معضلات مربوط به قیمت گذاری ملک، در همه کشورها وجود داشته و دارد، همچنین به علت‌های گوناگون قیمت گذاری ملک، توسط دادگستری انجام می‌شود.
در این مقاله شما را با اطلاعاتی درباره کارشناسی ملک توسط دادگستری آشنا می‌کنیم.
متأسفانه موضوع مسکن و قیمت گذاری آن، تعداد زیادی از خریداران و فروشندگان ملک را به دادگاه کشانده است و این پرونده‌های متعدد خواستار قیمت گذاری ملک خویش توسط دولت هستند. بنابراین لازم است در این خصوص اطلاعات مهمی که در ادامه بیان می‌شود را بدانید.
بدون گزارش کارشناسی خانه معامله نکنید!
قیمت گذاری و کارشناسی ملک توسط دادگستری
در دادگستری‌های هر دولتی، تخصصی برای تشخیص مسائل املاک تعیین شده است و از این تخصص، رشته‌هایی مانند (کارشناس رسمی ارزیابی ملک یا کارشناس رسمی راه و ساختمان، کارشناس رسمی عمران، کارشناس رسمی امور ثبتی، کارشناس امور معادن و رشته کشاورزی) مشغول به خدمت رسانی به دولت و مردم هستند.
کارشناسان رسمی دادگستری چه پرونده‌هایی را بررسی می‌کنند؟
- ارزیابی زمین
- بررسی وضعیت ثبتی ملک
- بررسی پلاک ثبتی سند
- انواع ملک‌های مسکونی
- ساختمان‌های اداری-تجاری
- تعیین حق و حقوق سرقفلی و کسب و پیشه
- قیمت گذاری شرکت‌ها و کارخانه‌ها
- محاسبه قدرالسهم در هر واحد ملک مسکونی
- محاسبه و ارزیابی قدرالسهم هر واحد از مجتمع‌های تجاری و اداری
- قیمت گذاری مغازه و مستغلات
- رسیدگی به اختلافات بین وارثین دارای ملک
- بررسی و اجرای مزایده در باب هر نوع ملک
- جهت ارزیابی نقل و انتقال سهام در کارخانه‌ها و شرکت‌ها
- قیمت گذاری و بررسی املاکی که در طرح شهرداری هستند
- محاسبه هزینه‌های استهلاک و ارزش دفتری در اماکن دولتی
- مسائل مربوط به مالیات و دارایی
- دستور صدور سندیت رسمی جهت تنظیم قرارداد
- ارزیابی دقیق ملک جهت تهاتر
- ارزیابی و ارزش گذاری املاک جهت استفاده در مسائل وثیقه و ضمانت
- بررسی تخلفات شهرداری در ساخت و ساز
- و …….
عوامل مؤثر در قیمت گذاری املاک توسط دادگستری
کارشناسان رسمی دادگستری نیز مانند شاغلین در صنف املاک، پارامترهای مشترکی را ارزیابی می‌کنند، عوامل تاثیر گذاری که برای یک معامله مثمر ثمر است را در چارچوب قضاوت قرار می‌دهند و بعد از بررسی، قیمت واقعی عادلانه و به روز را اعلام می‌کنند. برخی موارد به شرح زیر است:
- به دست آوردن ارزش روز منطقه
- مشخص شدن کاربری فعلی ملک(مسکونی.اداری.صنعتی و…)
- متراژ ثبت شده در سند ملک
- سن بنا یا نوساز بودن ملک
- امکانات و تجهیزات ملک
- جهت نورگیری خانه، جنوبی یا شمالی بودن ملک
- ابعاد ملک و چند بر بودن آن
- تعداد طبقات ملک و مستقر بودن ملک مورد نظر در کدام طبقه
- بررسی و محاسبه ی قدرالسهم ملک
- میزان دسترسی به معابر و موقعیت محلی و ارزش محدوده ی ملک
- کیفیت و نوع متریال استفاده شده در ظاهر و باطن ملک
- کیفیت مشاعات و نوع دسترسی
- داشتن یا نداشتن پارکینگ، انباری، آسانسور و….
- سیاست های دولتی(یارانه، مالیات ها و کسورات و …) نیز در قیمت گذاری ملک تاثیرگذار است.
کارشناسان دادگستری نیز مانند دیگر کارشناسان قیمت گذاری(الوملک، کیلید، ملکاوی و …) انواع املاک را قیمت گذاری می‌کنند، ملک های مسکونی-ویلایی، کلنگی، آپارتمانی،ورزشی، هنری، اراضی تجاری-اداری، صنعتی، کشاورزی و انواع باغ-ویلا و …
کارشناسان قیمت گذاری برای ملک مزایده ای یا ملک موروثی نیز از همین روش در قیمت گذاری استفاده می‌کنند، منتها با متفاوت شدن نوع محاسبات این نوع ملک ها که در ادامه به شرح آن می‌پردازیم.
سریع‌ترین راه برای دانستن قیمت آپارتمان در اصفهان
قیمت گذاری ملک مزایده ای توسط کارشناس دادگستری
در حقیقت مزایده به معنای ملکی را در معرض فروش گذاشتن است، به طوری که خریداری که بالاترین قیمت را پیشنهاد کند به وی فروخته می‌شود و از نظر حقوقی نیز این معامله مطابق قانون با شرایطی که قیمت گذاری ملک توسط دولت انجام شده باشد صحیح است و قابل اجرا.
مثلا ملکی که بعد از فوت کسی به وارثین برسد و وراث عاجز از تقسیم بندی آن باشند را به کارشناس رسمی دادگستری می‌سپارند تا بعد از ارزیابی ملک، قیمت پیشنهادی و پایه را اعلام کند، که این نحوه ی اعلام می‌تواند هم به صورت خصوصی بین وراث شکل بگیرد، هم به صورت عمومی(ماده 118 قانون اجرای احکام مدنی) در روزنامه ی وقت چاپ شود.
بدین ترتیب هر کسی که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد و بعد از آن هیچکس قیمتی بالاتر نتواند اعلام کند، صاحب و مالک آن ملک مزایده ای می‌شود.
مزایده می‌تواند در انعقاد پیمان‌های اداری و تجاری نیز استفاده شود و رقابت به وجود بیاورد. اصطلاحاتی که در معامله مزایده ای به کار برده می‌شود عبارت اند از:
فروشنده یا فروشنده ها- خریدار- قیمت پایه- قیمت پیشنهادی- فروش کالا- قیمت فروش
ملک موروثی و قیمت گذاری آن توسط کارشناسان دادگستری
تعریف ارث از منظر حقوق، یعنی دارایی های که از شخص فوت شده به وارثین خود می‌رسد، گاهی هم ممکن است متوفی قبل از فوت دارایی خود را وقف کرده باشد یا به نام شخصی زده باشد، که به همه این صورت ها ارث گفته می‌شود.
ورثه نیز افراد معلومی هستند که بعد از فوت فرد، حکم قائم مقام آن را دارند و وارث اموال شخصی وی می‌شوند.
بعد از فوت فرد، هر کدام از وراث که بخواهد از سهم الارث خود استفاده کند باید تقاضای انحصار وراثت کند و از طریق شورای حل اختلاف وارد عمل شود.
مورد ملکی دیگری که کارشناسان دادگستری به آن می‌پردازند مربوط به تقاضای تجدید قیمت گذاری از شرکت‌های دولتی و خصوصی است، این تقاضا جهت افزایش سرمایه و تعیین ارزش دفتری ارائه می‌شود.
کارشناسی خانه برای مهریه به چه شکل انجام می‌شود؟
مهریه عروس با توافق طرفین، گاهی سکه گاهی طلا و پول و در مواقعی هم ملک یا زمین و باغ تعیین می‌شود. در صورتی که زن قصد مطالبه مهریه داشته باشد و مرد از ادای طلب وی امتناع کند، می‌تواند از طریق دادگاه به حق خود دست پیدا کند.
مطالبه مهریه نیز به هر دلیلی حجم زیادی از پرونده های دادگاهی را در بر گرفته است و اگر زوج بعد ظرف 10 روز برای پرداختن مهریه اقدام نکند، طبق قانون حساب های بانکی و اموال وی توقیف می‌شود.
با توقیف ملک زوج، درخواست کارشناسی ملک توسط دادگستری داده می‌شود و بعد از قیمت گذاری و تعیین ارزش آن به مزایده گذاشته می‌شود.
هزینه ارزیابی ملک برای مهریه نیز طبق مصوبات دادگاه محاسبه می‌شود.
بهترین راه برای خرید و فروش بدون درد‌سر خانه در اصفهان
وثیقه ملکی چیست و چگونه کارشناسی می‌شود؟
وثیقه در معنای عهدنامه و ضمانت در شکل‌های مختلف مال منقول و غیر منقول دیده می‌شود، مثل سند ملک، وجه نقد، چک و ضمانت های بانکی وغیره.
وثیقه‌ای که ارزش بیشتری دارد مورد پذیرش مقام قضایی قرار می‌گیرد، از این رو برای اثبات ارزش مال منقول، کارشناسی ملک توسط دادگستری انجام می‌شود.
هرنوع وثیقه‌ای اعم از کیفری یا حقوقی و بانکی و غیره توسط کارشناسان متخصص دادگستری مورد ارزیابی قرار می‌گیرد، با این تفاوت که تعیین میزان وثیقه با نهادی است که وثیقه را دریافت می‌کند.
نمونه فرم درخواست کارشناسی ملک توسط دادگستری
(نمونه دادخواست اجرت المثل ایام تصرف زمین کشاورزی)
ریاست محترم دادگستری شهرستان
باسلام؛
احتراماً به استحضار می رساند، آقای از تاریخ لغایت بدون اذن و اجازه وارد زمین زراعی بنده (به پلاک ثبتی واقع در ) شده و از زمان ورود به عنف اقدام به کشت و زرع در آن نموده است لذا صدور حکم مبنی بر پرداخت اجرت المثل ایام تصرف با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری و همچنین خسارات قانونی از قبیل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل و حق‌الزحمه کارشناس و… مورد استدعاست.
امضاء خواهان
———————————————————————–
(نامه درخواست کارشناسی برای وثیقه کیفری)
ریاست محترم شعبه دادگاه عمومی
باسلام
احتراما
به استحضار می‌رساند درخصوص آقای ………………….فرزند ……………………به‌اتهام ……………………. که توسط آن دادگاه محترم قرار وثیقه (تضمین) صادر گردیده است.
لذا اینجانب……………….فرزند……………. با تودیع (سپردن) وثیقه ملکی به مبلغ…………………….ریال متعهد می‌شوم هر زمان که دادگاه متهم را احضار نمود، وی را حاضر نمایم. در غیر این صورت وثیقه فوق به نفع دولت ضبط گردد.
—————————————————————–
(نمونه نامه درخواست کارشناسی برای وثیقه بانکی یا غیره)
بسمه تعالی
جناب آقای …………………………………
کارشناس محترم رسمی دادگستری
سلام علیلکم
احتراماً؛ با توجه به اینکه اینجانب / شرکت ……………………. بعنوان مالک / نماینده
جهت ………………… نیاز به کارشناسی و ارزیابی ……………………… دارم ،
لذا خواهشمند است نسبت به بازدید و ارائه گزارش رسمی اقدامات لازم مبذول فرمایید.
ضمناً اصل و تصویر مدارک مورد نیاز ارزیابی به حضورتان ارائه خواهد گردید.
نام و نام خانوادگی
امضا / مهر شرکت
شماره تماس
——————————————————————
توجه: به علت پیجیده بودن مسئله ارزیابی و ارزش گذاری، نمونه فرم ها و نامه‌های درخواست کارشناسی ملک را حتما با مشورت و همکاری کارشناسان متخصص و با تجربه کامل کنید، زیرا احتمال اینکه با اطلاعات بالا نیز دچار مشکل شوید وجود دارد.
خرید و فروش خانه در اصفهان اَمن شد.
هزینه کارشناسی ملک توسط کارشناس دادگستری
طبق ماده ۱۱ قانون، دستمزد کارشناسی برای کلیه رشته‌های کارشناسی رسمی دادگستری در هر مورد ارجاعی، بدین شرح می‌باشد:
| قیمت ملک | دستمزد کارشناس |
| تا پنجاه میلیون ریال | مقطوعاً ۳,۰۰۰,۰۰۰ ریال |
| از پنجاه میلیون و یک ریال تا یکصد و پنجاه میلیون ریال نسبت به مازاد | ۰/۵ درصد |
| از یکصد و پنجاه میلیون و یک ریال تا دویست و پنجاه میلیون ریال نسبت به مازاد | ۰/۴ درصد |
| از دویست و پنجاه میلیون و یک ریال تا یک میلیارد ریال نسبت به مازاد | ۰/۳ درصد |
| از یک میلیارد ریال تا ده میلیارد ریال نسبت به مازاد | ۰/۱۲۵ درصد |
| از ده میلیارد و یک ریال تا یکصد و پنجاه میلیارد ریال نسبت به مازاد | ۰/۰۶ درصد |
| از یکصد و پنجاه میلیارد و یک ریال تا پانصد میلیارد ریال نسبت به مازاد | ۰/۰۳ درصد |
| از پانصد میلیارد و یک ریال تا ششصد و پنجاه میلیارد ریال نسبت به مازاد | ۰/۰۲۵ درصد |
| از ششصد و پنجاه میلیارد و یک ریال تا یک هزار میلیارد ریال نسبت به مازاد | ۰/۰۱۵ درصد |
| از یک هزار میلیارد و یک ریال مبلغ سه هزار میلیارد ریال نسبت به مازاد | ۰/۰۱۲ درصد |
| از سه هزار میلیارد و یک ریال به بالا، نسبت به مازاد | ۰.۰۱ درصد |
بر اساس ماده 259 قانون آیین دادرسی مدنی ، پرداخت دستمزد کارشناس به عهده متقاضی است. هرگاه قرار کارشناسی به نظر دادگاه باشد و دادگاه نیز نتواند بدون انجام کارشناسی انشای رأی نماید ، پرداخت دستمزد کارشناس در مرحله بدوی به عهده خواهان و در مرحله تجدیدنظر به عهده تجدیدنظر خواه است”
اگر هم کارشناسی به درخواست طرفین دعوا (خواهان و خوانده) باشد، به نظر می رسد که پرداخت دستمزد کارشناس باید به طور مساوی میان آن دو تقسیم شود.
با کارشناسی قبل از خرید، خانه‌ای بدون عیب بخرید.
