید و هم بتوانید اقتصادی‌تر عمل کنید.

 

 

قیمت گذاری خانه برای رهن و اجاره

 

محاسبه قیمت ملک از روی اجاره

 

در مطالب بالا دیدیم که برای محاسبه نرخ اجاره از روی قیمت ملک، با توجه به میزان عمر ساختمان محاسبات متفاوت است. حالا اگر بخواهیم نرخ ملک را از روی اجاره برآورد کنیم، محاسبات به طور عکس انجام می‌شود؛ یعنی قیمت اجاره ملک در صورت نوساز بودن آن ضرب در 4 می‌شود و اگر عمر ساخت ملک بیشتر باشد، ضرب در 6 می‌شود. این کار تنها برای به دست آوردن قیمت تقریبی یک ملک، به ما کمک می‌کند.

باید در نظر داشت که معمولا در نوشتن مبلغ رهن یا اجاره، تخفیفاتی هم لحاظ می‌شود، بنابراین نمی‌توان قیمت ملک را از روی رهن یا اجاره به طور دقیق محاسبه کرد. هرچند که عوامل بسیار زیادی در قیمت گذاری یک ملک مؤثر است و نیازمند کارشناسی دقیق و درست می‌باشد.

 

 

بدون گزارش کارشناسی خانه معامله نکنید!

عوامل موثر در قیمت گذاری ملک

 

روش تبدیل رهن به اجاره و بالعکس

 

تبدیل نرخ رهن و اجاره به عنوان بخشی از فرایند معاملات خانه‌های اجاره‌ای، ممکن است زمان زیادی ببرد، بنابراین انجام این کار با ابزار و فرمول‌های مختلف باعث سرعت بالاتر و شفافیت بیشتر می‌شود.

گاهی اوقات مالکین تمایل ندارند که ملک خود را رهن کامل بدهند و می‌خواهند علاوه بر رهن، اجاره‌ای ماهانه دریافت کنند، تا ماهانه یک درآمدی برای خود داشته باشند. اگر مستاجر توان پرداخت کامل مبلغ رهن برای یک خانه را نداشته باشد، می‌تواند قسمتی از مبلغ رهن را پرداخت و مابقی را طبق قرارداد ماهانه بپردازد.

به طور معمول در یک بازه زمانی، در بیشتر شهر‌های ایران برای نرخ تبدیل اجاره و رهن یک ملک مسکونی، از ضریب 3 درصد استفاده می‌شود. اما باید در نظر داشت، درصد تبدیل رهن و اجاره بی ربط به نرخ تورم عمومی نیست. تورم تاثیر  مستقیمی بر نرخ درصد تبدیل رهن و اجاره دارد.

در برخی از سایت‌ها مانند ملک‌رادار به صورت آنلاین، میزان تبدیل رهن و اجاره را برای کاربر نمایش می‌دهند و دیگر نیاز به محاسبه دستی تبدیل رهن و اجاره با فرمول نیست. تنها با وارد کردن قیمت رهن کامل، اجاره بها ملک مورد نظر نمایش داده می‌شود.

براساس عرف بازار رهن و اجاره، هر یک میلیون تومان رهن، برابر با 30هزار تومان اجاره بها می‌باشد. به طور مثال اگر فردی بخواهد خانه‌ای را فقط اجاره کامل کند و رهن نکند و مبلغ رهن خانه برابر 125 میلیون تومان باشد، برای محاسبه اجاره کامل آن به این صورت عمل می‌کنیم:

3.750=30.000*125

بنابراین طبق رهنی که تخمین زده‌ایم، حدوداً باید 3 میلیون و 750 هزار تومان بپردازد.
 اما اگر مستاجر بخواهد پول پیش بپردازد، باید مابه التفاوت رهن کامل را پرداخت کند. با یک مثال آن را واضح توضیح می‌دهیم:

فرض کنید اجاره کننده برای ملکی با شرایط مثالی که در مطالب بالا با رهن کامل 125 میلیون تومان به آن اشاره کردیم، مطرح کند که فقط نصف مبلغ رهن را می‌تواند پرداخت کند و مابقی را به صورت اجاره ماهانه می پردازد.

بنابراین نصف این مبلغ یعنی برابر با 62 میلیون و 500 هزار تومان، باید توسط مستاجر یکجا پرداخت شود و مابقی مبلغ با فرمول به ازای هر یک میلیون تومان، 30 هزار تومان تبدیل به اجاره بها گردد:

1.875=30.000*62.5

بنابراین مستاجر باید ماهانه مبلغ 1 میلیون و 875 هزار تومان بابت اجاره بها پرداخت کند.

 

روش تبدیل رهن به اجاره

 

 

 

سریع‌ترین راه برای دانستن قیمت آپارتمان در تهران

 

 

عوامل مؤثر در نرخ اجاره

 

پس از انجام روند محاسباتی اجاره بهاء، نکته قابل توجه در نرخ اجاره، توافق بین مستاجر و مالک است. با توجه به گزارش‌هایی که کارشناسان در حوزه ملک مسکونی انجام داده‌اند، هرسالِ مالکین موظف هستند تا سقف تعیین شده از سوی دولت را برای نرخ افزایش اجاره بها رعایت کنند.

این در حالی است که در بسیاری از محله‌ها، این نرخ نسبت به عرضه و تقاضا در آن منطقه، بالاتر قیمت گذاری می‌شود یا در مناطقی مالکین مجبور هستند با توجه به توان معیشتی مردم آن منطقه، زیر نرخ مصوب قیمت گذاری کنند.

نرخ اجاره و رهن بر اساس عرف، موقعیت مکانی و محله‌ی یک ملک مسکونی مشخص می‌شود. البته همچنان اصلی ترین عامل تعیین کننده در نرخ اجاره، توافق مابین مستاجر و مالک است.

یکی دیگر از عوامل مؤثر در نرخ محاسبه رهن و اجاره، نرخ سود بانکی می‌باشد. مالک بر حسب سودی که با قرار دادن پول رهنی خود در بانک دریافت می‌کند، اجاره بها و رهن را با نرخ بیشتری در نظر می‌گیرد.

house model key e1645653591725 نکات قیمت گذاری خانه برای رهن و اجاره و تبدیل رهن به اجارهhouse model key e1645653591725 نکات قیمت گذاری خانه برای رهن و اجاره و تبدیل رهن به اجاره

 

عوامل موثر در نرخ اجاره

 

 

جمع‌بندی:

 

در این مقاله به صورت کامل در خصوص نحوه قیمت گذاری خانه برای رهن و اجاره سخن گفتیم. همچنین در خصوص نحوه تبدیل رهن به اجاره نکات مهمی را برای شما بازگو کردیم.

به طور کلی با در نظر گرفتن تمامی عوامل مؤثر در قیمت گذاری با کمک از یک کارشناسی دقیق و درست، با کاربرد‌های قیمت گذاری املاک بیشتر رو برو خواهیم شد.

حال در اینجا و در این شرایط موجود بازار ملک، در کسب و کارهایی مانند الوملک به شما کمک می‌شود از قیمت گذاری آنلاین و حضوری در راستای عملکرد درست در معاملات ملکی مورد نظر خود مطلع شوید و بهترین انتخاب را داشته باشید.

 

 

فهرست مطالب

یک پاسخ

  1. فاجعه های حقوقی و کیفری در راه ، شهرهای اندیشه ، ملارد ، مارلیک ، فردیس ، شهریار و حومه
    ( نویسنده : #دکتر منصور بروجردیان ؛ کارشناس مالی و حقوقی و جرم و جزا )
    همانطور که می دانید ، تقریبا یکی دو سال است بعلت گرانی بهای مسکن در تهران و اکثر مناطق آن هم در بخش خرید و هم در بخش اجاره ، خانواده ها و افراد زیادی که درآمدشان کفاف تامین هزینه های اجاره یا خرید مسکن در تهران را نمی نماید و همچنین افراد کم درآمدی که حتی در تهران آپارتمانی کوچک دارند ولی از پس هزینه های روزمره و چند برابری که در پایتخت بوجود آمده است ، بر نمی آیند ، برای تامین مسکن مورد نیاز خود و یا فرار از هزینه های چند برابری تهران نشینی ، رو به شهرهای اطراف آورده اند و ترجیحشان این بوده که در خارج از تهران زندگی کنند . سیل و هجوم اینگونه افراد و خانواده ها که متاسفانه کم هم نیستند به طرف شهرهای اطراف تهران مانند اندیشه ، ملارد ، مارلیک ، فردیس ، شهریار و حومه ، این فرصت را به دلالان بازار مسکن این مناطق داده است تا املاک و منازل و آپارتمانهای این مناطق را به ۴ الی ۵ برابر قیمت های واقعی و قیمتهای قبلی به متقاضیان ارائه نمایند . بطوریکه در اکثر نقاط این مناطق رهن و اجاره ی آپارتمان ، با مناطق متوسط و خوب در تهران ، برابر شده است !! 😳
    همین امروز مورخ ۱۴۰۲/۳/۲۸ یک آپارتمان ۲ خوابه ۱۰۰ متری ۷ سال ساخت در شهرک صدف شهر اندیشه ، ۵۰۰ میلیون پیش و ۱۰ میلیون تومان اجاره بوده ، در حالیکه در محله ی خواجه عبدالله و سید خندان تهران که محله ای نسبتا خوب محسوب می گردد ، همین متراژ را با قیمت کمتر از این مبلغ می توان گرفت . حالا از بحث نرخها و قیمت های افسار گسیخته و دلال بازی و چندین برابری در مناطق اندیشه ، ملارد ، مارلیک ، شهریار و فردیس و … که بگذریم به موارد بسیار بسیار مهمتری برخورد می کنیم و یکی از این موارد معاملات پی در پی و متوالی و پشت سر هم با یک مبایعه و قولنامه ی ساده و دستی در بنگاههای املاک این مناطق است که بدون ثبت سند در دفترخانه اسناد رسمیست .
    یک آپارتمان  ۱۰۰ متری را علی میفروشد به تقی ، دویست  میلیون می کشد رویش ، تقی فردای آن روز میفروشد به غلام   پانصد میلیون می کشد رویش ، غلام  دو روز بعداز آن میفروشد به حسن ،  سیصد میلیون می کشد رویش ،  سه روز بعد حسن میفروشد به عبدالله ، چهارصد میلیون می کشد رویش ، دو روز بعداز آن عبدالله میفروشد به سعید ،  پانصد میلیون  می  کشد رویش ، و همینطور این دور تسلسل ادامه دارد تا یک آپارتمان ۲ میلیاردی را به ۵ میلیارد رسانده اند !! یعنی در فاصله زمانی سه ماه  بیش از چهار برابر قیمت آن را بالا برده اند و فقط و فقط از طریق دلال بازی  !! وقتی دلال بازی به این شکل صورت میگیرد ، فرار از مالیات نیز حتما مورد نظر فروشنده است ، و از طرفی ۹۰ درصد این املاک دارای سند تک برگ و رسمی نیست و فروشندگان به خریداران می گویند ۱۰٪ از وجه کل معامله را نگه می دارند برای صدور سند !! البته صدور سندی که هیچوقت زمانش مشخص نیست !! خواهشمندم مطالب زیر را از این به بعد با دقت و وسواس بخوانید :
    اولا _ وقتی ملکی سند تکبرگ و رسمی ندارد ، شما به عنوان خریدار ، از کجا می دانید همین ملک به ۱۰ _ ۱۵ نفر دیگر قبلا فروخته نشده باشد ؟؟
    دوما _ وقتی ملکی سند تکبرگ و رسمی نداشته باشد ، از کجا معلوم که جواز ساخت و پایان کار و اتمام بنا و عوارض و جرائم احتمالی شهرداری و مالیاتهای دارایی و مفاصا حسابهای آن مشکل نداشته باشد ؟؟!!
    سوما _ به نامه هایی که به عنوان گواهی پایانکار و اتمام بنا و واریز عوارض و … به شما نشان می دهند ، مطلقا اعتنا نکنید چون هم به راحتی قابل جعل هستند و هم اگر اینها همه درست و صحیح بود که طرف میرفت سند تکبرگ می گرفت نه با قولنامه به شما بفروشد !
    سوما _ شما تمام پول ملک را می دهید و مالک یا بنگاه املاک ، تنها ۱۰٪ برای صدور سند نگاه می دارد ، فرض کنید آپارتمانی را می خرید به قیمت ۵ میلیارد ، ۵۰۰ میلیون برای سند نگه می دارند ، اگر بعد از معامله ی شما مالک غیبش زد و جریمه ی شهرداری و خلافی آپارتمان شما ۲ میلیارد تومان به شما اعلام شد ، حالا چه می کنید ؟؟ نه صاحب ملک راپیدا می کنید و نه بنگاه املاک گردن می گیرد ! پس شما اینجا ۱ و نیم میلیارد با کلی دوندگی و دادگاه بازی بایستی ضرر کنین .
    چهارما _ وقتی ملکی چندین دست با قولنامه دست به دست چرخیده و حسین از صاحب اصلی خریده و حسن از حسین و رضا از حسن و هوشنگ از رضا و …. و شما از هوشنگ ، پس شما از صاحب اصلی و صاحب سند مادر نخریده اید ، حالا اگر این وسط حسین که دست سوم بوده به فرد دیگری فروخته باشد و بعد از شما هم ۴ دست دیگر چرخیده باشد ، می دانید حساب شما و پول پرداختی تان با کلام الکاتبین است و دهها سال دوندگی در دادسراها و دادگاهها ؟؟!
    حالا با این اوصاف و اینگونه معاملات غیر رسمی و غیر سندی در مناطق اندیشه ، ملارد مارلیک ، شهریار و فردیس و …. و حومه آنجا و حجم بسیار بالای معاملات و خرید و فروش آپارتمانها توسط صدها هزار نفر دلال و بنگاه املاک و … که کوچکترین مسئولیتی را حتی برای یک ریال به گردن نمی گیرند ، تصور کنید در ۲ الی ۳ سال آینده ، چه حجمی از شکایات و درگیری های ملکی و ثبتی و حتی زد و خورد های کیفری و جرحی و یا حتی قتل در این مناطق اتفاق خواهد افتاد .
    افرادی که تمام سرمابه زندگیشان توسط چند نفر دلال و بنگاهی و یا افراد سودجوی دیگر و کلاهبردار ملکی از بیت رفته و برده شده است ، دیگر چیزی برای ازدست دادن ندارد و هر کار غیر منطقی ای از وی سرخواهد زد و این نیز طبیعیست .
    پیش بینی اینجانب ( دکتر منصور بروجردیان ، کارشناس مالی و حقوقی و جرم و جزا ) این است که مطمئنا تا یکی دو سال آینده ، آنقدر درگیری های حقوقی و کیفری در این مناطق روی خواهد داد که حتی دادسراها و دادگاهها و مجتمع های قضایی بسیاری بزرگی برای رسیدگی به این پرونده ها در این مناطق تاسیس و راه اندازی شده و هزاران قاضی و بازپرس و دادیار را درگیر خواهد نمود و متاسفانه افرادی که قصد داشتند به این مناطق برای استراحت بروند و یا از شلوغی تهران به جای خلوت تری کوچ کنند ، حالا تاپایان عمرشان در راهروهای کلانتری و دادسراها و دادگاهها و اداره ثبت و شهرداری ها و ….. سالها و سالها درگیر خواهند بود و تمامی حقوق و پس اندازهایشان را خرج ایاب و ذهاب و هزینه کارشناس و هزینه وکیل و دادگاه و هزینه دادخواست و …. خواهند نمود .
    پس نتیجه :
    اول _ اگر قصد خرید ملک در مناطق اندیشه ، ملارد ، فردیس ، مارلیک، شهریار و حومه آنها را دارید حتما به قیمت اصلی بخرین نه چند برابر بیشتر .
    دوم _ حتما حتما ملکی بخرید با سند تکبرگ و رسمی با تمامی استعلام ها
    سوم _ به هیچ سند و مدرکی که از جانب بنگاه و دلال ارائه می شود اطمینان نکنید و خودتان استعلام کنید
    چهارم _ برای مبایعه نامه مبلغ خیلی کمی بپردازید و مابقی را فقط در دفترخانه اسناد رسمی بدهید و زمانی که ملک بنامتان شد
    پنجم _ هرگز و هرگز و هرگز به دلال و املاک و بنگاه معاملات ملکی محل اعتماد نکنید و خودتان شخصا تمامی استعلام های ادارات دارایی ، ثبت ، شهرداری و … را بگیرید .
    ششم _ هیچ سازنده ای به هیچ وجه به هیچ عنوان معتبر و شناخته شده و شخص شخیص و معتبری نیست و اگر هر کسی به شما گفت این سازنده بسیار فرد خوب و معتبری است ، به هیچ عنوان قبول نکنید و معامله ی خود را فقط و فقط بر اساس اسناد و مدارک معتبر و استعلام شده و شرایط و قیمت کاملا منطقی انجام دهید .
    هفتم _ یادتان باشد ، از کلمه ی عرف ، فرار کنید ، چون بنگاهی ها و املاکی ها و دلالان از این کلمه بسیار استفاده می کنند ، چرا ؟ برای اینکه وقتی بخواهند از قانون آشکار و روشن ، فرار کنند از کلمه ی عرف استفاده می کنند ، بطور مثال به شما می گویند : عرفش اینه که همه ی پول را شما باید بدین و عرفش اینه که فقط ۱۰٪ از مبلغ را برای سند زدن نگاه میداریم ! یادتان باشد اصلا و ابدا چنین چیزی نداریم و اگر قبول کردید ، دقیقا همینجاست که کل زندگیتان را باختید و به یک کلاهبردار داده اید . قانون می گوید : وقتی مالی را دریافت کردی ، صحیح و سالم و خصوصا ملک را ، همزمان در دفترخانه اسناد رسمی که سندش به نام شما ثبت می شود ، پولش را به فروشنده بپرداز . پس عرف نداریم ، تمام . عرف یعنی می خواهند سر شما را شیره بمالند .
    هشتم _ کلا وقتی تصمیم گرفتید در این مناطق ملک بخرید ، حواستان ششدانگ جمع باشد .
    موفق و پایدار باشید
    نویسنده : ( #دکتر منصور بروجردیان ، کارشناس مالی و حقوقی و جرم و جزا )

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *