برای خانه‌های مسکونی آپارتمانی و ویلایی که به ارث می‌رسد، مالیات بر اساس تاریخ فوت و طبقهی وراث متفاوت است. آشنا شدن با کاربردهای قیمت گذاری املاک کمک می‌کند، به راحتی در قیمت گذاری ملک برای مالیات بر ارث نیز با هوشیاری کامل عمل شود.
در محاسبه‌ی مالیات بر ارث، اولین و اصلی ترین مسئله‌ای که باید به آن توجه کرد، تاریخ فوت است. از سال 95 وارثین شامل قانون جدید ارث‌بری هستند، این در صورتی است که اگر تاریخ وفات قبل از سال 95 باشد ورثه شامل قانون قدیم می‌شوند. در این مقاله قصد داریم در خصوص نحوه قیمت گذاری خانه برای مالیات بر ارث سخن بگوییم.
انحصار ورثه ملک مسکونی
در مورد مباحث مربوط به انحصار ورثه‌ی ملک و زمین‌های ورثه‌ای، یکی از پرچالش‌ترین موضوعات محاسبه‌ی مسائل حقوقی آن است. همچنین مالیات بر ارث نیز از نمونه مواردی است که نیاز به اطلاعات دقیق در حوزه‌ی هزینه برای انحصار ورثه، طریقه‌ی درخواست انحصار ورثه و مدارک مورد نیاز برای انجام این عمل دارد. به‌خصوص برای تقسیم ارث ملک، این اطلاعات نیاز است.
اگر بخواهیم به طور کلی اشاره‌ای داشته باشیم که انحصار ورثه چیست، باید بگوییم: به باقی مانده‌ی دارایی‌های که پس از فوت فردی و بعد از انجام هزینه‌های همچون کفن و دفن و پرداخت بدهی‌های فرد فوت شده، اموال مابین وارثین متوفی تقسیم می‌شود، انحصار ورثه گویند. البته باید قبل از تمامی این امور ورثه مشخص شوند.
هم اکنون انحصار ورثه را با هم بررسی خواهیم کرد:
قیمت گذاری ملک مسکونی که در انحصار ورثه به ارث رسیده است، براساس ارزش معاملاتی در نظر گرفته می‌شود. سالانه توسط کمیسیون تقویم املاک، دفترچه‌ای به نام دفترچه‌ی ارزش معاملاتی انتشار می‌شود که در آن، برای ملک‌های منطقه‌های تهران و شهرستان‌ها قیمت گذاری می‌شود.
قیمت‌های مشخص شده در دفترچه‌ی ارزش معاملاتی املاک ورثه‌ای، از ارزش واقعی ملک‌های مسکونی کمتر است. و این باعث می‌شود میزان مالیات بر ارث ملک مسکونی ورثه‌ای کمتر از ملک‌های تجاری و اداری باشد.
هرچند این خود مزیتی به حساب می‌آید چون ارزش گذاری مالیاتی ملک تجاری، اداری مطابق قیمت روز حساب می‌شود.
مالیات بر ارث ملک مسکونی
در این قسمت درصد مالیات بر ارث ملک مسکونی را باهم بررسی می‌کنیم.
نرخ جدید، که تاریخ فوت پس از سال 95 را شامل می‌شود، ملک مسکونی برای ورثه طبقهی اول 5/7 درصد، برای طبقهی دوم 15 درصد و برای طبقهی سوم 30 درصد محاسبه می‌گردد.
این در حالی است که نرخ قدیم که شامل تاریخ فوت قبل از سال 95 را شامل می‌شود، برای طبقهی اول 35 درصد، طبقهی دوم 45 درصد و طبقهی سوم از وراث 65 درصد است.
باید به این نکته هم توجه داشت که در قانون جدید و قدیم، قانونی برای معافیت مالیاتی در نظر گرفته نشده است. هرچند در قانون قدیم از ورثه تا مبلغ 3 میلیون تومان از سهم الارث آن مالیات گرفته نمی‌شود.
منظور از وراث طبقه ی اول:
درجه یک: مادر و پدر و فرزندان فرد فوت شده
درجه دو: نوه های متوفی یا فرزندِ فرزندان
درجه سه: نبیره های متوفی که فرزندِ فرزندِ فرزندان متوفی هستند
وراث طبقه دوم:
درجه یک: جد متوفی یعنی پدرِ پدر و پدرِ مادر و جده ی متوفی یعنی مادرِ مادر و مادرِ پدر و همچنین برادر و خواهر متوفی
درجه دو: پدر و مادر جد متوفی و پدر و مادر جده ی متوفی و همچنین فرزندان برادر و خواهر
وراث طبقه سوم:
درجه یک: عمو، عمه، خاله و دایی پدر و مادر متوفی و همچنین عمو،عمه و خاله و دایی خود متوفی
مالیات بر ارث ملک در حال ساخت
برای ساختمان‌های در حال ساخت، مالیات کمتری در نظر گرفته می‌شود، زیرا ساخت کامل انجام نشده است. هرچند نرخ مالیات تفاوتی نمی کند اما برای ارزش گذاری طبق شرح زیر انجام می‌گردد:
برای ساختمان در حال ساخت به ازاء فنداسیون، 10 درصد از ارزش اعیان تکمیل شده محاسبه می‌شود. برای اسکلت ساختمان 30 درصد از ارزش اعیان در نظر گرفته می‌شود.
اگر در مرحله ی سفت کاری باشد 50 درصد محاسبه می‌شود و همچنین اگر در مرحله ی نازک کاری باشد، 80 درصد از ارزش اعیان محاسبه می‌شود.
مالیات بر ارث برای عرصه بدون بنا
اگر در زمینی با کاربری مسکونی، ساختمانی ساخته نشده باشد، مالیات بر ارث فقط از زمین ملک مسکونی گرفته می‌شود. اگرچه در نرخ مالیات تفاوتی ایجاد نمی شود اما چون ساختمانی وجود ندارد اداره‌ی مالیات بابت بنای ساخته نشده، مالیات محاسبه و دریافت نمی‌کند.
کلام آخر
در این مقاله در خصوص قیمت گذاری ملک برای مالیات بر ارث صحبت کردیم. توجه نمایید که قیمت گذاری ملک برای مالیات بر ارث باید توسط کارشناس دارایی صورت گیرد.
