مالیات بر ارث یکی از انواع مالیات های مستقیم است که بر اموال و دارایی های متوفی که به وراث وی منتقل می شود، تعلق می گیرد. میزان مالیات بر ارث بر اساس ارزش اموال و دارایی های متوفی و همچنین، طبقه وراث محاسبه می شود. برای خانه‌های مسکونی آپارتمانی و ویلایی که به ارث می‌رسد، مالیات بر اساس تاریخ فوت و طبقهی وراث متفاوت است. آشنا شدن با کاربردهای قیمت گذاری املاک کمک می‌کند، به راحتی در قیمت گذاری ملک برای مالیات بر ارث نیز با هوشیاری کامل عمل شود.
در محاسبه‌ی مالیات بر ارث، اولین و اصلی ترین مسئله‌ای که باید به آن توجه کرد، تاریخ فوت است. از سال 95 وارثین شامل قانون جدید ارث‌بری هستند، این در صورتی است که اگر تاریخ وفات قبل از سال 95 باشد ورثه شامل قانون قدیم می‌شوند. در این مقاله قصد داریم در خصوص نحوه قیمت گذاری ملک برای مالیات بر ارث سخن بگوییم.
انحصار وراثت ملک مسکونی
در مورد مباحث مربوط به انحصار ورثه‌ی ملک و زمین‌های ورثه‌ای، یکی از پرچالش‌ترین موضوعات محاسبه‌ی مسائل حقوقی آن است. همچنین مالیات بر ارث نیز از نمونه مواردی است که نیاز به اطلاعات دقیق در حوزه‌ی هزینه برای انحصار ورثه، طریقه‌ی درخواست انحصار ورثه و مدارک مورد نیاز برای انجام این عمل دارد. به‌خصوص برای تقسیم ارث ملک، این اطلاعات نیاز است.
اگر بخواهیم به طور کلی اشاره‌ای داشته باشیم که انحصار ورثه چیست، باید بگوییم: به باقی مانده دارایی‌های که پس از فوت فردی و بعد از انجام هزینه‌های همچون کفن و دفن و پرداخت بدهی‌های فرد فوت شده، اموال مابین وارثین متوفی تقسیم می‌شود، انحصار ورثه گویند. البته باید قبل از تمامی این امور ورثه مشخص شوند.
قیمت گذاری ملک مسکونی
قیمت گذاری ملک مسکونی که در انحصار ورثه به ارث رسیده است، براساس ارزش معاملاتی در نظر گرفته می‌شود. سالانه توسط کمیسیون تقویم املاک، دفترچه‌ای به نام دفترچه‌ی ارزش معاملاتی انتشار می‌شود که در آن، برای ملک‌های منطقه‌های تهران و شهرستان‌ها قیمت گذاری می‌شود.
قیمت‌های مشخص شده در دفترچه‌ی ارزش معاملاتی املاک ورثه‌ای، از ارزش واقعی ملک‌های مسکونی کمتر است. و این باعث می‌شود میزان مالیات بر ارث ملک مسکونی ورثه‌ای کمتر از ملک‌های تجاری و اداری باشد.
هرچند این خود مزیتی به حساب می‌آید چون ارزش گذاری مالیاتی ملک تجاری، اداری مطابق قیمت روز حساب می‌شود.
منظور از طبقه وراث چیست؟
در ماده ۱۸ قانون مالیات‌های مستقیم، وراث به سه طبقه تقسیم می شوند. این سه طبقه عبارت‌اند از:
۱ – وراث طبقه اول که عبارتند از: پدر، مادر، زن، شوهر، اولاد، و اولاد اولاد.
۲ – وراث طبقه دوم که عبارتند از: اجداد، برادر، خواهر و اولاد آنها .
۳ – وراث طبقه سوم که عبارتند از: عمو، عمه، دایی، خاله و اولاد آنها.
مالیات بر ارث ملک مسکونی
نرخ جدید، که تاریخ فوت پس از سال 95 را شامل می‌شود، ملک مسکونی برای ورثه طبقهی اول 7.5 درصد، برای طبقهی دوم 15 درصد و برای طبقهی سوم 30 درصد محاسبه می‌گردد.
این در حالی است که نرخ قدیم که شامل تاریخ فوت قبل از سال 95 را شامل می‌شود، برای طبقهی اول 35 درصد، طبقهی دوم 45 درصد و طبقهی سوم از وراث 65 درصد بوده‌است.
باید به این نکته هم توجه داشت که در قانون جدید و قدیم، قانونی برای معافیت مالیاتی در نظر گرفته نشده است. هرچند در قانون قدیم از ورثه تا مبلغ 3 میلیون تومان از سهم الارث آن مالیات گرفته نمی‌شود.
مالیات بر ارث ملک در حال ساخت
برای ساختمان‌های در حال ساخت، مالیات کمتری در نظر گرفته می‌شود، زیرا ساخت کامل انجام نشده است. هرچند درصد مالیات متفاوت نمی‌شود. اما برای ارزش گذاری ملک در حال ساخت، به میزان پیشرفتی که تا آن زمان داشته، طبق شرح زیر انجام می‌گردد:
برای ساختمان در حال ساخت به ازاء فنداسیون، حدود 10 درصد از ارزش اعیان تکمیل شده محاسبه می‌شود. برای اسکلت ساختمان حدود 30 درصد از ارزش اعیان در نظر گرفته می‌شود.
اگر در مرحله ی سفت کاری باشد 50 درصد محاسبه می‌شود و همچنین اگر در مرحله ی نازک کاری باشد، 80 درصد از ارزش اعیان محاسبه می‌شود. این قیمت‌ها حدودی است و کارشناس دادگستری نظر قطعی و دقیق پایانی را باید اعلام کند.
سریع‌ترین راه برای دانستن قیمت آپارتمان در تهران
مالیات بر ارث برای عرصه بدون بنا
اگر در زمینی با کاربری مسکونی، ساختمانی ساخته نشده باشد، مالیات بر ارث فقط از زمین ملک مسکونی گرفته می‌شود. اگرچه در نرخ مالیات تفاوتی ایجاد نمی شود اما چون ساختمانی وجود ندارد اداره‌ی مالیات بابت بنای ساخته نشده، مالیات محاسبه و دریافت نمی‌کند.
محاسبه آنلاین مالیات بر ارث ملک مسکونی
محاسبه مالیاتی که به ارث تعلق می گیرد برای افراد عادی که سررشته‌ای در مسائل حقوقی ندارند کار آسانی نیست. اما خوشبختانه محاسبه‌گرهای آنلاین بدین منظور وجود دارند. برای انجام این کار در ادامه به شما دو راه معرفی می‌کنیم:
نرم افزار مالیات بر ارث
این نرم افزار مخصوص گوشی‌های اندروید طراحی شده است. شما می توانید با ثبت نام در این نرم افزار از خدمات آن بهره مند شوید. البته استفاده از این خدمات رایگان نیست و شما باید هزینه اشتراک آن را پرداخت کنید. این هزینه‌‌ها در مقایسه با زمانی که نیاز است تا صرف رفت و آمد و اتلاف وقت برای اداره مالیات و دارایی کنید، به صرفه‌تر است. در تصویر شاهد بخش‌هایی از این نرم افزار هستید:
سامانه ersportal.tax.gov.ir
در این سامانه شما می‌توانید با وارد کردن اطلاعات متوفی و اطلاعات وراث، با پرداخت هزینه‌ای، این محاسبات پیچیده را انجام دهید. این سامانه رسمی مالیاتی کشور است و شما می‌توانید از رسمیت آن مطمئن باشید.
سخن پایانی
در این مقاله در خصوص قیمت گذاری ملک برای مالیات بر ارث صحبت کردیم. توجه نمایید که قیمت گذاری ملک برای مالیات بر ارث باید توسط کارشناس دارایی صورت گیرد. برای مطالعات بیشتر می‌توانید این منابع را مطالعه نمایید که البته نیاز به سواد حقوقی دارند:
- قوانین و مقررات مالیات بر ارث
- آیین نامه اجرایی قانون مالیات بر ارث
- اطلاعات منتشر شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور
الوملک مرجع قیمت گذاری ملک، با کارشناسان مختصص خود در کارشناسی و قیمت گذاری خانه، همراه شماست.
