فوت و فن و روش قیمت گذاری انواع املاک

 

چه خریدار باشید چه فروشنده و چه در شغل مشاور املاک؛ همیشه قیمت خانه یکی از اصلی ترین دغدغه های شما خواهد بود.‌ ‌بنابراین لازم است با توجه به شرایط فعلی بازار املاک، نسبت به نرخ خانه آگاه باشید. در این مقاله قصد داریم شما را با عوامل موثر در قیمت گذاری ملک آشنا کنیم. در واقع این مقاله یک راهنمای جامع برای شماست تا بتوانید به صورت گام به گام روش قیمت گذاری انواع املاک را یاد بگیرید.

 

 

عوامل موثر در قیمت گذاری ملک

 

کارشناسی و قیمت گذاری خانه بر اساس چک لیستی مورد بررسی قرار می گیرد. برای آشنایی بیشتر با این چک لیست، در ادامه به تشریح چند گزینه از آن می پردازیم.

عوامل خارجی:

 

• ‌شرایط سند ملک

یکی از مهم ترین معیار های قیمت گذاری ، سند ملک است. در وهله اول لازم است بدانید آیا ملک مورد نظر به طور کل دارای سند است یا خیر.
در صورت دارا بودن سند ، سوالات دیگری پیش می آید. سند ملک از چه نوعی است؟
خانه ها با توجه به سندی که دارند قیمت متفاوتی نیز خواهند داشت. این اسناد شامل سند شخصی، سند اوقافی، سند تعاونی، سند مشاع و … می شوند.

• محله و لوکیشن (شهرت منطقه)

یکی از مواردی که در قیمت گذاری ملک به آن توجه می شود ، شهرت منطقه است. ‌
موردی که همه ما نسبت به آن آگاه هستیم و نیاز به توضیحات اضافه ای ندارد. چرا که همانطور که از نامش پیداست هرچه ملک رو به مناطق خوش نشین رود ، قیمت بالاتری نیز خواهد داشت. ‌

 

 

• گسل ها و عوارض زمین

شهرهایی که روی گسل زلزله قرار دارند، در قیمت ملک تاثیر دارند چرا که ممکن است ساختمان روی گسل بنا شده باشد. ‌برای مثال هم اکنون بخش هایی از کشور درگیر مسئله فرونشت زمین شده اند و در بازدید خانه های این مناطق ترک های حاصل از فرونشت به راحتی قابل رویت است.

• دسترسی ها

قیمت ملک با توجه به مسیر های حمل و نقل عمومی نیز متغیر خواهد بود. در شهر های شلوغی چون تهران، نزدیکی خانه به ایستگاه های مترو و BRT قیمت خانه را افزایش می دهد. اما در مواقع خاصی هم منجر به کاهش قیمت و یا حتی تخریب خانه می شود. ‌
کنترل این شرایط از عهده شما خارج خواهد بود. زیرا هنگامی که دولت تصمیم به احداث قسمتی از زمین به حمل و نقل عمومی مانند مترو شود، خانه شما تخریب می شود. ‌
همچنین دسترسی به سایر امکانات شهری از جمله مدارس، مراکز خرید و بازار، مراکز درمانی و تفریحی، پمپ بنزین و … از سایر موارد مهم است که باید به آن توجه شود.

• ارزشمند بودن از دید سرمایه گذاری

باید به این توجه داشت که برخی از محله ها یا ملک ها از لحاظ رشد منطقه ای بسیار ارزشمند هستند و برای سرمایه گذاری مناسب هستند. برای مثال در برخی از شهرهای کشور مناطقی هست که به دلیل فراهم بودن شرایط گوناگون، رشد قیمتی نسبتا بالایی داشتند و خریداران این مناطق علاوه بر حفظ سرمایه، سود هم کرده اند.

• ظاهر بیرونی ساختمان ‌

ظاهر بیرونی ساختمان ، به تنهایی به چندین قسمت مختلف تقسیم می شود. یکی از اجزای بیرونی ساختمان ، درب ورود و خروج است. ‌
برای جلب نظر افراد بیرون از ساختمان ، تنها کافیست درب ورودی ساختمان جذاب ، متناسب با کاربری ساختمان، تامین کننده امنیت ساختمان و همچنین با کیفیتی معقول انتخاب شود. ‌
به عنوان مثال، کیفیت درب برای پارکینگ، ورودی، لابی و درب هایی که بیشتر در معرض نور خورشید و رطوبت هوا قرار دارند بسیار مهم است و امکان نصب درب های نامناسب در خانه صرفا به دلیل پرداخت هزینه کمتر، وجود دارد! که اکثرا مورد توجه خریداران نیست.

 

 

 

• چند بر بودن ساختمان

جالب است بدانید ، در هنگام قیمت گذاری هرچه بر ساختمان بیشتر باشد از قیمت بالاتری برخوردار خواهد بود، چرا که در نور و ویو ساختمان تاثیرگذار است و خانه دلبازتر و با روحیه تر خواهد بود.

 

 

 

 

عوامل داخلی:

 

• متراژ

یکی از عوامل مهم داخلی میزان متراژ است، بدیهی است هرچه متراژ بالاتر برود قیمت هر مترخانه کاهش می یابد و هرچه متراژ کمتر و کمتر شود قیمت هر مترخانه افزایش می یابد، حتی در متراژهای کم در کلان شهرها قیمت فراتر از میانگین قیمت منطقه می شود و به لفظ عامیانه قیمت خانه کلیدی حساب می شود!
ضمن اینکه تناسب میزان فضای مفید با متراژ سندی ملک یکی از موارد مهم برای کارشناسان الوملک است، اینکه کمترین پرت ممکن در خانه با استفاده از نقشه ای استاندارد صورت گرفته باشد مورد ارزیابی قرار می گیرد.

• تناسب سال ساخت با میزان فرسایش موجود

هرچه ساختمان استهلاک کمتری داشته باشد و عمر بنا کمتر به نظر بیاید و فرسودگی کمتری داشته باشد به طبع قیمت آن هم به نسبت سال ساخت و هم دوره های ساختمان بیشتر می‌شود. بازسازی ها و تعمیرات دوره ای صورت گرفته توسط مالک یا مالکین قبلی به کاهش استهلاک کمک می‌کند و مفید است.

• دیوارها

یکی از عواملی که عدم رعایت آن، چه از لحاظ بیرونی و چه از لحاظ درونی به مرور زمان دچار مشکل خواهد شد، دیوارهای خانه است. ‌
شوره زدگی، حبابی شدن، فرونشست، کپک زدگی، پوسته شدن، ترک ها و عوامل دیگری از این قبیل ، از جمله مواردی هستند که در هنگام کارشناسی مورد بررسی قرار می گیرند و در قیمت نهایی تاثیر بسزایی دارند. ‌

• موقعیت خوب واحد نسبت به مجتمع و داشتن نور مناسب

عموم مردم خانه هایی با نورگیری خوب را بیشتر می پسندند و خانه هایی که تاریک هستند و نور مناسبی ندارند را دلگیر و اصطلاحا نمور می گویند.
بنابراین نورگیر بودن خانه هم در فاکتورهای محبوبیت ملک برای مردم قرار می گیرد و در قیمت هم تاثیر می گذارد.

 

 

 

• قرار گیری در طبقه و نور خوب

چشم انداز و ویو با طبقه واحد ارتباط دارد، هرچه طبقه بالاتر برود به کیفیت نور، ویو، افزایش آرامش و امنیت کمک می کند بنابراین در قیمت خانه تاثیر گذار است. اما اگر ساختمان فاقد آسانسور باشد طبقات پایین تر مثل اول و دوم دارای مرغوبیت بیشتری هستند.

• سبک معماری و رعایت استانداردهای ساخت

همه ی مردم قطعا به معماری داخلی و خارجی خانه اهمیت می دهند و خانه ای با ظاهری شیک قطعا در انتخابشان تاثیر گذار است و به همین صورت در قیمت هم تاثیر به سزایی دارد، چون مصالح به کار رفته در هر سبک متفاوت است، همچنین رعایت استانداردهای ساختمان سازی در افزایش بهره وری و کارایی آن موثر است.

• مرغوبیت متریال به کاررفته و نحوه ی اجرا

مصالح و مرغوبیت آن در ساخت مسکن بسیار تاثیر چشم گیری در قیمت می‌گذارد و تفاوت قیمت بین ساختمان های بتنی، فلزی و ترکیبی از آنها وجود دارد، گذشته از مرغوبیت متریال نوع اجرای آنها هم مهم است.

• بخش های مشترک ساختمان ‌

یکی از مواردی که می ‌تواند دغدغه بزرگی برای ساکنین آپارتمان‌ها باشد، بخش‌های مشترک ساختمان است که گاهی بدون رعایت قوانین، مورد استفاده قرار می‌گیرند. ‌
توجه داشته باشید ، به غیر از بخشهایی از ساختمان که معمولا ممکن است به طور مشترک استفاده شود (مانند لابی، حیاط، سالن اجتماعات و …)، بخشهایی هم وجود دارند که با توافق ساکنین به صورت مشترک استفاده می شوند. ‌
رعایت قوانین در این راستا بدین معناست که گاهی ممکن است بخشهایی از ساختمان که پتانسیل استفاده مشترک ندارند را در این شرایط قرار دهند! در این صورت از ارزش حقیقی خانه کاسته می شود. ‌

 

 

• مشاعات ساختمان ‌

اصولا مواردی مانند مشاعات ساختمان از آن دسته فاکتور هایی است که در عین مهم بودن، هنگام خرید خانه به آن توجهی نمی شود و این مسئله پیامد های مشکل سازی خواهد داشت. ‌افزایش میزان مشاعات باعث افزایش سهولت و آسایش می شود.
به طور کلی ، مشاعات ساختمان یعنی سهیم بودن تمام ساکنین در قسمت مشترک آن که حد و مرز این سهم برای هیچکس مشخص و محدود نیست. بعنوان مثال ، برای گذاشتن جاکفشی در راه پله ها ، باید همه اعضای ساختمان رضایت داشته باشند.

• بالکن و تراس ‌

بالکن و تراس از آن دسته مواردی هستند که هنگام انتخاب خانه برای خریدار اهمیت زیادی دارد اما ممکن است هنگام بستن قرارداد از نظرها پنهان بماند! در آپارتمانها داشتن یک تراس تاثیر زیادی در روحیه و کارایی واحد دارد.

• پارکینگ و انباری

در زندگی امروزی داشتن پارکینگ مخصوصا در کلانشهرها بسیار ضروری است و چه بهتر که ابعاد و محل قرارگیری پارکینگ هم در بهترین شرایط باشد. انباری هم یکی دیگر از موارد مهم در کنار پارکینگ است.

• آسانسور

داشتن آسانسور برای آپارتمان ها بسیار مهم است و اگر ساختمانی فاقد آسانسور باشد در کل، قیمت واحد های آن، کمتر از ساختمان های همجوار است. در ضمن در چنین ساختمانهایی هرچه طبقه بالاتر باشد قیمت کاهش می یابد.

• قدرالسهم

در آپارتمانهای کارکرده معمولا از حدود 15 سال به بالا به دلیل استهلاک، اعیان یا همان ساخت واحد مورد توجه نیست و میزان سهم واحد از کل عرصه یا زمین مهم تر است. محاسبه قدرالسهم هر واحد، یک کار تقریبا تخصصی است و توصیه می شود برای جلوگیری از ضایع شدن حق اشخاص این کار را به فردی خبره واگذار کنید. در قیمت گذاری آپارتمان های با طول عمر بالا کارشناسان الوملک قدرالسهم را محاسبه کرده و گزارش می دهند. ‌

 

 

انواع ملک در قیمت گذاری

 

در ادامه مقاله یک تقسیم بندی از انواع ملک و روش قیمت گذاری هر کدام داریم. به صورت کلی می‌توانیم املاک را به دسته های زیر تقسیم کنیم:

• خانه ویلایی
• آپارتمان
• املاک تجاری
• ملک اداری
• خانه کلنگی
• انواع زمین
• ویلا
• املاک مشاع
• املاک مزایده ای
• خانه های نوساز
• مسکن مهر و مسکن ملی

در ادامه روش قیمت گذاری هر کدام را با شما در میان می‌گذاریم.

 

فوت و فن و روش قیمت گذاری انواع املاک

 

1- قیمت گذاری ملک ویلایی

 

ساختمان یا بنایی که از یک طبقه یا حداکثر از دو طبقه تشکیل شده باشد یا یک یا دو خانوار در آن سکونت داشته باشند و دارای حیاط و فضای باز خصوصی هستند را ملک مسکونی یا ویلایی می نامند.
همچنین به ملک‌های کلنگی و قدیمی که بازسازی شده اند و قابل سکونت هستند و در درون شهرها آنها را میبینیم ملک ویلایی یا مسکونی می‌گویند.

اولین نکته این است که ارزیابی قیمت این نوع ملک‌ها بیشتر به ارزش زمین و موقعیت مکانی آنها بستگی دارد. زیرا اکثریت بازسازی نشده اند و به دلیل فرسودگی در ظاهر و بنا و فرسودگی در متریال استفاده شده و تاسیسات قابل سکونت نیستند یا حداقل مدرن نیستند.

یکی از روش‌های به دست آوردن قیمت ملک ویلایی محاسبه قیمت زمین آن و ساخت آن به صورت جدا و جمع کردن آن است.
در قیمت گذاری املاک ویلایی به نوع سند و مساحت زمین و چندبر بودن خانه و محل قرار گرفتن خانه از نظر رفت و آمد و دسترسی داشتن به امکانات رفاهی و … هم توجه می‌شود و سپس قیمت اصلی تعیین میشود. جهت کسب اطلاعات دقیقتر می توانید مقاله قیمت گذاری خانه ویلایی را مطالعه نمایید.

 

 

 

2- قیمت گذاری آپارتمان

 

آپارتمان به ملکی گفته می‌شود که از چند واحد و چندین طبقه تشکیل شده باشد.
همه ی افرادی که در آپارتمان سکونت دارند قسمت هایی از آپارتمان را به صورت اشتراکی استفاده میکنند، مثل درب ورودی آپارتمان، پارکینگ، راه پله ها، حیاط، پشت بام و ….

آپارتمان نشین ها اعتقاد دارند سیستم امنیتی آپارتمان‌ها نسبت به خانه های ویلایی بیشتر است و دسترسی به امکاناتی مانند مغازه های اطراف، استخر، پارک و باشگاه که توسط آپارتمان ها و لوکیشن آنها به ساکنین ارائه میشود از اهمیت بالایی برخوردار است.

همچنین به دلیل اینکه قیمت هر واحد از آپارتمان نسبت به خانه های ویلایی کمتر است، اکثریت برای خرید آپارتمان راغب‌تر هستند.
آپارتمان نشینی مزایا یا معایبی دارد که قبل از خرید آن باید جنبه های مثبت و منفی آن را در نظر گرفت.
آپارتمان نیز با توجه به انتخاب سرمایه گذار، به صورت اداری یا مسکونی یا تجاری استفاده می‌شود.

 

 

نکته مهم در مورد نحوه قیمت گذاری آپارتمان این است که، با افزایش هر سال ساخت حدود یک و نیم درصد از قیمت ملک کم می‌شود.

• وجود یا عدم وجود پارکینگ در ملک، که حدود 50 درصد یا 60 درصد بر افزایش یا کاهش قیمت تاثیر گذار است.
• وجود انباری نیز 35 درصد قیمت ملک را افزایش میدهد.
• واحد هایی که حیاط اختصاصی دارند نیز 5 یا 10 درصد نسبت به واحد های بدون حیاط، گران تر هستند.
• واحد های جنوبی نیز به علت نور عالی 5 تا 7 درصد گران تر از واحد های شمالی در همان ساختمان است.
• تراس مسقف نیز در نحوه ی قیمت گذاری تاثیر دارد ، حدودا 30 درصد بر ارزش هر متر مربع آپارتمان تاثیر دارد.

 

3- قیمت گذاری ملک اداری

 

ساختمان های اداری در همه نوعی وجود دارند، می شود که یک ملک یک طبقه‌ای یا یک ساختمان چند طبقه‌ای را در درون شهر ببینیم که با تابلویی، نام شرکت یا دفتر آنها مشخص شده است.
اول باید مشخص شود این نوع املاک در دست نهادهای دولتی است یا در دست بخش خصوصی و سپس برای قیمت گذاری اقدام کرد.
آرایشگاه ها، آموزشگاه ها و مراکز اداری، مراکز آموزشی و … عمدتا دارای سند اداری هستند و اصولا برای اجاره استفاده می شوند تا خرید و فروش.

در  قیمت گذاری ملک اداری  ارزش حق کسب و پیشه و تجارت و تعیین قدرالسهم از عرصه و اعیان محاسبه می شود و تاثیرگذاری مستقیمی بر متراژ و موقعیت و امکانات دارد.

 

4- قیمت گذاری ملک تجاری

 

این نوع ملک ها با ملک های مسکونی یک تفاوت عمده دارند و آن هم دریچه‌ی درآمدزایی و سودآوری آن هاست.
به طوری که سند مالکیت ملک تجاری امتیاز ویژه ای نسبت به سایر اسناد دارد.
مجتمع های تجاری مثل مغازه ها، رستوران ها، پاساژها یا مجتمع های اداری تجاری که متشکل از طبقات اداری و طبقات تجاری هستند از انواع ملک های تجاری به حساب می‌آیند.

در قیمت گذاری ملک تجاری نیز عواملی چون طراحی داخلی و بیرونی ملک، امکان فضاسازی و دکوراسیون، چند نبش بودن، مسائل زیرساختی، متراژ، نورگیری، داشتن یا نداشتن پارکینگ، آسانسور و سرویس بهداشتی و … در افزایش قیمت موثر است.

 

 

 

5- قیمت گذاری زمین

 

به مکانی و محلی که خالی از هر نوع بنایی باشد زمین می گویند، گاهی زمین ها برای تامین مسکن به کار می‌روند، گاهی در محلی که خاک و آب بهتری دارد برای کشاورزی، گاهی برای صنایع، گاهی صرفا برای طبیعت گردی و زیبایی اطراف.

از سرمایه گذاری های کم ریسک میتوان به خرید زمین اشاره کرد. برای نحوه ی قیمت گذاری زمین ها اول باید مشخص کنیم هدف ما از خرید چیست (مسکونی،تجاری،زراعی) بعد از آن باید تحقیق کنیم که این زمین متعلق به کیست، آیا مالک خصوصی دارد یا مالک دولتی؟ ورثه ای است یا اوقافی؟

برای تعیین قیمت زمین موقعیت، ابعاد، متراژ، میزان ارتفاع، میزان پیشروی و امتیازات و … باید در نظر گرفته شود.

در کل ارزش زمین نسبتی از قیمت آپارتمان نوساز منطقه است، برای مثال در محله زعفرانیه نسبت زمین به آپارتمان 1.5 درصد است. اگر فرض کنیم قیمت آپارتمان نوساز 200 میلیون است این مبلغ در 1.5 ضرب می‌شود که 300 میلیون خواهد بود اما موارد بالا هم از جمله شمالی بودن یا جنوبی بودن زمین، میزان ارتفاع و سایر موارد هم در قیمت موثر هستند. پیشنهاد الوملک این است که برای محاسبه قیمت دقیق حتما از کارشناسان خبره کمک بگیرید چون یک موضوع کاملا تخصصی است.
قیمت گذاری زمین مسکونی با قیمت گذاری زمین روستایی و قیمت گذاری زمین صنعتی یا زراعتی متفاوت است. جهت مطالعه جامع تر این موضوع می توانید به مقاله نحوه قیمت گذاری زمین مراجعه فرمایید.

 

قیمت گذاری زمین مسکونی

در زمان رکود بازار، به علت کمبود خرید و فروش قیمت ملک ثابت میماند یا حتی پایین هم می آید ولی در زمان رونق بازار چون ساخت و ساز بیشتر است قیمت زمین بالا میرود.

میزان تقاضا برای ساخت و ساز در منطقه هم در قیمت‌گذاری زمین موثر است، فرض کنید شما زمینی در منطقه‌ای دارید که اغلب ملک‌ها ساخته شده‌اند و سازنده‌های منطقه به دنبال زمین مناسب برای ساخت و ساز هستند، بنابراین در منطقه شما تقاضا بالاست و عرضه کم است پس ضریب قیمت زمین در منطقه شما نسبت به آپارتمان می تواند بالاتر باشد، برعکس این موضوع هم صادق است یعنی منطقه‌ای که زمین و کلنگی زیاد است ولی ساخت و ساز کم است و تقاضای چندانی وجود ندارد.

 

قیمت گذاری زمین کشاورزی

بر اساس چند فاکتور مثل، دیم بودن یا آبیاری بودن زمین، بر اساس داشتن یا نزدیک بودن به امتیازات و راه های ارتباطی مثل برق و آب و گاز، بر اساس به مقدار شیب زمین اهمیت میدهند و اگر زمینی دارای چاه و سهمیه ی آب باشد یا حصار کشی داشته باشد 25 درصد به قیمت زمین اضافه می‌کند.

در کشور ایران، قیمت مسکن از قیمت زمین تاثیر می گیرد و زمین ها حدود 60 درصد از نرخ مسکن را صاحب هستند و اما در کشورهای دیگر قیمت زمین یک پنجم قیمت مسکن است.

 

6- قیمت گذاری ملک کلنگی

 

به طور کلی به ساختمان های بالای سی سال ساخت، ملک کلنگی میگویند این خانه ها به دلیل اینکه عمر مفیدشان تمام شده است و قابل سکونت نیستند به همین دلیل فقط به ارزش زمین و متراژ و جایگاه آن توجه می‌کنند.
در ایران عمر مفید هر ساختمان 25 تا 30 سال است.
البته در بعضی از کشورها به دلیل استفاده از متریال و مصالح خوب، نوع ساخت، نوع نگهداری و شرایط محیطی عمر مفید خانه ها به 70 یا 80 سال هم میرسد.

در نحوه ی قیمت گذاری ملک کلنگی، چنانچه ملک از امتیازات منطقه ای بهره مند باشد، قیمت ملک افزایش پیدا می‌کند، زیرا سرمایه گذارانی هستند که برای ساخت و ساز و کوبیدن آن به سن ملک کاری نداشته باشند و آن را برای پروژه های تجاری و اداری یا مسکونی خریداری کنند.

متراژ و ابعاد زمین در کاهش یا افزایش قیمت ملک تاثیر دارد مثلا ابعاد 20 در 10 متر برای آپارتمان سازی بسیار ارزشمندتر از ملکی با ابعاد 20 در 8 متر است، به علت عرض زمین.

اگر سرمایه ی کافی در اختیار داشته باشید و هدف بلند مدتی مثل ساخت و ساز یا بازسازی و فروش این خانه ها با قیمت بالاتر را دارید می توانید با در نظر گرفتن قوانین حقوقی و عدم مشکل خاصی اقدام به معامله کنید.

 

 

 

 

7- نحوه قیمت گذاری ویلا یا باغ

 

ویلاها روش ارزیابی مخصوصی دارند، اول قیمت زمین را محاسبه میکنند، زمینی که دارای انشعابات آب و برق و گاز است قطعا از نظر قیمت بالاتر است و لازم به ذکر است قیمت زمین ویلایی نزدیک به دریا حدود 3 برابر بیشتر است.
دومین مورد ارزیابی هزینه ی ساخت ساختمان است، نوع مصالح در این نوع ارزیابی تاثیر مستقیمی بر قیمت دارد، همچنین ویلاهای دوبلکس و لاکچری نسبت به ویلاهای ساده حدود دو برابر افزایش قیمت دارند.
سومین مورد ارزیابی، سود مالک و سازنده است، که حدود 10 درصد از قیمت را سهیم میشود.
برای سرمایه گذاری و خرید ویلا باید دقت کنیم ارزان بودن یک زمین یا ویلا حربه نباشد و زمین در طرح نباشد یا روی زمین های کشاورزی نباشد.

پارامترهایی که در افزایش یا کاهش قیمت گذاری ویلا تاثیر گذار است، موقعیت محلی، داشتن سند، لوکیشن داخل شهر، سن بنا، متریال، عرض کوچه، چند بر بودن ویلا و نقشه ی جدیدی یا قدیمی داشتن آن.

 

8- نحوه قیمت گذاری ملک مزایده ای

 

ملکی که بعد از مرگ شخصی به جا بماند و وارثین نتوانند آن را تقسیم بندی کنند به دست کارشناس رسمی دادگستری سپرده میشود و بنابر پارامتر های قیمت گذاری هر ملک، قیمتی را برای آن ملک در نظر میگیرند و به اصطلاح آن خانه را به مزایده می گذارند، به این ترتیب یکی از وارثین یا هر نفر دیگری که بالاترین قیمت را اعلام کند مالک ملک مزایده ای میشود. برای قیمت گذاری این نوع از املاک به مقاله قیمت گذاری املاک مزایده ای مراجعه کنید.

9- نحوه قیمت گذاری ملک مشاع

 

ملک مشاع به معنی ملک مشارکتی است، ممکن است که دو یا چند نفر مالکین اصلی شمرده شوند و در تمامی بخش های یک ملک مورد نظر سهیم باشند.
برای فروش ملک مشاع طبق ماده ی 583 در قانون مدنی هر یک از مالکین میتواند بدون اجازه از سایرین شرکا سهم خود را چه جزئی چه کلی بفروشد یا حتی سهم خود را رهن یا اجاره دهد.
اجاره دادن سهم خود از ملک مشاعی تا زمانی که به مال دیگر شرکا ضرری نرساند درست میباشد. طبق قانون و به استناد ماده ی 31 قانون مدنی در ملک مشاعی هیچ شریکی نمیتواند مالی که از شرکای دیگر هست را بفروشد و اگر چنین کند طبق مقررات معاملات فضولی جریمه خواهد شد.

 

 

 

از سه طریق می‌توانیم ملک اشاعه شده را تقسیم کرد:

1- تقسیم به افراز

به معنی جدا کردن سهم شرکاست که هم به صورت اجباری به حکم دادگاه است هم به صورت اختیاری و تصمیم خود شرکا اتفاق می افتند

2- تقسیم به تعدیل

این نوع تقسیم بندی مربوط به زمانی است که اجزا ملک مشاع ارزش یکسانی نداشته باشد.

3- تقسیم به رد

وقتی که نه با افراز و نه با تعدیل توازن ایجاد نشود، با آوردن مالی یا نرخی به غیر از ملک مشاعی تقسیم بندی انجام میشود

جهت مطالعه کامل این موضوع می توانید مقاله قیمت گذاری ملک مشاع را مشاهده فرمایید.

 

10- قیمت گذاری خانه های نوساز

 

در ملک نوساز نیز نوع سند، داشتن تسهیلات بانکی، موقعیت جغرافیایی، نقشه و نما، طبقه و تعداد واحد، داشتن پارکینگ، آسانسور، تراس و… در قیمت گذاری تاثیر زیادی دارد.

برای اینکه قیمت خانه ی نوساز را به دست بیاوریم، کافیست بدانیم نرخ هر متر آن منطقه چقدر است که میتوانیم برای دقیق بودن این عدد از مشاورین املاک سوال بپرسیم، با این ترفند می توانیم متراژ خانه را ضرب در قیمت هر متر کنیم و قیمت خانه را متوجه بشویم. جهت اطلاعات بیشتر مقاله قیمت گذاری خانه نوساز را مطالعه فرمایید.

 

11- قیمت گذاری مسکن مهر و مسکن ملی

 

این نوع مجتمع های مسکونی در دولت احمدی نژاد رئیس جمهور وقت ایران ساخته شدند و تا الان ادامه دارد. این پروژه با این رویکرد آغاز شد که قشر کم درآمد هم بتوانند طبق طرح دولت و با واگذاری زمین رایگان خانه دار شوند.

این طرح با استقبال عموم مخصوصا خانه اولی ها رو به رو شد و تا مرداد ماه 1396 تعداد واحد های تکمیل شده و افتتاح شده به 1,839,892 واحد رسید.

در خصوص قیمت گذاری مسکن مهر و مسکن ملی، می‌توانیم به گفته مشاوران املاک اکتفا کنیم، یعنی به موقعیت جغرافیایی و ویژگی های ساختمان و واحد توجه کنیم.
قیمت مسکن مهر طبق گفته مشاورین املاک بسیار متنوع است زیرا مشتریانی با قدرت خرید متفاوت در این بازار وجود دارد.

چندی پیش در روزنامه ی دنیای اقتصاد، تیتر اول خواندم: قیمت مسکن مهر از یک میلیارد تومان گذشت! درباره مسکن مهر های پردیس و آپارتمان های 100 متری و این قیمت صحبت بود، در همان مطلب نوشته شده بود که مسکن های مهر مناطق گیلاوند و رودهن به نسبت ارزان تر هستند و می شود واحد 105 متری را 300 میلیون معامله کرد.

 

 

 

از طریق دولت طرحی بیان شد تا نواقص طرح مسکن مهر را رفع کند که به آن مسکن ملی میگوییم. تفاوت اصلی طرح مسکن ملی با طرح مسکن مهر شرایطی است که از طریق دولت اعلام شده است.شرط اینکه قبلا از طرح ها و تسهیلات دولت برای مسکن استفاده نکرده باشد یا اینکه متاهل بودن فرد الزامیست، البته خانم های مجرد بالای 35 سال یا سرپرست خانواده از این شرط مستثنا هستند و هم چنین باید در شهری که میخواهد مسکن ملی بگیرد حداقل 5 سال سابقه ی سکونت داشته باشد.

یک تفاوت دیگر: مسکن ملی برخلاف مسکن مهر ها یا آپارتمان های بلند، باید نهایتا 7 طبقه ساخته شوند. در خصوص وامی که به این طرح اختصاص داده شده به اختصار بگوییم که در مقابل واحد های مسکونی تمام شده ی این طرح، به درخواست کنندگان 75 تا 100 میلیون تومان وام داده میشود که بعد از ثبت نام توسط بانک مسکن ارائه میشود.

 

اما سوالی دیگری که این روزها بسیار با آن رو به رو می شویم این است: ‌

آیا بازسازی بخشی از ساختمان برای افزایش قیمت آن کافیست؟ ‌

 

همانطور که کمی پیش نیز به آن اشاره کردیم، قیمت گذاری خانه تنها با توجه به یک مزیت و یا یک نقص انجام نمی شود. بلکه تمامی جهات خانه در چک لیست ذکر شده و با توجه به تمام آنها قیمت اصلی و نهایی خانه به متقاضی داده می شود. ‌
به عنوان مثال خانه ای که در جنوب شهر تهران قرار دارد و از لحاظ ‌زیربنا و ساخت قدیمی باشد، اما نمای ساختمان را مدرن کار کرده باشد، تاثیری در قیمت خانه نخواهد داشت، چرا که دو امتیاز منفی بزرگ این ملک یعنی “موقعیت آن در جنوب شهر” و “زیربنای قدیمی” نمای مدرن خانه را پوشش داده و پرداخت هزینه برای تلاش در افزایش قیمت آن ، واهی خواهد بود.

 

 

خدمت قیمت گذاری / ارزیابی الوملک

 

همه ما می‌دانیم که قیمت خانه یکی از اصلی ترین قسمت های معامله املاک است. پس بهتر است نسبت به قیمت گذاری خانه واقف باشید. ‌
با استفاده از سرویس کارشناسی و قیمت گذاری ، نه تنها از آگاه شدن معایب خانه مورد نظرتان ناراحت نمی‌شوید؛ بلکه به دلیل جلوگیری از به وجود آمدن مشکلات بالقوه خشنود هم خواهید شد چرا که همه ما انتظار داریم در قبال پرداخت هزینه ای زیاد ، نظاره‌گر نتیجه مطلوبی باشیم. ‌
تیم حرفه‌ ای الوملک همواره در تلاش است تا بزرگترین دغدغه افراد در رابطه با بزرگترین خریدشان را رفع کند؛ تا لذت آسایش و آرامش آنها در آشیانه ی زندگی را دو چندان کند. ‌
نکته جالب توجه اینجاست که بعضا افراد ، کارشناسی خانه با قیمت گذاری و ارزیابی آن را یکی می دانند. در حالی که قیمت گذاری تنها جزئی از خدمات کارشناسی ملک است.
کارشناسان الوملک با در نظر داشتن مواردی (هم جزئی و هم کلی) که در چک لیست کارشناسی خود دارند، با بررسی حضوری خانه قیمتی منطقی با توجه به تمامی معیار های تاثیر گذار (متراژ، لوکیشن، نور، امکانات، دسترسی محلی و . . .) به شما خواهند داد. ‌

 

• قیمت گذاری آنلاین الوملک

 

‌برای قیمت گذاری سریع و رایگان، شما عزیزان می‌توانید با مراجعه به صفحه قیمت گذاری آنلاین الوملک به راحتی با وارد کردن مشخصات ملک مورد نظرتان از قیمت تقریبی ملک خود آگاه شوید. بدیهی است برای قیمت گذاری دقیق خانه نیاز به رویت و ارزیابی حضوری خانه توسط کارشناسان الوملک است.

در حال حاضر تمرکز سرویس قیمت گذاری روی شهر اصفهان است. در یک مقاله به صورت کامل در مورد خرید خانه در اصفهان صحبت کرده‌ایم.

 

 

• مراحل قیمت گذاری حضوری الوملک:

 

1-ثبت در خواست قیمت گذاری

شما می‌توانید درخواست قیمت گذاری خود را از صفحه aloomelk.ir ثبت کنید، تا تیم الوملک با شما تماس بگیرد.

 

2-حضور کارشناس در خانه

پس از تماس الوملک و انجام هماهنگی با زمان مدنظر شما، کارشناس در محل ملک حاضر می‌شود.

 

3-بررسی خانه و کارشناسی برای قیمت گذاری

کارشناسی خانه و مشاوره در حدود 1 الی 3 ساعت با ابزار آلات و چک لیست انجام می‌شود. این زمان بندی بستگی به متراژ  و سال ساخت ملک دارد.

 

4-ارائه‌ی گزارش مکتوب

بعد از کارشناسی، گزارشی کامل از وضعیت ملک را به صورت آنلاین یا کتبی دریافت می‌کنید.
قیمت گذاری در الوملک به این صورت است که پس از بررسی فاکتورهای مورد نظر در کارشناسی ملک به سراغ قیمت گذاری با احتساب میانگین قیمت منطقه می‌رویم.

 

 

• مراحل گام به گام ثبت قیمت گذاری آنلاین در سایت:

مرحله‌ی اول:

ابتدا نوع ملک را مشخص کنید (آپارتمانی/ویلایی).

مرحله‌ی دوم:

سپس نقش شما در این قیمت گذاری (مشاور املاک/مالک/خریدار).

مرحله‌ی سوم:

آدرس ، نام و نام خانوادگی را وارد می‌کنید.

مرحله‌ی چهارم:

اطلاعات مربوط به ملک مورد نظرتان را کامل می‌کنید (متراژ/ سال ساخت/طبقه/ تعداد خواب/نور/نوع سند).

مرحله‌ی پنجم:

در مورد سال ساخت ساختمان مورد نظرتان سوال پرسیده می شود که زمانی که صحبت از سال ساخت می‌شود، خانه ی مورد نظرتان چطور به نظر می‌آید.

• سال ساخت بیشتر به نظر می آید
• سال ساخت یکی به نظر می آید
• سال ساخت کمتر به نظر می آید

با پاسخ به این سوال می خواهیم عمر ساختمان مورد نظر شما از لحاظ قدیمی ساخت بودن و کلنگی بودن ساختمان را متوجه بشویم.

مرحله‌ی ششم:

از شما پرسیده می شود که اگر خانه مورد نظرتان اخیرا بازسازی شده در مورد جزئیاتش توضیح دهید.

مرحله‌ی هفتم:

در این مرحله از امکانات خانه مورد نظر شما سوالاتی پرسیده می شود:
مانند: آسانسور، پارکینگ، حیاط، انباری و… .

مرحله‌ی هشتم:

در مورد دسترسی های خانه مورد نظرتان سوال می شود:
مانند: سوپرمارکت، مدرسه، مرکز درمانی و… .

مرحله‌ی نهم:

در این مرحله دیگر ثبت درخواست قیمت گذاری شما تقریبا تمام است.
اگر عیب یا حسن موثری در خانه مورد نظرتان به نظر می‌آید در این مکان باید وارد کنید.
با وارد کردن شماره موبایلتان و تایید شماره موبایل با شما برای تعیین زمان قیمت گذاری تماس گرفته می‌شود.

 

 

گزارش قیمت گذاری ملک شامل چه مواردی است؟

‌

1.   نکات (جزئی) منفی ملک ‌

مواردی مانند نصب درب های اشتباه و عدم تناسب آنها با محل مورد نظر(درب ورودی، حمام، انباری و . . .) که به راحتی قابل تعویض هستند، از نکات منفی به شمار می آیند که بسیار جزئی بوده و تاثیر چندانی در تصمیم گیری خریدار و فروشنده ندارد. ‌

2.   نکات (موثر) منفی ملک

اختلال در نوسانات برق از نکات موثری است که می تواند بسیار پر خطر باشد. بنابراین بررسی و آگاهی در این باره از اهمیت بالایی برخوردار است و اشاره به آن در گزارش کارشناسی از ملزومات است. ‌

3.   نکات مثبت موثر ملک ‌

امکانات رفاهی یا دسترسی محلی همیشه یک امتیاز مثبت محسوب می‌شود. این نکته در نظر خریداران و همچنین قیمت ملک مورد نظر بسیار موثر خواهد بود؛ به همین خاطر حتما در گزارش ذکر می‌شود. ‌

4.   تخمین هزینه تعمیرات ‌

برآورد هزینه تعمیرات احتمالی ‌، ‌از مهمترین چیزهایی است که برای خریدار مهم و حیاتی است. ‌
موارد دیگری همچون لوکیشن، کیفیت ساخت، کیفیت دسترسی ها و . . . در این گزارش بیان می‌شود تا اطلاعات کاملی جهت خرید خانه داشته باشید. ‌

 

 

 

با دیدی منطقی نسبت به این خدمت الوملک متوجه می‌شوید که هیچ یک از دو طرف قرار داد از فسخ آن خشنود نخواهند شد. بنابراین هدف الوملک از آگاه سازی شما نسبت به نواقص خانه ، فسخ قرار داد نخواهد بود چرا که همانطور که گفتیم کارشناسی الوملک خدمتی بی طرفانه است. ‌
اما شما به عنوان خریدار ، در خریدتان قدرت انتخاب خواهید داشت، یا فروشنده نسبت به قیمت ملک خود تجدید نظر می‌کند، یا با آگاهی کامل در رابطه با تمام مزایا و معایب خانه ( با قیمت متناسب با آن) خانه را خریداری خواهید کرد.

 

سخنی با فروشندگان ‌

همیشه به خاطر داشته باشید قبل از فروش ملک خود ، از فروش اخیر خانه در منطقه خودتان با خبر شوید. ‌
بازار ملک ممکن است در برخی مواقع دچار نوسان شود که این نوسانات ضرر و زیان هایی را با خود به همراه دارند. بنابراین اگر در این شرایط هستید کمی دست نگه دارید چرا که ممکن است ارزش حقیقی ملک شما زیر سوال رفته و در این صورت هم کاری از یک کارشناس قیمت گذار بر نخواهد آمد! ‌
همچنین کارشناسی خانه برای فروشندگان هم مزایایی دارد: اولین نکته اینکه متوجه ایرادات خانه می‌شوید و با رفع این ایرادات می‌توانید باعث جلب نظر خریداران بشوید، نکته دوم اینکه با کارشناسی پیش دستانه خانه باعث افزایش اعتماد خریداران خواهید شد چرا که به سلامت خانه خود باور داشته اید و احتمالا گزارش کارشناسان الوملک هم صحت ادعای شما را تایید خواهد کرد.

 

کلام آخر

تیم الوملک همواره در تلاش است تا فرهنگ استفاده از این خدمت مهم و حیاتی را در بین هم وطنان عزیزمان جا بیاندازد تا دغدغه خرید پر استرس و نگران کننده را برای آنان رفع کند و حس عدم اعتماد بین خریدار، فروشنده و مشاور املاک را با کارشناسی بیطرفانه خود به حداقل برساند. ما با شناخت بازار مسکن و با هدف پوشش حس عدم اعتماد طرفین معامله پا به عرصه املاک گذاشتیم تا معاملات مسکن در بستری امن و با شفافیت انجام شوند. الوملک به شما کمک می‌کند تا قبل از نهایی کردن معامله، ملک مورد نظر را ارزیابی کنید. فرآیند قیمت گذاری غیر حضوری الوملک به صورت غیرحضوری و از طریق وب سایت به صورت رایگان امکان‌پذیر است.