هر آنچه که باید درباره پیش فروش خانه بدانید

پیش فروش خانه یا پیش خرید خانه امروزه یکی از معاملاتی که افراد در هنگام انعقاد آن، دچار نگرانی و واهمه از ضرر و زیان‌های احتمالی می‌شوند. در معاملات مربوط به املاک نگران بودن طبیعی واتفاقا به جاست، به خصوص زمانی که در بازار مسکن اختلال و یا نوساناتی هم پیش بیاید. این نگرانی وقتی بیشتر خودش را نشان میدهد که به صورت فیزیکی هنوز ملکی ساخته نشده یا تکمیل نشده است. شما می‌توانید در این زمینه از کارشناسان الوملک مشورت بگیرید.

در این مقاله شما را با نکات این نوع قرارداد و قوانین آن آشنا می‌کنیم، به مطالعه ادامه دهید.

تعریف پیش خرید و پیش فروش خانه:

مفهوم پیش فروش خانه در حوزه قراردادهای ملکی به کار می‌رود و به معامله‌ای اشاره دارد که در آن، مالک رسمی زمین یعنی: (پیش‌فروشنده) تعهد می‌کند که یک واحد ساختمانی خاص را در زمین مذکور احداث یا تکمیل کند و آن را به مالکیت طرف دیگر قرارداد یعنی: (پیش‌خریدار) واگذار کند.

به زبان ساده تر، پیش خرید یک آپارتمان به منظور قرارداد بستن با مالک یا سازنده آن است تا در آینده وقتی آپارتمان ساخته و آماده تحویل شد، به آن دسترسی داشته باشید. بنابراین در این قرارداد، شما به عنوان خریدار، مبلغی را پیش از ساخت آپارتمان، به صورت سپرده یا وام به مالک یا سازنده می‌دهید. در واقع پیش خرید کردن یک ملک به شما امکان می‌دهد تا قیمت و شرایط خرید را مشخص کنید و برای خودتان آپارتمان را رزرو کنید.

قوانین پیش خرید خانه یا پیش فروش خانه:

قوانین پیش خرید خانه و پیش فروش خانه ممکن است بر اساس قوانین و مقررات مربوط به هر کشور و حتی منطقه متفاوت باشند. در کشور ما برخی از قوانین و موارد مهم مرتبط با آن ها این چنین هستند:

قرارداد پیش خرید یا پیش فروش : قرارداد پیش خرید یا پیش فروش باید شرایط و جزئیات مربوط به خرید یا فروش خانه را شامل شود. این قرارداد باید مواردی مانند قیمت کل، شرایط پرداخت قسط های دیگر، زمان تحویل خانه، شرایط لغو قرارداد یا همان حق فسخ و سایر جزئیات را مشخص کند.
تعهدات و حقوق طرفین : قرارداد پیش خرید خانه باید حقوق و تعهدات طرفین را تعیین کند. ممکن است شامل حقوق و تعهدات خریدار و فروشنده در مورد پرداخت وام، تحویل خانه، عیب‌یابی و تعمیرات، انتقال مالکیت و سایر موارد مربوطه باشد.
شرایط لغو قرارداد : قرارداد پیش خرید باید شرایط لغو یا فسخ قرارداد را مشخص کند. این شرایط می‌توانند شامل حقوق و تعهدات هر طرف، در صورت عدم رعایت تعهدات، تاخیر در تحویل خانه، عدم توافق در موارد مهم و سایر موارد مشابه باشد.
حفاظت از اموال : در برخی قوانین، ممکن است برای حفاظت مالی خریدار و فروشنده، اطلاعات مربوط به وام‌ها، سپرده‌ها و تضمین های مالی در قرارداد پیش خرید خانه درج شود.

6 روش برای محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان

محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان ممکن است بر اساس چندین عامل متفاوت باشد و گاها در برخی موارد دیده شده، این محاسبات با توجه به شرایط بازار و قوانین مربوط به حقوق ملکی تغییر کند. روش های عمومی محاسبه عبارتند از:

تحلیل بازار : برای محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان، ابتدا باید تحلیل بازار انجام دهید. این محاسبه و تحلیل شامل بررسی قیمت‌ آپارتمان‌های مشابه در منطقه مورد نظر، رشد بازار ملکی در منطقه و شهر، آمار عرضه و تقاضا و سایر عوامل بازار است. اطلاعاتی مانند قیمت‌ فروش یا اجاره آپارتمان‌های مشابه در منطقه می‌تواند به شما کمک کند تا قیمت پیش فروش را تخمین بزنید.
مشاوره املاک : مشاوران املاک می‌توانند به شما راهنمایی کنند و با توجه به شرایط بازار و ارزیابی دقیق آپارتمان، قیمت پیش فروش را تعیین کنند. آن‌ها با تجربه و دانش خود می‌توانند به شما کمک کنند تا یک قیمت منصفانه برای آپارتمان تعیین کنید. (بهترین مشاور املاک را پیدا کنید)
ارزیابی ملک : استفاده از خدمات ارزیابی ملک نیز می‌تواند به شما در تعیین قیمت پیش فروش کمک کند. کارشناسان ملکی می‌توانند آپارتمان را بررسی کرده و ارزش آن را براساس عوامل مختلفی مانند موقعیت جغرافیایی، ویژگی‌های ساختمان، امکانات نزدیک، وضعیت بازار و سایر عوامل ارزیابی کنند.
توافق با طرف دیگر : در برخی موارد، قیمت پیش فروش آپارتمان ممکن است در نتیجه مذاکره و توافق میان خریدار و فروشنده تعیین شود. هر دو طرف می‌توانند با توجه به شرایط و الزامات خود، به یک قیمت قابل قبول برسند.

لازم به ذکر است که محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان بستگی به شرایط محلی، بازار ملکی و عوامل متعدد دیگر دارد. بنابراین تحت هر شرایطی، بهتر است با مشاوران املاک محلی مشورت کنید و با اطلاعات و دانش لازم در زمینه ملکی وارد معامله شوید.

بگو آپارتمانت کجاست، تا بگیم قیمتش چنده!

نکات پیش فروش آپارتمان در مشاور املاک

نقش حمایتی و تکمیلی مشاوران املاک را در فرآیند پیش فروش آپارتمان، نمیتوان نادیده گرفت. آن‌ها با ارائه مشاوره‌های لازم و اطلاعات کامل به مشتریان، آن‌ها را در فرایند پیش خرید یا پیش فروش خانه هدایت می‌کنند. در ادامه، به برخی از نکات مهم در همین زمینه می‌پردازیم:

تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان: در ایران، تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفاتر مشاورین املاک بر اساس قوانین و مقرراتی که توسط معاونت امور مشترک دادگستری تهران تعیین شده است، غیرمجاز است.
آگاهی از قوانین و مقررات: مشاوران املاک باید با قوانین و مقررات مربوط به فروش و مشاوره در حوزه املاک آشنا باشند. آن‌ها باید به مشتریان خود درباره حقوق و تعهدات مربوط به پیش فروش آپارتمان اطلاع رسانی کنند و آن‌ها را راهنمایی کنند.
تحلیل بازار: مشاوران املاک باید بازار ملکی را به طور کامل بررسی کنند و تحلیل‌های لازم را انجام دهند. آن‌ها باید با قیمت‌ها، موقعیت جغرافیایی، ویژگی‌های آپارتمان و عوامل دیگری که در فروش تأثیرگذارند آشنا باشند.
مشاوره مشتری در خصوص پیش فروش آپارتمان: یکی از وظایف مشاوران املاک، ارائه مشاوره به مشتریان در خصوص خرید و فروش ملک است. مشاوره باید شفاف، دقیق و منطقی باشد و به مسائل مربوط به ملک، مسائل حقوقی و موارد مربوط به سرمایه‌گذاری در بازار املاک پرداخته شود.

مزایا و خطرات پیش خرید آپارتمان

پیش خرید آپارتمان دارای مزایا و معایبی است که حال آنها را بررسی خواهیم کرد:

مزایا:

قیمت ثابت : با پیش خرید یک آپارتمان، شما می‌توانید قیمت را به صورت پیش فرض تعیین کنید و از افزایش قیمت‌ها در آینده جلوگیری کنید. این امر به شما اطمینان می‌دهد که با افزایش قیمت مسکن، هزینه خرید شما تغییر نخواهد کرد.
انتخاب بهتر : با پیش خرید، شما از میان گزینه‌های مختلف ملکی که در فاز ساخت قرار دارند، انتخاب کرده و بر اساس سلیقه و نیازهای خود ملکی را انتخاب می‌کنید. همچنین، شما می‌توانید اطلاعات فنی و جزئیات ساختمان را قبل از خرید به دست آورید و تصمیم گیری درست‌تری انجام دهید.
سرمایه گذاری : پیش خرید آپارتمان می‌تواند به عنوان یک فرصت سرمایه گذاری در نظر گرفته شود. با خرید در فاز ساخت، ممکن است قیمت آپارتمان شما پس از تکمیل ساخت و تحویل واحد، افزایش یابد و شما از سود خوبی برخوردار شوید.
امکانات و نوآوری‌های جدید : یکی از مزایای پیش خرید آپارتمان، دسترسی به امکانات و نوآوری‌های جدید است. معمولاً سازندگان در فاز ساخت تلاش می‌کنند تا با ارائه امکانات ویژه و استفاده از فناوری‌های نوین، خریداران را جذب کنند.

خطرات:

عدم تحویل به موقع: یکی از خطرات پیش خرید آپارتمان، تأخیر در تحویل واحد می‌باشد. ممکن است سازنده قرارداد را رعایت نکند و با تأخیر واحد را تحویل دهد. این موضوع ممکن است باعث ایجاد مشکلات مالی و زمانی برای خریدار شود.
تغییرات در طرح و مشکلات ساختمانی: در طول فرایند ساخت، ممکن است طرح یا مشخصات ساختمان تغییر کند. این موضوع ممکن است باعث نارضایتی خریدار شود و مشکلاتی را در زمینه کیفیت ساخت و عملکرد ساختمان ایجاد کند.
ریسک افزایش قیمت: اگر بازار مسکن در زمان تحویل واحد رشد قیمتی داشته باشد، ممکن است قیمت آپارتمان شما از زمان پیش خرید افزایش یابد. در این صورت، مزیت قیمت ثابتی که با پیش خرید بدست می‌آورید، کاهش می‌یابد.
عدم تطابق با انتظارات: امکان دارد پس از تحویل واحد، مشاهده کنید که ساختمان واحد خریداری شده با انتظارات شما مطابقت ندارد و قطعا این امر می‌تواند برای شما نارضایتی ایجاد کند.

با توجه به اینکه پیش خرید آپارتمان دارای مزایا و خطرات است، قبل از تصمیم گیری نهایی، مهم است که با دقت اطلاعات لازم را جمع آوری و به مزایا و خطرات مرتبط با شرایط خاص خودتان توجه کنید. همچنین، مشاوره از کارشناسان ملکی می‌تواند در انتخاب صحیح و مطمئن‌تر برای پیش خرید آپارتمان به شما کمک کند.

قانون پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی

قانون پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی به معنای اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی می‌باشد. بر اساس ماده ۱۸ آیین‌نامه پیش فروش ساختمان، این اقدام ممنوع است و در صورت تخلف، با توجه به قانون، با فرد متخلف به صورت قانونی برخورد خواهد شد.

قانون مذکور تاکید دارد که قرارداد پیش فروش ساختمان باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و این قرارداد به عنوان سند رسمی محسوب می‌شود. بر اساس این قانون، مالک ساختمان نمی‌تواند یک ملک را به چند نفر بفروشد و هرگونه پیش فروش باید با تنظیم سند رسمی انجام شود.

قوانین مربوط به پیش فروش آپارتمان و تنظیم سند رسمی مهم است و هدف آنها حفظ منافع خریداران و جلوگیری از تخلفات و مشکلات حاصل از عدم رعایت قوانین است. توصیه می‌شود در هنگام خرید یک آپارتمان، از تنظیم سند رسمی و رعایت قوانین مربوط به پیش فروش آگاهی داشته باشید و در صورت نیاز، از خدمات مشاوران ملکی مورد اعتماد استفاده کنید.

بدون گزارش کارشناسی خانه معامله نکنید!

نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی

ماده ۱ – طرفین قرارداد

۱-۱ فروشنده/فروشندگان …….. فرزند ….. به شماره شناسنامه …… صادره از …….. کد ملی ……. متولد … ساکن ……… تلفن …….. .

با وکالت / قیمومیت / ولایت / وصایت …… فرزند …… به شماره شناسنامه …… متولد ….. به موجب …….

۱-۲ خریدار/خریدارن …….. فرزند ….. به شماره شناسنامه …… صادره از …….. کد ملی ……. متولد …… ساکن ………… تلفن ….. .

با وکالت / قیمومیت / ولایت / وصایت …… فرزند ..… به شماره شناسنامه …… متولد …. به موجب ……

ماده ۲ – موضوع قرارداد

پیش فروش ششدانگ یک دستگاه آپارتمان با کاربری : مسکونی / اداری / تجاری به مساحت تقریبی …………. متر مربع در طبقه ………..( سمت شرقی / غربی / جنوبی / شمالی )

واحد …. در حال ساخت توسط فروشنده در ششدانگ یک قطعه زمین به مساحت ……. متر مربع ملکی و دارای پلاک ثبتی ……فرعی از اصلی…… به نشانی تهران خیابان …… کوچه …… پلاک آبی/ ……… قطعه …….. از سمت راست / چپ و از محدوده و مورد ثبت یک جلد / ….. جلد سند مالکیت شماره ……. مورخ / / ۱۳ در صفحه ……. دفتر املاک جلد ……….. به شماره / شماره های چاپی …. صادره به نام فروشنده / صادره به نام ……. انتقالی قطعی به پیش فروشنده طبق سند قطعی / صلح قطعی / سند انتقال اجرائی دادگاه / سند انتقال اجرائی ثبتی / سند انتقال اجرائی مالیاتی / سند انتقال اجرائی سازمان تامین اجتماعی شماره …… مورخه …… تنظیمی دفترخانه شماره …… شهر….. دارای پروانه ساخت کل ساختمان به شماره…….. مورخه …… صادره از شهرداری منطقه ……. شهر… به انضمام کلیه حقوق آتی پیش فروشنده ناشی از یک رشته برق اختصاصی تماماً و قدرالسهم از آب و برق و گاز مشترک و یک جریان تلفن ثابت (تماماً ) که باید در زمان تکمیل و تحویل مورد پیش فروش از جانب پیش فروشنده در مورد پیش فروش نصب و مورد بهره برداری قرار گیرد به علاوه مورد پیش فروش دارای یک / …… واحد پارکینگ اختصاصی به مساحت متر مربع در طبقه پیلوت / زیرزمین / زیرزمین اول / زیرزمین دوم و دارای یک/ …… واحد انباری اختصاصی به مساحت متر مربع در طبقه پیلوت / زیرزمین / زیرزمین اول / زیرزمین دوم می باشد و مورد پیش فروش با قدرالسهم از عرصه کل و از سایر قسمت های مشاعی و مشترک طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن است.

ماده ۳- مشخصات آپارتمان

آپارتمان پیش فروش شده دارای مشخصات زیر است:

۳-۱ – علاوه بر یک هال ( تی وی روم ) دارای سالن پذیرائی و سالن غذاخوری و تعداد …. اتاق خواب.

۳-۲ – آشپزخانه با کابینت از نوع …… و هود به عرض و طول …. ×…. و سینک ظرفشویی دو لگنه از نوع ……. و گاز توکار از مارک…………

۳-۳ – تعداد……. سرویس های بهداشتی و دستشویی، کاشی کاری تا سقف با استفاده از کاشی………… و توالت ایرانی و فرنگی از نوع چینی …….. با حمام با دوش / وان که تمامی شیرآلات از نوع ……. ایرانی/ خارجی ساخت کشور ……. از نوع درجه یک .

۳-۴ – تعداد ….. دستگاه کولر گازی/ آبی … هزار سلولزی / پوشال دار.

۳-۵ – فیوز مرکزی برق و تمام کلید و پریزهای منصوبه و دیجیتال و کلیدها و پریزهای درجه یک ساخت ایران از کارخانه ………

۳-۶ – کمدهای لباس به اندازه ……. ×…….×…… در همه اطاق خواب ها.

۳-۷ – در های داخلی از چوب از نوع …… و لولاهای درجه یک.

۳-۸ – درب ورود به آپارتمان تک لنگه / دو لنگه از چوب …… با دستگیره و قفل ایرانی ساخت کارخانه …….. و قفل شب بند و نرده فلزی به ضخامت ……. سانتی متر تاشو و کرکره ای با قفل و کلید مربوطه درجه یک.

۳-۹ – آپارتمان را با رنگ آمیزی آستری و رویه پلاستیکی / روغنی از نوع رنگ……. ساخت کارخانه ……

۳-۱۰ – سیم کشی داخلی برق و تلفن و آنتن های رادیو و تلویزیون و کانال های کولر در سالن پذیرائی و سالن غذاخوری …… و در هال ( تی وی روم) و در اتاق های خواب و آشپزخانه و سرویس ها.

۳-۱۱ – رادیاتورهای …… پره شوفاژ در سالن پذیرائی و سالن غذاخوری و به تعداد ……….. و در هال و اتاق های خواب از نوع رادیاتورهای ساخت کارخانه ……

۳-۱۲ – پوشش کف سالن ها سنگ/ سرامیک یا پارکت مرغوب از نوع ……

۳-۱۳ – پوشش کف اتاق های خواب…………

۳-۱۴ – قرنیز دور اتاقها در اتاق خوابها و در سالن سنگ………

۳-۱۵ – پوشش کف راهرو ها…………

۳-۱۶- پنجره های دوجداره ساخت کارخانه……

۳-۱۷- پوشش کف پارکینگ و انباری ……

۳-۱۸ – آیفون تصویری از نوع…….ساخته شرکت……

۳-۱۹ – سایر موارد………

ماده ۴ – مشخصات فنی و معماری ساختمان

مشخصات فنی و معماری ساختمان که مورد پیش فروش در آن در حال ساخت است عبارت از موارد مشروحه ذیل می باشد :

۴-۱ – کاربری زمین پلاک ثبتی مرقوم …… و مساحت کل عرصه …… مترمربع.

۴-۲ – زیربنای کل ساختمان با عنایت به پروانه ساخت شماره فوق که تصویر آن از سوی پیش فروشنده مطابقت آن با اصل پروانه گواهی گردیده و ضمیمه این سند و جزء لاینفک آنست به مقدار…… متر مربع .

۴-۳ – تعداد طبقات ساختمان به تعداد …. طبقه و هر طبقه به تعداد ……. واحد آپارتمان / مسکونی / اداری / تجاری و کل واحدهای مسکونی …../ تعداد …….. واحد اداری و تعداد …………. واحد تجاری .

۴-۴ – نوع مصالح مصرفی ساختمان از هر حیث به شرح تعداد …… برگ صورت و فهرست ضمیمه امضاء شده از جانب طرفین که جزء لایتجزای این سند است .

۴-۵ – شناسنامه فنی هر واحد به شرح برگ ضمیمه امضاء شده طرفین که از ارکان این سند و جزء لاینفک آنست .

۴-۶ – نمای بیرونی ساختمان عبارتست از …….

۴-۷ سیستم گرمایش و سرمایش ساختمان و آپارتمان مورد پیش فروش عبارتست از………

۴-۸ – درب پارکینگ و ساختمان از جنس…….با ریموت کنترل برقی

۴-۹ – تعداد …..خط آسانسور با تمام لوازم آن از شرکت……..

۴-۱۰ – فروشنده مکلف است برای آپارتمان موصوف برق مستقل، آب لوله کشی، انشعاب گاز (در صورتی که تا موقع تنظیم سند رسمی به منطقه گاز داده شود)، تاسیسات کامل شوفاژ(دیگ و مشعل و موتورخانه و غیره) تهیه نمایند و هزینه جمیع این موارد در قیمت محاسبه شده است.

۴-۱۱ – شناسنامه فنی مورد پیش فروش جزئی از شناسنامه فنی ساختمان پیش قید شده به علاوه موارد مشروحه در این سند رسمی باید باشد .

ماده ۵- ثمن معامله:

۵-۱ – ثمن معامله بابت هر متر مربع مفید بنا پس از تکمیل به شرح و با مشخصاتی که در این قرارداد آورده شده عبارت است از ………… ریال معادل ………….. تومان می باشد که پس از تعیین مساحت دقیق، مبلغ کل ثمن تعیین خواهد شد.

۵-۲ – مبلغ ریال معادل تومان از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک شماره عهده بانک مورخ از طرف خریدار به فروشنده پرداخت شد.

۵-۳ – مبلغ ریال معادل تومان از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک شماره عهده بانک مورخ در تاریخ از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.

۵-۴ – مبلغ ریال معادل تومان از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک شماره عهده بانک مورخ در تاریخ از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.

۵-۵ – مبلغ ریال معادل تومان از ثمن معامله به هنگام تنظیم سند در دفترخانه نقداً / طی چک شماره عهده بانک مورخ در تاریخ از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.

ماده ۶ – تکمیل و تسلیم ملک

فروشنده/فروشندگان مکلف است در تاریخ / / ۱۳ ملک را با تمام توابع و ملحقات و منضمات ذکر شده در این قرارداد تکمیل کرده و به خریدار/خریداران تسلیم کند. وجه الالتزام تاخیر تسلیم روزانه ریال می باشد که در صورت عدم تسلیم به موقع، فروشنده موظف است آن را به خریدار پرداخت کند.

منظور از تکمیل آنست که آپارتمان مورد معامله از نظر ظاهری و از لحاظ تجهیزات و لوله کشی و سیم کشی، آب و برق و وسایل گرمایش و سرمایش و نقاشی و نظافت نهایی کاملا قابل استفاده بوده و قسمتهای مشاعی نیز در شرایطی باشد که عرفا استفاده از آپارتمان عملی باشد. تعریف تکمیل، انباری و پارکینگ را هم شامل می شود.

در صورتیکه آپارتمان موصوف- به شرح شق ۳-۵ در موعد مقرر تکمیل نشده باشد خریدار می تواند به حساب فروشنده و بشرح شق۱-۵ راسا اقدام به تکمیل نماید و هزینه های انجام شده را از اموال فروشنده تامین نماید. در این حالت خریدار مکلف به تهیه ملزومات و تجهیزات به نرخ دولتی نمی باشد و چنانچه برای تکمیل بنا بیش از متری ……… ریال هزینه شود، فروشنده مکلف به تادیه خواهند بود.

ماده ۷ – سایر الزامات قرارداد

۷-۱ – فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و ساختمان و علی الخصوص ناشی از عیب بنای آپارتمان و ضمائم مورد پیش فروش و تجهیزات ساختمان و مورد پیش فروش و همچنین خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی ، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهات و با هزینه خود نزد ، یکی از شرکت های بیمه ایرانی به نفع پیش خریدار یا قائم مقام پیش خریدار بیمه نماید .

۷-۲ – در صورت بروز خسارات مرقوم چنانچه میزان خسارات وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق شرکت بیمه پرداخت می شود ، فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

۷-۳ – تعهدات فروشنده که به مرجع صادر کننده پروانه ساختمان از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی و بهداشتی و نظایر آن با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد کماکان به عهده و با هزینه فروشنده خواهد بود که از این بابت هیچگونه وجهی را خریدار نباید بپردازد .

۷-۴ – در صورتی که پیش فروشنده در تاریخ مقرر مرقوم مورد پیش فروش را تخلیه و تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (۳) سایر الزامات متعهد و مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش خریدار بپردازد و اجرای مقررات این بند ( بند چهارم ) مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست و جرائم تأخیر مذکور عبارت است از ……

۷-۵ – چنانچه واحد مورد پیش فروش و بخش های اختصاصی نظیر پارکینگ و انباری اختصاصی در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد تا زمان تحویل مورد پیش فروش به خریدار ، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده به شرح زیر پرداخت خواهد شد.

الف) در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های مشاعی و مشترک ، روزانه به میزان ……. درصد ( که کمتر از نیم درصد نباشد ) بهای روزتعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار .

ب) در صورت عدم انجام تعهدات پیش فروشنده در قسمت های خدمات عمومی مرقوم موضوع بند چهارم فوق از قبیل خیابان ، فضای سبز ، مسجد ، مدرسه و امثال آن روزانه میزان ……….. در هزار ( که کمتر از یک در هزار نباشد ) بهای روزتعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار .

ج) در صورت عدم اقدام به موقع به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال به نام پیش خریدار یا به نام ایادی قانونی بعدی پیش خریدار ، روزانه به میزان ……… درهزار ( که کمتر از یک در هزار نباشد ) مبلغ قرارداد متن .

د) نرخ های جرایم مذکور بنا به توافق و تراضی طرفین تعیین گردیده است .

۷-۶ – چنانچه مساحت آپارتمان و پارکینگ مورد پیش فروش براساس صورت مجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در بالا باشد ، مابه التفاوت بر مبنای نرخ مندرج در قسمت بها ( قیمت ) این سند رسمی مورد محاسبه قرار خواهد گرفت . لیکن در صورتی که مساحت مزبور مورد پیش فروش تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای هر بخش از مورد پیش فروش باشد ، هیچ یک از طرفین حق فسخ این سند را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً و فقط پیش خریدار یا قائم مقام پیش خریدار حق فسخ این سند را دارد .

۷-۷ –چنانچه مساحت آپارتمان و بخش های منضم به آن ( پارکینگ اختصاصی ) کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مورد پیش فروش باشد ، پیش خریدار یا قائم مقام پیش خریدار حق فسخ این قرارداد را دارد یا می تواند از حق خود در فسخ این سند صرف نظر کرده و خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی توسط یک نفر کارشناس رسمی راجعه دادگستری از پیش فروشنده یا قائم مقام پیش فروشنده مطالبه و وصول کند .

۷-۸ – در کلیه مواردی که پیش خریدار به دلیل تخلف پیش فروشنده ناشی از این سند رسمی از حق فسخ استفاده و آن را اعمال می نماید ، فروشنده باید خسارات وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا بر مبنای برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد .

۷-۹ – در صورت عدم تراضی در انتخاب کارشناس مرضی الطرفین مذکور مبنای برآورد یک نفر کارشناس راجعه رسمی دادگستری خواهد بود که به حکم قرعه از بین سه نفر کارشناس راجعه رسمی دادگستری انتخاب خواهد شد.

تبصره : در صورت عدم توافق طرفین در رابطه با اجرای مفاد ۸-۷ و ۹-۷ مزبور ، فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی پیش خریدار را براساس قیمت روز بنا طبق نظر کارشناس راجع منتخب مراجع قضائی به همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید .

۷-۱۰ در مواردی که بانک ها به خریدار بر اساس این قرارداد ، تسهیلات خرید می پردازند ، وجه تسهیلات از طرف خریدار توسط بانک پرداخت کننده به حساب فروشنده بابت اقساط اولیه بها ( قیمت ) مرقوم در این سند که پیش خریدار آن را نپرداخته باشد ضمن دریافت قبوض اقساطی مربوطه واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم مورد پیش فروش مندرج در این سند و نیز حقوق خریدار نسبت به واحد مورد پیش فروش به عنوان تضمین اخذ می گردد.

۷-۱۱ – در صورتی که پرداخت تسهیلات بانکی بیش از اقساط اولیه باشد مازاد به پیش خریدار خواهد شد .

۷-۱۲ – طرفین حق هیچگونه ادعا و اعتراضی در رابطه با تغییر بها ( قیمت ) و تغییر مشخصات موردمعامله را ندارند و ضمن العقد لازم چنین حق احتمالی فعلی ، بعدی و آتی را از خود ساقط نمودند .

۷-۱۳ – در صورتی که عملیات ساختمان پلاک ثبتی مذکور متناسب با مفاد این قرارداد پیش فروش بنا به اعلام و تشخیص خریدار به دفترخانه ، پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار یا قائم مقام پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط بها ( قیمت ) را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر ساختمان که به شهرداری منطقه مربوطه معرفی شد ، مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مربوطه مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف مدت یک ماه از تاریخ تقاضا گزارش پیشرفت کار را به متقاضی ارائه نماید .

۷-۱۴ خریدار یا قائم مقام وی به نسبت اقساط پرداخت شده ، مالک ملک مورد پیش فروش می گردد و در پایان مدت قرارداد حاضر و اتمام ساختمان با تأیید مهندس ناظر ( که مهندس ناظر به شرح مندرج در بند هشتم مرقوم مکلف به انجام آن است ) در صورتی که تمام اقساط اعم از اولیه و آخریه را پرداخته ، با ارائه مدارک مبنی بر ابقاء تعهدات ، می تواند با مراجعه به این دفترخانه یا به دفترخانه قائم مقام این دفترخانه تنظیم سند رسمی انتقال قطعی مورد پیش فروش را به نام خود درخواست نماید.

۷-۱۵ چنانچه فروشنده یاقائم مقام وی حداکثر ظرف مدت ده (۱۰) روز از تاریخ رؤیت یا ابلاغ قانونی پس از اخطار قانونی این دفترخانه یا دفترخانه قائم مقام این دفترخانه از تنظیم و امضاء انتقال مال پیش فروش شده این سند رسمی خودداری نماید این دفترخانه یا دفترخانه قائم مقام این دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم و امضاء سند رسمی به نام خریدار یا ایادی قانونی بعدی خریدار با قائم مقامی خریدار یا ایادی قانونی بعدی خریدار از جانب فروشنده ( ایجاباً و قبولاً ) می نماید.

در این راستا این پیش فروشنده به ادارات ثبت اسناد و املاک و امور مالیاتی و شهرداری و سازمان تأمین اجتماعی بر حسب مورد علاوه بر حقی که به شرح بالا به پیش خریدار یا به قائم مقام وی داده نیز حق داده و می دهد که پاسخ استعلامیه های راجعه دفترخانه مربوطه را صادر و ارسال کند. هم چنین به اداره ثبت اسناد و املاک راجعه حق می دهد که بدون ارائه و ملاحظه سند مالکیت در صورتی که مورد پیش فروش خروجی نداشته باشد اقدام به تنظیم و امضاء سند پیش قید شده گردد.

۷-۱۶ – بدیهی است اداره محترم ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک پلاک ثبتی موصوفه به تقاضای ذینفع ( پیش خریدار یا ایادی قانونی بعدی پیش خریدار) در رابطه با اجرای مفاد بند (۱-۹) مذکور نسبت به تفکیک یا افراز مورد پیش فروش حسب مفاد ذیل ماده (۱۳) قانون پیش فروش ساختمان اقدام می نماید.

۷-۱۷ در صورت انجام کامل تعهدات از سوی خریدار ، چنانچه فروشنده تا زمان انقضای مدت این قرارداد پیش فروش موفق به تکمیل پروژه ساختمان پلاک ثبتی ذکر شده نگردد با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی مانده است ( کمتر از ده درصد « ۱۰% » پیشرفت فیزیکی مانده باشد ) پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به این دفترخانه یا به قائم مقام این دفترخانه مراجعه کرده و خواستار تنظیم و امضاء سند رسمی انتقال قطعی مورد پیش فروش به قدرالسهم خود گردد .

تبصره: در اجرای مفاد بند (۱۷-۷) مزبور مفاد بندهای (۱۶-۷) و (۱۵-۷) مذکورین نیز متسری است . و به هر حال اجرای مفاد بند (۱۵-۷) مرقوم مانع اجرای بند (۱۵-۶) نخواهد بود.

۷-۱۸ – حقوق دولتی و هزینه ها از قبیل مالیات نقل و انتقال ، مالیات مشاغل ( در صورتی که مورد پیش فروش با کاربری غیر مسکونی باشد ) ، مالیات سرقفلی بر حسب مورد ، عوارض نوسازی ، پسماند ، خدمات ، مشاغل و آموزش و پرورش و نصف خرج محضر اعم از حق الثبت ، حق التحریر ، بهای اوراق مصرفی و احتمالی پاداش کارکنان دفترخانه و کل هزینه های مربوط به اخذ پایان کار ، استعلامیه ها به عهده فروشنده است .

۷-۱۹ – بهای مندرج در سند رسمی انتقال قطعی مطابق با ارزش معاملاتی موضوع گواهی مالیاتی خواهد بود و اگر خریدار خواسته باشد که طبق بها ( قیمت ) مندرج در این سند رسمی بهای واقعی آن قید شود چنانچه اضافه هزینه ای علاوه بر آنچه برابر قیمت گذاری ارزش معاملاتی مرقوم احتمالاً در برگیرد مابه التفاوت به عهده پیش خریدار خواهد بود.

۷-۲۰ – چنانچه حقوق دولتی و هزینه هائی که طبق مقررات با عنایت به شرح بالا بر عهده فروشنده بوده و توسط خریدار پرداخت شده باشد مانع استیفای مبلغ هزینه شده اخیر با ارائه قبوض مثبته از محل بها (قیمت) مذکور در این سند رسمی با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ذیل نخواهد بود.

توجه – عرصه و اعیان مورد پیش فروش با التفات به ماده پانزده (۱۵) قانون پیش فروش ساختمان نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن ، قبل از انتقال رسمی قطعی مورد پیش فروش به پیش خریدار یا به ایادی قانونی بعدی پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع فروشنده یا طلبکار او نیست.

۷-۲۱ – در صورت عدم پرداخت اقساط بها (قیمت) در مواعد مقرر جزئاً یا کلاًّ پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه یا قائم مقام قانونی دفترخانه اعلام کند. در این صورت این دفترخانه یا قائم مقام قانونی این دفترخانه ظرف مهلت یک هفته از تاریخ اعلام مرقوم به پیش خریدار اخطار می نماید تا ظرف یک ماه از تاریخ رویت یا ابلاغ نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نمایید در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ این سند را با رد وجوه دریافتی خواهد داشت .

تذکر – اقدام اجرائی پیش فروشنده نسبت به وصول اقساط معوقه مانع از اجرای حق فسخ این سند توسط پیش فروشنده خواهد بود.

۷-۲۲ – واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات فروشنده نسبت به مورد پیش فروش این سند رسمی و عرصه آن پس از اخذ رضایت رسمی خریدار یا قائم مقام قانونی خریدار بلامانع است .

۷-۲۳ – پس از تنظیم و امضای سند انتقال قطعی موصوفه به نام پیش خریدار یا به نام قائم مقام پیش خریدار و انجام کلیه تعهدات ، قرارداد حاضر از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می باشند .

ماده ۸ – مدت اعتبار قرارداد

مدت این سند از تاریخ زیر لغایت تنظیم و امضاء سند رسمی قطعی مربوطه خواهد بود.

ماده ۹ – داوری

۹-۱ – کلیه اختلافات ناشی از تعبیر ، تفسیر و اجراء مفاد این سند رسمی توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی پیش خریدار و یک داور از سوی پیش فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر انتخاب داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهر تهران انجام می پذیرد .

۹-۲ – داوران ، در صورت نیاز می توانند از نظریه کارشناسان راجع رسمی دادگستری تهران استفاده نمایند.

۹-۳ – داوری موضوع این سند رسمی تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی خواهد بود.

۹-۴ – خریدار داور منتخب خود را خانم / آقای ……… فرزند …….. ش.ش. …….. صادره از ……… متولد ………. با کد ملی …….. مقیم تهران ساکن …………. کوچه ………. پلاک ……….. طبقه ……… واحد ……

و فروشنده داور منتخب خود را خانم / آقای ……… فرزند …….. ش.ش. ……….. صادره از………. متولد …….. با کد ملی ………ساکن تهران خیابان ……….. کوچه ……….. پلاک آبی …… طبقه ……….. واحد …….

منصوب کرده اند که هر داور فوق با امضاء ذیل این سند قبولی داوری خویش را در رابطه با مفاد این سند قبول نمودند و نیز حق استعفای خویش را از این داوری اسقاط کرده اند.

۹-۵ – در صورت فوت یا محرومیت از حقوق اجتماعی یا ورشکستگی به تقصیر یا محجوریت یا ابتلای به بیماری فراموشی هر یک از داوران منتخب مزبور ( در مورد محجوریت یا ابتلای به بیماری فراموشی گواهی پزشک قانونی تهران که به تقاضای ذینفع اخذ خواهد شد ، الزامی است ) برحسب مورد با اعلام کتبی ذینفع طی اظهارنامه رسمی ارسالی برای طرف دیگر داور جدیدی با مشخصات کامل سجلی و محل اقامت داور جدید ضمن تحصیل قبولی داور جدید جایگزین خواهد شد .

۱۰ – نسخ و تصدیق قرارداد

این سند در تاریخ زیر و در ۵ نسخه متحدالمتن والاعتبار در شهر تهران تنظیم و ثبت و امضاء و تکمیل شده که نسخه ای از آن به پیش خریدار و نسخه دیگر به پیش فروشنده و دو نسخه دیگر به هر یک از داوران منتخب مزبور تسلیم شده و نسخه ای ویژه آرشیو این دفتر می باشد که همه نسخ یکسان و لازم الاجراء است .

سایر مستندات :

۱- تصاویر پروانه ساخت کل ساختمان به شماره مزبور و شناسنامه فنی مستقل هر واحد…………..

۲- بیمه نامه مربوط به شماره ……….. مورخ ……………صادره از شرکت …………….

۳- تصویر تاییدیه مورخه …………. مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان .

۴- پاسخ استعلامیه………

تاریخ : ( روز ، ماه ، سال به حروف) …….. محل امضاء :

محل امضاء و اثر انگشت فروشنده/فروشندگان نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت داور نخست

محل امضاء و اثر انگشت خریدار/خریداران نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت داور دوم

نتیجه:

پیش خرید خانه یا قرارداد پیش فروش خانه، روشی است که در بازار مسکن و خرید آپارتمان و خانه به کار می‌رود. در این روش، فروشنده و خریدار یک قرارداد منعقد می‌کنند که بر اساس آن، خریدار متعهد می‌شود در زمان تکمیل ساختمان یا واحد مسکونی، قیمت توافق شده را پرداخت کند و فروشنده نیز تعهد می‌دهد که در زمان تکمیل ساختمان، واحد مسکونی را به خریدار تحویل دهد. این روش برای خریدارانی که به دنبال خرید ملک و سکونت در آن هستند و همچنین برای کسانی که به عنوان سرمایه‌گذاری در مسکن عمل می‌کنند، جذاب است.