قیمت گذاری خانه برای رهن و اجاره+تبدیل رهن به اجاره

فاجعه های حقوقی و کیفری در راه ، شهرهای اندیشه ، ملارد ، مارلیک ، فردیس ، شهریار و حومه
( نویسنده : #دکتر منصور بروجردیان ؛ کارشناس مالی و حقوقی و جرم و جزا )
همانطور که می دانید ، تقریبا یکی دو سال است بعلت گرانی بهای مسکن در تهران و اکثر مناطق آن هم در بخش خرید و هم در بخش اجاره ، خانواده ها و افراد زیادی که درآمدشان کفاف تامین هزینه های اجاره یا خرید مسکن در تهران را نمی نماید و همچنین افراد کم درآمدی که حتی در تهران آپارتمانی کوچک دارند ولی از پس هزینه های روزمره و چند برابری که در پایتخت بوجود آمده است ، بر نمی آیند ، برای تامین مسکن مورد نیاز خود و یا فرار از هزینه های چند برابری تهران نشینی ، رو به شهرهای اطراف آورده اند و ترجیحشان این بوده که در خارج از تهران زندگی کنند . سیل و هجوم اینگونه افراد و خانواده ها که متاسفانه کم هم نیستند به طرف شهرهای اطراف تهران مانند اندیشه ، ملارد ، مارلیک ، فردیس ، شهریار و حومه ، این فرصت را به دلالان بازار مسکن این مناطق داده است تا املاک و منازل و آپارتمانهای این مناطق را به ۴ الی ۵ برابر قیمت های واقعی و قیمتهای قبلی به متقاضیان ارائه نمایند . بطوریکه در اکثر نقاط این مناطق رهن و اجاره ی آپارتمان ، با مناطق متوسط و خوب در تهران ، برابر شده است !! 😳
همین امروز مورخ ۱۴۰۲/۳/۲۸ یک آپارتمان ۲ خوابه ۱۰۰ متری ۷ سال ساخت در شهرک صدف شهر اندیشه ، ۵۰۰ میلیون پیش و ۱۰ میلیون تومان اجاره بوده ، در حالیکه در محله ی خواجه عبدالله و سید خندان تهران که محله ای نسبتا خوب محسوب می گردد ، همین متراژ را با قیمت کمتر از این مبلغ می توان گرفت . حالا از بحث نرخها و قیمت های افسار گسیخته و دلال بازی و چندین برابری در مناطق اندیشه ، ملارد ، مارلیک ، شهریار و فردیس و … که بگذریم به موارد بسیار بسیار مهمتری برخورد می کنیم و یکی از این موارد معاملات پی در پی و متوالی و پشت سر هم با یک مبایعه و قولنامه ی ساده و دستی در بنگاههای املاک این مناطق است که بدون ثبت سند در دفترخانه اسناد رسمیست .
یک آپارتمان  ۱۰۰ متری را علی میفروشد به تقی ، دویست  میلیون می کشد رویش ، تقی فردای آن روز میفروشد به غلام   پانصد میلیون می کشد رویش ، غلام  دو روز بعداز آن میفروشد به حسن ،  سیصد میلیون می کشد رویش ،  سه روز بعد حسن میفروشد به عبدالله ، چهارصد میلیون می کشد رویش ، دو روز بعداز آن عبدالله میفروشد به سعید ،  پانصد میلیون  می  کشد رویش ، و همینطور این دور تسلسل ادامه دارد تا یک آپارتمان ۲ میلیاردی را به ۵ میلیارد رسانده اند !! یعنی در فاصله زمانی سه ماه  بیش از چهار برابر قیمت آن را بالا برده اند و فقط و فقط از طریق دلال بازی  !! وقتی دلال بازی به این شکل صورت میگیرد ، فرار از مالیات نیز حتما مورد نظر فروشنده است ، و از طرفی ۹۰ درصد این املاک دارای سند تک برگ و رسمی نیست و فروشندگان به خریداران می گویند ۱۰٪ از وجه کل معامله را نگه می دارند برای صدور سند !! البته صدور سندی که هیچوقت زمانش مشخص نیست !! خواهشمندم مطالب زیر را از این به بعد با دقت و وسواس بخوانید :
اولا _ وقتی ملکی سند تکبرگ و رسمی ندارد ، شما به عنوان خریدار ، از کجا می دانید همین ملک به ۱۰ _ ۱۵ نفر دیگر قبلا فروخته نشده باشد ؟؟
دوما _ وقتی ملکی سند تکبرگ و رسمی نداشته باشد ، از کجا معلوم که جواز ساخت و پایان کار و اتمام بنا و عوارض و جرائم احتمالی شهرداری و مالیاتهای دارایی و مفاصا حسابهای آن مشکل نداشته باشد ؟؟!!
سوما _ به نامه هایی که به عنوان گواهی پایانکار و اتمام بنا و واریز عوارض و … به شما نشان می دهند ، مطلقا اعتنا نکنید چون هم به راحتی قابل جعل هستند و هم اگر اینها همه درست و صحیح بود که طرف میرفت سند تکبرگ می گرفت نه با قولنامه به شما بفروشد !
سوما _ شما تمام پول ملک را می دهید و مالک یا بنگاه املاک ، تنها ۱۰٪ برای صدور سند نگاه می دارد ، فرض کنید آپارتمانی را می خرید به قیمت ۵ میلیارد ، ۵۰۰ میلیون برای سند نگه می دارند ، اگر بعد از معامله ی شما مالک غیبش زد و جریمه ی شهرداری و خلافی آپارتمان شما ۲ میلیارد تومان به شما اعلام شد ، حالا چه می کنید ؟؟ نه صاحب ملک راپیدا می کنید و نه بنگاه املاک گردن می گیرد ! پس شما اینجا ۱ و نیم میلیارد با کلی دوندگی و دادگاه بازی بایستی ضرر کنین .
چهارما _ وقتی ملکی چندین دست با قولنامه دست به دست چرخیده و حسین از صاحب اصلی خریده و حسن از حسین و رضا از حسن و هوشنگ از رضا و …. و شما از هوشنگ ، پس شما از صاحب اصلی و صاحب سند مادر نخریده اید ، حالا اگر این وسط حسین که دست سوم بوده به فرد دیگری فروخته باشد و بعد از شما هم ۴ دست دیگر چرخیده باشد ، می دانید حساب شما و پول پرداختی تان با کلام الکاتبین است و دهها سال دوندگی در دادسراها و دادگاهها ؟؟!
حالا با این اوصاف و اینگونه معاملات غیر رسمی و غیر سندی در مناطق اندیشه ، ملارد مارلیک ، شهریار و فردیس و …. و حومه آنجا و حجم بسیار بالای معاملات و خرید و فروش آپارتمانها توسط صدها هزار نفر دلال و بنگاه املاک و … که کوچکترین مسئولیتی را حتی برای یک ریال به گردن نمی گیرند ، تصور کنید در ۲ الی ۳ سال آینده ، چه حجمی از شکایات و درگیری های ملکی و ثبتی و حتی زد و خورد های کیفری و جرحی و یا حتی قتل در این مناطق اتفاق خواهد افتاد .
افرادی که تمام سرمابه زندگیشان توسط چند نفر دلال و بنگاهی و یا افراد سودجوی دیگر و کلاهبردار ملکی از بیت رفته و برده شده است ، دیگر چیزی برای ازدست دادن ندارد و هر کار غیر منطقی ای از وی سرخواهد زد و این نیز طبیعیست .
پیش بینی اینجانب ( دکتر منصور بروجردیان ، کارشناس مالی و حقوقی و جرم و جزا ) این است که مطمئنا تا یکی دو سال آینده ، آنقدر درگیری های حقوقی و کیفری در این مناطق روی خواهد داد که حتی دادسراها و دادگاهها و مجتمع های قضایی بسیاری بزرگی برای رسیدگی به این پرونده ها در این مناطق تاسیس و راه اندازی شده و هزاران قاضی و بازپرس و دادیار را درگیر خواهد نمود و متاسفانه افرادی که قصد داشتند به این مناطق برای استراحت بروند و یا از شلوغی تهران به جای خلوت تری کوچ کنند ، حالا تاپایان عمرشان در راهروهای کلانتری و دادسراها و دادگاهها و اداره ثبت و شهرداری ها و ….. سالها و سالها درگیر خواهند بود و تمامی حقوق و پس اندازهایشان را خرج ایاب و ذهاب و هزینه کارشناس و هزینه وکیل و دادگاه و هزینه دادخواست و …. خواهند نمود .
پس نتیجه :
اول _ اگر قصد خرید ملک در مناطق اندیشه ، ملارد ، فردیس ، مارلیک، شهریار و حومه آنها را دارید حتما به قیمت اصلی بخرین نه چند برابر بیشتر .
دوم _ حتما حتما ملکی بخرید با سند تکبرگ و رسمی با تمامی استعلام ها
سوم _ به هیچ سند و مدرکی که از جانب بنگاه و دلال ارائه می شود اطمینان نکنید و خودتان استعلام کنید
چهارم _ برای مبایعه نامه مبلغ خیلی کمی بپردازید و مابقی را فقط در دفترخانه اسناد رسمی بدهید و زمانی که ملک بنامتان شد
پنجم _ هرگز و هرگز و هرگز به دلال و املاک و بنگاه معاملات ملکی محل اعتماد نکنید و خودتان شخصا تمامی استعلام های ادارات دارایی ، ثبت ، شهرداری و … را بگیرید .
ششم _ هیچ سازنده ای به هیچ وجه به هیچ عنوان معتبر و شناخته شده و شخص شخیص و معتبری نیست و اگر هر کسی به شما گفت این سازنده بسیار فرد خوب و معتبری است ، به هیچ عنوان قبول نکنید و معامله ی خود را فقط و فقط بر اساس اسناد و مدارک معتبر و استعلام شده و شرایط و قیمت کاملا منطقی انجام دهید .
هفتم _ یادتان باشد ، از کلمه ی عرف ، فرار کنید ، چون بنگاهی ها و املاکی ها و دلالان از این کلمه بسیار استفاده می کنند ، چرا ؟ برای اینکه وقتی بخواهند از قانون آشکار و روشن ، فرار کنند از کلمه ی عرف استفاده می کنند ، بطور مثال به شما می گویند : عرفش اینه که همه ی پول را شما باید بدین و عرفش اینه که فقط ۱۰٪ از مبلغ را برای سند زدن نگاه میداریم ! یادتان باشد اصلا و ابدا چنین چیزی نداریم و اگر قبول کردید ، دقیقا همینجاست که کل زندگیتان را باختید و به یک کلاهبردار داده اید . قانون می گوید : وقتی مالی را دریافت کردی ، صحیح و سالم و خصوصا ملک را ، همزمان در دفترخانه اسناد رسمی که سندش به نام شما ثبت می شود ، پولش را به فروشنده بپرداز . پس عرف نداریم ، تمام . عرف یعنی می خواهند سر شما را شیره بمالند .
هشتم _ کلا وقتی تصمیم گرفتید در این مناطق ملک بخرید ، حواستان ششدانگ جمع باشد .
موفق و پایدار باشید
نویسنده : ( #دکتر منصور بروجردیان ، کارشناس مالی و حقوقی و جرم و جزا )