نحوه قیمت گذاری خانه ویلایی

خانه‌های ویلایی، اولین شکل خانه‌هایی هستند که مردم در آن‌ها ساکن شده‌اند. با افزایش جمعیت و اهمیت دسترسی به منابع، خانه‌ها به صورت دو و چند طبقه ساخته شدند و در نهایت آپارتمان‌ها، در این شهرها به وجود آمدند. امروزه در شهرهای بزرگ تعداد خانه‌های ویلایی از دیگر انواع خانه‌ها بسیار کمتر است. این موضوع باعث شده تا قیمت گذاری خانه‌ های ویلایی، چندان آسان نباشد.

 

 

در این مقاله می‌خواهیم به صورت تخصصی به بررسی ویژگی‌ها و روش‌های قیمت گذاری خانه‌ ویلایی که در قیمت گذاری خانه‌های ویلایی تاثیر می‌گذارند، بپردازبم. عواملی مانند عقب نشینی ملک، روش‌های قیمت گذاری، زیربنا، مشاعات و مفروزات ساختمان. در پایان راه‌هایی را که از آن‌ها می‌توانید قیمت خانه‌های ویلایی را به دست آورید، معرفی خواهیم کرد.

 

10 عامل موثر در قیمت گذاری خانه‌ ویلایی

در ابتدا باید به این سوال پاسخ داد که قصد خریدار از خرید خانه ویلایی چیست؟ اگر خریدار قصد ساخت و ساز داشته باشد، طبیعتا مواردی مثل نقشه، متریال ساختمان و … اهمیتی ندارند. مواردی برای سازنده مهم است که به ساخت و ساز، دسترسی‌ها و مجوزها مربوط می‌شوند.

از ملاک‌های قیمت گذاری خانه‌ ویلایی و دو طبقه می توان به 10 مورد زیر اشاره کرد:

1. چند بر بودن
2. عرض ملک (بر ملک)
3. موقعیت به نسبت کوچه و خیابان
4. دسترسی به خیابان‌های اصلی
5. کاربری و امکان تغییر در کاربری
6. نوع سند ملک
7. هزینه‌های شهرداری مانند جواز ساخت
8. میزان درصد پیشروی برای ساخت
9. میزان ارتفاع
10. عقب نشینی و نکات اصلاحی خانه که مهمترین نکته است.

 

قوانین عقب نشینی در خانه‌ های ویلایی

 

در بالا به این نکته اشاره کردیم که بحث میزان عقب نشینی در خانه‌های ویلایی از جمله ملاک‌های مهم در قیمت‌گذاری خانه‌ ویلایی است.

هرچند سال یکبار، شهرداری طرح‌های جدیدی برای زیبا سازی شهرها در مورد اصلاح معابر رفت و آمد انجام می‌دهد. بسیاری از این طرح های اصلاحی بنا، باعث تخریب تعداد زیادی از خانه‌های موجود در منطقه می‌شود. در این صورت به اصطلاح گفته می‌شود که آن خانه در طرح شهرداری رفته است. 

این طرح ممکن است تمام خانه یا قسمتی از آن را شامل شود. پس یا کل خانه باید تخریب شود یا یهبه اصطلاح عقب نشینی داشته باشد.

در اینجا سوالی که پیش می‌آید این است که چگونه باید از قرار گرفتن ملک مورد نظر در محدوده طرح باخبر شویم؟ یا مالک چگونه می‌تواند مطلع شود که ملکش در محدوده طرح نوسازی شهرداری قرار دارد؟

 

 

اولین نکته‌‌ای که باید در این رابطه بدانید، این است که شما به ناچار باید با شهرداری همکاری کنید. طبق قانون حق با شهرداری است. اما در مقابل، شهرداری نیز موظف است برای طرح عمران، به ملکی که خسارت وارده می‌شود، هزینه‌ بپردازد. این هزینه باید طبق توافق دو طرف باشد.

با توجه به تمامی نکات مرتبط با قوانین که در مورد عقب نشینی وجود دارد و از حوصله این مقاله خارج است، باید دقت داشت که قبل از خرید ملک بخصوص خانه‌های ویلایی کلنگی، باید به شهرداری مراجعه و اطلاعاتی دریافت کرد. تنها در این صورت است که می‌توانید استعلام بگیرید که آن خانه در طرح شهرداری قرار گرفته است یا نه.

استعلامات دیگری که از شهرداری، به خصوص در زمان خرید ملک باید گرفته شود عبارت‌اند از: متراژ دقیق، میزان عقب نشینی، تخلفات، میزان پیشروی، تراکم و وضعیت ملک نسبت به طرح‌های شهرداری در آینده است.

 

چگونگی قیمت گذاری خانه‌ ویلایی

قیمت گذاری خانه‌ ویلایی به دو صورت انجام می‌شوند:

1- به صورت مجزا : یعنی قیمت زمین و ساخت را جداگانه محاسبه کنیم.

2- به صورت کلی : یعنی محاسبه عرصه و اعیان باهم که بستگی به مواردی دارد که در بالاتر به آن اشاره کردیم. اگر ملک قابل استفاده باشد با توجه به ارزش اعیان(زیربنای ملک) و متریال کار شده در آن، محاسبه می‌شود.

 

منظور از زیربنای ملک چیست؟

تعریف حقوقی زیربنا چنین است: زیربنای ساختمان به هر قسمت از بنای احداثی که تحت مالکیت مجزا و مستقل یک واحد است گفته می‌شود. این تقسیمات توسط اداره ثبت اسناد انجام می‌گیرد و در سند ملک ثبت می‌شود. هر واحد مسکونی باید ویژگی‌هایی مثل در ورودی مجزا، فضای هر خانه به صورت مجزا از خانه‌های دیگر باشد.

نحوه محاسبه زیربنا برای یک ملک تک واحدی و آپارتمان چندین واحدی یکسان است. تفاوتی که مشاهده می‌شود این است که، در آپارتمان های چند طبقه، مساحت کل طبقات یا زیر بنای آنها را با مساحت زیرزمین جمع می‌زنند تا مساحت کل بنا به دست آید.

 

زیربنا شامل چه قسمت‌هایی می‌شود؟

برخی از قسمت‌های یک ملک جزو زیربنا محسوب نمی‌شود و برخی قسمت‌ها نیز در آپارتمان‌های چند واحدی به صورت نیمه محاسبه می‌شود.

1)مشاعات ساختمان

این قسمت ها در ساختمان برای استفاده اختصاصی نیستند و حق استفاده از آنها به تمامی مالکان داده می‌شود. به همین علت، مکان‌های مشاع را جزو متراژ زیربنای هیچ یک از طبقات حساب نمی‌کنند. در سند هر واحد شما می‌توانید متراژ مکان‌هایی که مالک آن هستید را مشاهده کنید و زیر بنای ملک خود را حساب کنید.

• به طور مثال در سند هر واحد، به متراژ انباری یا پارکینگ پرداخته‌اند؛ به این منظور که جزو زیربنای یک ملک است.
• از طرفی در اسناد املاک، هیچ اشاره‌ای به متراژ راه پله یا آسانسور نشده است، زیرا محوطه‌ای مشاع است و در زیربنا حساب نمی‌شود.

 

برای مطالعه: اطلاعات خود را در مورد مشاعات یک ملک بالا ببرید.

 

2) مفروزات ساختمان

نقطه مقابل مشاعات ساختمان، مفروزات است که فضاهایی را شامل می‌شود که به صورت اختصاصی به مالک ساختمان تعلق دارد. فضاهای داخل خانه مثل آشپزخانه، حمام، سرویس‌ها، اتاق خواب و غیره جزو مفروزات هستند. به عبارتی فقط قسمت‌هایی که جنبه خصوصی دارند، در محاسبه زیربنای ساختمان قرار می‌گیرند.

در واقع مفروزات، همان قسمت‌هایی هستند که متراژ آن‌ها جمع بسته می‌شود و زیر بنای آن ملک یا واحد را تشکیل می‌دهند.

 

راه های دریافت قیمت ملک ویلایی

1- روش های سنتی

شاید اولین و تنها راهکاری که به ذهن همه ما می‌رسد، مراجعه به مشاورین املاک است. این کار هرچند کار اشتباهی نیست، اما تنها راه هم نیست.

نکته‌ای که باید در نظر داشت این است که، برای محاسبه قیمت ملک کلنگی و ویلایی، فرمول خاصی وجود ندارد. بنابراین فقط می‌توان با در نظر گرفتن عوامل موثر در قیمت گذاری و قیاس آن‌ها با عرف محل قرارگیری، قیمت گذاری را انجام داد.

بهترین راه برای آگاهی از قیمت گذاری خانه‌ ویلایی را می‌توان، درخواست از کارشناسان کاربلد و مشاوره گرفتن از افراد خبره در کار قیمت گذاری ملک بیان کرد.

 

 

 

2- روش های آنلاین

سامانه‌هایی برای محاسبه و قیمت گذاری انواع ملک وجود دارد، اما همان طور که گفتیم به خاطر نداشتن فرمول خاصی در محاسبه‌ قیمت گذاری خانه‌ ویلایی، حتما نیاز به کارشناسی دارد.

الوملک سامانه‌ای است که در کارشناسی و قیمت گذاری به صورت آنلاین و حضوری به شما کمک می‌کند تا از قیمت دقیق ملک خود آگاه شوید. الوملک یک سامانه قیمت گذاری خانه است که می‌توانید بسیار سریع قیمت خانه خود را بفهمید.

حال که اطلاعات به نسبت جامعی در خصوص قیمت گذاری خانه های ویلایی و دو طبقه کسب کردید بد نیست در خصوص معایب و مزایای این نوع از خانه‌ها بدانیم.

 

 

مزایای خانه‌ ویلایی نسبت به خانه‌ آپارتمانی

 

خانه‌های ویلایی معمولاً دارای یک یا دو طبقه همراه با حیاط، ورودی و انشعابات مستقل هستند.

• استقلال: این خانه‌‌ها مشاعات با همسایه‌ها ندارند، بنابراین از دردسرهای آن نیز در امان هستند.
• متراژ بالا: به خاطره نوع ملک، متراژ این خانه‌ها، عمدتاً بیشتر از آپارتمان‌ها است.
• نوع معماری داخلی: در معماری خانه‌های ویلایی دو طبقه، اکثراً مکان‌هایی مانند حیاط، ایوان، بهار خواب در طبقات بالا وجود دارد که این خود یک ویژگی منحصر به فرد محسوب می‌شود.
• راحتی در چیدمان: در این خانه‌ها به خاطر متراژ بیشتر، چیدمان بسیار راحت‌تر و با‌ دستی باز‌تر انجام پذیر است.
• تهویه: در خانه‌های ویلایی تهویه و گردش هوا به علت داشتن حیاط و تک واحدی بودن، بهتر از آپارتمان‌ها است.
• برخورد کمتر با همسایه‌ها: این مورد برای برگزاری مراسمات و مهمانی مزایای زیادی دارد، زیرا صاحب خانه اختیارات کامل نسبت به خانه خود دارد.
• نگهداری از حیوانات خانگی: اگر طرفدار حیوانات خانگی باشید، زندگی در خانه‌های ویلایی به علت عدم ایجاد مزاحمت برای همسایه‌ها، بهترین گزینه است.
• تصمیم گیری فردی: برای تعمیرات و تغییرات و بازسازی نیاز به نظرسنجی نیست.
• جای پارک بیشتر: معمولا در خانه های ویلایی به دلیل داشتن حیاط بیشتر از یک جای پارک فراهم است.
• آرامش و ارتباط با طبیعت: وجود گل و گیاه در حیاط با فضای دنج و راحت، موجب ایجاد محیطی بسیار لذت بخش و همراه با آرامش می‌شود.
• حیاط: داشتن برای بازی کودکان و برگزاری مراسم خانوادگی، یکی از مزایای این نوع خانه‌هاست.

زندگی در خانه‌ ویلایی نیز معایبی دارد؛ اما امروزه زندگی در آپارتمان‌ها به دلایل زیادی، ترجیح داده می‌شود؛ با هم به بررسی این معایب می‌پردازیم.

 

معایب خانه‌ ویلایی

این دسته از مواردی که می خواهیم به آن‌ها اشاره کنیم، در قیمت گذاری خانه ویلایی چندان مهم نیستند و تنها از نظر محبوبیت از دید مردم بیان می‌شوند:

• متراژ بالا: متراژ بالا به همان اندازه که می‌تواند جزو مزایا باشد یک عیب هم محسوب می شود. وسعت خانه و بهره‌مندی از عرصه و اعیان ملک به طور همزمان باعث گران‌تر شدن این خانه‌ها نسبت به واحدهای آپارتمانی می‌شود.
• امنیت: در خانه‌های ویلایی به علت نداشتن نگهبان، می‌توان گفت امنیت خانه پایین‌تر است. هرچند این مشکل با سیستم‌های امنیتی به روز،  تا حدی قابل حل است اما از محبوبیت این نوع ملک می‌کاهد.
• هزینه‌بر بودن: در دنیای گران امروز که مردم به سمت و سوی زندگی اقتصادی تر می‌روند، هزینه نگهداری خانه‌ ویلایی به مراتب بیشتر است.
• مسئولیت زیاد: تمیزکاری و زحمت نگهداری خانه‌های ویلایی بیشتر از خانه‌های آپارتمانی است.
• دور بودن: این نوع از خانه ها در کلان شهرها به خاطر تقاضای مردم بابت آپارتمان نشینی در مرکز شهرها کمتر وجود دارند و خریداران برای پیدا کردن یک خانه ویلایی با کیفیت و مرغوب مجبور به حاشیه نشینی هستند.

 

 

جمع بندی:

– در این مقاله در خصوص نحوه قیمت گذاری خانه ویلایی صحبت کردیم. در صورتی که علاقه‌مند به کسب اطلاعات در خصوص دیگر انواع ملک هستید مقاله روش قیمت گذاری انواع املاک را مطالعه نمایید.

– خانه‌های ویلایی، محیطی پرطرفدار و با مزایای زیادی برای زندگی محسوب می‌شوند، اما شرایط اقتصادی و زندگی‌های مدرن امروزی در آپارتمان‌ها، وجود زندگی درخانه‌های ویلایی را در خاطره‌ها کمرنگ کرده است.

– در حالت کلی، برای محاسبه قیمت خانه‌های ویلایی، باید قیمت زمین و ساخت محاسبه شود.

– در رابطه با قیمت گذاری خانه‌ ویلایی باید از کارشناسان و مشاورین خبره در زمینه قیمت گذاری ملک بهره‌مند شد تا با در نظر گرفتن شرایط ملک، قیمت گذاری صورت گیرد.

– برای قیمت گذاری همه انواع ملک فاکتورهایی وجود دارد، اما از آنجایی که خریداران خانه ویلایی، مخصوصا خانه‌های ویلایی کلنگی، بیشتر برای ساخت و ساز خرید می‌کنند، فاکتو‌رهایی مثل میزان عقب نشینی، نوع سند، مجوزات شهرداری و… در اولویت قرار دارد.

– در مورد قیمت گذاری ملک می‌توانید به مشاورین املاک مراجعه کنید، اما برای داشتن اطلاعات صحیح و ‌به دست آوردن قیمت دقیق ملک خود می‌توانید به سامانه‌های هوشمند کارشناسی و قیمت‌گذاری همچون، سایت الوملک مراجعه کنید.